210502CTWANT 傳承財富資產合體公司 豪客買房一動作讓仲介傻眼
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本刊統計,2020年至今,以現金購入豪宅的成交案件已超過26筆(今年以來至少成交5筆),總金額逾88億元。而這些現金交易的案例,並非真的捧著白花花鈔票買房,通常指的是不用貸款。知名房仲陳泰源分享,2019年曾碰到一件總價6000萬的案子,簽約當下,買家扛了500萬現金,銀行現場數鈔票,「通常自備款有可能是真現金,但基本上要出現在上億的豪宅交易,實務操作可能有困難。」
記者:林榮芳......↓
「有錢人錢太多,放著等它變薄不如存進房地產,目的是想消化現金,怎麼可能還要貸款。」陳泰源說,這些不用貸款的豪客,通常不會先透露自己的財力,等殺好價、簽完約後才告知不需貸款,常讓賣方及代書傻眼。
針對現金買豪宅的風潮,美商ERA易而安不動產副總經理邱宏吉觀察,主要是因為陸美貿易戰、台版肥咖條款CRS、境外資金匯回條例與港版國安法,推升了一波波的資金浪潮。
德安聯合會計師事務所所長偕德彰指出,大陸法人或個人若想來台買房、投資或設立公司,都會受到台灣政府的較多限制,因此可能用其他人頭、國籍或第三地公司等方式來台。「豪宅現金購屋族群有很大一部分來自台商,其實很多富豪用公司名義置產,主要是為了財富傳承,把資產與公司綁在一起,不讓下一代輕易出售。其次才是相關費用能列報支出,達到節稅目的。」
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨也指出,對於高資產族群而言,以法人持有不動產,可降低管理上因自然人死亡或生病等失能所產生的不確定性,同時更利於節稅,長期而言還是有其功能。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐則表示:「雖然2012年起,購置豪宅限貸6成,且無寬限期,今年豪宅貸款成數再降到4至5.5成,但不少台商帶著海外資金鮭魚返鄉,現金滿手,並無貸款需求,為求縮短交屋時程,和保持金流隱密性,多半傾向現金購屋。未來若因事業版圖擴張,有資金需求,仍能以豪宅融資貸款,且屆時不用受購屋申貸成數限制,反而利於財務金流規劃。」張旭嵐同時指出,買豪宅不僅彰顯身分,也是資產配置的首選,主要是為家族置產,或以轉投資公司長期置產,持有5年以上並不難,「限貸令或稅制,仍無法動搖富豪置產意願和能力。」
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【惠譽財稅週報】2019/8/10-8/16
.境外資金匯回專法上路 25%資金可買18項金融商品
.資金匯回炒房炒股 將課20%重稅
.名模條款治裝費 洗燙衣納入
.營所稅暫繳申報 下月開跑
.違約金收入 有條件課營業稅
.申報贈與稅 須回戶籍地辦理
.二親等買賣不動產 也要報贈與稅
.地牛翻身 災害損失證明可抵稅
.暫停營業 須報營所稅
.外籍專才旅費 可列公司費用
.代重病者領錢 要留憑證
.對稅局提救濟 有二種管道
.外銷收入認列 報關日為準
.台版CRS明年上路 券商當心
.過世前一個月300萬存款提領一空 仍難逃遺產稅
.長照機構提供服務 免營業稅
.加班費按月定額給付 將視為薪資辦理扣繳
.小店導入支付 租稅優惠延長
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【境外資金回台最低稅率,4%才有競爭力】
從2017年,我從質詢到提出促進境外資金回台投資專法,到2018年,我與劉世芳-高雄芳城市等委員共同再度提出修正草案。這兩年來,我不間斷的與劉世芳委員、 世界台灣商會聯合總會 World Taiwanese Chambers of Commerce、國策顧問林見松等努力爭取與奔走,很感謝 蘇貞昌院長在這個會期,將此列為強台優先法案,並獲得龔明鑫政委、蘇建榮部長、顧立雄主委還有沈榮津部長等財經部會的支持。
行政院日前公布境外資金匯回的專法草案,前2年稅率分別是8%及10%,投資特定產業降至4%及5%,且資金回台後須存在專戶5年。如果與新加坡、香港或是美國相較,我認為這樣的方案競爭力不夠,前2年稅率應該降至4%及8%,投資特定產業再減半,滿3年後可分3年各提領出1/3。
作為這項法案的提案立委,推動一年以來接獲許多在全世界各地的台商朋友陳情,他們普遍反應最低稅率僅8%,不具備資金回台的吸引力。
為何前2年稅率應該降至4%及5%?基於兩個理由。
首先,依據現行「非中華民國來源所得及香港澳門來源所得計入個人基本所得額申報及查核要點」第16點規定,計算海外所得時,未能提出成本及必要費用證明文件者,普遍的所得率為20%(例如有價證券按實際成交價格之20%計算所得額),乘以所得基本稅額條例的稅率20%,就等於資金總額的4%,顯見我的版本,本來就沒有所謂的租稅過度優惠的問題。
其次,按照行政院版草案,匯回資金中的70%可投資國家重要產業,例如5加2產業、長照等,但這些有部分屬於尚待成熟的產業,投資風險較高,離岸風電即是一例。
台商對此會有疑慮,因為台商對指定投資的產業不了解,如果台商配合國家政策投資風險相對較高的產業,勢必要承擔可能虧損的風險。正因為這種投資不是固定收益投資,回台投資5加2產業...等,給予租稅減半,其實是一種風險貼水。
整體上來說,資金回台第一年適用稅率為4%,第二年適用稅率為5%,可以增加台商資金匯回的吸引力但又無明顯偏低的疑慮,是最平衡的方案。
至於我認為「滿3年後可分3年各提領出1/3」的原因在於:如果投資標的不足或不適合,資金在專戶裡存放5年,將造成資金運用沒有效率,讓台商的資金運用失去靈活度,這都會將降低台商資金回台之意願,讓政府的美意大打折扣。
台灣在海外的資金保守估計約有十兆,過去回台其實不用課稅,在2009年稅改後資金匯回就必須課稅。雖然2009年前的海外資金回台不用課稅,但因為難以舉證,以至於循此管道回台的資金有限。
現在適逢中美貿易大戰、CRS上路,與其讓台灣資金選擇停泊在香港、新加坡或是美國,不如積極引導資金回台,不但有國家安全的高度、也能增加國庫的稅收,引導到實體投資,還能提升經濟與就業機會。我期待這次草案,政院能採用更具競爭力的方案,以免錯失良機、機不再來。
#境外資金回台投資
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