#路痴買車
我一直以來都是個路癡。
譬如到新的賣場,從廁所走出來後會忘記當初從右邊還左邊切進來,還曾經走錯方向最後遠離賣場走到人家員工辦公室。
因為小時候就給爸爸載、學生時代給男友載、當媽媽以後給uber載,從來不需要自己認方向,而且生活範圍始終只有在某一區,即使本來有辨路能力應該都遺失了吧~
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我姊姊則是天生內建雷達,她可以看著地圖,爬爬文,就找到在日本新宿穿梭的小路,東西南北完全不會搞錯方向;年輕時他是空服員,常常飛到陌生國度後,僅有的時間就去異地探險,雷達越來越強大,現在住在美國到哪都自己開車闖,我實在非常羨慕他的這項能力!
大學畢業後有一個人香港旅行的經驗,必須花很多時間、對地標才能找到路;有一次自己到湖南出差,用當地導航系統竟然完全找不到路,最後還是靠小販指引才能找到下塌飯店;
最近一次糗態最離奇!去年第一次到花蓮便是要工作,晚上九點到達花蓮後,經紀人綜藝仙女說飯店就定在火車站走出來五分鐘的路上。結果~~出了車站覺得前面空間好大,不知道路在哪,來來回回晃了十分鐘實在看不懂google地圖,竟然搭計程車前往,被笑掉大牙!
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這樣的路癡如我,因為搬家、因為必須接送孩子、因為想接送老公台北回診,也是硬著頭皮買下人生第一台車,準備開始每天接送孩子、有時候得鑽台北巷子、還得上高速公路的人生了。
很多粉絲溫馨私訊,鼓勵我為母則強,他們也都是過來人~我只怕連高速公路都會下錯交流道,畢竟我家筋肉老爺也沒開過車,兩個小白上路挑戰真大。
前天去試乘車,業務開著車讓我們體驗搭乘感,後來讓我在河濱試駕。從去年考到駕照後就沒摸過方向盤,做到駕駛座上後連油門煞車都搞錯、也忘記都是用右腳踩、甚至忘了方向燈在左邊一直刷雨刷......
Lionel與筋肉老爺第一次搭我開的車,他們緊張到像是兩尊石像杵在後座,席間兒子一直叮嚀我要慢慢開,我真的緊張的要命,人生第一次載家人愛人啊~結果也是開的還不錯啦,龜速慢慢試駕,車感與駕訓班截然不同,駕訓班的口訣根本沒用啊~~駕訓班都是後照鏡對到路面彎角轉方向盤,新車完全要提早轉方向盤,不然轉不過去啊~~看來還要多多與新車相處才能熟悉駕駛感。
換手後,筋肉老爺嘴巴很壞的說:「誒~開的很穩,超催眠我都睡著了,以後你送兒子上學會不會開一小時還到不了?」煩誒~
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因此閃電風格同樣展現在買車上,就如同我閃電結婚和閃電買房的風格。
前幾日大量看網路文章、和朋友們討論、考量自己的需求與最近支出多後,最後鎖定去Honda看Fit(雖然進去後最愛的是HRV);
幾個點讓我決定買Fit,不外乎「好照顧」「省油」「安全性高」「內部空間感大」,雖然人生目標是有一天可以開肌肉車,但第一台決定從小車開起比較有安全感。
本來想看二手車,目標兩三年內的,結果Fit 2019年中古車,跟新車沒有價差很大(因為新一代推出了所以舊一代好談價),差沒幾萬我幹嘛開舊的啦~~車貸以為很不划算,其實也不會誒~新車貸款大約2%,也不會全額貸款,算一算利息錢在股市一下就可以補回了~
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人生可以算是五子登科了嗎ㄎㄎ ~~都是靠自己誒覺得好暢快!
接下來房貸壓力會推著我更努力工作的!
嚴格說來也不用羨慕啊~
現在正式「一屁股債」了!
但是看著家裡那兩張可愛的臉,就是最佳動力來源!
同時也有8部Youtube影片,追蹤數超過0的網紅小施汽車生活頻道,也在其Youtube影片中提到,改了燈想改回來,有時就跟盲腸一樣切了就回不來了 #科P #FIT #大燈 感恩指教訂閱~ 開始製作影片後才發現,一部幾分鐘影片的完成需要多少人員的努力與辛勤,絕對跟起初所想的不一樣。 如果您喜歡我們的影片,謝謝大家幫忙分享與訂閱(記得按開訂閱旁的鈴鐺圖案呦~)。 支持小施持續的創作。 希望...
fit 3代二手 在 李根興創業之友 Edwin's Entrepreneur-Friends Facebook 的精選貼文
【足本PRO版】《博收購系列 (2 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》 Senario 1: 單一號碼收購重建
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,叫價3500萬
買舖買樓博收購如何計數? 私人發展商和市建局有何分別? 相信這個是香港史上最詳盡講收購舖/樓真實個案嘅video.
全文內容:
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買舖 要買得 PRO,上集就俾你啲博收購重建基本知識。 記住,上集我解釋過,如果幢樓嘅 RDV Redevelopment Value 係高過 EUV Existing Use Value 就有重建價值,否則只會有市建局用公家錢來收購,蝕住都要做做才會有人收購, 私人發展商是不會考慮。
咁我後面幢樓又點呢? 依家同你計計數。有啲悶,但我相信呢個係香港史上最詳盡講收購舖/樓真實個案嘅video.
我後面馬頭圍道101號,地盤面積895呎。我做過重建報告,即使重建,最好就係重建起幢6層高嘅大廈,合共17米高,總樓面3395呎。法例規定, 如果你層樓係高過15米,但少過18米嘅話, 做住宅嘅地積比率就最多3.6倍, 非住宅就5.8倍。 覆蓋率方面,住宅就最多6成, 非住宅就可以去到97.5%。
下面啲數字可能你會聽到頭都暈,買舖博收購係好煩㗎, 如果你唔想煩,記住全香港有個證監會攞正牌,最好最正兼唯一嘅「開放式」商舖基金,就係我哋旗艦嘅「盛滙商舖增值基金」, 籌備咗好多個月,八月份正式推出啦。將會係香港首個「開放式」商舖基金,開放式因為投資期三年起,之後每季度可以按最新估值增持或者贖回基金單位, 期間亦都可以喺二手市場自由買賣, 唔使下下買賣成間舖成本咁貴。 鍾意嘅,你可以繼續長揸基金單位,留俾子孫, 我都打算買呢啲基金單位留畀我三個女,我哋不斷會係香港買有潛質嘅舖, 務求做大個portfolio 及比到投資者穩定嘅租金收入及升值回報。有興趣可聯絡我同事們了解更多。
依家來真啦,計計數,大家姐間舖嘅地盤面積依家係895呎,不過要減去 back lane (後巷) 嘅149呎,set back 先至有返起碼3米嘅空間走火。剩返起樓嘅 clear site area 就係745呎。再減60呎用唔到嘅騎呢空間,site coverage 100% 間舖就係建築面積685呎,再減去大廈 lobby /入口/公用空間,實用saleable area 只剩下545呎。樓上就有5層,site coverage 係6成,895呎 x 60%等如每層一梯一伙建築面積542呎,減去135呎公用空間,實用saleable area 407呎,合共建築面積3395呎,減去公用空間815呎,實用面積 saleable area 就有2580呎 。
假設新樓樓上每呎實用賣$15000,地舖每呎賣$50000,無車位提供,呢個地盤嘅 Gross Development Value (總發展價值)就係$57,796,764。減去發展成本,包括:
(1) Marketing cost 約樓價2%,賣樓都要賣廣告推廣呀
(2) 時間成本 present value (折現值) 每年約5%,就當佢要一年半後先賣樓花
(3) 再減拆樓成本 demolition cost ,依家總建築面積只得4800呎,拆樓就要成約$1000呎。記住,越細面積,成本每呎越貴。大啲面積的話,我老婆屋企姓彭,做俊和, 佢哋話通常拆樓一般係起樓成本嘅十分之一。
(4)再減建築費,住宅每呎3000,地舖每呎2800,即係建築成本約1022萬.
(5)再減professional fees 建築師,測量師,工程師,律師,會計師,設計師都要錢呀! 就當佢係拆樓同起樓成本另外多5%
(6)再減5% contingency buffer 偶然性洗費
(7)再減利息成本約5厘,平均借約9個月。
(8) 再最後,所有支出打個 present value 折現值約每年5%
上面12345678加起來,總發展成本就係2119萬。利用所謂嘅 Residual Method 餘值估價法, 把 Gross Development Value 嘅5780萬減去 Development Cost 2119萬,就係剩返3661萬。
發展商都要賺錢嘅,就再減預期15%嘅利潤,即係478萬,就等如Redevelopment Value 重建價值約3180萬,呢個亦都係個 Land Value 地價。
之前講過,呢幢大廈嘅Existing Use Value 係6134萬,但對發展商來講,Redevelopment Value 就只得3180萬, 因此佢攞3180萬出嚟去收購呢棟大廈的話,無人會賣畀佢。 所以單一地盤去睇,呢個係無重建價值。 除非嗰個係是市區重建局來收購, 為咗市區發展,蝕本3千萬佢都要收購才有機會做成, 因此市建局成日都話啲project要蝕錢幾十幾百億都要焗住做。 但老實說,咁細嘅地盤,市區重建局亦都唔會吼。 佢哋重建得都一般起碼要有成4000至8000呎以上嘅地盤。好似呢個咁,得895呎? 未發生過。
又回到後巷,如果你識得計數,上面話我哋計過,單一number 重建的話,最好係6層高,總建築樓面只得3395呎。除以地盤面積895呎, 地積比率都只係用咗3.8倍, 點解唔用盡佢呢,上面有話呢道係住宅(甲類)嘅地盤,Site A, 即住宅最高可以起到7.5倍, 加埋商業元素,仲最多可以去到9倍添。點解唔起高啲呢?
因為消防條例規定, 如果棟大廈唔高過六層, 同埋最高嗰層唔離地超過17米的話, 一條樓梯就夠啦。 唔使前後樓梯, 地盤已經夠曬細,慳番好多位。
仲有,即使唔理,要用盡地積比率9倍,起到最高, 棟一支牙籤樓係道,每呎建築費貴之餘,住宅嘅覆蓋率site coverage ratio 會縮到剩返33%, 即係每層建築面積285呎, 再減埋前後樓梯, 電梯大堂, 公用設備位置, 實用面積只係剩返一百呎都唔夠, 真係分分鐘變成一張龍床都未必fit得落嘅單位。 梗係賣得唔值錢, 建築費都蝕埋。 因此,地盤細,反而未必會用盡地積比率。地盤大先至經常用盡。
講完一大輪嘢, 先至解釋完第一種發展方法(單一 number) which 係唔make sense 嘅,希望你follow 到條數。 係咪聽到頭都暈呢,上面嘅數字係要啲時間消化下嘅,再去片:
有前景嘅舖,可以「一舖養三代」。如似我後面呢間 大家姐涼茶舖咁,原業主係1967年用5萬元買返來, 依家市值,重唔重建都好,都起碼二千幾, 52年間升成四五百倍,差唔多平均每年十倍。你話係咪真係一舖養三代?
仲想博收購? 就再計真啲條數。Senario 2: 連埋則邊相連舖,兩個 number 發展又點呢? 下集同你講。
Summary :
《博收購系列 (2 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》 Senario 1: 單一號碼收購
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,叫價3500萬
如果重建,最佳選擇是六層高大廈,一梯一伙,合共建築面積3395呎,實用面積2580呎。地舖實用佔545呎,樓上五層實用佔2035呎。
假設新樓落成,樓上實用每呎$15,000,地舖實用每呎$50,000
GDV 總發展價值是 5780萬
減: 總發展成本2119萬
減: 發展商樓價15%利潤,即478萬
= RDV 重建價值約 3180萬
相比: EUV 現用值 6134萬
RDV < EUV,因此無重建價值,否則蝕本近三千萬
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演唱:李小宏
詞曲:中路司馬懿
編曲:網腳謝阿弟
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