#GrandYOHO 最近推出的大單位錄得成交
// #新地(00016)#元朗 Grand YOHO第2期今天再錄成交,以招標形式售出共6伙,套現超過1億元。
售出的單位分別為第8座37樓F室,實用面積907方呎,成交價1955.72萬元,實用呎價21563元;第8座30樓A室,實用面積705方呎,成交價1649.2萬元,實用呎價23393元。
其餘4伙均為第3座D單位;其中,47樓實用面積786方呎,成交價1752.13萬元,實用呎價22292元;43樓實用面積789方呎,成交金額1750.68萬元,實用呎價22189元;38樓實用面積789方呎,成交價1717.72萬元,實用呎價21771元;32樓實用面積789方呎,成交價1676.63萬元,實用呎價21250元。//
8座F室現樓單位:
http://propertykids.blogspot.com/…/Grand-YOHO-II-4BedRooms-…
3座D室現樓單位:
http://propertykids.blogspot.com/…/Grand-YOHO-II-3BedRooms-…
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新地樓必賺 直覺是錯覺
新盤熱賣,新地(016)Grand Yoho挾逾萬六票成為97後新票王,首批308個單位上周六極速售罄。發展商挾餘威,新推價單即供折實平均呎價,由首張不足1.2萬元跳升至1.32萬元,升幅達一成。兩批景觀類近、面積相若的單位,加幅更加達到14%。
無可否認,「新鴻基」三粒字是很多人心目中信譽兼信心的標誌,願意付較高溢價買樓的理由。樓價溢價有高與低,沒有合理不合理,只有接受不接近。但如果用以前經驗套用在現有身上,這會是很危險的事。
Grand Yoho第一批買家,我相信有部分,是Yoho Town 及Yoho Midtown的原有及昔日住客,食髓知味,多年前買入已經供甩,甚至轉手大賺。在他們心目中,新地+Yoho系列,就是必賺的方程式。
翻閱Grand Yoho首批308伙買家揀選付款方法,當中60%買家選用即供付款辦法(優惠大約是樓價的17.5%至18.25%),其餘40%買家選用靈活付款辦法,當中包括指定予58伙選用的「Yoho伸引力付款計劃」,相關優惠只是樓價的5.5%至11.5%。換言之,一個600萬元定價的單位,用即供可減價約110萬,但用所謂「靈活付款方法」,隨時只減33萬元,差距達13%或77萬元。
每個買家都想攞盡折扣,選用靈活付款的買家,並非供不起,只是在逆周期下,難以付出大額首期的折衷方法,願「蝕章一成」,但仍睇好樓盤長遠跑贏大市,只是賺多與少的問題。
不過,如果只是因為品牌、而不理實際價值,深信樓價不跌,以下數個新地樓盤血的教訓,或者可供Yoho非買不可的買家一個參考。新地最經典蝕讓盤,包括2010年以座擁遊艇會海景為賣點、以高價開售的鴨脷洲南灣。六年間,很多樓盤升幅超過一倍,但過去兩年,南灣合共錄得83宗買賣個案,全部都由新地買入,然後易手。83宗裡面,有約三分一(25宗)賬面蝕讓,其中一宗勁蝕23%或471萬元。
另一個盤,是2011年新地以定價貴絕同區姿態推出筲箕灣單幢盤i.UniQ譽都,樓盤去年堪稱港島蝕讓王。入伙至今錄14宗成交,13宗蝕賣轉手,幅度介乎1.8%至29.2%。尚餘一宗錄得賬面0.7%微利,惟扣使費,原業主均輸錢離場。
新地樓質素有保證是事實,但質素唔等於可以合理化不合理的定價。盲目的入飛搶購,以為賺硬,這種直覺,其實是錯覺。
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樓市專題分析 – Yoho Town篇 (下篇)
作者:見習金錢師
專頁: www.facebook.com/moneyist2015
在繼續Yoho Town的分析先,先為大家補回Yoho Town及附近區域的地圖 (由中原地圖提供)。
由地圖可見,Yoho Town比附近的建築物高上一截。除北面望向新元朗中心 (或GRAND Yoho 地盤),其他座向現時都甚為開揚,尤其是東面的山景及田景。不過元朗是香港最多平地的地方,可以預見有些土地將會有一番改變 (例如Yoho Town 1至6座東面的露天停車場),景觀或有變數,就好像以前北向的單位,高層可以遠眺南生圍,但很快將會被Grand Yoho 阻擋。
由於Yoho Town所在位置離海甚遠,所以都不會有海景,而主要是山野景緻、市景及內園,而各種景觀間的分別相對較少。這亦是與市區屋苑最大的區別。
一期不同的景觀之間的分別最多只有5%。驟眼所見,景觀最好的郊野景的平均呎價雖是最低,但分別並非顯著。但是二期的數字 (郊野景呎價不過一萬) 反而十分意外,因為錦田郊野景是真正的心曠神怡的。究其原因,是因為東向郊野景的單位都是大單位,受制於現時的按揭要求,需求自然不及細單位。而且元朗是一個適合自住的社區,卻稍欠吸引內地豪客的魅力 (例如大都會中心點、名校區等),所以大單位的需求固然會低了一點了。
按照間隔而言,一期都是沒有太大的分別,反而二期不同的間隔間的分別就較大了。普遍而言,都是愈細愈貴。
常言道,在不同時期落成的樓宇,都會反映著當代市場的喜好。Yoho Town在落成時,以上車盤自居,所以有很多都是兩房單位。而到了Yoho Midtown建築的年期,已有不少內地人在香港置業,發展商當然希望吸引內地客吧。所以,Midtown相對而言提供了不少的大單位 (約為Midtown單位的兩成半),但同時又供應一房單位,間隔多元化得多了。至於GRAND Yoho,雖未見首批開售單位有一房供應,但是由於新鴻基早前申請增加地皮的出售單位,所以筆者相信一房仍會存在。
另外,大家如果比較Yoho Town及Midtown的平面圖,會發現Yoho Town的設計四平八穩,反而Yoho Midtown的間隔令我有些費解。以下先附上Yoho Town及Midtown其中一座的平面圖 (圖片由中原地產提供)。
望到Midtown圖中C座主人房的巨型衣櫃位,我就想,衣櫃有可以這麼深嗎…?兩者比較,似乎Yoho Town較實在。
最後,大家可能都會想估一下千呼萬喚的GRAND Yoho開價如何呢? 我相信基於現時市場受正面的消息刺激,發展商亦不會浪費是次的牛市。加上GRAND Yoho更近地鐵站,所以發展商傾向以溢價開盤。以兩房為例,7月的成交價約為11,000,我相信GRAND Yoho將會開出一成的溢價,兩房均價亦因此約為12,000-12,500。至於三房,我相信是11,600-11,800,吸引換樓客入場。但由於元朗市區三房供應不多,所以亦不會有驚喜價。
另外,由於單位數目多,所以亦難以開天殺價。以溢價推盤,再以「120%按揭」之類的策略吸客,相信會是GRAND Yoho的策略。但是由於同期都有不少新盤,雖規模有別,但是都不會以極高溢價開售。
下一站相信都會是跟隨新盤推售情況再介紹了。順帶一提,各位捉精靈之餘,都要注意安全、提防中暑啊!