【#Podcast更新了】
#菜雞變司機
EP4:為什麼不該拿學校教的東西來投資?只要學會這些就不用花大錢去上 _____ 了!(財管篇)
🎙️ Podcast 連結:https://gamma.soci.vip/
✍🏻 分析全文:https://gamma.to/notes/qnl4cB0ycao1f0VhjB28
🔖 財務管理課程中唯一重要的概念就是「未來的一塊錢跟今天的一塊錢不等價」。這樣的概念就被稱為 DCF (Discount Cash Flow,折現現金流)。在投資領域裡面,除了 DCF 沒有其他事情是真的有用的。
以下我們列出大學通常會教的課程內容,並來一個一個檢視這些概念與知識是否對投資人是有幫助的。
🔖 1) DCF (Discount Cash Flow,折現現金流):
這是在財金領域中唯一重要的觀念。如果你預期在 1 年後收到 $100,那這個未來的 $100 將會被折現因子所折現,來換算成現在的價值 (aka 現值 Present value)。打個比方,若折現率為 10%,那麼一年後的 $100,現在的價值為 $90.9 (= $100 / (1 + 10%))。那若情況改變,若是你預期將在 5 年後收到 $100,那麼在同樣 10% 的折現率下,這 5 年後的 $100 的現值變成 $62.1 (= $100 / (1 + 10%)^5 )。只要你了解這個概念,你就可以從商學院畢業了。
🔖 2) 財務報表分析:
這是一個經典的「分析完了,然後呢?」的分析,財金教授很熱情的在教這些給學生們,但這些教授甚至也不知道這些分析到底哪裡有用 (主筆:答案就是這些分析其實沒用)。這些分析最大的問題在於這種分析都是 backward looking (回顧過去的分析)。但投資最重要的是對未來的預測,你只會想要透過對於未來的預測而投資,而不是因為過去的財務數字如何去決定該如何投資。
🔖 3) 資產定價模型 (Capital Asset Pricing Model,CAPM):
CAPM 的概念很簡單,這個模型潛在的假設是認為整個市場 (S&P 500) 會上漲或下跌都是基於經濟的前景。而這樣的波動在一些經濟敏感度低的產業中較不明顯 (受總體經濟的影響較小),這種產業有像是健康照護、公用事業、民生必需品,但對於某些經濟敏感度高的產業中會更明顯,比如說工業、非必須消費品等等。而這個波動可以透過 beta 值來衡量,即衡量金融資產相對於對標指數的敏感度。
🔖 4) 加權平均資金成本 (Weighted Average Cost of Capital) (WACC is Whack lol):
現在你知道怎麼計算權益的資金成本了,你可以透過將權益的資金成本和債務的資金成本結合在一起,算出資本成本 (cost of capital)。比如說,如果 A 公司有 $50 的權益、$50 的債務,權益的資金成本為 4%,債務的資金成本為 2% (稅率為 20%),那麼資本成本將為 2.8% (4% * 50% + 2% * (1 - 20%) * 50%)。這就是 WACC 的概念。你可以使用 WACC,並透過未來的無槓桿自由現金流來算出企業價值。
🔖 5) 現代投資組合理論 (Modern Portfolio Theory):
現代投資組合理論的基本概念是,將沒有相關性或是有著負相關性的多個資產組合在一起,可以達到更高的風險調整後報酬。這也是基本上為何投資人需要將資產配置到債券中,儘管債券往往相對於股票有著更低的預期報酬。
🔖 6) 夏普比率 (Sharpe Ratio):
不像其他 Gamma 在這篇文章所提到的東西,Sharpe ratio 是真的在真實世界中最有用的概念。Sharpe ratio 就是在衡量風險調整後的報酬。
雖然 Sharpe ratio 公式對不是數學家的投資人來說可能會看起來有點複雜,但是你不需要去記這個公式。投資人唯一需要記得的是「越高的 Sharpe ratio 越好」,相對於追求更高的報酬,更高的 Sharpe ratio 可能才是更重要的目標。
🔖 7) 股利政策:
財金領域最重要的基本概念是,「透過股利支付或是買回在外流通股票來回饋給權益持有者,並不會改變權益持有者的價值」。
🔖 8 ) 實質選擇權 (Real Option):
一個新的投資項目因為很新,所以它可能會有非常多種不同的結果,因此要去估計該專案未來的現金流是很困難的。實質選擇權是一個替代的概念,與其去為一個專案做一堆假設很難預期的假設 (如:營收、獲利率和現金流等),實質選擇權鼓勵投資人去做出一些更難的假設,比如說結果的波動性、該專案的成長耐久性,來透過選擇權定價公式 (Black & Scholes) 去計算該專案的價值。
🔖 9) 效率市場假說 (Efficient Market Hypothesis):
效率市場假說是一種財務經濟學中的假說,該假說認為資產的價格會反應市場全部可得的資訊。這個概念直接的暗示就是「要想在風險調整的基礎下一直打敗市場是不可能的」,因為價格應該只會對新的資訊有所反應。
#各項細節於全文中
同時也有9部Youtube影片,追蹤數超過4萬的網紅吳老師教學部落格,也在其Youtube影片中提到,東吳EXCEL VBA與資料庫雲端設計第7次上課(範例人事考評題目&用MID與VLOOKUP與VALUE函數&VBA輸出公式與跨工作表&範例飯店管理用VLOOKUP與名稱&建立下拉清單與自動帶出其他欄位資料&範例計算年齡與查詢開課時數&325人事資料分欄用COLUMN與ROW產生表格&用INDEX抓...
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【十二萬物管王國】全面剖析港鐵物業管治術 #永續港鐵霸權 #7月專研
鐵路上蓋物業發展獲取龐大地產紅利,當中所引伸出的規劃及土地供應問題,現時已漸成為社會討論港鐵霸權的重點課題。而港鐵本身除了興建貴價私樓外,在港鐵的物業版圖不斷擴展下,亦開拓出另一門物業租務及管理(rent and property management)的管治策略,更甚有指港鐵漸漸走向物管為本的模式 (management-based model) (Aveline-Dubach, N., & Blandeau, G., 2019)。因而,現時更有需要檢視港鐵如何壟斷物管項目的方式,主宰整個社區管理,有助我們了解現時港鐵興建私樓獲利之外的地產霸權模式。
▍港鐵作為物管的「當然成員」
現時港鐵住宅物業管理的整全面貌一直少有人整理。透過整理中原地產及香港置業等地產代理網站的樓市資料,以及抽查港鐵上蓋物業的屋苑公契,便可以全面了解現時港鐵物管王國的版圖規模,揭示港鐵在物管市場的「壟斷」地位。
最新統計,港鐵到2021年有份參與的77個上蓋住宅物業項目(以項目期數作統計),當中有68個直接由港鐵的物管公司負責管理,涉及近112,759個住宅單位,近30多萬人的日常居家生活,而按照港鐵即將落成的上蓋發展項目 (如日出康城未來期數、黃竹坑上蓋、何文田上蓋等),可預計未來有近34,060個房屋單位將由港鐵物業管理,港鐵物管的規模已足以跟大地產商匹敵。
港鐵住宅物管王國列表:https://bit.ly/3BAfuC3
我們抽查當中10個屋苑的大廈公契(Deed of Mutual Covenant),揭露港鐵物管公司經常「中標」的原因:上蓋物業發展項目的公契協議中往往註明港鐵公司為發展項目的「經理人」(manager)。港鐵由招標、興建到管理,一站式包攬上蓋物業發展項目,業主購入單位時, 只能被迫接受港鐵管理其屋苑。這種起樓配物管的「銷售策略」亦經常出現在其他地產商的住宅發展項目,更反映港鐵的地產商定位愈來愈明曬。而有趣的是,雖然各大地產商都曾多次參與港鐵的物業發展項目,但最後往往由港鐵獨吞物管服務,跑贏有份參與的發展商,成為發展項目的「經理人」。手握執行大廈公契的權力,港鐵當然地主導整個屋苑的管理。
港鐵亦會將物業管理權外判予其他發展商轄下的管理公司,港鐵可以明正言順做「二房東」,既可謀取物業管理的行政收益,亦可與其他發展商保持「良好」合作關係。以港鐵與新鴻基合作發展的火炭站上蓋住宅項目駿景園為例,港鐵外判屋苑的日常管理予新鴻基轄下的啟勝管理服務有限公司負責,當屋苑出現管理開支糾紛,管理公司就有「偏幫」港鐵之嫌【註一】,更顯港鐵與發展商的互利合作關係。
除了與大地產商合作興建私樓分享地產紅利外,港鐵更跑贏其他地產商,包攬上蓋物業的管理業務,創造恆常收入。鐵路加物業發展模式預料在未來會不斷擴展,港鐵物管只會愈做愈大,正正式式以地產為本業。
▍港鐵業權壟斷全攻略
港鐵包攬眾多物業管理項目,時常有報導提及業主投訴港鐵管理問題。而背後除了管理不善外,壟斷式的物管業權操作更令港鐵可以在物管市場多年來「屹立不倒」。我們隨機抽樣翻查港鐵上蓋住宅物業的公契,發現港鐵將上蓋屋苑業權和港鐵相關的發展項目捆綁,上蓋屋苑的業主難以集合足夠業權成立業主立案法團和更換物管公司(按照《建築物管理條例》規定,一般需要得到30%業權同意),於是港鐵便可以輕易主導屋苑的物業管理。而港鐵的業權操作大致有三種:
- 「巨無霸式」業權壟斷:
例子包括數個港鐵大型屋苑,如九龍灣站的德福花園、葵芳站的新葵芳花園、荃灣站的綠楊新邨、青衣站的盈翠半島、坑口站的蔚藍灣畔、康城站的日出康城和將軍澳站天晉等等。業權分佈往往和樓面面積無關,港鐵站及車廠就已經在公契中佔總業權的51%,代表港鐵可以絕對話事,壟斷屋苑的物業管理權。
- 「堆砌式」業權整合:
透過抽樣查冊,仔細檢閱港鐵上蓋物業的公契條款,發現除了港鐵站業權(non-station shares)外,港鐵更可將住宅物業以外的發展項目業權份數一併納入公契之中,例如將軍澳站的天晉及九龍站的天璽。將軍澳站天晉的私人屋苑只佔13%業權,而港鐵竟然將商場等商業項目 (Commercial accommodation) (佔12%)和辦公室項目 (Office accommodation)(佔1.4%)納入計算總業權份數,甚至由新鴻基發展的星峰薈服務式住宅、香港九龍東皇冠假日酒店及三星級香港九龍東智選假日酒店(Hotel accommodation)(佔20%) 這些跟社區居民無關的項目也計算在內,這種業權操作在港鐵圈地式發展項目尤其常見,令港鐵及發展商仍然可以掌控大多數物業的管理話事權。
- 「落釘式」業權否決:
雖然港鐵並非坐擁每個上蓋屋苑的大多數業權,但仍有保持物管霸權的「暗黑兵法」。其實只需掌握上蓋物業發展至少20%業權,就可擁有否決權。由於按照現時《建築物管理條例》,只要有超過兩成業權人反對,業主立案法團就難以成立。歷年來只有少數港鐵上蓋屋苑成立了業主立案法團,其中海翠花園成功「取締」港鐵物管公司,箇中原因正正是港鐵所佔的業權只有18%。
在「鐵定管理權」下,港鐵無須在物管市場上與同行競爭,更可與其他地產商及承建工程商「同謀」合作,而屋苑業主根本無法取締港鐵管理公司,將加劇港鐵物管的管理不善、「黑箱」作業以至剝削小業主的情況:
- 管理費繼續狂飆:港鐵上蓋映灣園曾經試過一年管理費加價19%【註二】,而港鐵新葵芳花園亦可在疫情期間,逆市加價管理費,忽視小業主的民生訴求。
- 維修工程「頹」做:自被揭發德福花園的外牆業權不屬屋苑業主後,港鐵卻不願意答應承擔全部維修責任,全面翻新外牆,只按照強制驗樓要求,將屋苑外牆變得「一撻撻」【註三】,作為物管重中之重的維修工作都可以置之不理,可預期日後港鐵每況愈下的物管質素。
- 物管「暗黑」財務:將軍澳天晉被揭發港鐵物管公司收取的管理支出欠透明,港鐵往往會拒絕公開部分財務細節,例如個別員工詳細薪酬,以至外判標書的詳細內容,批出的工程更可能有「圍標」之嫌【註四】,而屋苑業主根本無法從中監察。
- 「收割」業主補貼公共設備:除了以往康城的行人天橋業權爭議外,翻查大圍站柏傲莊第二期的大廈公契條款,當中有列明上蓋物業發展項目的業主(包括屋苑業主和港鐵)需分擔大圍站蓋下的公共運輸交匯處(Public transport interchange)、上蓋的城市大學專上學院(Post secondary college)甚至大圍站鄰近公廁(Public toilet)等公共設施的維修開支。當上蓋物業的發展項目中所牽涉的社區公共設備愈來愈多,港鐵作為大廈公契撰寫人卻可以暗藏「補貼」條款,輕易將管理成本漸轉移至屋苑業主身上。
即使政府成立物業管理監管局,仍無法阻止港鐵壟斷式物管操作帶來的必然惡果。在可預見的港鐵的物業版圖擴展下,愈來愈多新上蓋屋苑被迫無理接受港鐵的粗暴管理,無法當家作主地決定自家屋苑的大小事務,這或者正是港鐵自稱「世界級管理」的真實面貌。
參考資料
【註一】蘋果日報(2015年05月20日):駿景園業主斥港鐵索維修費
https://web.archive.org/web/20150530084946/http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150520/19154044
【註二】蘋果日報(2013年11月2日): 管理費狂飆 映灣園加19%最狼 港鐵4屋苑平均升一成
https://web.archive.org/web/20170406015956/http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20131102/18490095
【註三】獨立媒體(2021年05月25日):逾二千德福花園居民聯署 抗議大業主港鐵背信棄義拒修外牆 https://bit.ly/3zlZilG
【註四】仁聞報(2016年12月12日):薪金異常高昂 支出五花八門 港鐵物業收費欠透明
https://jmc.hksyu.edu/ourvoice/?p=7308
Aveline-Dubach, N., & Blandeau, G. (2019). The political economy of transit value capture: The changing business model of the MTRC in Hong Kong. Urban Studies, 56(16), 3415-3431.
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02_人事考評用MID與VLOOKUP與VALUE函數解答
03_人事考評用VBA輸出公式與跨工作表
04_範例飯店管理用VLOOKUP與名稱
05_建立下拉清單與自動帶出其他欄位資料
06_範例計算年齡與查詢開課時數
07_325人事資料分欄用COLUMN與ROW產生表格
08_人事分欄用INDEX抓資料與REPLACE刪資料
09_人事分欄MID與FIND刪資料
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電腦也一定安裝GOOGLE瀏覽器,這樣才能上雲端去使用GOOGLE的試算表,
可以比較和EXCEL2003的差異,如果可以輕易使用GOOGLE的試算表,
這樣就可以再沒有EXCEL2003的環境也能作業。
此外,這學期教是剛換 OFFICE 2007,剛好可以順勢學習 EXCEL2007 新介面,
所以未來的學習環境除了雲端外,就是EXCEL2007 了!
對大家來說有很多挑戰要面對,但如果學會這些技術,工作上一定非常有幫助的。
尤其是雲端方面的技術,目前懂的人還真不多,用的人也少,
但這樣好用的技術為什麼沒人推廣?
可能也是大家都還不會使用吧!之所以自己用的熟,
主要用GOOGLE的服務至少5年以上,看著GOOGLE的壯大,發現只要跟著GOOGLE就沒錯!
不斷使用他的免費服務,感覺穩定又好用,重要的事完全免費。
吳老師 105/10/4
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大家好, 先請問板上的先進大大
共了兩組實驗
一個為控制組 (不給予日照,總數n=6) .另一為實驗組 (給予日照,總數n=6)
控制組其數據如下
1.1
2.5
1.2
3.0
1.4
4.2
平均 2.23
標準差 1.23
實驗組其數據如下
9.3
16.3
9.5
8.3
12.2
14.1
平均 11.61
標準差 3.13
想探討這兩組數據有沒有顯著差異, 想請問p value該怎麼算? 該用什麼檢定方法呢?
數年前我有修過一學期的統計,我現在卻只知道 p<0.05 or p<0.01 代表有顯著差異
該怎麼算卻是都不會. 麻煩版上大大能解答我的問題 , 非常謝謝.
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※ 編輯: Butter34 (140.112.218.19), 09/26/2014 02:42:18
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