【樓價高企】美國樓市會再度泡沫化嗎?
現今美國樓市正打得火熱,感覺很像2006年的樓市泡沫時期:樓價創下新高、住宅拍賣火藥味十足、新城區的房屋剛建好便一售而空。這又是一場房地產泡沫嗎?但願不是,因為上一次的房地產泡沫破滅引發了全球金融危機,令經濟陷入1930年代大蕭條後最低迷的時期。
不過,當前樓價上漲的主要原因並不是因為信貸過鬆,而是供應緊張、需求旺盛。與以前相比,現時在美國申請住宅按揭貸款的難度明顯加大了。2006年6月,反映取得住宅按揭貸款難易程度的易得指數(Mortgage Credit Availability Index)高達近870。而在今年3月,該指數僅為125。放貸機構將貸款標準提升至高於2010年《多德‧弗蘭克法案》要求的水平—該法案正是2008年金融危機後,旨在限制系統性風險的產物。如今貸款相對房屋價值和借款人收入的比例較小,借款人的平均信用評分較高,民眾亦無法在不提供完整證明文件的情況下,空口無憑地獲批貸款。
美國企業研究所(American Enterprise Institute)常任研究員平托(Edward Pinto)預測,到今年7月,樓價按年升幅將達到18%, 而2022年將上漲約10%。約翰伯恩斯房地產顧問公司(John Burns Real Estate Consulting)行政總裁約翰伯恩斯(John Burns)亦表示:「我相信樓價還會進一步上漲。」他沒有給出具體數字,但指出,這「將會增加市場風險」。
密歇根大學(University of Michigan)於4月進行的消費者調查顯示,未來一年裡,房屋價格的平均預期增幅為3.5%,是自2007年此問題被加入問卷以來的最高水平。如果房屋價格沒有起色甚至下降的話,一些置業人士無疑會持幣觀望,從而令房屋價格陷入跌勢。另一方面,按揭貸款的發放變得更為謹慎,大大減低連鎖違約的風險。美國樓價的確很貴,但這一次看起來不像是危險泡沫的前兆。——Peter Coy;譯 曉立
#美國樓市 #房地產泡沫 #住宅按揭貸款 #AmericanEnterpriseInstitute #JohnBurnsRealEstateConsulting
(本文節選自《彭博商業周刊∕中文版》第223期,如欲查閱全文,歡迎訂閱)
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“過去的故事和傳奇,就是下一個爆炸性成長或是崩盤所參考的劇本”
(Stories and legends from the past are scripts for the next boom or crash)
**此書有中文版**
一般來說教授的書我都會讀得比較慢,獲得諾貝爾經濟學獎的教授所寫的這一本也不例外。雖然相對沒有那麼容易讀,卻非常引人入勝。是屬於那種讀完之後,會衍生出更多想探索的問題的書籍。
故事,對於人的大腦,有一種獨特的吸引力和黏著度。這本書很有趣的是把故事的傳播性,與病毒的傳播新做了一個類比。病毒傳播的有利因素,包括感染力,在許多人群聚的地方,超級傳播者,以及不斷的變種,等等。世界上有那麼多的消息,所以會產生動能的常常是那些容易讓人記住或是難以忘記(感染力),在許多人聚集討論的言論(群聚),與名人產生關係 (超級傳播者),還有與人性會關注的事情 (特別是恐懼)結合產生變種而具有更強的傳播力。
作者提到一個很有趣的例子,在30年代,有人設計具有輪子的行李箱,卻被視為是一種滑稽愚蠢的發明 (現在的我們,能想像行李箱沒有輪子嗎?)。直到90年代,廠商把它與航空公司機組人員,做了一個連結,讓這些看起來專業有光鮮亮麗的人,拉著有輪子的行李箱在機場走動著,突然之間這樣的發明變成是專業時尚的代表,也才成為主流。一個實用的發明,被嘲笑了幾十年,直到與一種鮮明可羨慕的形象產生關係,才真正的打開市場。
關於人腦對於故事的接受度,大於事實和數據,作者用一些摔角比賽舉例。明明是安排好的套路,觀眾也知道,但卻仍然樂此不疲的喜愛觀賞。這原因是大家喜歡腦中的故事表演出來,勝於不確定性。故事的黏著性之強,即便之後有事實或是數據佐證,也很難翻轉之前故事已經留下的印像或是渲染力。常常一句巧妙的話,也容易讓人印象深刻 (即便說的人,不見得是原創者),更不用說現在的 hashtag 或是迷因梗圖 (memes)的渲染與黏著度了。
作者提到,在凱因斯經濟學裡就已經講到,經濟當中還是有人的動物本性 (animal spirits),是不應該被忽略的因素。除了心理因素之外,在20世紀隨著氣象預測科學逐漸發達,人們也開始既望經濟景況,可以像氣象一般預測。所以我們會聽到一些用詞,如 “股市空氣中瀰漫著一股不確定的氣氛” ,然後把某些 “信心指數” 當成氣壓數據來思考。
根據這些邏輯作者介紹了過去市場上,七大關於經濟故事的類型 (與它們的變種):
- Panic versus confidence 恐慌與信心
- Frugality versus conspicuous consumption
(提倡簡約或是鼓勵消費)
- The gold standard versus bimetallism
(貨幣與黃金掛勾或是複本位經濟)
- Labor saving machines replace many jobs
(機器會取代許多工作)
- Automation and AI replace almost all jobs
(自動化與人工智慧,可以取代幾乎所有的工作)
- Real estate booms and busts (房地產的繁榮與泡沫)
- Stock market bubbles (股票市場泡沫)
- Boycotts, profiteers, and evil business (抵制購買,與邪惡貪財的企業)
- The wage-price spiral and evil labor unions (薪資與價格的連動,以及邪惡自私的工會)
每一個例子當中,都可以看到不同時空下同個故事套路的變種。同時也會發現一個字詞,在不同的時代是具有不同的意義 (例如 “美國夢” 曾經講的是社會公義,甚至還有一度是提倡節約生活形式,到後來變成買大房大車的代名詞了)
我認為作者寫這本書的目的,是要鼓勵經濟研究學者跳出自己的同溫層。所謂的“行為經濟學”已經是跨出一步,但他認為經濟學家必須正視心理學,社會科學,甚至是哲學對經濟實質的影響。因為人不是完全理性,而市場不是絕對有效率的。
對我來說讀這樣的書最大的收穫,是再次的被提醒,很多習以為常的用詞和觀念,是經過時空環境變異,並非那麼絕對的。雖然這樣會讓思考變累,但是碰到問題的時候,如果能用這樣的方式回歸事物的本質,又何嘗不是一種可以跳脫框架,找出新的可能性和創造性的方式呢?這樣的意識和思考習慣,讓我們可以不用效法世界習俗慣性思考,心意更新而變化的找出創新之路。
全文與中文版連結和相關報導在部落格中👇
https://dushuyizhi.net/narrative-economics-故事經濟學/
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