【即将告别的东陵福 Tanglin Halt 】
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因花生碎蛋糕卷,我走入了东陵福 #TanglinHalt 社区,这个地方一走进来感觉很不一样,店铺/美食中心、菜市场的建筑物都不超过2层楼,这样建筑物在新加坡属于少见,现在多数邻里社区都是高楼组屋或购物中心。
东陵福是新加坡的旧社区,这个地方的数栋楼将会在选择性整体重建计划(Selective En bloc Redevelopment Scheme,简称SERS)之下被拆除了,换句话说在这一代的不少居民即将要把搬迁了,虽然有的居民还是会选择在同一个地方住下来,但也有部分居民或店铺搬迁去别的地方或者业者决定结业了。这是新加坡在发展社区会发生的事情。再怎么不舍都无法逃开“发展”。
我第一次来就很喜欢这个社区,可能整个环境很静幽幽,没有购物中心的拥挤,有的店铺画面就有走入马来西亚乡镇画面,对在这个地方生活的朋友肯定有不舍,我也很不舍它的即将告别。
与其大家在2021年最后一分钟才走入东陵福,不如现在有空就去走走看看。
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Ongoing discussions around land resumption and demolition for redevelopment often get the name Kwu Tung on the news. Part of the North East New Territories development plan, developers have been bulldozing and seizing the land of the village bit by bit.
Kwu Tung village, where the Sheung Yue River flows through, is only a 10-minute minibus ride away from Sheung Shui train station. Before the war, it was called “Seven Villages” because it was formed by seven squatter areas, some of which have already been demolished and redeveloped.
原刊日期:20210107
https://hk.appledaily.com/feature/20210117/PHTJ7UM6UVF3FNWYIT63TJJ37M/
影片:
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redevelopment 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的最佳貼文
《強拍是按EUV比例》剛曝光: 第2081成交(堅 - 註冊), Soho士丹頓街49號地舖Quench 酒吧收購 3157.6萬, 樓齡52年,建築面積800呎。闊14呎,約深40呎。如非強拍,市值應都是約3000萬。
原業主 Lau Lee Cheung 於2003年11月用425萬買入, 持貨17年6.4倍。
士丹頓街49號 basement 地庫,2017年8月22日,曾經成交2680萬。
士丹頓街49號M floor,2017年5月31日,曾成交1125.4萬
成交比較:
- 2020年4月8日,士丹頓街57號舖成交4000萬,
- 2018年1月,士丹頓街51號舖成交4880萬。
〈強拍間舖可以分到幾多?〉
如果你揸住間舖,你要搞清楚,佢唔係將你間鋪拿出嚟拍賣,而係成棟大廈100%業權拿出來拍賣,再將錢分攤俾各小業主。 點分?收到嘅錢就會按土地審裁處裁定嘅比例分攤畀各業主。 而土地審裁處只係會按現有物業交吉嘅價值去作評估(Existing Use Value) ,唔會用未來重建後嘅價值 (Redevelopment Value)。 佢亦都唔會考慮你僭建嘅範圍同埋超出地契許可用途嘅價值計算。 所以即使你間鋪僭建出嚟嘅範圍好大放咗好多張枱, 或者你好醒,搵個朋友租你間舖打到個租值好高, 佢都只係當你間舖交吉咁計算嘅姐。 當然如果你唔贊成佢嘅估價, 嫌分畀你嘅錢唔夠,你可以搵個專業測量師做個估價,提供證據作出反對。
舖收購知識:
https://www.youtube.com/playlist?list=PLZwHll-Yhn927YbpdO7vT703dAogpFTDI
這間舖成交比我想像中平,市值都是約3000萬。 但通常收購價,是較市價高50%。
可能因為發展商已經申請強拍, 一面凶個業主,另一面同佢慢慢傾。 如果同一大廈的49號地庫都曾經成交2680萬,地舖道理上起碼值多 x 2價值。
售價一般來說, 樓上舖是地舖價值的三分之一,地庫是地舖的五分之一。 但這間49號舖的地庫後面巷仔有獨立入口,因此價值較值錢。
地舖賣咁平,怪就怪佢可能是最後一伙強拍前售出,原業主可能心驚強拍後袋錢仲少,同仲有排等。
最近坊間有三單的收購,是原業主是蝕本收場,頭兩單堅 sold,第三單未成交。
(1) 土瓜灣啟明街,市建局收1131.3萬 (1215.4萬買入)
(2) 大角咀埃華街恆生ATM,市建局以1341.7萬收購 (1700萬買入)
(3) 梁朝偉的高山道大單邊舖,私人發展商測量報告估價839萬 (1500萬買入)。
可能士丹頓街49號舖的原業主因為以上三單的新聞嚇窒咗?
李根興 Edwin
。。。。。。。。。
我剛開始成立個 Whatsapp Private Message List (Not group) 。如你想知道多些最貼市的商舖資訊及我個人分析,可以whatsapp我 (+852) 90361143,我可加你入 《李根興「堅堅流流」商舖資訊》 private message list。??
好多嘢唔方便公開講。
李根興 Edwin
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Sorry, 之前報錯料,這個啱! 第1796-1799成交(堅), 成交7億,德輔道西326至332號舖,及西安里11A至11D舖,8間舖,每間建築面積約700呎。項目佔地約6172方呎,現址屬9層高唐樓,1959年落成,樓齡約61年。根據建築圖則,地面層設有8個舖位,1至8樓則各提供7個住宅單位。
(最新消息 2020年5月28日: 我幫發展商澄清 , 收到最可靠消息,以下資料有些錯誤。 My apologies. 當年入稟的EUV 是4.8億 (不是RDV),當時RDV 已達7億。 換句話講,發展商大鴻輝並沒有壓低小業主的價。 如果你望一望麵包店D舖, 發展商買入的成交價5265萬更高過強拍的價錢(4907萬)。 老實說,以我所知,在坊間大鴻輝是屬於比較願意出價收購舊樓的「良心」發展商,really! 由於我沒有咁多時間分析曬所有資料, 我的報道往往只是比較表面 ,我在影片入面有講錯數字請見諒。? 我不是專業分析員,我只是一個睇舖比較多的生意佬 ?)
。。。之前報導 。。。。。
第1796-1799成交(堅), 德輔道西326至332號舖,及西安里11A至11D舖,每間建築面積約700呎。
項目佔地約6172方呎,現址屬9層高唐樓,1959年落成,樓齡約61年。根據建築圖則,地面層設有8個舖位,1至8樓則各提供7個住宅單位。
EFGH 舖,向後巷,倉,成交6100萬。 2017年9月7日簽約。Existing use value 價值是3608萬。
A舖 (326號,藥房) RDV 5586萬 EUV 4006萬,2016年8月註冊成交3800萬 (賣平了!但已是多年前,無得比。)
B舖 (328號,SKY 時裝店) RDV 4935萬 EUV 3540萬,未見註冊成交,是今次強拍目標
C舖 (330號,參茸店) RDV 4935萬 EUV 3540萬,未見註冊成交,是今次強拍目標
D舖 (332號,麵包店) RDV 4907萬 EUV 3519萬,2018年3月註冊成交5265萬 (賣高過RDV,如果強拍只得4907萬)
RDV Redevelopment Value
EUV Existing Use Value
2020年5月21日【星島日報】【舊樓強拍】大鴻輝底價7億統一德輔道西舊樓業權
本港私人住宅土地供應緊絀,財團透過強拍增加土地供應,大鴻輝剛剛以底價7億元,統一德輔道西326至332號及西安里11A至11D號安慶樓業權。
強拍時大鴻輝已持有上址約91.41%業權,尚欠兩個地舖和小量住宅單位未能成功收購,最終大鴻輝在沒有對手競爭下,以7億元統一權業。
資料顯示,項目佔地約6172方呎,現址屬9層高唐樓,1959年落成,樓齡約61年。根據建築圖則,地面層設有8個舖位,1至8樓則各提供7個住宅單位。測量師估算,安慶樓重建後的總樓面面積約5.37萬方呎,具潛力重建為1幢32層高商住樓宇,地面層和1樓作零售用途,2樓為會所,其上作為住宅用途。
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