【近日股市資金行情之我見】
這兩個月忙著跨海搬家,沒太多時間寫長文。這篇文章從今年1月斷斷續續寫到現在,主要嘗試回答兩個問題:
1. 2021年初是否存在市場過熱現象?
2. 美國政府2020年的瘋狂印鈔行為(參見下圖)是否會引發嚴重通貨膨脹?投資人應該如何因應?

首先關於第一個問題,在今年2月份我們看到美國股市的option契約數量大增,從19M/每日增加至30M/每日;SPACs形式2020年增加200件,募資$74B;GME軋空炒作行情。
這樣是否存在擦鞋童現象?
這部分我想先回顧17世紀荷蘭鬱金香投機事件。
傳說當年荷蘭鬱金香莖球被瘋狂炒作,價格上漲幾百倍,荷蘭舉國人民紛紛陷入投機熱潮,甚至20世紀德國知名投資客柯斯多蘭尼稱當年有駝背侏儒光是出租其後背供投資客們寫上最金莖球價格,然後穿梭人群中賺了一小筆。
隨後鬱金香莖球炒作泡沫破裂,荷蘭國家經濟受到重創,進而影響當年曾是海上商業王國的地位。
然而史實是如此嗎?
美國經濟學家Peter Garber專門研究此一投機炒作的經濟史,並寫下幾篇著名論文。而依據其著作"Famous First Bubbles The Fundamentals of Early Manias" 一書,我整理幾個重點:
1. 實際上鬱金香熱潮時間相當短,價格明顯彈升發生在1636年11月~1637年1月份。
2. 參與人數總共約350人,全是職業商人;真正支付高價(超過300荷蘭盾)者約莫10人,多數人其實是透過遠期合約的方式進行炒作,而最後多以違約拒絕真實支付現金,直到荷蘭當地鬱金香相關商會與政府出面介入,才以履約價格的10%甚至5%方式解除合約。
3. 非常昂貴的品種,如Semper Augustus 的真實漲幅只有5倍(從原本的1千出頭荷蘭盾漲至5千多),並非都市傳說中幾百倍的漲幅。
漲幅較大的主要是那些本來就平價的品種,例如Gouda buds,起漲價格約2荷蘭盾,最高價50多荷蘭頓。即便存在瘋漲,但至多也是一、二十倍,這即便放在現代農產品供需失調時的價格軌跡來比較,也並不離奇。例如台灣颱風後的香菜價格漲幅。
這邊可以題外話說明為何Semper Augustus這品種售價昂貴。因為這特殊品種本不存在於大自然,而是農夫必須將快開花的鬱金香球莖人工嫁接罹患某種病毒的鬱金香,才能開出特殊花色。而這種嫁接病毒的球莖將會死亡,不再具備繁衍後代的能力。此外,嫁接後的成功率在當年也並不高,不保證存活也不保證開出特殊花色。
物以稀為貴下使得Semper Augustus這品種本來售價就高昂,是一般品種的百倍。
讀者可參見以下幾張當年不同品種的價格走勢圖:

4. 也因為這個事件的範圍與熱潮都比傳說中小得多,因此並未對實質荷蘭資本市場或經濟體造成多少負面影響。
荷蘭鬱金香泡沫事件有三點啟示:
a. 即便在當年差不多時期的著作、媒體都有對其瘋狂投機炒作的描述,但實證來看誇大成分居多。很可能受到作家喜歡站在道德高點批判投機行為的習慣影響,但做為投資人或經濟史研究者在考據曾經的泡沫事件,始終必須以事實為依歸。
b. 小範圍小規模的投機炒作,無論價格哄抬得多麼高聳入天,事實是「毀約」始終是一種選項,有行無市的價格不存在經濟學意義。
c. 同樣地,小範圍小規模的投機炒作,無論價格哄抬得多麼高聳入天,對整體經濟乃至於資本市場的影響同樣不會太大。這意味著我們雖然應該警醒擦鞋童現象,但也無需杯弓蛇影。
如同我在去年幾篇文章中談到的,我認為Covid-19疫情本身造成的經濟損害遠不如人為的隔離措施所造成。目前看到的全世界生產力衰退,人禍成分高過天災。但與2009年不同之處在於:
「Personal savings soared as high as 33.7% in April following the Cares Act and were still a healthy 13.7% in December before Congress passed another $900 billion in Covid aid. This means that, unlike during the 2009 recession, households aren’t weighed down by debt.
Personal bankruptcies, home foreclosures and loan delinquencies last fall were the lowest since at least 2003. The mortgage delinquency rate was 0.7% in the third quarter of 2020 compared to 7% in the first quarter of 2009. ...」
出自Wrong Stimulus, Wrong Time - WSJ ( Feb. 5, 2021)報導。
因此在我看來,此文撰寫的時間點,雖然多多少少某些類股上存在擦鞋童現象,投資人不必過度擔憂。投資人真正該做好未雨綢繆準備的,是美國瘋狂印鈔下必然到來的嚴重通貨膨脹。
問題二:通貨膨脹下股票標的如何選擇?
高資產或高負債的公司在嚴重通膨時期的股價表現優於高現金部位的公司。在經濟學大師Armen A. Alchian 1965年的論文 "Effects of Inflation Upon Stock Prices "中,特別指出傳統經濟學如凱因斯、費雪等著名學者之見認為銀行身為典型債務人,在通貨膨脹環境下應該有較好的股價表現。而Alchian則點出這些學者大老忽略銀行雖然集債務於一身(大眾存款之於銀行就是債務),然而銀行受限於法規與現實,其資產多是「現金資產(money-type assets)」,故在嚴重通貨膨脹影響下,銀行實際經濟損失大過通膨泡沫所得,股價表現當然好不到哪去。
Alchian此文對我的啟發甚大,揭櫫面對貨幣因素影響甚大時的投資方向。
但我們要知道Armen Alchian的論文寫作時期與如今的投資環境又有幾個重大侷限條件之不同,因此我們不能生吞活剝地硬套Alchian的觀點,而是必須真實理解背後隱含的正確經濟學邏輯,並依據當今侷限條件之不同而修改並應用。
引入費雪的利息理論與張五常的財富倉庫概念,現今世界何謂資產、何謂債權債務、何謂現金?我們必須要能超脫會計學、法學的思維侷限,而從真正在投資決策上有效益的經濟學角度切入。
一個我認為值得投資人注意的重點是:投資人對於高商譽(goodwill)的公司能否有正確地、在經濟學層面的深度理解與評價機制。
這點同樣也適用在面對新科技寵兒如電動車之流之正確價格評估。
以長期投資角度看,如果以夠低的成本入手高資產或高品牌價值公司,本身部位又很大,則隨後的股市大幅修正甚至崩盤基本可以無視
如果部位不大,則可以視隨後散戶瘋狂狀況逐漸增加現金部位。
回到現實面,我認為通膨現象確實在發生,有兩個現象值得注意:
a. 機構法人買入加密貨幣的金流增加
「...JPMorgan, said the size of the bitcoin market had grown to equal about a fifth of gold held for investment and trading purposes, with a market capitalisation for the cryptocurrency of $750bn at its peak earlier this year, meaning it “is far from a niche asset class”. 」
「...Analysts at Canadian insurance company Manulife said in late January that the expansion in central banks’ balance sheets and rising public debt would push investors further into alternative asset classes ...」
「...Xangle showing that investors have lost more than $16bn to fraud since 2012 ...」
b. 近日美國美國前25大銀行對私人之貸款佔總資產比例從去年54.1%下降之45.7%,且放在Fed reserve account總金額達$3.15兆美元。
(The 25 largest U.S. banks currently hold 45.7% of their assets in loans and leases, according to Fed data released Friday, down from 54.1% this time last year. .. reserve balances in their Federal Reserve depository accounts at sky-high levels, $3.15 trillion at present
)
通膨現象將會更嚴重,因為「...According to a recent House Budget Committee estimate, $1 trillion from last year’s bills hasn’t been spent—including $59 billion for schools, $239 billion for health care and $452 billion in small business loans. State and local governments added 67,000 jobs in January. They don’t need more federal cash. ...」
WSJ "wrong-stimulus-wrong-time " Feb. 5, 2021
如同我在「論比特幣」一文中闡述過:比特幣顯然不是被當作交易貨幣而是某種無根財富倉庫,因此其價格之暴漲暴跌均同時具備「合理與不合理」之雙面性。因為不存在適當的評價方式去推估其價格之合理性。
但在此文我想進一步指出,從另一層面來看,這種無根倉庫的價格變動本身卻可提供我們對於貨幣因素下真實通貨膨脹的現狀診斷。這好比我們切脈在左關中層把得一數滑脈,搭配右關心位或肝位的脈相,或胃經、肝經或經外奇穴的壓痛診斷,或舌診眼診等等訊息,我們可以推知患者是肝臟、胰臟有惡性腫瘤亦或慢性胃潰瘍。
比特幣的暴漲本身也是一個類似性質的市場訊號。
換言之,當我們把貨幣看做經濟體的血液/體液時,投資人懂不懂得把經濟的脈?是否可以從貨幣的脈相得知經濟血液/體液的品質、健康度、病理變異方向程度與進程...等等。當我們脈診上發現血液/體液堆積於某經絡時,我們看到某類型資產價格飛漲甚至軋空時,診斷者有沒有能力正確推測隨後的、不同時間點地病程發展與相對應的症狀發作?
中美貿易戰框架與因應Covid-19疫情的政府舉措則是結構性地在解剖學層面改變經濟體本身,所需要的制度經濟學知識又是否足夠投資人能趨吉避凶甚或從中獲利?
這些都是參與投資市場者必須時時捫心自問的問題。
我文末再強調一次:美國主要銀行減少對私人企業放款而增加手中政府債券這現象。
參考:
Financial Times "Bitcoin boom backstopped by central banks’ easy-money policies" 2021/2/4
Financial Times "US mortgage executives forecast a $3tn year in 2021 " 2021/01/08
WSJ "For One GameStop Trader, the Wild Ride Was Almost as Good as the Enormous Payoff " 2021/02/03
Armen A. Alchian, "Effects of Inflation Upon Stock Prices" (1965)
Peter M. Garber, Famous First Bubbles The Fundamentals of Early Manias (2000)
WSJ, "Fed Policy Is Smothering Private Lending" (2021/03/08)
文章連結:
https://ppt.cc/f7YCNx
同時也有2部Youtube影片,追蹤數超過2萬的網紅熱血阿傑黃仕傑Gallant Man,也在其Youtube影片中提到,熱血阿傑❤️泰國清道Chiang Dao Nature Reserve拍蝶-趴蝶-跟著熱血阿傑玩自然-綠帶燕鳳蝶-鍬形蟲-大兜蟲-姬兜蟲-獨角仙-好好玩自然-昆蟲老師 熱血阿傑的演講與邀約 演講對象:國小,國中,高中,大學,教師研習,親職教育,社區再造,林務單位、國家公園教育解說訓練(在職與志工)...
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首先作者解釋,貨幣市場基金的由來。
1970年代,美國當地銀行可以給存戶多高的利率,受限於Regualtion Q。該金融法規對於銀行存款與支票帳戶的利息都設下了上限。
這個法規的目的在於避免美國銀行間在利率方面過度競爭。競相給客戶高利率,結果拿這些錢去做高風險投資,反而危及銀行的穩定。
這在當時形成一個非常特異的狀況。譬如1979這年,三個月美國公債利息高達12%,但Regulation Q規定銀行利息最高不能超過6%。也就是銀行家們可以開心的收受存戶存款,輕鬆簡單的賺取6%的利息差距。
於是有人發行一種新形態的基金,目的在於跟銀行存款一樣安全,但可以提供更高的利率。第一支此類基金名叫Primary Fund,這就是貨幣市場基金的雛型。
由於基金是由證券法規管轄,不是銀行法規,所以Regulation Q的利率上限規定對基金不形成限制。
貨幣市場基金雖然提供比銀行高的利率,但與銀行存款仍有本質上的不同。銀行會被要求要有存款準備,貨幣市場基金沒有。銀行有聯邦存款保險,貨幣市場基金沒有。
但是基金業者仍努力的想要帶給投資人,貨幣市場基金跟銀行存款一樣安全的印象。
如何辦到?
首先是在投資組合方面,貨幣市場基金全部買進高評等短天期債券。把利率與信用風險同步壓低。
再來,貨幣市場基金採用特別的會計規則。
所有其它的基金類別,基金淨值都會波動。這合理,因為基金投資的是風險資產。基金持有的證券價格會上下起伏,投資這些證券的基金,每天算出來的基金淨值當然也會跟著上下起伏。
但貨幣市場基金的淨值不會起伏,就是每股一元,每天都是這樣。這個現象來自於基金業者當時跟SEC訴求的成果。
基金業者說,貨幣市場基金的淨值的確也會波動。但由於投資的是相當穩定的債券,淨值每天的波動,可能會是今天1.0,明天0.999、後天1.001。就這樣在很小的範圍內起伏。
為何不乾脆就訂為每天都是一股1.0美金呢?
SEC認為有道理,為貨幣市場基金專設一條Rule 2a-7,規定貨幣市場基金只要持有符合條件的保守資產,就可以採用穩定淨值(Stable NAV),不必每天隨市場起伏計算新的基金淨值(Mark-to-market)。
所以請特別注意,貨幣市場基金每股一塊,很穩定。是一種法規造成的現象,不是它真的那麼穩。
穩定淨值的法規對貨幣市場基金非常重要。它終於讓貨幣市場基金具備看似跟銀行存款同等的穩定性。而由於每股淨值就是一元,它也讓貨幣市場基金可以提供開立支票,ATM提款服務。真的就像銀行服務。
更高的利率,類似的安全與便利性,投資人資金開始大舉離開銀行,進入貨幣市場基金。
貨幣市場基金不只是一個投資選擇而已,它對美國公司的運作非常重要。
一家大型的公司每個月可能要發出上千萬美金的薪資,還有其它每月的固定支出。一般來說,公司不會變賣資產來支應這些支出。貨幣市場基金對於短期高評等債券的龐大需求,讓公司可以很方便且便宜的,就借到大量短期資金。
在信用市場取得資金的利率,往往低於公司資產所能產生的報酬。這讓公司的資本可以更有效率的應用。
雷曼的信用評等一直到2008九月14日都是AAA。隔天,雷曼提出破產申請。當時它發行的債券中,有7.85億美金是由貨幣市場基金Reserve Primary Fund持有。
當時該基金有620億美金的規模。所以,就算雷曼這7.85億美金的債券全都歸零好了,對基金來說,也是1.3%的損失而已啊。有什麼大驚小怪的?
問題就出在當初讓貨幣市場基金看起來很安全的穩定淨值機制。
貨幣市場基金虧損1.3%那代表什麼?
這代表,首先離開的投資人,可以拿回每股一元的價值。
但晚離開的投資人,就不一定了。當基金被一直提領,規模縮小到10億美金。7.85億美金的損失,是78%的損失啊。
最後離開的人,一定拿不到錢。
貨幣市場基金的穩定淨值機制代表,愈早逃離愈有利,愈晚走,損失愈大。
於是開始出現金融界最害怕狀況:擠兌。
美國官方除了當時的聯合搶救措施之外,事後對於貨幣市場基金也下了更嚴格的資產品質規定。債券期限要更短,信評要更高。
但作者指出,把一個本質上有危險的東西,認為它、或是規定它是安全的。它不會因此就真的變安全。它的安全,只是你我的想像。
在危機壓力達到頂點的那天,這些弱點終會破裂開來,露出該資產醜惡的本質。
現在2020年,你有發現市面上有那些資產類別,明明不是美國公債,卻已經開始被投資人認為是同等安全卻有收益更高的投資呢?
不要掉入陷阱。
更高獲利的可能,就是更高風險的反應。
以為自己正在”沒有更多風險的享受更多獲利”?
不要愚弄自己。
完整討論,可見今天文章:
https://greenhornfinancefootnote.blogspot.com/2020/01/empire-of-fund8.html
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錄影日期: 2019年7月8日(星期一)6pm
【足本PRO版】《博收購系列 (4 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》 Scenario 3: 四個號碼收購重建 (馬頭圍道101號,99號,97號,95號)
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,建築800呎,叫價3500萬,收實2650萬,租28000
買舖買樓博收購如何計算價值? 相信這系列是全港有史以來最詳盡關於博收購的影片。
全文內容:
買舖 要買得 PRO,上兩集同你講咗單一number 或者兩個 number 地盤發展,由於 EUV (Existing Use Value 現用值) 都係高過 RDV (Redevelopment Value 重建值),因此該地盤單一或者兩個合併都係無重建價值。咁再買多兩個又點呢?
馬頭圍道101,99,97,95號,4個number 地盤面積合共3584呎。我哋又計過,重建最好就係起幢24層高嘅大廈,合共68米高,總樓面29,673呎。一梯4伙,個單位實用面積saleable area 217呎,sorry, 啱啱好係納米樓。下面4間舖,每間實用面積551呎。
計法同以上 Senario 1 and 2 一樣,唔再計多次啦,你自己睇。
總之,計完一大輪嘢,Redevelopment Value 重建價值就係$317,600,000,亦都係個 Land Value。 每呎樓面地價 AV (Accomodation Value) 就係$10,703。
之前講過,101及99號兩個number 加起來的EUV (現用價值)就係1億2268萬,97及95號兩幢同101及99號兩幢,其實都係差不多一模一樣,就當價值一樣,咁四個number 嘅EUV 就係2.45億。RDV (重建價值) 3.18億,高過EUV (現用價值)2.45億,高出30%,因為重建有錢賺,代表有機會引來發展商一次過收購呢四幢大廈啦。
咁呢間馬頭圍道101號大家姐舖又值幾錢呢?
之前講過,一係就發展商逐間逐間同你傾,可以係天價,可以係市價,可以係賤價。 但通常收購,佢都係「收收埋埋」收咗樓上住宅單位先,因為資金成本較低及可以較低調處理, 收到七七八八,先m同下面間舖傾。 如果收足八成啦,佢就搵把刀仔勒住你條頸,一係你就賣,唔係就向土地審裁處申請強制拍賣。 好似呢度咁,每層嘅業權份數係七分之一, 幾百萬嘅樓同幾千萬嘅舖都係一樣, 我做發展商都梗係收樓先啦。只要每幢收咗樓上6個單位,就可以強拍樓下間舖。 因此,你要作最壞打算。萬一強拍,你可以袋到幾錢呢?
你想詳細了解強拍, 可以睇我2018年5月錄過嘅呢條片, 我相信係全香港有史以來最詳盡嘅收購三部曲。我同我公司分析過好多強拍嘅cases 判詞, 逐個逐個睇,好悶。 法官嘅判詞,估值方式同以上計算方式都係差唔多。
以2018年灣仔皇后大道東153號強拍case 為例, 嗰時係一幢六層高嘅大廈, 地盤面積865呎,合和已經收咗業權份數87.5%, 唯一喺三樓最後一伙業主過咗身,發展商買唔到。合和就係2017年向土地審裁處申請強拍,業主代表依然無任何feedback。
根據發展商搵咗 Savills 做嘅估值報告,嗰幢大廈嘅 EUV (Existing Use Value) ,根據 Direct Comparison Method 直接比較法就係樓上每層值約500萬多啲,地舖值4,251萬,全幢合共$68,860,000。法官都接受咗呢個 EUV 估值。
而 RDV (Redevelopment Value) 方面,用咗 我上面解釋過嘅 Residual Method (剩餘估值法)之後,即係從GDV (Gross Development Value) 總發展價值,減除 development cost 發展成本 (包括建築成本,專業費用(例如建築師/測量師/工程師/律師/會計師/設計師等),利息成本及發展商利潤等)。
雖然係人都知道合和會拼埋佢自己側邊合和二期嘅地盤一齊發展, 但佢聲稱只可以用單一number去估值幢樓嘅RDV價值, 因為呢幢樓還呢幢樓,側邊地盤還側邊地盤。咁先至可以質低個價收購到更平, 吹佢唔脹,法官又接受咗合和嘅講法, 大石砸死蟹。
合和代表話單一number 地盤去睇, 最好就起一幢五層高嘅商住混合樓。 總樓面面積就係349.6平方米,地積比率4.35倍。地舖就每平方米賣$905,000,閣樓$226,000,住宅就賣$228,000。一平方米等如10.76平方呎,減去發展成本每平方米$30,309,就得到RDV 地價8120萬,即樓面地價 8120萬除總建築面積349.6平方米,等如每平方米 $232,265。
法官接受咗合和一方以的EUV, RDV, 及GDV 估值,因此,係2017年12月6日判咗可以強制拍賣,Reserve Price 底價 8120萬。 當然如果小業主反對的話, 可自行聘請測量師估值, 提出有關理據向法庭反駁。
十單強拍,九單半都係底價成交, 因為你諗下, 如果我入嚟搶, 合和之前收開嘅成本已經係低好多, 我就依家起碼要畀8120萬以上先買到, 先畀合和賺一筆之餘, 我仲未必有能力合併到側邊個地盤發展,因此,除非有心玩嘢,道理上唔會有人入嚟爭。
土地審裁處判出嚟嘅拍賣底價,其實真係可以話係小業主賣樓賣舖嘅最後一關。 呢關守唔到,就一定畀人吃硬。呢單都係咁,2018年1月25日強拍,合和成功以8120萬底價強拍統一業權。 超平!
扣除拍賣開支同埋轉讓契律師費開支後,嗰8120萬就係按 EUV (現用值)的比例分配比業主。即係話,樓上未賣嘅三樓單位業主就分到大約608萬。因此,如果有個傻佬諗住搏收購,用一千萬買入三樓單位落釘的話, 合和咁樣申請強拍,釘子戶就分分鐘倒蝕近400萬啦。
皇后大道東153號樓下間舖,如果係其他人嘅,強拍後就分到約 5000萬。因此,如果你識計數,當年如果你想買入間舖博合和二期收購的話,就唔應該比多過5000萬啦。
去返去馬頭圍道101大家姐間舖,單一number 或者兩個number 發展都係唔值錢,無發展商會來收購。起碼有4個 number 才會引到發展商來收購。之前講過,4個number 的話,馬頭圍道101,99,97,95號,地盤面積合共3,584呎。RDV (重建價值) 就係 3.18億,高過EUV (現用價值)2.45億,高出30%。
因此,如果發展商收超過八成業權,就可以申請強拍。 土地審裁處判出嚟嘅底價, 按照佢過往判詞,應該會係3.18億。 如果又係底價成交的話,以EUV 現用價值比例派錢,地舖業主每間應該可以分到約3230萬。
以上係假設發展商忠忠直直,用四個number同一時間向土地審裁處申請強拍喎,如果大吉利是,好似皇后大道東153號咁,前後腳,分開申請強拍,咁個拍賣底價你所分到的錢就可能遠遠低過3230萬啦。
可能你覺得咁再合併埋側邊啲地盤呢? 會唔會RDV(重建價值)更高? 答案係會。但同樣地,EUV (現用價值)都非常高。因為你睇睇,左右兩邊都係一幢12層高的大廈, 地積比率已經用盡, 發展商要收購重建呢兩幢大廈根本無水位。 因此最大機會,都只係四個number一齊發展。
最後,大家姐呢間舖如果真係以2650萬買入,連厘印費及手續費成本要成2915萬,博收購,我就覺得太博啦。即使博到4個number 一齊重建,可能都只係收到3230萬,賺11%,仲要唔知等幾耐。 期間現有租金回報只係得1.3%,太低啦。三四厘都可以等下。因此我去到盡都只係俾最多2400萬,但整整下呢個video, 我覺得畀多咗添啦,因為真係幾博下,唔知要等幾耐。
我相信呢個係香港有史以來最詳盡分析商舖/樓收購個案價值嘅video。 我哋盛滙商舖基金四分一嘅資金就專買博收購的舖,揸長線。其餘一半係睇地區發展,揸中長線, 淨返四分一就係專買平舖,筍價,短線轉手俾啲想買舖,但唔想煩嘅買家。
想了解更多我哋盛滙嘅商舖基金,投資額300萬港幣起,歡迎隨時whatsapp我或者致電 2830 1111 查詢。希望呢條video 嘅 Senario 1, 2,3, 對你日後買舖買樓博收購出乜嘢價亦都有所啟發。
盛滙投資商舖基金熱線: 2830 1111 或 whatsapp +852 90361143
盛滙商舖基金 Bridgeway 網頁 www.bwfund.com
李根興創業之友 https://www.facebook.com/EdwinNetwork/
李根興商舖之友 https://www.facebook.com/edwinprimeshop/
李根興 youtube 商舖創業及投資分享https://www.youtube.com/channel/UCEN66AnLghXESgCDIsz-3Nw
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(Bridgeway Development Company Limited)
付款後,請留你的地址給我們,我們會馬上郵寄給你。或你可到我們盛滙辦公室領取。 中環皇后大道中16-18號新世界大廈一期1502至3室。電話 2830 1111。我會親筆簽名給你。多謝!
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親子共學班可組團報名:每堂課兩小時(看課程內容排定,室內課程與戶外觀察皆可),親子上限8對(小朋友上限10人),學員年齡限制三歲以上,最好的配置就是三到五歲 or 四到六歲、六至九歲、九至十二歲這樣,雖然混齡也可以,但平均年齡較能均衡學習。室內需自行準備場地(需有投影機或播放設備,黑板或白板)。
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2019個人介紹
姓名:黃仕傑 人稱:熱血阿傑
入圍第53屆金鐘獎最佳兒少節目主持人
1973年生於台北,從小不愛念書成績總是吊車尾,只喜歡觀察自然、飼養動物,僅完成國民義務教育,即投入就業市場。金門退伍當年因工作傷害,右手4隻手指遭截肢,反成為人生轉戾點!再度回到心中嚮往的生態世界,努力自學台灣原生動、植物知識。十多年來造訪東南亞、非洲、南美洲、澳洲各國,深入杳無人煙的熱帶雨林,紀錄森林現況,並拍攝植物、動物原棲地照片、影片於網路各社群平台推廣生物之美。曾任科學委員會生態影片昆蟲行為顧問、台灣大學國科會計畫助理、嘉義大學昆蟲館計畫助理、生態節目台灣全記錄生態講師,生態節目「好好玩自然」生態講師兼任主持;帶領親子走入自然觀察並專心於自然生態攝影、寫作,並隨時於各社群發表自然觀察經驗。
專欄:
國語日報科學版
經典雜誌
遠流科學人
中研院數位島嶼網站
各林區管理處、國家公園解說志工訓練講師
國家地理雜誌生態營隊 講師
孤獨星球自然觀察營隊 講師
自然野趣教育機構昆蟲 講師
野性中國 野生動物攝影訓練營 導師
著作:
2008『長戟大兜蟲』(親親文化出版)、
2012『昆蟲臉書』(遠見天下文化出版)、
2012『霸王甲蟲小百科』(人類智庫出版)、
2013『帶著孩子玩自然』(遠見天下文化出版)、
2013『蕙蓀林場100種常見的昆蟲』攝影作品(國立中興大學林管處出版)、
2014『超震撼甲蟲王』(人類智庫出版)、
2015『螳螂的私密生活』(遠見天下文化出版)、
2016『鍬形蟲日記簿』(紅樹林出版)、
2017『好家在森林』(遠見天下文化出版)
2018『甲蟲日記簿』(紅樹林出版)、
2018『昆蟲上菜』(遠見天下文化出版)
2019『鍬形蟲日記簿新版』(紅樹林出版)、
2019『不可思議!讓你猜不透的生物偽裝術』(幼福文化出版)、
康軒文教-國小六年級下學期第五課課文「馬達加斯加 出發!」作者
阿傑的手怎麼了?
⬇️點入連結就知道⬇️
https://youtu.be/gV2GUQoVjug
蘋果日報:
專家學者鑑定後,認為協助田野調查工作的黃仕傑從發現到採集研究貢獻極大,因此以其名命名。『仕傑擬迴木蟲』
新發現! 墾丁現3擬步行蟲 | 即時新聞 | 20150121 | 蘋果日報
黃仕傑flickr:shijak0526
黃仕傑頻道:熱血阿傑
黃仕傑微信:shijak0526
黃仕傑微博:黃仕傑TAIWAN
習慣使用攝影裝備:
佳能5D3
佳能100mm f2.8L 微距鏡
佳能17-40mm f4L 廣角鏡
佳能MP-E65 f2.8 五倍超微距鏡
圖立10-17mm 魚眼鏡
適馬150-600 f5.6 長焦鏡
佳能600EXII 閃燈
佳能430EXIII閃燈
佳能MT-24 微距雙閃燈
DCR-250 微距鏡片
習慣拍攝影片剪輯裝備:
iphone 8+
iphone X
iphone XS
MAC PRO
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類別
寵物與動物
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reserve會計 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的最佳解答
錄影日期: 2019年7月8日(星期一)6pm
【足本PRO版】《博收購系列 (4 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》 Scenario 3: 四個號碼收購重建 (馬頭圍道101號,99號,97號,95號) 及強拍
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,建築800呎,叫價3500萬,收實2650萬,租28000
買舖買樓博收購如何計算價值? 相信這系列是全港有史以來最詳盡關於博收購的影片。
全文內容:
買舖 要買得 PRO,上兩集同你講咗單一number 或者兩個 number 地盤發展,由於 EUV (Existing Use Value 現用值) 都係高過 RDV (Redevelopment Value 重建值),因此該地盤單一或者兩個合併都係無重建價值。咁再買多兩個又點呢?
馬頭圍道101,99,97,95號,4個number 地盤面積合共3584呎。我哋又計過,重建最好就係起幢24層高嘅大廈,合共68米高,總樓面29,673呎。一梯4伙,個單位實用面積saleable area 217呎,sorry, 啱啱好係納米樓。下面4間舖,每間實用面積551呎。
計法同以上 Senario 1 and 2 一樣,唔再計多次啦,你自己睇。
總之,計完一大輪嘢,Redevelopment Value 重建價值就係$317,600,000,亦都係個 Land Value。 每呎樓面地價 AV (Accomodation Value) 就係$10,703。
之前講過,101及99號兩個number 加起來的EUV (現用價值)就係1億2268萬,97及95號兩幢同101及99號兩幢,其實都係差不多一模一樣,就當價值一樣,咁四個number 嘅EUV 就係2.45億。RDV (重建價值) 3.18億,高過EUV (現用價值)2.45億,高出30%,因為重建有錢賺,代表有機會引來發展商一次過收購呢四幢大廈啦。
咁呢間馬頭圍道101號大家姐舖又值幾錢呢?
之前講過,一係就發展商逐間逐間同你傾,可以係天價,可以係市價,可以係賤價。 但通常收購,佢都係「收收埋埋」收咗樓上住宅單位先,因為資金成本較低及可以較低調處理, 收到七七八八,先m同下面間舖傾。 如果收足八成啦,佢就搵把刀仔勒住你條頸,一係你就賣,唔係就向土地審裁處申請強制拍賣。 好似呢度咁,每層嘅業權份數係七分之一, 幾百萬嘅樓同幾千萬嘅舖都係一樣, 我做發展商都梗係收樓先啦。只要每幢收咗樓上6個單位,就可以強拍樓下間舖。 因此,你要作最壞打算。萬一強拍,你可以袋到幾錢呢?
你想詳細了解強拍, 可以睇我2018年5月錄過嘅呢條片, 我相信係全香港有史以來最詳盡嘅收購三部曲。我同我公司分析過好多強拍嘅cases 判詞, 逐個逐個睇,好悶。 法官嘅判詞,估值方式同以上計算方式都係差唔多。
以2018年灣仔皇后大道東153號強拍case 為例, 嗰時係一幢六層高嘅大廈, 地盤面積865呎,合和已經收咗業權份數87.5%, 唯一喺三樓最後一伙業主過咗身,發展商買唔到。合和就係2017年向土地審裁處申請強拍,業主代表依然無任何feedback。
根據發展商搵咗 Savills 做嘅估值報告,嗰幢大廈嘅 EUV (Existing Use Value) ,根據 Direct Comparison Method 直接比較法就係樓上每層值約500萬多啲,地舖值4,251萬,全幢合共$68,860,000。法官都接受咗呢個 EUV 估值。
而 RDV (Redevelopment Value) 方面,用咗 我上面解釋過嘅 Residual Method (剩餘估值法)之後,即係從GDV (Gross Development Value) 總發展價值,減除 development cost 發展成本 (包括建築成本,專業費用(例如建築師/測量師/工程師/律師/會計師/設計師等),利息成本及發展商利潤等)。
雖然係人都知道合和會拼埋佢自己側邊合和二期嘅地盤一齊發展, 但佢聲稱只可以用單一number去估值幢樓嘅RDV價值, 因為呢幢樓還呢幢樓,側邊地盤還側邊地盤。咁先至可以質低個價收購到更平, 吹佢唔脹,法官又接受咗合和嘅講法, 大石砸死蟹。
合和代表話單一number 地盤去睇, 最好就起一幢五層高嘅商住混合樓。 總樓面面積就係349.6平方米,地積比率4.35倍。地舖就每平方米賣$905,000,閣樓$226,000,住宅就賣$228,000。一平方米等如10.76平方呎,減去發展成本每平方米$30,309,就得到RDV 地價8120萬,即樓面地價 8120萬除總建築面積349.6平方米,等如每平方米 $232,265。
法官接受咗合和一方以的EUV, RDV, 及GDV 估值,因此,係2017年12月6日判咗可以強制拍賣,Reserve Price 底價 8120萬。 當然如果小業主反對的話, 可自行聘請測量師估值, 提出有關理據向法庭反駁。
十單強拍,九單半都係底價成交, 因為你諗下, 如果我入嚟搶, 合和之前收開嘅成本已經係低好多, 我就依家起碼要畀8120萬以上先買到, 先畀合和賺一筆之餘, 我仲未必有能力合併到側邊個地盤發展,因此,除非有心玩嘢,道理上唔會有人入嚟爭。
土地審裁處判出嚟嘅拍賣底價,其實真係可以話係小業主賣樓賣舖嘅最後一關。 呢關守唔到,就一定畀人吃硬。呢單都係咁,2018年1月25日強拍,合和成功以8120萬底價強拍統一業權。 超平!
扣除拍賣開支同埋轉讓契律師費開支後,嗰8120萬就係按 EUV (現用值)的比例分配比業主。即係話,樓上未賣嘅三樓單位業主就分到大約608萬。因此,如果有個傻佬諗住搏收購,用一千萬買入三樓單位落釘的話, 合和咁樣申請強拍,釘子戶就分分鐘倒蝕近400萬啦。
皇后大道東153號樓下間舖,如果係其他人嘅,強拍後就分到約 5000萬。因此,如果你識計數,當年如果你想買入間舖博合和二期收購的話,就唔應該比多過5000萬啦。
去返去馬頭圍道101大家姐間舖,單一number 或者兩個number 發展都係唔值錢,無發展商會來收購。起碼有4個 number 才會引到發展商來收購。之前講過,4個number 的話,馬頭圍道101,99,97,95號,地盤面積合共3,584呎。RDV (重建價值) 就係 3.18億,高過EUV (現用價值)2.45億,高出30%。
因此,如果發展商收超過八成業權,就可以申請強拍。 土地審裁處判出嚟嘅底價, 按照佢過往判詞,應該會係3.18億。 如果又係底價成交的話,以EUV 現用價值比例派錢,地舖業主每間應該可以分到約3230萬。
以上係假設發展商忠忠直直,用四個number同一時間向土地審裁處申請強拍喎,如果大吉利是,好似皇后大道東153號咁,前後腳,分開申請強拍,咁個拍賣底價你所分到的錢就可能遠遠低過3230萬啦。
可能你覺得咁再合併埋側邊啲地盤呢? 會唔會RDV(重建價值)更高? 答案係會。但同樣地,EUV (現用價值)都非常高。因為你睇睇,左右兩邊都係一幢12層高的大廈, 地積比率已經用盡, 發展商要收購重建呢兩幢大廈根本無水位。 因此最大機會,都只係四個number一齊發展。
最後,大家姐呢間舖如果真係以2650萬買入,連厘印費及手續費成本要成2915萬,博收購,我就覺得太博啦。即使博到4個number 一齊重建,可能都只係收到3230萬,賺11%,仲要唔知等幾耐。 期間現有租金回報只係得1.3%,太低啦。三四厘都可以等下。因此我去到盡都只係俾最多2400萬,但整整下呢個video, 我覺得畀多咗添啦,因為真係幾博下,唔知要等幾耐。
我相信呢個係香港有史以來最詳盡分析商舖/樓收購個案價值嘅video。 我哋盛滙商舖基金四分一嘅資金就專買博收購的舖,揸長線。其餘一半係睇地區發展,揸中長線, 淨返四分一就係專買平舖,筍價,短線轉手俾啲想買舖,但唔想煩嘅買家。
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