【#元朗 #YOHOTown 423平方呎 #兩房 減價至 648萬易手】
疫情加劇,令樓市表現轉差,個別屋苑錄低價成交。美聯物業首席高級營業經理張瑋津表示,元朗YOHO TOWN錄低價成交,有關單位7座中層E室,屬實用423方呎2房戶,向北望內園景,原業主早前以655萬元放售,近日獲上車客洽詢,雙方議價後減價7萬元或1%、以648萬元成交,折合實呎15,319元,成交價為去年中後同類單位低價成交。據悉,原業主於2007年6月以156.8萬元購入單位,持貨逾12年,帳面獲利491.2萬元,物業升值逾3倍。
報導:https://bit.ly/2GKjjJl
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樓市專題分析 – Yoho Town篇 (下篇)
作者:見習金錢師
專頁: www.facebook.com/moneyist2015
在繼續Yoho Town的分析先,先為大家補回Yoho Town及附近區域的地圖 (由中原地圖提供)。
由地圖可見,Yoho Town比附近的建築物高上一截。除北面望向新元朗中心 (或GRAND Yoho 地盤),其他座向現時都甚為開揚,尤其是東面的山景及田景。不過元朗是香港最多平地的地方,可以預見有些土地將會有一番改變 (例如Yoho Town 1至6座東面的露天停車場),景觀或有變數,就好像以前北向的單位,高層可以遠眺南生圍,但很快將會被Grand Yoho 阻擋。
由於Yoho Town所在位置離海甚遠,所以都不會有海景,而主要是山野景緻、市景及內園,而各種景觀間的分別相對較少。這亦是與市區屋苑最大的區別。
一期不同的景觀之間的分別最多只有5%。驟眼所見,景觀最好的郊野景的平均呎價雖是最低,但分別並非顯著。但是二期的數字 (郊野景呎價不過一萬) 反而十分意外,因為錦田郊野景是真正的心曠神怡的。究其原因,是因為東向郊野景的單位都是大單位,受制於現時的按揭要求,需求自然不及細單位。而且元朗是一個適合自住的社區,卻稍欠吸引內地豪客的魅力 (例如大都會中心點、名校區等),所以大單位的需求固然會低了一點了。
按照間隔而言,一期都是沒有太大的分別,反而二期不同的間隔間的分別就較大了。普遍而言,都是愈細愈貴。
常言道,在不同時期落成的樓宇,都會反映著當代市場的喜好。Yoho Town在落成時,以上車盤自居,所以有很多都是兩房單位。而到了Yoho Midtown建築的年期,已有不少內地人在香港置業,發展商當然希望吸引內地客吧。所以,Midtown相對而言提供了不少的大單位 (約為Midtown單位的兩成半),但同時又供應一房單位,間隔多元化得多了。至於GRAND Yoho,雖未見首批開售單位有一房供應,但是由於新鴻基早前申請增加地皮的出售單位,所以筆者相信一房仍會存在。
另外,大家如果比較Yoho Town及Midtown的平面圖,會發現Yoho Town的設計四平八穩,反而Yoho Midtown的間隔令我有些費解。以下先附上Yoho Town及Midtown其中一座的平面圖 (圖片由中原地產提供)。
望到Midtown圖中C座主人房的巨型衣櫃位,我就想,衣櫃有可以這麼深嗎…?兩者比較,似乎Yoho Town較實在。
最後,大家可能都會想估一下千呼萬喚的GRAND Yoho開價如何呢? 我相信基於現時市場受正面的消息刺激,發展商亦不會浪費是次的牛市。加上GRAND Yoho更近地鐵站,所以發展商傾向以溢價開盤。以兩房為例,7月的成交價約為11,000,我相信GRAND Yoho將會開出一成的溢價,兩房均價亦因此約為12,000-12,500。至於三房,我相信是11,600-11,800,吸引換樓客入場。但由於元朗市區三房供應不多,所以亦不會有驚喜價。
另外,由於單位數目多,所以亦難以開天殺價。以溢價推盤,再以「120%按揭」之類的策略吸客,相信會是GRAND Yoho的策略。但是由於同期都有不少新盤,雖規模有別,但是都不會以極高溢價開售。
下一站相信都會是跟隨新盤推售情況再介紹了。順帶一提,各位捉精靈之餘,都要注意安全、提防中暑啊!
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配合SHK Grand Yoho 新盤即將推出, 這篇值得一看!
樓市專題分析 – Yoho Town篇 (上篇)
By #見習金錢師2015
今次所寫的屋苑對自己而言是一個學習的過程。因為自己的成展歷程,所以我是很少走入元朗區的。不過元朗是一個政府銳意發展的社區,不論是市中心、工業區、還是錦田,都大興土木,將會有大量的新盤。所以希望本篇可以為各位準業主進行預習,對元朗區的樓價有更多的認識。
Yoho Town是新鴻基其中一個大型項目。現時整個屋苑有16座大廈,單位數目為4000多伙。加上即將開售的Grand Yoho,總住宅數目將超過6,500伙,成為新界西另一大型屋苑 (當然最大的還是嘉湖山莊吧)。第一期於2003年樓市低谷時出售,2004年入伙,個別單位售價更為100萬以下。而第二期則在2010年入伙。
Yoho作為新界西北的大型屋苑,加上發展商品牌效應,故一直捧場者眾。2015年的成交達189宗,轉手率超過4%,在受到辣招限制下的樓市中表現出眾,尤其是Yoho Town主要提供的單位都不是今天流行的「納米單位」。而2016年的上半年成交則稍為減少,有66宗。詳見圖1。
成交減少當然不是因為少了人結婚買樓了。事實上,元朗Yoho Town除了是自住以外,亦是具備「中港融合」概念的屋苑。當前海發展成熟,香港人要上前海工作時,元朗在地理上便具備相對的優勢,亦因此吸引了投資者大舉買入。事實上,在樓市高峰的去年第三季的58宗成交中,有38宗是涉及500呎以下的中小型戶,當中更有單位成交呎價攀升至13,000以上。不過當第四季樓市調整後,成交量即時下跌。2015年10月至2016年3月的下跌期中,成交只有42宗,不但少於去年同期的130宗,甚至比之前的任何一季少。由此又可說明,樓市「升市多人追,跌市無人要」的現象。
今日主要先略解不同樓層的成交價。在之前的文章中,我假設成交價主要是住宅高度與大廈之間的空間有關。住宅大廈愈高,樓層間的呎價分別愈大。而樓宇間的空間愈少,樓層間的分別亦愈大。Yoho Town雖然每幢高40層,然而由於佈局原因,令每座的距離甚遠,因此令高低層間分別不大。當然,特色戶就當然會有較高溢價吧。詳見圖2
由圖2所見,Yoho Midtown的分別又比Yoho Town相對地大,但兩期的高度實在是相近的。究其原因,是成交的時間問題。
如果大家重新再看圖1,會發現在2015年,Yoho Midtown的成交比起Yoho Town多 (Yoho Midtown: 101; Yoho Town: 88),而2016年,則是Yoho Town跑出。樓齡上,兩者分別不大,但在位置上,Yoho Midtown較為近西鐵站,所以在市旺缺盤時,較易吸引買家。另一方面,市況較弱時,Yoho Town的業主明白自己相對沒有二期的方便,加上買入價低,就會較易接受現實而沽貨,所以2016年的樓市,尤其第一季,Yoho Town成交就會較多了。
來到2016年的下半年,有一宗成交是很值得留意的。Midtown 2座39C (為四房大單位) 成交了1268萬,呎價達13,693。其景觀向南望向內園,故為優質戶。當然,這單位可能是內地的大戶人家捲土重來入市,但這宗亦是平台特色戶,只屬個別例子。
下篇為景觀及間隔篇。今晚繼續寫。
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