建商倒閉的事件越來越多,之前在中和有數十名苦主,繳了百萬頭期款買預售屋,把錢全都信託到銀行,總計3622萬元,但沒想到建商無預警倒閉,原本信託在銀行資金卻只剩下624萬,錢拿不回來。
前陣子有跟大家分享,我去參加了中山區某個與日商百年營造廠合作的建案記者會,每坪一度喊價130萬元,在當年市場不景氣創下熱銷,但建商卻在完工前夕申請破產,坑殺住戶與地主,不幸淪為爛尾樓。
內政部的預售屋履約保證機制,總共分為「價金返還之保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會連帶保證」,以及「不動產開發信託」這五種,其中以「不動產開發信託」最常見。
以「不動產開發信託」來說,建商將興建資金信託給建經公司或是銀行,建商再依工程進度提用資金。
但大家知道嗎?
信託只是在確保興建資金「不會被挪做他用」,也就是「專款專用」,並無保證錢一定拿的回來。
舉凡建案廣告、建築師設計、工程施作等費用,都可以向第3方保管機構支用這個信託資金。
一旦信託資金被支用,建商營運岀問題、建案無法蓋下去,信託及債權銀行居中協調,卻沒有其他建商願意繼續承接此建案,因此債權銀行才決定拍賣土地、拿回已抵押的債權,所以民眾因此拿不回購屋款。
最近疫情的衝擊,工人避免群聚、施工期拉長,看房人來少,建案的銷售期拉長,槓桿大、風險高的公司可能就承擔不了,可能會淘汰許多不良小型建商,大家買房要特別留意。
可以點開下方連結聽聽我們的podcast,邀請游嵥彥律師 聊關於建商倒閉錢拿不回來?搞懂預售屋「履約保證」,「專款專用」有用嗎?
我們的新書裡,也會有關於預售屋履約保證的內容。#努力寫書中
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圖說:疫情期間翻翻之前去荷蘭一個人旅遊的照片,好想念曾經的美好。
預售屋價金返還保證 在 Facebook 的最佳貼文
『對此,本刊向消基會請教,消基會房屋委員會委員林旺根表示,所謂的信託是指財產放在一個專戶裡面,由信託業、建經公司或銀行負責管理,如果要用於建築,就只能專款專用在建築上。而一份不動產開發信託契約裡面,所謂的「財產」包含了建商自備款、建商向銀行融資款項,以及民眾的購屋款項,「今天會發生民眾權益受損的狀況,最主要的原因是,動用信託款的『指示權』常常在開發商身上,也就是說,由建商決定哪種款項先用。」林旺根點出關鍵。
原本建商動用信託款項的合理順序,應該依序是建商的自備款、銀行的融資款,接下來才是消費者的購屋款。但實際上,民眾的購屋款多半會先被建商拿來使用,一旦哪天房子蓋不下去,如果連融資款、自備款都被用得差不多了,消費者能拿回來的錢就會只剩下一點點。「一般來說,消費者的購屋款不該先用,但這部分卻偏偏沒有明文規範,金管會沒有規範銀行對信託契約進行管理,是造成消費者受害的最大元凶。」林旺根直言。
到底消費者購買預售屋要如何不踩雷?林旺根提醒,信託有5種安全機制,其中又以「價金返還保證」最有保障,即使房子蓋不起來,民眾的錢也能全數領回,「問題是,民眾不能自己選擇要哪一種信託方式,是由建商決定的。」
「實務上,預售屋買賣還是以『不動產開發信託』及『價金信託』最常見,依然會有風險。所以,較可行的做法,還是消費者在買房前,盡量對建商的信用做好評估,這會更實際。」林旺根建議。』
(共有 1~4 篇)
預售屋價金返還保證 在 StockFeel 股感,來自生活 Facebook 的最佳貼文
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預售屋價金返還保證 在 僑馥建經- 【 #履約保證、#價金保管及#預售履保的差異】 最近 ... 的推薦與評價
法令強制規定必須提供,若建商開辦預售卻未提供將遭罰款處分。 ... 業界自行規劃提供,買賣雙方緃使不採用亦無違法之虞。 不論預售屋或者成屋,使用履約保證與否皆不影響 ... ... <看更多>
預售屋價金返還保證 在 Re: [請益] 預售屋履約保證- 看板home-sale - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
※ 引述《Viannet (ooooo)》之銘言:
: 各位大大好,想請教個問題。
: 小弟看上一間預售屋,
: 鷹架都拆了,現在剩下一樓公設部分,契約壓今年年底交屋。
: 但小弟新手,對於預售屋付款交屋流程以及履約保證定義不太清楚,
: 有以下問題想請教各位大大。
: Q1:
: 我看網路上大家都說預售屋務必要有履約保證,
: 我想請教大家這個所謂的「履約保證」的定義是什麼?
: 指的是:
: 1. 只要有信託,專款專戶,都叫做履約保證,不僅限於跟建經公司簽約的才算
: 2. 僅限於跟建經公司簽約的才算
: 3. 其他
履約保證簡單說:就是以授信條件作為執行合約的處罰手段
不履約就要強制執行保證的條件
這問題從下面的五選一來入門解釋
: Q2:
: 而內政部預售屋買賣契約書中說的五種「履約保證」之一,
: 這個又是什麼呢?
: 是指只要有信託專款專戶就可以算是所謂的「履約保證」了嗎?
以下我盡量用白話的方式講
盡量讓外行人理解為優先
1. 開發信託
此指建商要將申請建案時的資金與土地信託予第三方,白話一點的話…
比方說,老闆把付給員工一年份的薪水,以及付薪水的條件,都先交給銀行保管
由銀行來每個月看員工滿足的條件來付錢,老闆無權管涉
這一點對買賣方的風險都小,但建商必須先扣押大筆資金在銀行
而且對下包商還不能併案付款,執行上或做帳都相當麻煩
基本上不會用到
2. 價金返還
買方付的錢,交由第三方(銀行)保管
建商滿足取款條件 (預售屋設定的付款條件或交屋),才由銀行付錢給建商
如建商無法履行合約,付給第三方的錢無條件,或是依合約有條件的退還
銀行已付給建商的錢,銀行自己去找建商討
這個做法把無法履約的風險都轉嫁給第三方
通常建商有擔保品或抵押放在銀行,才有可能選擇這做法
3. 價金信託
原理上同第二項,不同的是銀行只負責保管錢
不存在無條件退款,買賣雙方依合約走到哪錢就清算到哪
在合約無法走完的同時,雙方就權益方面開始協商或上法院
這條在法人交易上是最常用的,很可惜台灣建商也不愛用
4. 同業連帶保證
建商跑路了由合約上背書的其他公司來擔保完成合約
執行上,通常是裙帶公司或是該建案的統包商
所以建商一旦倒閉,他們也不可能幫忙把合約走完
大家一起當受害者,去法院拿張沒有用的債權書了事
9成的建商最常用這條
5. 公會連帶保證
原理同第四條,不同的是由公會的同業來承擔最終責任
公會是跑不了廟的,但公會本身也只是負責逼保證方履約而已
如果一起擺爛也是沒啥效用,這種保證並沒有處罰效果
6. 其他的保證方式
看賣方自己要開什麼條件了
很難有比"同業保證"風險還高的
: Q3:
: 其實我的擔憂就是兩個,
: 1. 我的簽約金10%被挪作他用 (但其實我看都蓋得差不多了)
: 2. 屆時銀行在交屋前先撥款至建商帳戶,然後無法順利交屋
: 如果我的擔憂是這兩個,
: 想請問就「履約保證」這個部份我能怎麼要求建商呢?
第一點是無須在意的,在商務避免對方挪用,不執行合約的工作
主流的作法就是賣方押錢在銀行開保證函或信用狀,把保證函交給買方
台灣的建商才不會用這一招增加自己成本
第二點在預售屋合約必定會寫明分批付款條件
執行到哪裡就付錢到哪,這邊能幫你把關的是銀行
一般最後一期會在過戶後才付款,流程上不會有問題
如你說建商已經快蓋完了,這跟履約保證的選擇,關聯性比較小
不管選哪個,通常都會要你付到7成的合約款了
只是還要等六個月是有點疑問啦…
這點要注意違約逾期交屋,合約上是怎麼算罰金的
通常都沒寫,沒有一個建商會寫來處罰自己
: Q4:
: 我跟建商要了「建商對銀行的信託契約」以及「建商對建經公司的契約」,
: 但建商僅給我前者,後者不願提供。
: 這是正常的嗎?
前者很正常,如履約保證是信託,那信託契約影本一定要給你的
後者也很正常,如果統包商不在履約保證內,是完全沒有必要提供
: 不好意思,問題很雜,而且有點亂,
: 因為我爬了很多文章,但是大家對於這部分的定義都不太一樣。
: 麻煩各位大大了,真的很感謝!
版上一堆問/買預售屋的
怎麼會沒人回…?
大家都很懂的感覺
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話也不是這樣講,這提問看來就連合約書在寫什麼都看不懂
有這些疑問是很正常的
價金返還是可以的
不過,台灣的新屋合約,利益都是偏向寫合約的賣方
如有工作經驗,還是可以從細節看出建商履約的準備
沒經驗的就買取得使照的成屋比較省事
※ 編輯: aloness (1.172.216.143), 05/13/2019 23:28:44
所以才叫擔保,因為建商100個有99個,資金全都是借來的
擔保的部份,也不用實質拿出資金,也可以是土地或是其他有價證券
執行上只付手續費或利息,擔保的額度才是考驗口袋的深度
對下包商開遠期信用狀或支票,押90~180天後入帳
跟買方收來的期款,才是用來付這些款項的
比較麻煩的是材料,建商規模不大,賣材料的如東和不見錢不出貨
就是得付現才叫的到料
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