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👷♂👷♂二次施工變出空間魔術 專家:安全第一🏘🏘
買新屋雖然不像 #中古屋 會有老舊瑕疵等問題，但交易時仍會有隱藏糾紛發生，其中又以「#二次施工」最多。專家建議，買賣成屋前一定要詳加比對使用執照圖面與房屋現況，#預售屋 則要留意合約圖說，以及簽署同意的所有內容，才能避免交屋後發現爭議，住戶只能暗暗吃下悶虧，賠了夫人又折兵。
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【住了1、2年後才發現自己買到漏水屋，賣方卻說時間過很久保固也過了該怎麼辦？】
除非契約有特別約定「保固」的時間，否則在漏水的案件，一般會回歸《民法》的規定。一般《民法》上的瑕疵擔保請求權原則上是交屋後5年，但如果你已經發現了瑕疵，就必須趕快以存證信函通知賣方。
那既然瑕疵擔保有5年的時間，是否可以等漏得更嚴重，再一次要前屋主出維修費用？其實法律也規定了買受人發現瑕疵之後的「通知義務」。如果買方不通知賣方，很可能被視為接受漏水狀況，而無法再主張瑕疵擔保的權利：
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#漏水 #房屋 #不動產 #律師 方格子 vocus
190603東森 屋況說明書未強制檢測 民眾恐步「海砂屋」陷阱
影片網址→https://youtu.be/SEOUxdlDhnk
新北市蘆洲一名水電工王先生，他和老婆辛苦存錢10幾年，買下一間31年中古屋，後來交屋時，才發現，房子有水痕，天花板拆開，發現鋼筋水泥輕輕一剝就掉落，請人鑑定，才知道是海砂屋，王先生有三個孩子要養，現在新房子不能住，租屋處房東又在趕人，蠟燭多頭燒，現在真的不知如何是好。
記者 吳宇軒、李家名 採訪報導......↓
買到海砂屋的民眾王先生：「這像豆腐一樣，輕輕一剝就掉了。」
客廳、天花板拆開，可見鋼筋、水泥裸露，輕輕一剝就掉落，走到臥室更誇張，水泥整塊砸下來。
買到海砂屋的民眾王先生：「原本這裡有一個衣櫃，我們把它拆掉的時候，這裡有一個嚴重的壁癌。」
王先生原本來看房，外觀、結構都是好好的，房子也像是整理過一樣乾乾淨淨，結果一交屋，房子狀況不斷。
買到海砂屋的民眾王先生：「說被裝潢蓋住，然後房仲說他也不知道，前屋主也說他不知道，那我們要求助於誰？」
如何避免買到海砂屋？其實從買房子的那一刻起，就要小心踏入陷阱！
翻開屋況說明書，這是屋主要賣房時得要自行填寫的表單，但上頭關於海砂屋的項目卻只有「是否做過氯離子檢測？」
房仲業者陳泰源：「居住期間他是住得好好的，所以通常屋主他就會勾，而沒做過檢測，因為他懶得提出這樣的報告。」
沒有強制力要求一定要做檢測，讓買家自行承擔潛在風險，但是就算要做檢測，恐怕屋主心中也會有點疑慮。
台北市土木技師公會副理事長賴建宏：「通常會用一個電鑽在現場梁的構件去取樣，一般來講常看到的三房兩廳的格局，通常會取三處左右的試驗數量。」
要做海砂屋檢測，得要在屋內梁柱穿孔，在房屋還沒成交之前，屋主大多不願意被鑽孔取樣，消費者恐怕只能觀察梁柱附近有沒有順著鋼筋方向的裂痕，或是牆壁與地板有沒有氣泡與隆起，要是真的買到了海砂屋，法界人士提醒，要注意求償的時間限制。
民法規範中，買方得要在五年內察覺有異，並且從發現日開始六個月內提出告訴，才能針對瑕疵部分請求減少價金等賠償，但最好的方式還是購買前看清楚，並且溝通取得檢測報告，才能免除後續的法律訴訟。
部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/06/190603.html
150328TVBS 掩漏水 遮壁癌 雨後看屋易現形
影片網址→https://youtu.be/2Zgt20rtJi4
感謝記者 林彥汝 的採訪有關於是否擔心買到漏水屋的疑慮與解釋↓
1.我們接委賣時，會要求屋主在「屋況說明書」填寫，其中有2條寫明：a.是否有漏水？漏水現況交屋？修繕後才交屋？b.產權持有期間是否有因為漏水而修繕過？如果屋主勾選無漏水，事後發生漏水，前屋主當然要負責。
2.房仲的角色，只是做居間協調溝通，無法負責，畢竟房子又不是房仲的，除非買方能證明「房仲明知故騙」，不然沒道理要房仲連帶賠償。
3.另外，根據《民法-物之瑕疵擔保之規定第355條、359條、365條》就算真的本來就沒有漏水，「入住後5年內，發現漏水通知前屋主半年內」，也可與前屋主協調減少價金，或者是要求前屋主負責修繕唷！
以下是新聞報導……↓
要分辨房子是否漏水，專家說先從牆壁下手！水電行師傅提供辨識小訣竅，他說通常漏水屋轉賣前，牆壁都重新粉刷過，有些刷得牆面凹凸不平，就可懷疑會漏水，或者敲敲牆壁，要是有木板空音，也可能是對方故意用木板遮住壁癌，但師父也提醒，有些房子得住過一段時間才知道是否漏水，所以簽約前，得仔細審視條文，才能保障自己。
當初就是簽下這份合約，讓陳太太想求償卻有爭議，因為第8條寫明，若日後買賣發現有滲漏水，買方願自行負責修復，而且同意完全免除對方滲漏水瑕疵擔保責任，本案不適用房仲公司提供的漏水保固保障辦法，也就是說，賣方和房仲撇清漏水責任。對於這條規定，其他房仲業者說，通常他們都會請屋主先填資料，了解狀況後再賣屋。
房仲陳泰源：「房仲針對這個是沒有要負責任的，因為房子有沒有在漏水，其實當初屋主，委託在賣房子的時候，我們會請屋主寫一個叫屋況說明書。」
目前，房仲業鐘只有永慶和信義房屋有6個月漏水保固，住商和台灣房屋等都沒有，大多只能在民法上協助，所以，民眾怕買到漏水屋，交屋前一定要仔細檢查，水電師傅提供小撇步
水電行師傅范清福：「中間是一個空的，所以你敲的聲音會是很空心的。」
敲木板看是不是空音，師傅說有些投資客，裝潢得美輪美奐，有壁癌的牆壁，刻意先貼上木板後再刷上油漆，外表跟新屋沒兩樣，另外，也可檢視牆壁，是否像這樣重新刷過，牆面凹凸不平，看起來有點水痕，就是曾經漏過水。但師傅說，若對方真的刻意隱瞞，恐怕買方一開始也找不出問題，通常住過一段時間，下雨時才會發現會漏水，因此，在簽合約時，就得仔細審視條文和保固期限，才不會求償困難。
新聞網址→http://news.tvbs.com.tw/entry/573118
部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/88365421
111009年代觀景變觀墳周董告建商廣告不實
影片網址→http://youtu.be/475ZFAwB9Ck
豪宅鄰墳場 周董怒告建商2011年 10月09日【綜合報導】藝人周杰倫（周董）擁有7億元房產，他的母親葉惠美3年前幫他在新北市淡水區「台北灣」添購一間96坪、要價2756萬元的景觀豪宅預售屋，不料今年3月她登上21樓新屋觀景，竟發現豪宅面臨亂葬崗，觀景變成「觀墳」，她認為建商隱瞞實情，要求解約退款，建商反要求付違約金，周媽媽和周董怒告對方「廣告不實」，要求退還已付的826萬元，並付100萬元懲罰性賠償金。......↓
全案前天開庭，周杰倫與母親都未出庭，委由律師林信和處理。林昨強調：「周家打官司是要討公道，並給建商必要教訓。」周杰倫目前人在新加坡，他所屬的杰威爾音樂昨說：「杰倫支持母親採取法律行動。」
在地面看不到墓
周杰倫買的「台北灣」位於淡海新市鎮，主打海景造鎮社區，已開發1.5萬坪，興建1693戶，當時面高爾夫球場第1排戶每坪開出18萬至26萬元當地新天價，吸引不少台北市置產族，今年4、5月開始交屋。
周家律師林信和昨表示，當初周媽媽去看預售屋時，工地與展示中心不在同一地方，看到的預售屋立體圖旁邊都是茂密的林木，且該建案廣告強調「球場第一排......由大屯山系、觀音山嵐、淡水河景，與球場譜成的如茵極美之境。」都在描述景觀之美，從沒提到會俯瞰到一旁的亂葬崗墳墓區。他說，周媽媽簽約現場是工地，亂葬崗被山坡前排樹木擋住，站在地面根本看不到亂葬崗，若知道有墓地，周媽媽一定不會買。
墳墓已陸續遷移
林信和說，周媽媽今年3月發現觀景變成觀墳後，認為建商隱瞞實情且廣告不實，立刻要求解約及退回已付款項826萬8千元，建商態度強硬表示若要解約，就得付購屋價2756萬元的15%當違約金，金額約413.4萬元。周媽媽不滿表示：「我又不是違約，是你騙我。」認為建商「寶路開發建設」形同詐欺，因此在7月提告建商違反《公平交易法》、《消費者保護法》，並向公平會檢舉。
「台北灣」專案經理陳慶龍昨說，當時寶路開發委託甲山林廣告銷售，已要求現場展示新北市墳墓遷移公文，會出現糾紛，可能是當時銷售人員說明不夠完整。他說，社區旁那塊有墓地的土地因為屬於森林保護區，地上不能有建物，已陸續遷移，近千坪土地由寶路開發負責綠化，該棟其他住戶都未退屋，葉惠美提告，讓他們感到「很悶」。
甲山林廣告昨則回應，承接建案前並不曉得旁邊有墓地，銷售一半才發現有，即向新北市政府提出申請遷移，沒有所謂「未告知」的疏失。
「移屍還是凶宅」
《蘋果》記者昨至現場勘查，發現墓地已遷移，現場已整地完畢。現場陰廟萬善堂廟方人員表示，原址確實都是墳墓。新北市民政局表示，墓地已遷移完畢。不過周家律師林信和強調：「這就像是凶宅，你把屍體移走了，還是凶宅啊！」
對於這起糾紛，行政院公平交易委員會發言人孫立群說，本案在到要交屋階段才發現社區旁有墓地，若建商當初以窗外綠帶景觀為廣告，違背有墳墓之實，就可能觸法。依《公平交易法》相關罰則，廣告虛偽不實最高可罰2500萬元。
下月傳喚周媽媽
新北市政府消保官張佑齊表示，預售屋定型化契約要求銷售人員有義務告知周邊環境瑕疵，如墓地、高壓電塔等嫌惡設施，依據《民法》92條「不作為詐欺」，也就是事實未告知或刻意隱瞞，消費者除可退戶，也能要求減少價金，或進入法律程序，由法院判決。
由於前天開庭時周家律師和建商各說各話，法官為釐清真相，定下月1日傳喚周媽媽葉惠美出庭說明。
周杰倫檔案及房產投資
◎職業：歌手、演員、導演
◎年齡：32歲
◎身高/體重：
175公分/63公斤
◎學歷：淡江中學畢
◎身家：估計40億元
◎酬勞：廣告：3000~4000萬元 電影：5000萬元
◎投資房產（共約7億元）：
元大欽品（北市牯嶺街）：1戶、12樓、76坪，市價4000萬元
元大一品苑（北市博愛特區）：2戶、各150坪及80坪，外加10個車位，市價3.8億元
荷蘭灣（新北市淡海新市鎮）：3戶、各100坪，市價共5400萬元
台北灣（新北市淡海新市鎮）：1戶、96坪、市價2756萬元
比佛利山莊（美國洛杉磯）：傳斥資2億元
資料來源：《蘋果》資料室
新聞網址→http://tw.nextmedia.com/applenews/article/art_id/33725819/IssueID/20111009
部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/43024520
2月底透過網路看上由屋主自賣的一間25年公寓房子，其中看過兩次屋後才出價成交並簽約。由於我們沒有透過仲介成交，而是透過專業代書辦理相關事項並 ... ... <看更多>
現況 交屋 ，賣方無須負 瑕疵 擔保責任？ ❌「現況 交屋 」的定義？ ❌法拍屋需負 瑕疵 擔保責任嗎？ ❌買房3年 發現 漏水，可向賣方求償嗎？ ❌ 瑕疵 擔保請求權 ... ... <看更多>
交屋前發現瑕疵 在 Re: [請益] 買到便宜房的訣竅是甚麼? 快? - 看板home-sale 的推薦與評價
投資客買房子沒有限定
所以買便宜跟自住你有限定不一樣
例如我要吃400萬內的東西
優先大樓的話
我會把整個都市，對，整個都市所有掛賣開價300-480的大樓都找出來
刪除不要的例如全翻新，改套，或是其他有不要理由的
之後從廣告做判斷來排序，全部去看屋，看一間出一間
不過通常篩選後物件數量也沒你想的多，因此可能兩天就出過一輪
而如果這兩天出價回應的結果都不是我要的
就會改產品目標，例如轉向公寓
一樣重複上面把整個都市這個價位區間的公寓
排序，刪掉不要的，然後去看屋出價
如果真的都沒好投資標的
就會降成例如2xx-300區間，然後做好買兩間的打算
所以基本上很多時候買房子都是這樣買
等仲介報，很容易餓死
除非你食量很小
仲介報可能300-3000物件也什麼都可能
但是很久才報一間
外加絕大多數你也不會吃，因為不一定適合你規劃的投資型態
（有長期中期短期，吃的東西型態不一樣）
造成仲介報20間你可能才買一次
你絕對餓死，科科
不如自己狩獵
有投資客為了吃貨，跑去當仲介
後來他的仲介線斷光+他發現吃貨量太低會餓死
（他是集團首腦之一）
所以沒兩個月立刻離職
有投資客為了吃貨開仲介店
結果發現一間店吃不飽會餓死
所以一路開了五間店
到最後心力都在經營仲介店
因此要專職投資
要具備自行狩獵的規劃
不要夢想躺在家裡仲介就會端大菜給你
除非你是很久吃一間
並且一整年沒貨吃也無所謂，錢有其他parking處
so一般來講，自己狩獵為主，仲介報為輔
至於無論自行狩獵或是仲介報
你永遠都是快狠準
所以快只是基礎
就像你要打架，你力量和速度是基礎
你沒速度沒力量，打屁啊
因此快不需要討論，不快你還是轉行比較好
物件一出來就要判斷有沒有買的價值
立刻看屋，當場就要判斷要不要出價，出多少，然後當場淘支票下斡旋
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 180.217.202.140 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1691812025.A.56E.html
※ 編輯: ceca (180.217.202.140 臺灣), 08/12/2023 11:48:43
※ 編輯: ceca (180.217.202.140 臺灣), 08/12/2023 11:50:35
現在立刻進場阿.
越快越好.
資訊爆炸年代.
快很重要.
多看屋多買賣.
市場會浮動.
外加物件特質會造成價錢上的落差.
所以你取樣和分配要做好.
不然很可能屋齡混再一起,或是條件混再一起.
很多人都想做不動產統計.
但是統計都很粗略.
造成很多誤差.
例如價格,同樣一棟老大樓.
爛屋況 普通屋況 翻新屋況 改套房 打通本來坐辦公室.
他價格都不一樣.
因此你要去評估它是甚麼條件所以他產生這個價位.
中古屋很多時候交易量又很低.
有時候一棟大樓一年才交易一兩間甚至兩年交易一間.
因此在牽扯到她的屋子條件,面外還是面內.
有沒有風水或是環境瑕疵(例如低樓層樓下修車廠)
再加上上面講的屋況.
你單看數據會有很大的誤差和失真.
而你要做詳細的判斷也可以,但你要怎樣採樣...
投資客則是現場看屋就可以自行做分類和比價.
投資客絕對不會把雖然同一個社區,或是同一種產品.
做出錯位比較.
但是統計數據非常容易犯這種問題.
不過理論上這些都是可以克服的.
投資客的思維也不過是模糊系統.
你用模糊系統去寫一個最佳化AI.
應該是可以做到的.
並且一點也不困難.
(可以用照片或是仲介續訴做屋況和格局判斷.
雖然有一些誤差但是大數據下誤差不會太大
這只是影像處理+字句判定而已...寫程式的來講應該只是跟吃飯一樣簡單)
只是麻煩一點而已.參數要多設一些.
差別是.
目前世界上並不存在一個有能力寫模糊系統+對投資不動產短中長期都很熟+很閒的人.
去把這個AI寫出來.
哈哈......
※ 編輯: ceca (61.227.102.58 臺灣), 08/12/2023 12:32:10
另外有一點.
仲介會比較喜歡報給投資集團.
主要是因為他們吃貨率很高.
仲介報一間給集團.
集團通常是先下卡位斡旋,之後回去找會員看有沒有人要.
所以他們吃貨的範圍很廣,資金很廣.
可能300~3000.
(反正可以用集資的方式)
但是你跑單幫的,你今天手上多了多少錢是固定的.
例如你就是多了800萬的扣打.
那你就只能吃800萬以下.
單間你就會只想要吃7xx的東西.
太便宜不要太貴不要.
如果拆兩間,如果你又不要套房.
你可能就被綁死兩間3xx~4xx.
你會被綁的很死.
所以仲介抱過來500或600...你就尷尬,吃也不是不吃也不是.
這就更不論如果報900以上你就吃不了.
因此仲介會更傾向報給集團.
另外集團很多時候比較不挑食.
對老師而言,會員願意出錢然後成交,比買一間很賺錢的重要.
但對跑單幫的而言.
投報率才是最重要的.
因此集團有時候會亂吃.
對仲介而言它們就是A買,不囉嗦,看到就買,胃口無上限....XD
so...跑單幫的你要認清自己的優勢和弱勢.
※ 編輯: ceca (61.227.102.58 臺灣), 08/12/2023 12:47:39
我也剛要重購退稅.
我的房子要擺在那邊空一年後才賣.
一年後賣還是因為重購退稅卡死兩年內要賣掉,所以不要逼自己太緊用一年來賣.
不然我更想再放久一點..
給你參考.
重購退稅尤其賣小買大是無房地合一稅.
五六年才可以開一次的大絕.
當然增值一定要吃好吃滿...
※ 編輯: ceca (61.227.102.58 臺灣), 08/12/2023 12:49:30
我不會重複下兩個斡旋.
所以一兩天就要知道仲介初步的回報.
發現有點吃力就立刻放棄.
仲介也知道你很快就會放棄.
因此動作也不會太多.
大多會直接跟你直球對決
除非他是菜鳥.
※ 編輯: ceca (61.227.102.58 臺灣), 08/12/2023 12:50:42
短期投資小物件通常不會等那麼久.
直接跟仲介講,有沒有機會.
沒有的話你要下別間.
※ 編輯: ceca (61.227.102.58 臺灣), 08/12/2023 12:52:31
你撞到大局面,沒辦法.
※ 編輯: ceca (61.227.102.58 臺灣), 08/12/2023 12:53:05
房價長期都是向上.
你放久從來都不是問題.
差異是五六年後是否有更好的投資標的.
是否要換物件.
當然這種情況都是到時候看到再判斷.
無法預測.
雙北要問雙北的投資客.
生態不一樣.
商用判斷經驗吃很大.
同一條商店街,位置不一樣格局不一樣面寬不一樣,租金都不一樣.
外加有些租金是假的
(兩份租約,看是避稅還是作帳,不一定報高也可能報低)
(另外有一種是假租約租金很高,拿來哄抬店面價格,之後再去跟銀行做貸款.
之前我房子旁邊的店面,屋主是銀行經理的老婆,他租金就嚇死人的高...
目的就是辦貸款 顆顆......基本金融掏錢操作手法)
(對喔,不只是"個人收支"的拱高信用額度,還包含可以在店面估價得時候動手腳)
所以店面租金都是照經驗現場判斷.
無法用歸納法去判斷.
※ 編輯: ceca (61.227.102.58 臺灣), 08/12/2023 13:07:50
要同時滿足三個條件之外.
還有第四個最重要的..
他有沒有想要寫..
基本上滿足三個條件也沒很難.
但是第四個條件是最難的.
※ 編輯: ceca (61.227.102.58 臺灣), 08/12/2023 13:08:47
※ 編輯: ceca (61.227.102.58 臺灣), 08/12/2023 13:10:18
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