這幾天拍了個影片,講到人口負成長對房價的影響,收到很多回饋,最多重複的意見大概就是講到,台灣很多民代都有房地產,所以政策都偏向地主,比如持有稅,其它國家都沒有之類的....
例如連結這一篇。
我在影片中講到,德國房地產從2010年開始到現在,漲了快 50%,而以過去五年來看,房價漲幅更是超過了台北市....
而這篇文章講到:
"德國屬於歐元區內的「低房產稅負國家」。德國長年來為人稱道的穩定房價,並非從稅負上降低投資者的經濟誘因,而是透過繁複且嚴格的法律規定來降低其動機。
於是在實質需求增長時,德國馬上就產生了投資不足的問題。低持有稅也同時導致囤地現象的產生,使得房屋供給的增加更困難。"
啊,這段的意思不就表示低房產稅負也不見得會影響房價? 那討論台灣房產稅太低的議題是?
文中又提到有實質需求增長,房價才會漲?
那不就是人口因素嗎?
而文中又提到:
"房價下降的希臘與義大利,都屬於歐元區內的「高房產稅負國家」,其2017年的房產稅(持有加交易)稅收已經達到該國GDP的2.5%-3.5%上下,這比率大約是德國的2.5到3倍。"
但,這又怎麼解釋義大利的房價,可以從2000年漲到2011年? 這段時間,義大利的房產稅制有明顯變化嗎?
好吧,評論就到這邊,誰對,誰錯,不是重點,討論出個方向比較重要。
就我個人的看法,我認為人口、稅制、貨幣,甚至有更多的因素其實都可能會有影響,只是有影響力的區別。就我個人的看法,貨幣與人口會是決定性的關鍵,不然你怎麼解釋台北市過去五年房價是下跌的?
台北市的房地產稅制有大幅改變嗎?
最後,講個政治不正確的。
很多人認為地主民代是萬惡淵藪,只要地主民代在的一天,房價就沒有合理化的可能...
但,大家知道, 20 年前,有一群銀行家民代嗎? 當年開放了一堆新銀行,如今安在?
如果民代真能扭轉經濟的運作,現在銀行業應該都是民代在掌管了吧....
當然,打擊有土地的民代,自然就能讓沒有土地的民代更有機會上位.....
但對我個人來說,
有沒有土地,並不構成你能不能成為一好民代的資格,
有沒有能力,才是。
真要改變台灣的房地產/經濟問題,應該從央行開始。
(房貸利率創歷史新低,你不從央行開始檢討? 當然啦,檢討地主比較簡單,檢討央行困難多了,是吧?)
https://www.facebook.com/…/a.15326267702…/1532624916869373/…
人口與稅制:老化與負成長後的房價
王伯達觀點「人口負成長後,台灣房價怎麼走?」
https://youtu.be/F4qyArzsJYs
王伯達最近在Youtube上發佈了影片,談人口負成長對房價的影響。由於台灣很快會面臨人口老化與負成長,房價的走勢自然是大家關心的。但每次有人提到這個議題,我腦海中就不禁浮現一首軍歌:
「莫等待,莫依賴,房價絕不會天上掉下來。莫等待,莫依賴,建商絕不會自己垮台…」
以邏輯上來說,人口代表實質上的居住需求,但價格乃由「供給」與「需求」共同決定。因此不能單單注意需求,必須同時了解市場上的供給狀況。而房屋做為一種資產而非短期的消費品,其價格又受到其他總體因素(如稅制,貨幣甚至政治信心)所影響。因此光靠人口負成長就想要房價自己從天上掉下來,倒不如去祈禱有生之年能看到因緣具足的那一天。
先來看看在王伯達的影片。他在其中舉了歐元區的德國希臘與義大利為例子。這三個主要國家在聯合國2015的人口老化排名中名列前茅。其中大家熟知的德國,因為新移民遷入扭轉了人口下降的趨勢,使得房價在2010年以後大幅上揚。相反地,根據他的說法,希臘義大利兩國「沒有人口的支持,就算有寬鬆貨幣,也沒有辦法支持房價上漲」。
聽起來很合理,但若把視野放寬到整個歐元區,故事就不一樣了。王伯達沒有告訴你的是:房價下降的希臘與義大利,都屬於歐元區內的「高房產稅負國家」,其2017年的房產稅(持有加交易)稅收已經達到該國GDP的2.5%-3.5%上下,這比率大約是德國的2.5到3倍。
沒錯,德國屬於歐元區內的「低房產稅負國家」。德國長年來為人稱道的穩定房價,並非從稅負上降低投資者的經濟誘因,而是透過繁複且嚴格的法律規定來降低其動機。於是在實質需求增長時,德國馬上就產生了投資不足的問題。低持有稅也同時導致囤地現象的產生,使得房屋供給的增加更困難。
參考文章一:土地轉型:德國的民宅用地不多了(http://tinyurl.com/yyngp9mh)
事實上,德國雖然有大量移民湧入,但其總人口的增長幅度,卻只屬於歐元區國家的中段區。例如法國在同一時間內的人口成長幅度,幾乎是德國的四倍,卻沒有發生和德國一樣的問題。根據OECD的統計資料顯示,在人口增長約兩百萬人的情形下,法國扣除物價因素後的實質房價,從2010至2017不增反減。
就算是被王伯達認定為人口老化的義大利,從2010年以後迄今也增加了140萬人,人口增幅甚至是德國的2.7倍,房價卻義無反顧地一路下跌。
參考文章二:義大利房價大跌 德國人趁機買度假屋(http://tinyurl.com/y3b2nylk)
相反地,人口外流與老化超級嚴重的前蘇聯國家,包括拉脫維亞,立陶宛與愛沙尼亞,「沒有人口的支持,就算有寬鬆貨幣」,照樣狂漲亂飆。而這幾個歐元區國家都有個共同的特點:房產稅負超低。後兩個國家的房產稅佔GDP比例,甚至只有德國的1/3到1/4。而拉脫維亞的房產稅負與德國接近,在七年間縱使少了1/12的人口(在台灣就相當於六都之一的台南市民全數不見),扣除物價因素後的實質房價卻狂增27%。
為了更能解釋房產稅的影響,我把歐元區17國家在2010-2017當中,人口增長的幅度與實質房價的增幅繪成圖表。人口的資料來自Eurostat。實質房價與房產稅負的資料來自OECD Data。其中房產稅負高低,我是直接將17個國家依照其「平均房產稅收佔GDP比率」加以對分,前8個國家為高,後9個國家為低。選擇歐元區(而非以歐盟或OECD)為範圍,自然是希望排除貨幣政策帶來的影響。歐元區還有馬爾他與賽浦路斯兩個小國,但OECD沒有他們的相關統計故捨棄。
幾個簡單觀察如下:
第一:同樣的人口增長(或減少)幅度,高房產稅負的國家,其實質房價增幅會少於房產稅負低的國家。所以,正如一般人知道的,高房產稅負確實可以壓低房價。
第二:高房產稅負的國家,人口增長對房價的影響比較明確。如圖所示:如果我們不區分稅負高低,人口變化與房價漲跌其實看不出來有什麼關係。以統計術語來說,就是人口對房價變動的解釋力很薄弱。一旦依照房產稅負區分,就很清楚地看出:足夠高的房產稅能讓實質需求的變化更能夠反映在房價上。低房產稅則會讓房價更容易受到非實質供需的因素影響而暴漲。
所以不要以為人口負成長,就能讓房價自動從天上掉下來。沒那麼容易。靠天吃飯要餓死,靠人打仗要失敗;我們不能再作夢,我們不能再發呆。自己的國家自己救,自己的房價自己拆….
同時也有8部Youtube影片,追蹤數超過9萬的網紅王伯達觀點,也在其Youtube影片中提到,根據台灣主計處預估,台灣人均 #GDP 將會在 2021 年底突破三萬美元。而在台灣跨越這個整數關卡同時,對台灣來說,接下來的路可能會越來越難走,包含了面臨將失去過去身為開發中國家的貿易優惠、被美國列入 #匯率 操縱國名單的隱憂、難以參與如 #RCEP 等區域貿易協定等等。這一集的王伯達觀點將與你一...
「人口負成長後台灣房價怎麼走」的推薦目錄:
- 關於人口負成長後台灣房價怎麼走 在 王伯達觀點 Facebook 的最讚貼文
- 關於人口負成長後台灣房價怎麼走 在 王伯達觀點 Facebook 的最佳貼文
- 關於人口負成長後台灣房價怎麼走 在 王伯達觀點 Youtube 的精選貼文
- 關於人口負成長後台灣房價怎麼走 在 王伯達觀點 Youtube 的精選貼文
- 關於人口負成長後台灣房價怎麼走 在 王伯達觀點 Youtube 的最讚貼文
- 關於人口負成長後台灣房價怎麼走 在 [閒聊] 人口負成長,房價不跌反漲! - 看板home-sale - 批踢踢 ... 的評價
- 關於人口負成長後台灣房價怎麼走 在 人口負成長後台灣房價怎麼走? - YouTube 的評價
- 關於人口負成長後台灣房價怎麼走 在 人口負成長後,台灣房價怎麼走? - Mobile01 的評價
- 關於人口負成長後台灣房價怎麼走 在 [閒聊] 人口負成長後台灣房價怎麼走?(王伯達觀點 - PTT 熱門 ... 的評價
- 關於人口負成長後台灣房價怎麼走 在 台灣人口負成長房價的實價登入和評價,MOBILE01、樂居 的評價
- 關於人口負成長後台灣房價怎麼走 在 政治不正確- 人口與稅制:老化與負成長後的房價王伯達觀點 ... 的評價
- 關於人口負成長後台灣房價怎麼走 在 政治不正確- 人口與稅制:老化與負成長後的房價王伯達觀點 ... 的評價
- 關於人口負成長後台灣房價怎麼走 在 [閒聊] 人口負成長,房價不跌反漲! - PTT評價 的評價
- 關於人口負成長後台灣房價怎麼走 在 [閒聊] 人口負成長,房價不跌反漲! - PTT推薦 的評價
- 關於人口負成長後台灣房價怎麼走 在 [閒聊] 人口負成長後台灣房價怎麼走?(王伯達觀點 的評價
- 關於人口負成長後台灣房價怎麼走 在 Re: [閒聊] 人口負成長後台灣房價怎麼走?(王伯達觀點 - PTT職涯區 的評價
- 關於人口負成長後台灣房價怎麼走 在 Re: [閒聊] 台灣人口負成長該怎麼辦? - WomenTalk - PTT情感 ... 的評價
- 關於人口負成長後台灣房價怎麼走 在 [問卦] 人口負成長為什麼房子還是繼續蓋?? - PTT八卦政治 的評價
人口負成長後台灣房價怎麼走 在 王伯達觀點 Facebook 的最佳貼文
最近網路上有一篇談到台灣出生率全世界最低的報導,引發了爭議。
確實,它所引用的數據有定義上的問題。但不可否認的,現在的台灣已經進入人口快速老化階段。
根據國發會的人口推計報告,到了2021年,台灣總人口數將會達到最高峰,並開始進入負成長。
低出生率後所帶來的少子化、人口老化、甚至人口負成長的問題相當多。
其中一個大多數人比較關心的,就是房價了。
今天的 《王伯達觀點》 要探討的就是: 人口負成長後,台灣房價怎麼走?
我們將會從日本、德國、義大利與希臘的經驗來討論,人口究竟是不是決定房價的重要因素?
人口負成長後,台灣房價怎麼走?
https://lihi.cc/Xqz4g/FB
人口負成長後台灣房價怎麼走 在 王伯達觀點 Youtube 的精選貼文
根據台灣主計處預估,台灣人均 #GDP 將會在 2021 年底突破三萬美元。而在台灣跨越這個整數關卡同時,對台灣來說,接下來的路可能會越來越難走,包含了面臨將失去過去身為開發中國家的貿易優惠、被美國列入 #匯率 操縱國名單的隱憂、難以參與如 #RCEP 等區域貿易協定等等。這一集的王伯達觀點將與你一同探討,跨入三萬美元俱樂部的台灣,未來會遇上那些挑戰呢?
🕒時間軸
0:00 開頭、台灣人均 GDP 突破三萬美元
2:13 成為已開發國家後的挑戰
4:26 RCEP、CPTPP與 ECFA
6:10 台灣經濟走向分化?
📽 更多影片
匯率、房價無法兼得,央行無法突破的三元悖論!?
https://youtu.be/H6hwVCHj8wU
存股族看過來!金融股報酬率低迷,價值藏在低貝塔裡!
https://youtu.be/9EGSn_lTxII
央行祭出信用管制,真能澆熄火熱的房地產市場嗎? https://youtu.be/agDPtMde_Gk
人口負成長後,台灣房價怎麼走?
https://youtu.be/F4qyArzsJYs
👉 了解動盪時代的資產配置:王伯達人生財務規劃學課程,學習資產該如何配置
https://hahow.in/cr/assetallocation
🔻 點擊下方連結,掌握更多王伯達觀點的最新資訊
https://linktr.ee/nextreport
📬 業務合作請洽
[email protected]
![post-title](https://i.ytimg.com/vi/8OQJeZenErY/hqdefault.jpg)
人口負成長後台灣房價怎麼走 在 王伯達觀點 Youtube 的精選貼文
新台幣從去年底開始大幅升值,新台幣兌美元 #匯率 已經上看 27 字頭了。而台灣央行面臨台幣升息的資金,與可能被美國列入匯率操縱國名單的壓力,必須小心警慎的選擇 #貨幣 政策。然而對國家央行而言,選擇貨幣政策時,會遇到貨幣政策中三要素無法兼顧的局面,也就是我們這一集要介紹的 ── #三元悖論 了。
📰點我看關鍵報告
2020/06/01 聯準會推出量化寬鬆,如何影響新興市場?
https://reurl.cc/bznl4o
2020/07/24 台灣可能再被列入匯率操縱觀察名單!?
https://reurl.cc/R6bynx
2021/01/25 台灣股匯雙漲後,躲不掉的股匯雙殺!?
https://reurl.cc/v5gppL
🕒時間軸
0:00 開頭、台幣大幅升值的原因、央行的困境
2:34 央行的三元悖論是什麼?
4:28 匯率、房價只能選一個
5:45 引發外資狙擊套利
7:31 結語
📽 更多影片
比特幣創歷史新高,去中心化加密貨幣的未來
https://youtu.be/Qke14y5b_L0
存股族看過來!金融股報酬率低迷,價值藏在低貝塔裡!
https://youtu.be/9EGSn_lTxII
央行祭出信用管制,真能澆熄火熱的房地產市場嗎? https://youtu.be/agDPtMde_Gk
人口負成長後,台灣房價怎麼走?
https://youtu.be/F4qyArzsJYs
👉 了解動盪時代的資產配置:王伯達人生財務規劃學課程,學習資產該如何配置
https://hahow.in/cr/assetallocation
👉 加入王伯達觀點,取得深入分析的關鍵報告
https://pressplay.cc/potawang
👉 想要掌握王伯達觀點的最新訊息
加入 Telegram ▶ https://t.me/nextreport
訂閱電子報 ▶ https://goo.gl/L7Vqin
👉 你也可以在這些地方找到我們
訂閱我們的影片 ▶ https://pse.is/9J88E
加入我們的 FB ▶ https://www.facebook.com/potawang/
📬 業務合作請洽
[email protected]
![post-title](https://i.ytimg.com/vi/H6hwVCHj8wU/hqdefault.jpg)
人口負成長後台灣房價怎麼走 在 王伯達觀點 Youtube 的最讚貼文
近期台股最熱門的標的,應該就屬 #航運股 了,像是 #長榮 #陽明 。不過你知道航運股,其實不是一個適合長期持有的產業嗎?因為 #景氣循環股 的關係,使得投資航運股時,需要注意它的產業特性。這集的王伯達觀點將跟你一起探討:「投資景氣循環股,你應該注意的產業特性!」
0:00 開頭、航運股特性
2:42 蛛網理論是什麼?
5:03 殺價競爭都是常態
7:20 面對景氣循環股
📽 更多影片
比特幣創歷史新高,去中心化加密貨幣的未來
https://youtu.be/Qke14y5b_L0
存股族看過來!金融股報酬率低迷,價值藏在低貝塔裡!
https://youtu.be/9EGSn_lTxII
央行祭出信用管制,真能澆熄火熱的房地產市場嗎? https://youtu.be/agDPtMde_Gk
人口負成長後,台灣房價怎麼走?
https://youtu.be/F4qyArzsJYs
👉 了解動盪時代的資產配置:王伯達人生財務規劃學課程,學習資產該如何配置
https://hahow.in/cr/assetallocation
👉 加入王伯達觀點,取得深入分析的關鍵報告
https://pressplay.cc/potawang
👉 想要掌握王伯達觀點的最新訊息
加入 Telegram ▶ https://t.me/nextreport
訂閱電子報 ▶ https://goo.gl/L7Vqin
👉 你也可以在這些地方找到我們
訂閱我們的影片 ▶ https://pse.is/9J88E
加入我們的 FB ▶ https://www.facebook.com/potawang/
📬 業務合作請洽
[email protected]
![post-title](https://i.ytimg.com/vi/eTq7U7fRAs4/hqdefault.jpg)
人口負成長後台灣房價怎麼走 在 人口負成長後台灣房價怎麼走? - YouTube 的推薦與評價
![影片讀取中](/images/youtube.png)
【鬼島,100%必勝大絕招!!】 房價 高漲的主因是什麼?丨炒房的醜陋人性,在房市裡頭一覽無遺?丨在 台灣 有錢不囤房,肯定是傻瓜? ... <看更多>
人口負成長後台灣房價怎麼走 在 人口負成長後,台灣房價怎麼走? - Mobile01 的推薦與評價
人口負成長後 ,台灣房價怎麼走? - 人口負成長後,台灣房價怎麼走?跟任何消費物品一樣,供需問題而已,也跟股票投資一樣,題材終是短暫的, ... ... <看更多>
人口負成長後台灣房價怎麼走 在 [閒聊] 人口負成長,房價不跌反漲! - 看板home-sale - 批踢踢 ... 的推薦與評價
今天看新聞,
內政部今年三月的統計,
人口較去年少了25萬!
https://news.ltn.com.tw/news/politics/breakingnews/3886307
如果人口繼續照這個數量下降,
十年後台灣就少了一個台北市的人口數!
房版經常爭論,
少子化,人口負成長跟房價的關係,
空空都覺得人口減少後需求下降,
房價也會跟著跌落。
但我在認錯之後,
覺定跳脫窮人的思維,
人口負成長,會推升房價上漲,
因為人口負成長,代表勞動力大量流失,
這樣營造成本就會大幅上揚,
當然會反映在房價上,
另外人口負成長,
許多資源、服務勢必無法普及到各鄉鎮,
造成城鄉差距擴大,
人都想往城市集中,
這樣大都市買屋需求反而更高,
房子供不應求,當然上漲!
鄉下因為大城市上漲的外溢效應,
也會跟著漲,
這是人性,
看到別的地方漲這麼兇,
自己怎麼可能便宜賣?
不服的話,
就把爸爸媽媽爺爺奶奶的祖厝起家厝,
一坪十塊拿出來房版賣啊!
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.139.187.201 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1649413098.A.22A.html
... <看更多>