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【八方雲集獲利能力贏鼎泰豐，一張圖看台日連鎖餐飲誰最會賺？】
近10年台灣餐飲集團積極上市櫃，幾乎每年都有餐飲業者在台IPO，從2010年美食達人、安心食品、王品及瓦城泰統，至近年的六角、漢來美食及豆府，甚至吸引日本藏壽司來台上市。累計近20家企業構成了豐富的類股族群，使得台灣在亞洲各國交易市場中，成為僅次於日本的餐飲類股重鎮。
觀察台日連鎖餐飲企業營業利益率，普遍集中於10%以下，在兩地均持續攀升的人事費用與租金成本壓力下，形成難以攻克的獲利屏障。不過，仍有極少數餐飲企業建構獨特的商業模式，衝破了產業平均獲利率天花板…⬇️⬇️⬇️
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想賺大錢，要拼「功能」？還是「功力」？
王文華
秘書打字很快，是「功能」。
秘書了解老闆、熟悉業務，幫老闆過濾出重要的事，是「功力」。
我在台北和紐約的捷運地下街，感受到兩者的差別。
我喜歡台北的捷運地下街！冬暖夏涼，不必擔心紅綠燈和摩托車。
最近發現整條街在整修。查了新聞，看到「漲租金」、「出走潮」等字眼。據報導，地下街這麼多店，生意最好的是賣鍋貼的「八方雲集」。
這意味什麼？
這麼好的硬體建設、在這麼精華的地段，為什麼沒法讓店家留下？
原本不懂，直到我看到紐約的「地下街」。
紐約地鐵「哥倫布圓環」站，在中央公園的西南角。
一年前，站內也開了一條「地下街」。
從「功能」來說，紐約的地鐵，或地下街，差台北太多。
「哥倫布圓環」的地下街，改建自一段破舊的月台。長100公尺、寬8公尺，只有39家店。
我們的地下街有725公尺。
但紐約地下街有，我們沒有的，是一種氣氛、格調、態度、主張。
紐約刻意保留了舊月台的鐵柱、橫樑，但漆成現代的白色。不求新，但把老東西變時髦。
走道中央放了桌椅，歡迎民眾坐下來用餐。桌上和地上鋪著彩色瓷磚，彷彿在家裡。
中央流動性的攤位，有賣花、賣彩色餅乾、擦皮鞋、雷射紙雕、鐵絲雕塑、街頭藝人，氣氛像跳蚤市場。
不想坐在室內吃的人，買了食物，出站到旁邊的中央公園吃。午休時間，靠著中央公園的大樹、聞著草香、看著廣場上哥倫布的雕像，曬著春天的太陽。
紐約地下街刻意引進獨立小店，不走「八方雲集」這樣的連鎖。星巴克是唯一的名牌，其他大部份是特色小店。
一家素食三明治店牆上寫著「我們賣的不只是食物，而是社會運動。」
一家壽司店的招牌，甚至用中文寫著「永康街」！
我吃著壽司，心想咱們「永康街」的招牌，怎麼被別人拿去賺錢了？
然後我體會到：要賺錢，別拼「功能」，拼「功力」。
氣氛、格調、態度、主張，都是「功力」。
「功能」當然重要！台北捷運的快速、乾淨，就是因為功能好。而且要不是地下街冬暖夏涼的功能，我也不想在裡面散步。
但功能，是文明的基礎，而不是魅力。
功能好，只能吸引人「路過」，不會讓人「逗留」。
而且功能太容易被超前。如果台北的地標只是全世界最高的大樓，這種吸引力只能維持幾年。
就算不被超前，在本質上，我們幹嘛跟別人比高？比大？比新？比快？在這些方面，我們沒有優勢。
我們有的優勢是人文、人情、品味、情調、態度、創意。而這些都是「功力」的養分！
在這些優勢上順水推舟，把台灣經營成一個「有功力」的地方。我們自己可以安身立命、觀光客會更想來。
「功能」和「功力」的對比，也可以應用在個人身上。
「功能」是職場的入場券，「功力」才能讓我們成為VIP。
把事做「到」，讓我們保住工作。
把事做「好」，讓我們升遷加薪。
而把事做得「有格調」，讓我們財源滾滾。
人，就像地下街。有「功能」，只能賺小錢。有「功力」，才能賺大錢。讓顧客「路過」，只能賺小錢。讓顧客「逗留」，才能賺大錢。
你的「功能」是什麼？目前在培養怎樣的「功力」？留句話，讓我們從彼此的例子，體會兩者的差別。星期天晚上九點前得到最多「讚」的留言，我送您一本新書《空著的王位》，謝謝您啟發了我們。
第2110成交(堅) 成交1.27億，感覺7分(改口)。 荃灣街市街6至8號地下及入則閣樓，建築面積地舖約2000呎，閣樓約1600呎，合共3600呎。原業主叫價1.85億，註冊成交1.27億。 買家是澳門投資者。
租客 In and Out Fashion (租14萬至2022年10月) 及八方雲集(租21萬至2022年1月)， 合共租金35萬，回報3.3%。 合共闊32呎，深約45呎。
簽約日期是2020年12月10日。
原業主於2002年5月用5153萬買入。
這間舖是超級旺位，恭喜買家。今時今日才有這口價。
收到風，買家不是洗米華。
。。。。。 。。。
我剛開始成立個 Whatsapp Private Message List (Not group) 。如你想知道多些最貼市的商舖資訊及我個人分析，可以whatsapp我 (+852) 90361143，我可加你入 《李根興「堅堅流流」商舖資訊》 private message list。??
好多嘢唔方便公開講。
李根興 Edwin
www.edwinlee.com.hk
閃電成交 ⚡⚡⚡第2052成交(堅) 今晚 Just sold ....2200萬(註冊成交)，感覺6分位。
西營盤皇后大道西427至437號生昌大廈地下B舖，成交2200萬(註冊成交)，建築面積500呎，租金46000至2022年12月，回報2.5%。
(Note: 成交此舖經紀是中原高級聯席營業董事 Betty Ma (9877 6699) 及 Jason Chan ，好經紀)
這間舖位於石塘咀街市對面，今日我才收到盤，馬上就成交。我睇過，我馬上還2000萬，2200萬就今晚 sold 俾第三者。原業主叫2680萬。
My comments: 這間舖位置唔錯，人流是好多，可惜前面欄桿又係難死咗，一排欄桿非常非常之長，除了街市以外，都難做其他生意比較難吸引人進來。 附近成交的價格都是支持到這口價。 可惜2200萬成交價計算，回報只是得2.5%至2022年，唔算高。感覺6分位。 等長線收租 OK，升值就一般啦。
成交比較，同一排舖:
- F舖，600呎，八方雲集，2020年8月曾經成交2480萬。(堅價)
- E鋪，500呎，Sharetea，2017年3月曾經成交3500萬，賣公司 (我覺得個價唔好信，most likely 是買賣雙方作大數， 我懷疑是造市!?)
- D舖，堅成涷肉，2020年8月曾經成交3350萬，750呎。(堅價)
收到風，買家我知道是誰，唔開名啦，是我好朋友。逆市中仲勇過我，多錢過我 ?
社運之後掃好多舖，可能是我之後最多 ? 件件靚貨， 長揸收租。 Good for him/her!
今日廿幾枱客同一時間搶，佢肯追價， 大把錢，我好 "cheap" ? 輸畀佢，恭喜買家! ???
Good night. ?
。。。。。。。
想收到我即時最貼市或唔方便公開講的舖市資訊，可whatsapp 我 (+852)90361143 。我可加你入 《李根興「堅堅流流」商舖資訊》 private message list。?? 李根興 Edwin
錄影日期: 2019年11月7日(星期四)5:20pm
獨家消息:觀塘牛頭角道357至375號仁安大廈地下G(367號)舖，感覺9分，5680萬，持貨54年升437倍《商舖老婆》
(註冊5450萬。)
第1605(堅)成交: 觀塘牛頭角道357至375號仁安大廈地下G(367號)舖，金沙餐廳，反修例前原叫價8000萬，最近業主決心減價3成，剛剛成交約5680萬，建築面積1400呎，租金138000至2022年8月份，回報2.9% 市傳美聯前執行董事郭應龍買入。 業權份數1/219， 樓齡約55年。
這間舖原業主於1965年1月份第一手以13萬元買入，持貨54年升437倍。
我睇過多次。圖形四正，門闊16呎半，深60呎， 這間舖近觀塘裕民坊重建地盤(凱滙)，是非常之旺段，罕有放盤。 這間舖租值於2014年1月曾經是$165000, 後來租客於2016年4月份棄租， 減租16%租比現租客金沙餐廳。
旁邊的美心西餅，建築800呎，最近剛成交3800萬，但舖型差好多(揸腰及舖內有樓梯)。月租114000，回報3.6%。感覺7分。
這間舖是於今個月頭美心西餅售出後先決定減價重推。好快售出。
隨著重建項目落成及社會運動相對平靜下來，我相信消費力會再提升。 這個位置，回覆月租金16萬以上，即3.5厘回報唔難。 反修例前這間舖應該值約7000萬。(旁邊的H舖，2011年曾經成交7380萬，F舖(新潮豐打冷)2016年曾經成交6380萬)。 因此5680萬的價較市值平2成。
此舖成交紀錄:
- 1965年1月25日以13萬第一手買入
同一大廈舖成交比較:
- 2019年11月1日，C舖，美心西餅，建築800呎，成交3800萬，租114000，回報3.6%
- 2011年，E舖，建築1350呎，新之食，成交5820萬，租145000，回報3.0%
- 2016年，F舖，新潮豐打冷，建築1100呎，成交6380萬，租140000，回報2.6%
- 2011年，H舖，新豐記餐廳，成交7380萬，建築1300呎
- 2012年，K舖，八方雲集，建築600呎，成交5250萬，新租租178000。現回報4.1%
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#觀塘舖，#牛頭角道舖
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