【整改時代?】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為
現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」,但「壟斷行為」的出現,與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革?恐怕言之尚早。
現時政府放風的數個最新措施,非但不是劍指,甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處,暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為,是否亦需要一併「整改」?
◾助長發展商加速圈地
多年來各種類型土地的發展管制,有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利,更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息,傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」,除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比,亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀,鬆綁出售限制,預期發展商將能在新界加速囤地。
今次全方位的發展鬆綁,亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成,十年後,今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」,在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為,相信「田牲式」收樓手法會更加放肆,而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。
有趣的是,早前外投行的數據分析,在今次中央施壓下,估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而,今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係,在現時中央針對發展商壟斷行為下,更顯弔詭及複雜。
◾散播土地「荒」言
由2002年「孫九招」起,政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應,減少公營房屋供應,將私人房屋供應交由市場決定,是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年,政府房屋大方針卻不見有大改變,繼續盲目催谷覓地,甚至不斷提倡天價人工島開,只為「做大個餅」,卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後,正配合著發展商動員打手發功,聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象,最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。
林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」,但劍指官僚「卡關」要加速審批,跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」,明顯口徑一致,更顯政府貫徹親發展商的立場,不斷為發展商釋放土儲,助長由發展商主導香港土地供應。
◾「土地共享」度身訂做兼送基建
作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」,本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由,幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制(如位於濕地旁)而不適合發展的土儲,而公眾因而額外獲得的單位,往往只佔整個發展小部分(*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途),發展商甚至能申請將官地納入發展範圍,將計劃稱為「共享」,實在是一個搵笨的公關表演,最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。
由發展商決定土地共享的選址,會否出現規劃錯配的社區?單從最新一宗共享申請中,恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」,足見其潛在規劃災難。
可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制,亦正與政府討價還價中,過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請,就土地供應速度而言,又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示,在土地供應方面發展商可扮演更積極角色,表示可以提供多個「公營房屋單位」,參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表,能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。
◾傾向避開發展商土儲收地
若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為,運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》(土收)就最適合,將高度集中的業權復歸公有作公共用途,亦能夠增加租住公營房屋供應,舒緩基層居住困境。
政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示,政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主,如橫洲、馬屎埔等,而巧妙地被避開發展商土儲,例如屏山北的棕地發展選址,以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權,為大業主的土地共享申請開路,位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例,申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權,為發展項目興建接駁道路。
單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋,兩年後現時只能夠收回三組地塊,另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中,其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展,屬「豬頭骨」地,政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效,但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。
◾助長囤地自肥兼送發展權
過往新市鎮發展模式,主要是政府收回土地並重新規劃,部分土地再行公開拍賣,沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區,卻開始加入「原址換地」等概念,(「加強版」的新市鎮發展模式),逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商-發展商可以保留土地的發展權,早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲,亦能夠決定能在那個位置起樓。
在新界東北發展公佈前,現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突,搶閘新界東北囤地,最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作,怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇?「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造,「獎勵」囤地行為,誰囤地囤得最多,誰就更能有能力壟斷市場。
◾批准無底線開則
回歸早年的發水樓、屏風樓,到近年納米樓,卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免,放寬這些建築物法規時,卻縱容發展商鑽政策空子,可以「無底線」開則,賺盡每一呎,而政府一向少有適時作出管制,卻稱將問題交予市場決定及解決,造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高,連市民的居住空間也被收縮及改造。今日,上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題,下有繼續造就恒基成為「納米地產王」,更顯政府無心解決香港房屋問題。
◾放任樓市縱火
面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市,政府只講土地供應,將需求管理置於不顧,更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革,才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。
上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅,林鄭已經不敢再提,資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅(「辣招」),原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開, 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓,才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」,向公眾顯示已經「做咗嘢」,實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。
◾卸膊公營房屋予私人參建
除了政府每年公營房屋供應長期不足外,現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓,更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入,一時形容為「公」,一時又「私」,變相可以「捽數」,成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」,根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。
當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時,強調需要在地皮提供公營房屋,但沒有明言是是哪一種(公屋/居屋),時至今日,公營房屋部分成為了「公營房屋/首置樓」。首置樓「名公實私」,作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點,讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位,但定價上所價不菲,舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓,定價已不考慮申請者負擔能力,而是重新與市價掛鈎,往往比居屋更加昂貴,這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。
從「公營房屋」定義的變樣,明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳,鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話,將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。
◾讓地產利益滲入城規會
董建華時期,首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會,將城規會審批土地發展的把關角色,慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法,已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑,例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」,已有五個委員有發展商背景,公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。
◾增加發展商土儲的「活化」政策
除了慣常賣地強拍舊樓,近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價,再到近日的工廠改契標準補地價,除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外,一連串加快重建工廠措施,據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位,直接導致工廠區的呎價急升。
所謂「活化」,不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建,延伸至平民工廠區,在加快重建同時,卻少有安置及補償小租戶的措施,租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管,根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。
◾小結
回顧過往十多年政府縱容史,縱使近日中央點名發展商壟斷行為,然而,最新一份施政報告,香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術,短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算/替代?或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」?長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。
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▍痛苦與創傷雙箭理論
【例子】
在感恩節前的那個星期五,湯姆在下班時得知自己被裁員了,他簡直震驚到說不出話來。接下來的週末,他除了擔心錢的事情,還發現自己一直想著:「為什麼這種事會發生在我身上?我真是個廢人。每個人都知道我什麼事都做不好,還是在感恩節就要到來的這個時刻。我真的是全世界最倒楣的人。」
湯姆就這樣沉浸在憂慮和自責的想法中,不但無法好好睡覺,還一直對老婆和孩子擺臉色。當外地的親戚趁著假期來他家拜訪時,他也因為太沉浸在那些負面思緒中,幾乎和對方沒什麼互動。他已經期待這個假期好幾週了,但假期結束時,他完全沒有從中得到任何樂趣或溫情。
……
我們可以用湯姆的例子來說明人類應對生活困境的方式。具體來說,這個故事淸楚呈現了所謂「痛苦與創傷雙箭理論」(first and second arrows of pain and suffering)的概念。
第一支箭是事件本身。我們無法掌控這支箭,在這個例子中,湯姆丟了工作,這種事任誰也不願碰上,所以理所當然會感到恐懼、憂慮和焦躁。人生本來就處處潛藏著各種壞事,像是失業、生病和意外等,而它們也多多少少會讓我們不太好受。
第二支箭就是可以掌控的部分,它是我們碰上這件事時產生的想法。我們可能會過度自責、覺得自己倒楣,或是覺得這一切有失公平。換句話說,這第二支箭是我們根據情況的基本事實,進一步思考得到的結論和推斷;這份結果往往會因為過往的經驗和對未來的想像,把我們帶往一個充滿恐懼、憤怒、不安全感、憂慮、焦躁,甚至是憂鬱的境界。
通常這個反應會深受早期生活經驗的影響,因為當時我們已經透過反覆刺激某些神經迴路,讓那些神經迴路成為我們的基本思考模式。就跟湯姆一樣,第二支箭多半都是對自我的嚴厲批判。對湯姆而言,失去工作已經夠糟了,但他對自己強力指責的第二支箭,更是讓他的處境雪上加霜,使他完全失去了與家人共度假期、好好充電的心思。
有了這個概念後,我們就可以有效強化心靈的彈性,增進復原力。想想你最近碰到的任何一個困難,仔細思考那件事讓你受挫的主要問題是什麼,例如:與重要的人關係緊繃、健康出狀況,或是你正在奮力完成一件大案子。這就是第一支箭,我們可以把它想成這個問題的客觀事實。
第二支箭是你對這些事實產生的想法。舉例來說,與某人關係緊繃可能會讓你冒出「這個人對我一點都不公平」或「為什麼我老是會碰上這種事?」的念頭;健康問題可能會引發你一連串的恐懼,害怕自己會因為這些病痛無法好好工作,或是照顧孩子;工作方面,你可能會擔心別人看不見你在職場上的價値,或是覺得這個案子會決定升遷機會。
在檢視第二支箭的時候,我們可以釐淸自己對這件事產生的擔憂和焦慮,其實都是源自那些不曉得是否為事實的假設。現在就讓我們換個角度,來看看上述的這些情況。當處於關係緊繃的狀態下,是人與人相處時本來就可能出現的正常狀況,無關乎公平性?會不會後來檢查結果顯示,這個健康問題沒有你想像中的嚴重,不會對你的能力造成影響?另外,你根本不淸楚屆時其他人會怎樣看待你的成果,或是你的老闆是不是很看重這個案子。畢竟,我們永遠都無法眞正預見未來會發生什麼事。在這裡我要說的是,我們在碰到事情時,總會妄下結論,然後讓這些結論把自己搞得一團亂。
你在遭遇困難時,又用怎樣的第二支箭射向自己?
你能看見自己的想法會帶來怎樣的痛苦,會更難化解原本的主要問題嗎?
你會如何重新考慮或應對預設的假設?
一方面,你可能會準確預料到需要擔心的事,但另一方面,你也可能只是杞人憂天。或許你會在完成案子的過程中得到其他人的協助,或是可以想想自己過去成功完成的類似案子,藉此為自己建立信心。也許那個惹你不開心的人並非有意傷害你,或是他只是那天過得不太好。
許多第二支箭對個人造成的影響都是非必要的,它只是我們在面對受挫事件時產生的反應。
如俗諺所說:「我在生活中經歷過一些可怕的事,但絕大多數都是自己嚇自己。」以湯姆的例子來說,這裡的重點不是要責備湯姆用第二支箭二度傷害自己,因為我們都很容易落入這樣的狀態;這裡是要請你記住,「使身、心、靈不必承受非必要的折磨」也是我們對復原力的部分定義。
停止對自己射出第二支箭的舉動,可以大大降低不必要的壓力,幫助你心平靜氣地面對困難。
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以上文字摘自
《#哈佛醫師的復原力練習書》
運用正念冥想走出壓力、挫折及創傷, 穩定情緒的實用指南
美國正念引導師30年經驗分享
Everyday Resilience
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作者:蓋兒.蓋茲勒
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各位朋友好:
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祝願您,能練習思考的彈性,那能帶來力量與更多可能性!
共病定義 在 一頁華爾滋 Let Me Sing You A Waltz Facebook 的最讚貼文
本期的 #迷誠品專欄,著眼的議題應該可以說是創作者們嘗試去打破的隔閡,存在於各個群體之中。世界上出現過無數令人髮指的社會案件,寫成看似公正客觀的報導文字與新聞畫面時,尤其顯得驚世駭俗,但往往在深入了解前因後果,甚至是時代背景之後,反而會萌生一股感同身受,讓許多看似天理難容的行為,變為一曲情有可原的生命悲歌。那才是真相,真相不是毫無溫度的監視器畫面,真相還必須將人的感受、情緒、記憶化為故事,那才是屬於身為一個人、而非機器的情感真相。
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因而,這一次選了五部圍繞於此的電影,假使以駭人聽聞的程度循序漸進來區分,談論的依序為 2018 年是枝裕和的《#小偷家族》、2002 年李滄東的《#綠洲》、2020 年柯貞年的《#無聲》、1976 年大島渚的《#感官世界》,以及,1991 年楊德昌的《#牯嶺街少年殺人事件》。
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從《小偷家族》來看,追根究柢,家的本質究竟為何?有生育能力就等於具備為如父母的資格嗎?是枝裕和將這個無解的問題拋給觀眾,畢竟,任何事物都可以竊取,除了羈絆,那也並非因血緣而與生俱來。而唯有真實的情感,才足以於道德標準反覆擺盪之際,撼動觀眾們根深柢固的價值觀。
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《綠洲》而言,雖無同情,卻有憐惜,李滄東亦選擇透過魔幻手法,在與大象、印度女子與孩童共舞的想望裡,將真實帶到觀眾眼前,注入了美和自由的力道,那是形體難以禁錮的人間至善。因此,在體制之外,有沒有可能真相是我們想像不到的故事?有沒有可能,世間確實存在千百種愛情?當我們的社會一廂情願簡化問題時,再也不會有人能理解,那名瘋子為何千辛萬苦逃出看守所,只為鋸掉路旁某棵不起眼的枯樹。
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《無聲》最終傳遞出,探究真相,並不是只為讓壞人罪有應得,而是拒絕目睹悲劇持續在其他孩子、下一代、下下代身上重演,偏偏那有如地獄之中的惡性循環,無法單憑司法懲戒、輿論撻伐逼出代罪羔羊。若想解決問題,第一步得先承認問題存在;若想面對癥結,則須培養長遠而宏觀的視野,勇於溫柔追問,勇於承擔責任。痛也是癒合必經的過程,這才應是人們關注社會問題的真正目的。
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大島渚鏡頭下的男女主角,透露著一種病態的情慾和對死亡的迷戀,雖然整部電影涵蓋無數性愛場景,但如此畫面既不香豔,亦不煽情,卻可以為此廢寢忘食、醉生夢死,無法填補的慾望成為兩人世界中最自然的一部分。有時候那無關乎道德,更難以抽身,在愛情與毀滅之際,人們方能領悟,死亡才是永恆的高潮。《感官世界》的結局大膽挑戰了觀眾的底線,為世不容的瘋狂,是戰時肅殺氛圍多一點,還是感官放大到極限的愛多了一點?大島渚真正從藝術價值潛入心境的更深一層,以奇觀面對人性與時代勾勒出的各種輪廓。
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放在最末的,是時隔三十年仍恆久不墜的經典之作,不只關注著 1960 年代的生活,同時嘗試重新定位人之價值,透過鏡頭探問著究竟是什麼樣的環境、是什麼樣的因素,導致一個毫無前科的高中生成為滿身血污的殺人凶手?《牯嶺街少年殺人事件》原本只是小成本的製作,關於一對少男少女的青春愛情故事,以悲劇收場,最後卻越寫越大,越寫越完整,最後的成品散發出一股史詩氣勢。純真的失落,道德界線的崩壞,是楊德昌不停透過電影探討的核心,他正是親自走過 1960 的最後一代,始終著迷於這個時空背景,台灣處於白色恐怖時期,族群對立,械鬥滋事,社會極端不自由,以精準嚴謹的歷史態度傳遞了彼時人們的生活與心理狀態。
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「永遠都存在著一個夢想,一個嚮往,
一種對另一個更美好的世界的存在的信心、期待、依據。」
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—— 楊德昌
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▍完整全文:
▍無法被定義的人性面貌:電影裡的情感真相
https://pse.is/3nyyqd
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▍上月回顧:
▍閉上眼睛,旅行就在生活的另一端|城市電影推薦
https://pse.is/3l2kc5
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我們儀式&我們走過:
台灣不同的族群,自然各有其對生活的態度;年復一年自然重複的季節更替、24節氣,是老祖宗的智慧,不同宗教文化也隨著時間舉行不同的儀式。
人們藉由儀式來肯定生命存在的意義。不論是伐木造船,還是婚喪喜慶,迎神廟會和建醮,時代的巨輪一直往前邁進。城鄉差距雖然帶來生活樣貌的改變,我們在不同族群,且又重複發生的儀式裡面,看到文化傳承的過程;既有不變的理念堅持,也有順變時代的妥協。
百年來,我們走過日據時代、太平洋戰爭,也經歷白色恐怖的威權時代、解嚴後街頭狂飆的民主歷程,並因追求經濟發展而傷害了自然環境,遭受時常來襲的颱風、水患和地震,還有瘟疫或病毒的傷害。
我們遭遇,我們應變,我們曾經失敗,我們也學著反省。
展覽介紹:
「臺灣文化」目前還是一個尚待被清楚定義的模糊概念
可以使用「臺灣的鏡像」來協助定義什麼是「臺灣文化」嗎?
「臺灣的模樣」嘗試整理國家攝影文化中心及國立臺灣美術館的攝影典藏中,不同世代的本土攝影家們眼中所看到的「臺灣」。希望藉由這些不同時空樣貌下的影像切面,堆疊出臺灣的文化紋理,協助思考一直都在但卻是抽象混沌的「臺灣文化」。其實也就是在反思:什麼是「臺灣的吾土」?誰是「臺灣的吾民」?等土地與人民的真實內涵。
初探「影像臺灣」為「臺灣攝影史」奠基
為了要整理呈現這一個「公共的臺灣」(孕育我們的母地),策展人要向展覽中每一位攝影家致歉。在此展中,個人創作意圖的脈絡先暫時被放在第二順位,優先凸顯臺灣這塊土地上共通的元素,作為整體性的思考。藉由影像編輯的組合,橫向交織出一個更龐大綿密的,所謂臺灣攝影創作的共同脈絡。長年來因為臺灣攝影史研究的缺席,我們有必要透過這樣統整的過程,先將臺灣攝影做一個整體性的梳理思考,來為尚待完成的臺灣攝影史鋪路。
關於臺灣文化脈絡的思考
策劃此展還有一個目的,梳理出臺灣文化脈動的基調:臺灣的文化脈動,是由在地的原住民族,面對外來的過客與移民,歷經抗拒、衝突、互動、交流、妥協的歷程。原本在地的本土族群與外來的殖民霸權必須學會「共生」,而不同時期的共生造就了不同世代的「在地本土文化」。
南島文化原住民族的根源,荷蘭西班牙文化的刺激,深層中華文化的延續,日本文化擁抱現代化的刻痕,還有歐美當代文化的移植,新住民文化的加成,這些多元觀點的交融並列,形成今日臺灣文化繼續往前推動的重要動能。
嘗試以影像揉捏出「臺灣氣口」、「臺灣味」
呼應國家攝影文化中心開幕首檔「舉起鏡子迎上他的凝視──臺灣攝影首篇(1869-1949)」以臺灣攝影史的理論研究為架構,本展以視覺影像為梳理的脈絡,嘗試由截然不同的方式切入這臺灣主體論的核心課題。因展出空間有限,整個展覽以靜態的「攝影原作」與動態的「數位呈現」平行展示相互呼應,也是一種在攝影展覽形式上的嘗試與挑戰。
攝影/鄭宇辰、余志偉
剪接/余志偉
文字提供/國家攝影文化中心台北館
■完整報導:https://www.twreporter.org/a/photo-the-national-center-of-photography-and-images-exhibition-2
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