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北投都市計畫 在 Facebook 的最讚貼文
「股價為什麼會上漲下跌?」
市場先生今天先來說個小故事,
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小村莊裡有一位老農夫,他在村莊附近經營一片農地以及果園,種植著各種經濟作物。
農夫有一位兒子,
老農夫曾經答應兒子,等退休後就把土地都交給他,
不過兒子無心種地,整天只想要等繼承後把土地賣掉,附近只要有人買賣土地他就會非常上心。
這天,農夫的兒子一大早很興奮的回到家大喊:
「昨天鄰居的農地賣給隔壁老王家了,出價每坪1萬2千元呢!」
小村不算偏僻,但也不是非常精華地段,附近的田地行情價也就每坪1萬元,很少有浮動。
出價1萬2千元,等於比行情漲了20%。
不過老農夫沒理他,現在他還沒退休,所以他說了算。
兒子只能失望地離去。
過了幾天,兒子又聽到消息,
「有建商收購了我們家旁邊的農地,這次出價每坪2萬元呢!」
每坪2萬元,整整比過去行情上漲100%。這下子小村整個熱鬧了起來,許多農戶都把自己家的土地拿出來賣,隔壁老王家趁此賺了一波,讓兒子很羨慕。
「難怪之前隔壁的人會出高價買。」
「一定是這附近有新的都市計畫要進行,我們應該出2.5萬元賣賣看。」
兒子開始打起如意算盤,他一直希望等到接手家裡的土地時,可以把地賣掉就財務自由退休。
這次老農夫當然也沒理他,
兒子覺得非常生氣又懊惱,覺得父親太古板了,竟然錯過這麼好的機會。
回頭看著田裡的韭菜越長越高,他只能無奈地搖搖頭。
於是又過了幾個月,
由於連月下雨導致村中水災,許多農作物都泡湯了。
「唉,現在農地價格跌到只有每坪5千元了,之前2萬元的時候不賣,我就跟你說吧。」
因為淹水因素,建商決定暫時停止計畫重新評估,
附近的土地從2萬元跌到5千元,下跌了整整75%,整整腰斬再腰斬,兒子只能無奈地嘆氣。
老農夫也同樣沒有回應他,忙著處理淹水後的問題。
...
又過了幾年,附近農地的價格又回到了每坪 1萬元左右。
這一天,老農夫終於準備退休,要把土地過戶交給兒子管理。
他語重心長的對兒子這樣說:
「兒子阿,我知道你這幾年都很關心別人可能出價多少買我們家農地,
賣土地我不懂,不過我算一筆帳給你看。」
老農夫把陳舊的帳本拿了出來。
「我們家的農地大概就2000坪,
從你爺爺那繼承來的時候,每年的收成扣掉各種成本,大概也就賺100萬元,養活我們全家大概就剩下不多了。」
「不過經過我這幾十年,把土地改良、建新的溫室、農作物和果樹品種調整,
現在每年扣掉各種成本,包含扣掉給別人和給自己的工錢,大概還可以淨賺500萬元。」
「所以我這幾年還清了各種貸款,也存了一點錢,現在可以安心退休,家裡的土地以後就交給你處理了。」
兒子低頭算了一下,最後低著頭對著老農夫說:
「...現在開始學種田還來得及嗎?」
---故事完---
➡看完這故事,你想到些什麼呢?
在投資裡面,股票或各種資產的價格,
其實就和故事中小村莊土地的價格一樣,有著戲劇性的上下變動。
從這故事中我們可以學到,
造成價格上漲下跌,可以簡單分為兩種原因。
✔1. 看法改變:
例如當有隔壁村的人願意出高價買,甚至有建商出更高價收購村子部分土地。
這導致了價格上漲。
又或者發生了水災,導致人們看壞未來土地成交價格,導致了價格大幅下跌,甚至超出它原有的合理價值。
在投資裡面,大多數人們(更正確說法是"大多數資金")的看法,決定了價格會怎麼變動。
當價格從2萬到剩下5千,下跌75%,其實是從一種看法變成另一種看法。
✔2. 生產力改變:
例如小村莊真的被列入都市計畫,很可能許多土地價值會上升。
又例如當土地的生產力逐漸上升,能夠創造更大價值時,
從老農夫及兒子的角度來看,他們願意接受的價格也會有所不同。
從長期的觀點來看,土地的價值也許會真正發生變化。
當生產力發生改變,價格也會產生對應的變化。
就像能收2萬元租金的房子,和能收5萬元租金的房子,如果其他條件差不多,那麼兩者房價肯定不同。
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看到這裡,我們理解了價格改變的原因,
但也許你有發現,
決定價格變化的原因,好像並不僅是如此。
➡價格的變動,其實有第二層思考:
✔1. 看法的變化,遠遠領先於生產力改變
生產力改變的確會造成價格改變,
然而現實中,
市場並不會等到生產力真正發生改變後價格才出現變化,
而是早在預期生產力發生改變時,甚至在那之前,價格就更早做出反應。
就像故事中,也許小鎮某一天真的會納入新的都市計畫,
但實際上在當下,土地本身並沒有改變,人們期待的事情也還沒發生,
也許未來真的有某些變化,
但在當下其實什麼都沒有,只是看法在變。
✔2. 人們的看法有時正確,但也有時候會過度的反應
如同在故事中當意外的水災發生,土地價格大幅下跌,
然而水災總會過去,屆時土地依舊是那個土地,
這道理儘管大家都知道,但當下人們依然會有過度的反應,導致土地價格劇烈的下跌。
儘管最終價格會修正漲回去,但當下價格依然會有超出一般理解範圍的變動。
---
理解股價為什麼上漲、下跌的原因以後,這有什麼用呢?
如果你認同上述的看法,
實際上可以想通很多問題。
➡例如:最近股價下跌,我的股票該賣嗎?還是應該加碼?
這時你就可以先思考,改變的到底是看法,還是生產力?
也可以思考自己當初的投資的理由,
是認為生產力未來有機會維持或提升,還是認為未來看法會更加樂觀?
從中就可以想清楚自己該怎麼操作。
➡又例如:未來的股價是否能預測?
常常有個誤解是,認為掌握一些資訊與分析,就能夠用來判斷未來。
但這有兩個問題:
1. 你掌握的資訊如果別人也知道,那當下的價格很可能早就反映未來的變化,
除非你知道別人不知道的事,或者價格尚未反映這項資訊,那才有利可圖。
2. 儘管我們能或多或少能對未來的生產力變化有些判斷,
但我們並不能掌握意外發生,也不能夠了解未來人們的看法。
掌握未來人們的看法,
這問題其實就好像是在問:「你知不知道三天後自己心情會如何?」一樣。
也許我們知道未來會有某些事件的可能性比較高,但實際上看法仍是主導了價格的變動。
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➡最後,幫大家快速總結一下:
1. 股價的上漲下跌,來自人們看法的變動,以及生產力的變化
2. 人們看法的變化,遠遠領先於生產力改變
3. 人們的看法有時正確,但也有時候會過度的反應
4. 我們能對未來生產力做出相對較合理的推估,但我們無法預知意外,也無法預知未來的看法
(本來用詞應該是"資產價格",不過還是說"股價"吧,理解比較簡單)
市場先生想寫這個故事,
是因為近期股市波動比較大,
身邊時常有朋友對自己的投資部位感到困惑。
✔有些人容易受市場價格波動影響,就像故事中的兒子一樣,為了股價上漲下跌時而開心、時而憂慮。
✔有些人關注真實價值,如同故事中的老農夫一樣,他清楚的理解自己的長期價值,因此不為所動。
✔也有些人敏銳的掌握人們看法,就像故事中的隔壁老王一樣,把握時機伺機而動。
(嘿,大家應該都忘了有隔壁老王這個人)
你可以思考看看,自己比較希望當哪一種人呢?
看完這故事後,希望能從中解答一些你的困惑,以及找到自己的方向定位。
希望今天的故事能對你的投資有些幫助。 😊
市場先生 2021.05
#又是一篇長長的故事
#寫了5個小時
#讀完覺得有收穫可以幫我留言
圖:北投溫泉旅館。
近期不能出門了,希望大家疫情下一切平安
北投都市計畫 在 CSR在天下 Facebook 的最佳貼文
🎉【水系公民前進社子島,守護河堤行動成功!】#2021為淡水河做一件事
昨天母親節, CSR在天下 與北藝大藝術啟動團隊 #流域美學藝術創生行動 到社子島頭公園,與 30多位北藝大學生、天下同仁及近 100 位水系公民完成「母親節守護母親河,淡水河提保護行動」。
時過不到一年,我們再次捲袖守護淡水河💪🏻
短短不到30分鐘,群眾拾回超過 20 大袋的垃圾,煙蒂、塑膠瓶蓋是淨灘日常,誇張的是有整排的廢棄鞋、音樂卡帶,甚至連腳踏車都卡在樹叢!
#釋放愛從最貼近生活的地方開始
一位參與活動的社子島居民說:「幾乎每週都會來社子島頭公園散步,卻不知道這邊堆積了這麼多垃圾」
位在淡水河與基隆河的匯流處的社子島,是淡水河水系流出台北盆地的唯一出口。它座落的位置同時交會陽明山、北投、觀音山的「山系景觀」,以及從大同、士林、到關渡的「河系景觀」。
從1970年實施 #台北地區防洪計畫 後,社子島的水患逐漸被解決,成為親水移居的生活與觀光區域,這樣的改變讓越來越多人來到社子島的河岸濕地、親水公園、自行車道,然而垃圾污染與觀光消費是正相關⋯⋯
#但今年這些垃圾即將變成藝術品
過去,我們可能認為藝術跟環保有層隔閡,但今年與天下合作的流域美學創生行動指導老師 涂維政藝術家 Tu Wei-Cheng ART 在昨日訪談中提到:「希望關心環保議題不再有距離感,讓藝術創作發展成行動。」
延續我們去年末策展 #讓海洋走進都市 的初衷,今年為淡水河做一件事將在五、六月擴大辦理!
藝術不只是想像,而是從最貼近生活的地方啟動,邀請我們所有水系公民共同執行,所有人都是藝術創作的參與者。
想知道被水系公民們一同撿回的垃圾如何被創作嗎?
6/5(六)北藝大美術系的學生將在淡水海關碼頭舉辦垃圾嘉年華比賽,展出「垃圾衣服」、「垃圾藝術品」等作品, 一起來觀賞吧!❤️
【完整相簿】將在今天稍後釋出,請緊盯FB粉專追蹤!
【立即回顧】 2020淡水河專輯: https://bit.ly/3eEruaX
#淡水河
#為淡水河做一件事 #CSR在天下 #流域美學藝術創生行動 #社子島頭公園 #SDG6 #SDG13 #SDG14 #SDGs
北投都市計畫 在 柯文哲 Youtube 的最佳解答
#執行力 #正直誠信 #效率 #認真
今天是我上任滿六周年,對我來說,每天都一樣,就是認真工作,但沒有懷抱改變成真夢想的市民朋友的支持,不會有今天的六周年。未來的兩年,我們同樣會兢兢業業在崗位上認真做好每一件事情。
政治的核心是執行力,過去的政府,講太多、做太少。其實不管是BOT、公辦都更、社會住宅、市場改建,最難的不是爭取預算,而是「建立信任」。我上任前兩年,BOT掛零,第三年招商金額是299億、第四年年591億、到第五年,也就是去年,則是913億元,佔全國招商總額一半以上。臺北市連續三年蟬聯招商王,我們以公開透明的態度,建立正直誠信的政治文化,也證明了這種政治誠信的政治文化不會影響經濟的發展。
「公辦都更」從無到有,我們咬緊牙關推動下去。這個星期「捷運科技大樓站瑞安段公辦都上樑了,這一塊荒廢了超過20年的土地,在我任內解決了複雜的產權問題、招商簽約,建立了政府及企業間共同推動都市發展的合作典範。臺北市的公辦都更案量,也是全國第一,只要假以時日,大家一定會發現,臺北的市容在不知不覺間,已經變美麗了。
為了落實居住正義,增進公共利益。我們不厭其煩協調居民意見,在我任內興建與規劃中的社會住宅基地總共有42處、13,209戶開工, 而在1,679億的社宅興建成本中(不計稅賦、土地),中央補助只佔了不到1%,我們堅守財政紀律,讓社宅逐步在各個社區生根,從鄰避設施變成市民的好鄰居,務實的朝著居住正義的方向前進。
這幾年,臺北市致力發展智慧教育。過去兩年,我們在全臺北236所學校佈建光纖網路、班班有free wifi、 internet port、85吋觸控螢幕,「臺北酷課雲」計畫讓學習不再受限,我們彌平數位落差,建立網路人權。我們不只在國民內的評比第一名,也在世界上獲獎無數。今年COVID-19全面衝擊社會時,臺北市在E化的努力與基礎建設,讓我們在後疫情時代有更強的應變能力。
六年來,在e化與SOP之下,臺北市政府已經成為一個高效率的單位,重大工程例如拆除中正橋引道可以用小時當單位,臺北市政府的能力已經脫胎換骨。我們制定策略地圖,不追求短期利多、不政策買票,而是深入的打底。過去六年,我們把延宕幾十年的問題,一個一個解決掉,第一果菜市場、魚市場、環南市場、成功市場、南門市場、北投市場,一個一個改建。北流、北藝、大巨蛋,過去被延宕的、停滯的計畫,逐一解決掉。「把小問題解決掉,就不會有大問題」。這六年來,我們認真工作,克服所有問題,讓臺北向宜居永續城市邁進、與世界潮流接軌。
如今基礎已經打下,未來兩年,臺北市一定可看到巨大的進步。捷運環狀線一期已完工,萬大線、信義東延線施工中,環狀線的南北還,明年中開工,也希望東環線可在我任內開工。未來的捷運路網,讓市民朋友能更順暢的在這座城市移動。
讓年輕人敢結婚生子是國家戰略,在未來兩年,托嬰機構會從現在的75處增加到114處,公共化幼稚園比例從現在58%達到70%,非營利幼兒園繼續維持全國第一。對於我們的長者,我們也會增加日照中心和加強住宿型長照機構的品質,同步推廣居家醫療、居家藥師、居家復健、居家護理到居家安寧服務,讓長者快樂且有尊嚴享受老年時光。社宅維持一萬戶施工中,還有十個青創基地會陸續開幕。年輕人在這座城市,能夠看到未來、看到希望。我也期許,不管由誰來接棒,都能有延續性的政策繼續深化扎根。
西區門戶計畫、東區門戶計畫、無圍牆博物館5+3計畫,這些計畫都不是紙上談兵,北門、北流、北藝,都會是台北的地標,證明了柯文哲的團隊、是一個勇於任事的團隊、是一個正直誠信的團隊,這樣的文化就是未來的臺北、也是臺北的未來!
接下來的兩年,臺北市政府還是會每天認真工作,將政治落實在人民生活中的每一天。我們繼續努力,謝謝大家。
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北投都市計畫 在 李基銘漢聲廣播電台-節目主持人-影音頻道 Youtube 的精選貼文
本集主題:「圖說日治台北城(緻雅銀典藏版)」介紹
訪問作者: 徐逸鴻
內容簡介:
發思古幽情、重現百年前的台北風貌
◎台灣新生代古蹟與手繪建築達人傾力傑作
◎緻雅銀典藏版
「這本書讓人見識了手工圖繪的底蘊力量與清淨知識,同時更是一本進入記實台灣這片土地,如何長出重要近代建築之林的簡易利器之書。」——林保堯(台灣佛教藝術專家、臺北藝術大學文化資源學院前院長)
詳實考證資料、重現百年前的台北風貌
一百多年前,清朝甲午戰敗,台灣成為日本殖民地,日本大軍接收台北城。雖然淪為殖民地,但做為日本治台首府的台北城,許多建設都是最優先,規模也是最大的。現存台北最有魅力的城市角落與日據時期的建設密不可分。
回首台北躋身現代都會的關鍵時刻
你知道嗎?台北的自來水和汙水處理系統是日本人引進的、總統府的原始設計並不是磚紅色、當年台北的三線道馬路井然有序又美麗寬闊,一點也不輸巴黎的香榭大道。隨著市區改正計畫公布,規畫道路網、鋪設鐵路、開闢公園與河堤、興築公家機關與官廳宿舍,台北也一天天更具規模,並自此奠定現代化基礎,成為一座摩登又現代的大城市。
150幅專業手繪圖、圖文並茂呈現台北之美
總統府、松山菸廠、北投溫泉博物館、青田街老屋、自來水博物館、中山堂、西門町紅樓、台大醫院、二二八公園、台灣大學、監察院、台北賓館……每一棟都是充滿故事的百年老建築,每一處都是台北最有觀光資產的珍貴所在。
作者簡介:徐逸鴻
台灣新生代古蹟與手繪建築達人,1977年生,桃園縣觀音鄉人,進入古建築領域已有二十多年,曾任職李乾朗工作室助理。擅長攝影、繪畫,並從事許多建築測繪與插圖繪製工作。中國文化大學建築暨都市設計系學士、台北藝術大學建築與古蹟保存研究所碩士,曾就讀北京清華大學建築歷史與文物建築保護研究所博士班;目前在台北市主持「木也建築學堂」。著有《圖說艋舺龍山寺》、《圖說日治台北城》及《圖說清代台北城》三書。
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本集主題:「公園地景百年流轉:都市計畫下的臺北,邁向現代文明的常民生活史」介紹
訪問:張瑞芳 副總編輯
內容簡介:
一座城市,總少不了公園
都市叢林中的唯一綠地,誕生於台灣不過120多年
●1932年一張市區計畫圖,揭開臺北邁向現代化之路
●從圓山公園開始,追索17座公園的百年歷史變遷
●溜狗、運動、漫步、沉思之餘,那些你需要知道的公園知識
◇為什麼臺灣會有公園?
大安森林公園、二二八和平公園、植物園,這些熟悉的城市綠地,都是起自於二十世紀初臺北都市計畫的成果。當時日本政府意圖將臺灣帶向現代化的道路。隨「星期制度」出現,大眾交通系統發展,時間與空間的雙重變革,開啟臺灣人的休閒風氣。公園成了大眾的休憩場所,並兼負保健、防災等重要功能。1932年都市計畫中規劃了17座公園。
日治時期,政府還拆除了臺北城牆,鋪設有美麗行道樹和安全島的三線道路,現今愛國東路、中山南路、忠孝西路、中華路等三線道,是臺北車水馬龍的街道,但是當年卻因人煙稀少成為情侶約會好所在,臺語老歌〈月夜愁〉說的就是這道路上發生的故事;而現在時興的路跑,在當時的三線道就舉行過了呢!
◇公園深入日常,休閒中有濃濃的「政治」味
公園和許多現代化設施一樣,都是日本政府「二手移植」的成果。將歐美公園的音樂亭、噴泉造景與西方的博物館、博覽會、動物園等空間「再現」於公園內,民眾可以在精心塑造的空間中,接受文明洗禮,體驗前所未有的新鮮事,例如棒球比賽、相撲比賽、音樂表演等,當時《臺灣日日新報》還會刊登音樂會曲目。
此外,圓山公園中的臺灣神社與植物園內建功神社的祭典儀式,還有公園內的收音機體操,都是讓民眾在享受休憩活動之餘,強化愛國意識、健身保國的思維,也是「教化」國民的有效方式。
◇隨歷史變遷的公園命運交響曲
17座公園百年來的命運各不相同,有些因戰爭工程停擺,有的存續至今,如二二八和平公園。戰後有些被當成居民聚落、眷村用地、國防軍事基地等,有些甚至直接改變用途放棄建設公園。
不久前因圓山文化遺址產生爭議的圓山自然景觀公園,戰時將運動場改建為軍醫院,戰後曾供美軍顧問團使用,後改建為中山足球場,在2010年又成為花博用地,其中經歷的土地轉移過程宛如臺灣現代史的縮影。
◇體檢台北公園,我們還可以這麼做
本書透過實地田野考察與資料蒐集,一一重現17座公園的歷史與現況。作者為地理與歷史雙學科背景,引領讀者翻閱百年來的地圖、都市計畫圖、報刊、文獻、明信片、照片,讓我們能對臺北公園的地景風貌與歷史脈絡有更多認識。更深入全面檢視臺北公園建設的問題,如圓山公園的考古遺址問題,防災公園可以怎麼做?本書特闢專欄以日本公園與紐約案例提出建議,期待臺北的公園可以乘載更多文化歷史外,還能發揮其實用價值。
作者簡介:林芬郁
國立臺北大學民俗藝術研究所碩士、國立臺灣師範大學地理學系博士,
現為國立臺灣師範大學僑生先修部兼任助理教授。
潛心研究臺灣文史、關懷文化資產保存,文章散見於《地理研究》、《臺灣文獻》、《臺北文獻》、《臺灣民俗藝術彙刊》等學術期刊,與《原住民族文獻》、《鐵道情報》、《自由時報》的〈自由廣場〉等。
著有《臺灣文化藏寶圖》一書,並與他人合著《沒有電視的年代—阿公阿嬤的生活娛樂史》、《看見師大校園》、《城市前世到今生:臺北考現學》、《臺灣地名辭書 卷二十二臺北市》、《北投區志》等書。
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