【農16近兩年新成屋豪宅分享】
精華地段土地稀有，工資成本持續上揚！
近兩年的新成屋建材用料施工是最有品質的黃金期，
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取得成本 在 ETtoday分享雲 Facebook 的最佳解答
同時也有10部Youtube影片，追蹤數超過134的網紅桃園市議員簡智翔，也在其Youtube影片中提到，【智翔的議會質詢-都市發展局（3/19）】 ＃都市更新 延續上個會期的大主題，桃園市於去年12月修法公告了新版的《桃園市都市更新建築容積獎勵核算標準》，新增了包括行人空間、市府公告之福利設施與公益設施能換取容積獎勵的相關條目，另外也針對產權複雜的基地與4、5層樓老舊公寓設獎勵項目。 但以桃園的...
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▎二手物難賣-七要訣助你成功開市▎
當了媽媽以後發現錢真的不夠用（好啦我承認是我愛買），也養成了懶媽儘可能以舊換新，補貼新品入荷差額的習慣。
近五年的二手育兒用品銷售經驗，雖稱不上攻無不克，但也有近七八成的勝率。
以懶媽自己的經驗來說，育兒用品的替換率高，所以不少媽媽會改買二手用品。
現代人物質生活豐盛，東西用到爛的機會大幅降低，許多二手商品其實少用近新，多數人也逐漸接受二手物品，因此只要用對方式，就能提高成交機會。
➀ #盡量買有品牌的物品 Brand Products
懶媽進了機械加工業後才知道，為什麼有些玩具雖然外表長很像，但價格差很大，原因就在於玩具的精細度。
以機械加工業來說，工件精度差了個0，價格也許就差了一倍不止。
品牌商提供的價值就在於精度的管控。
就拿樂高來說，有些白牌的積木，要不太緊要不太鬆，玩起來便沒那麼順手。
有牌物品雖然價高，但比質也相對好，不只較不易損壞，物品的細節更是精緻細膩，出清時一定找得到固定支持者願意買單。
➁ #找出自己的目標客群 Target Audience
一個人所在的區域、身份（example: 全職媽、職業媽)、興趣，會影響一個人購物的決定。
以懶媽自己來說，我人在高雄，是個職業媽媽，在育兒用品上對偏教育類的繪本讀本桌遊及開放性玩法的積木較有興趣。
所以我在出售二手物品時，也會儘量找相同背景的群組銷售，像是找高雄媽媽群、二手繪本群、桌遊群等。
媽媽也有不同的嗜好，有些喜歡買衣服、有些喜歡育兒用品，但可能各自有品牌的愛好。
在銷售平台上銷售物品雖然方便，但能見度較低，若能在LINE群組或FB社團中先鎖定目標客群，銷售速度會更快，避免物品越積越多的可能。
如果在一個社群久了，更了解客群的屬性及消費行為，販售二手物的過程也會更加順利。
➂ #標題清楚 Clear Title
這年頭大家都很忙，下標時最好包含品牌、品名、新舊、尺寸、顏色、缺損細節
有些人只買特定品牌玩具衣物、又或者只搜集該牌玩具，標註清楚不僅能增加被看見的機會，有興趣的人也能一眼看清楚這樣東西究竟是不是他所想要的。況且標示清楚不僅能減少雙方一來一往的溝通，也能減輕彼此耗費的時間與精力。
➃ #產品介紹很重要 Product Introduction
人會決定買某樣東西，除了需要外，一定是那個當下被產品的介紹文吸引，從而決定購買這個產品。
行銷人員精心撰寫的銷售點，充滿了誘惑人心的賣點。
能讓你心動的台詞，必定也能讓他人心動。想辦法改以自己的話重新敘述產品，加上孩子的使用心得，更令人感受到真心實意的推薦。
example: 多元學習、激發興趣、訓練精細肌肉、感官發展、避免學習偏食。
➄ #搭配組合 Bundle Sale
不知道大家有沒有去二手電影院看過電影，懶媽以前常去，因為一次可以看兩部電影，雖然一定是熱門電影搭配冷門電影。
將熱門商品與冷門品項綁定合售，能提高冷門品項成交的機會，搭配性的銷售還能增加產品豐富性，也令人覺得整體CP值較高。
➅ #價錢合理 Reasonable Price
怎麼樣的價錢叫合理價呢？
車子落地半價，更何況是使用過的玩具物品。以我來說，小孩穿過的衣物，就算衣況好，懶媽也多是贈送處理，全新來不及穿的衣物才會採轉售方式。
價錢部份，建議比市場二手最低價再便宜個50-200塊，買方比較後通常會挑選物況差不多，但價錢相對便宜的物品購入。
➆ #賣得掉比賺回成本重要 Sold out Rocks
沒有賣不出去的產品，只有賣不出去的價錢。
玩具衣物等，有些是有流行性的，放久了只會跌價，絕對不會漲價。
除非物品狀況極優、部件未曾缺損髒汙、新品價格水漲船高，二手物才有機會維持舊價或創下新高。
懶媽過去曾轉售幾本熱門的絕版立體操作書，就算價格翻倍賣，依舊順利賣出。原因只是因為立體操作書容易破損，又因為絕版，新的買不到，要買到的狀態極佳的二手書根本全憑運氣。除非了解相關市場，才有機會做此操作。
物品久放有什麼缺點？
東西越放越舊，也只會越加難賣；家中空間被佔據，生活空間被壓縮；取得成本不變，沉沒成本增加，到最後不得不降價求售，心理更不平衡。
看完以上七點，是否覺得出清東西換現金非常麻煩？所以購物時更要考量清楚日後處置物品的相關成本。
天底下沒有不勞而獲的事，想出清換現金一定做點功課。
懶媽這個人怕麻煩，出清物品耗費精神力氣時間，所以難賣的小物多直接贈送，若要出售物品，會先累積到特定數量，一次出清，追求一擊必中，免得自己時不時都得回應潛在買家的各式問題。
不知道大家出清二手物有沒有什麼其它要訣？
如果有朋友依懶媽的說明成功出清，希望能跟懶媽分享一下唷！
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取得成本 在 蘇家宏律師 Facebook 的精選貼文
可請教問題嗎？
我房子在95年取得法拍屋，現在要依行情價售出，這樣的所得稅要怎麼計算?
之前的資料都不見了。
您在104年12月31日前取得的房地，現在要出售，可以不必適用房地合一稅的規定，在舊制規定之下，僅就房屋部分計算財產交易所得稅，土地則是按照公告土地現值所計算的土地漲價總數額課徵土地增值稅。
簡單的說，用”舊制”規定所得稅計算的基礎是:出售房屋所得-成本-費用。至於土地因為課徵土地增值稅，就不用核課所得稅。
如果你當時購買房屋(法拍)的資料不見，你可以向法院聲請閱卷，或向地政機關聲請當時過戶資料。
有關房屋出售如果無法舉證成本(未提供原始取得成本)，或國稅局亦無法查得原始取得成本的情況之下，可以依照財政部頒布的規定，拆算出房屋出售的所得，在次年五月申報綜合所得稅時，依照該所得一併來申報當年度的綜合所得稅。
#所得稅
#不動產
#房屋
#土地
PS:所得稅法第14條第1項第7類規定，是以交易時之成交價額，減除原始取得成本及因取得、改良及移轉該項財產或權利而支付之一切費用後之餘額為所得額。
取得成本 在 桃園市議員簡智翔 Youtube 的最佳貼文
【智翔的議會質詢-都市發展局（3/19）】
＃都市更新
延續上個會期的大主題，桃園市於去年12月修法公告了新版的《桃園市都市更新建築容積獎勵核算標準》，新增了包括行人空間、市府公告之福利設施與公益設施能換取容積獎勵的相關條目，另外也針對產權複雜的基地與4、5層樓老舊公寓設獎勵項目。
但以桃園的現況來說，土地取得成本較雙北地區低，且目前建設中的重劃區眾多，以建商的考量來看，重劃區的吸力更強，目前也尚未見到舊城區的都更開始活絡，如何加速推動都市更新的量能，智翔首先想請教都發局的看法。
都發局也坦言，建商一定會追求利益，都更因房價尚未到位，桃園新增土地又多，所以新建案一定會繼續增加。
所以新版的都更容積獎勵標準，是否能做到帶動舊城區的都更量能，誘因是否足夠，以及在捐贈公設空間來換取容積的執行成效為何，都是智翔在往後會特別追蹤的項目。
＃容積移轉實施代金制度
容積移轉實施代金制度今年開始實施，智翔也關心實施三個月至今，申請的案件數有多少？
都發局則回應，目前有29件申請估價中。
另，根據《都市計畫增額容積及容積移轉代金申請案件審查許可要點》第五條規定，估價必須參酌市場行情，現行的申請案件是否能做到？ 若無法做到，是否能研議以實際徵收價格來計算代金？
都發局則說明，代金的計算依母法需經桃園市不動產估價師公會發函輪派三家專業估價，也會考量營建時間完成後的市場行情與售價，代金估價後應會優於徵收價格。
最後則是代金制度上路後，為使得項目專款專用，並秉持公開透明且法制化的原則，智翔也建議，都發局應積極催生具體的容移代金使用管理辦法，若要依現行條文規定依《都市發展基金收支保管及運用辦法》的用途做使用，也應完善後續的修法。
＃綠能屋頂全民參與
桃園市配合經濟部推動「綠能屋頂」計畫，但智翔發現許多社區住戶想參與，卻受限於《公寓大廈管理條例》中的規範，須經公寓大廈規約或區分所有權人會議決議通過，才能來設置。
如果政府沒有多加說明、輔導，那恐怕社區住戶、與廠商間的溝通吵翻天也無法達成共識，因此想請較都發局有無想法來改善？ 也許積極處理，或成立諮詢的窗口。
讓綠能效率提升，也能及早幫助到台灣的能源轉型的規劃，這點智翔會持續關注，也請都發局來討論看看如何來加快綠能屋頂設置的速度。
取得成本 在 山水畫家的藝術Taiwan Artist World Youtube 的最佳解答
＃買墨＃找墨＃墨條
今天想要介紹的是如何選購墨條。
首先我們必須了解製墨的原料及工序，
就保存狀態可分固態墨和液態墨。
就使用方向可分書墨、畫墨、觀賞墨和藥墨
。就原料來源可分植物性煙、植物性油煙、動物性油煙和礦物性油煙四大類
。
植物性煙有松煙和鍋底黑，
當物質較為缺乏時，
古人也曾經使用鍋底黑來製墨。
植物性油煙則有桐油 菜種油和胡麻油等
，動物性油煙則以豬油為主，另外日本也曾用鯨油取煙。
礦物性油煙則是以石油取煙
。而墨條基本上是由煙料、膠料和藥物所組成，
曾用於製墨的膠料包含鹿膠、牛皮膠、魚膠和豬骨膠等，
而用藥則以麝香最為熟知，
再經過混合杵擣及墨模成型等工序，
並陰乾一年以上的時間
才能得以完成，
故能保存百年左右的時間，
值得我們有所珍藏使用。
至於我們該如何選購墨條？
首先我們必須要了解一個事實，
也就是目前在市面上所能購買的墨條，
絕大多數是用礦物性油煙製成的墨品，
畢竟植物性油煙墨問世後，
其價格一直居高不下
，最主要的原因，就是因為取得成本過高所導致，而松煙墨才是古人最常接觸的墨品，
直到19世紀末都還是這樣的情況。
因為松煙除了能製墨外，
還有一個產業必須大量使用，
那就是印刷出版事業。
古代用於印刷書籍的顏料幾乎都是用松煙來印製，
所以能讓墨廠取得松煙成本降低，
另外在台灣，我們通常是全用油煙墨作畫寫字，
這可能是與墨汁十分普及有關，
讓我們習慣了油煙墨的墨色，
僅在書寫篆隸時偶爾會使用松煙墨。
不過在日本
則是情況有點相反，
油煙墨主要是書道用，
而稱青墨的松煙墨
主要是作畫用途，
就目前保存的歷代書畫作品來看，
唐宋無論書畫都是用松煙墨，
而明代中期才有用油煙墨的作品出現，
但為數不多
，直到清代
書畫家使用油煙墨的情況，仍然不算普及，
最後拜近代工業革命的機緣，
我們才有機會使用到價廉質精的油煙墨。
在台灣
雖然最容易購買的墨品還是墨汁，
但在專門的書畫材料店
例如小書齋、蕙風堂及國泰等
還是可以買到品質不錯的墨條，
中國胡開文墨廠和日本古梅園都有生產不錯的墨條
，可供我們選擇。
如果以古梅園紅花墨為例，
其聖煙和五星紅花墨是用菜種油煙製成，
而四星紅花墨是菜種油和礦油煙混和製成
，至於三星紅花墨則是純用礦油煙製成，
除了價格差異極大外，
所含膠質的粘性也不盡相同，五星會較三星更黏且硬。
植物性和礦物性油煙所製墨條的墨色，
到底有無明顯差異
？除了淡墨呈現有些許的不同外，
其餘基本上是差不多的，
所以不需要過於追求價高的墨品，
如果是寫字需求，
個人會建議
油煙墨的墨性會比較適合寫行草
，松煙墨則是篆隸楷。
而如果是要畫水墨畫，
個人會建議
用墨條會比用墨汁好，
因為墨條的墨色會較墨汁分明，
而且墨條的墨性也會比墨汁好用
，也因為沒有防腐劑的成份，
對紙張不會造成傷害，
所以還是磨墨作畫是比較正確的選擇。
至於要選用松煙墨還是油煙墨作畫？
如果要畫很黑當然要用松煙墨，
如果要墨色漂亮，則用油煙墨比較適合，
也可以畫山水用松煙墨，
畫人物花鳥用油煙墨。
其實松煙墨和油煙墨是可以混磨使用，
先磨哪一種墨都可以，
也能產生不同的墨色效果。
此外會決定這條墨條好不好磨的最大關鍵，
其實是跟製墨的用膠有關，
而專業人士使用的墨汁會較墨條的墨水難用，
也跟所用的膠質有關
。目前仍有些小墨廠會使用豬骨膠來製墨
，用這種膠製墨
有成型容易及速乾的特點，
但製成的墨品會過於堅硬
，甚至硬到無法出墨，
而買墨最麻煩的地方
就是不能試磨，
所以購買前還是必須有所注意
，盡量到有信譽的書畫材料店
購買大品牌墨廠所製的墨品，
才能盡情享受磨墨用墨的樂趣，
以上就是我所要分享的
幾個挑選水墨用墨
需要注意的重點。
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【梁震明簡歷】
國立台北藝術大學美術創作研究所畢業。
曾任國立台南藝術大學藝術史系及東海大學美術學系講師。
個展12次，國內外聯展30餘次。
作品曾在香港蘇富比、羅芙奧及沐春堂拍賣成交。
著作「墨色的真相」與「台灣寺廟龍柱造型之研究」獲國立編譯館出版刊行。
現為羲之堂代理之專職水墨畫家。
水墨創作介紹：http://tom20030208.pixnet.net/blog/category/2797965
水墨材料介紹：http://tom20030208.pixnet.net/blog/category/2800158
藝術生活分享：http://tom20030208.pixnet.net/blog/category/2838915
台灣龍柱介紹：http://tom20030208.pixnet.net/blog/category/2797923
水墨藝術分享：http://tom20030208.pixnet.net/blog/category/2823594
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老闆本身有許多懷舊電玩的收藏
還有非常多的大型機台
前陣子還因為一些原因,造成了部份機台故障
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跟艾雷斯一樣,對於老遊戲有興趣的同學
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