在這個大環境不景氣且租金高漲的年代,很多想增加被動收入的朋友都想投入隔套收租的領域當包租公、包租婆,不過每個縣市相關的隔套收租法規不同,除了要留意隔一間套房要多少錢這類的改套房成本,隔套房法規和蓋套房出租的投資報酬率也超重要!因友人介紹而接觸到常常做台北市隔間套房的 湛藍空間設計 ,負責人Vincent很了解台北市和新北市公寓隔套房法規,除了幫忙做合法隔套、不怕被檢舉之外,當過不動產營業員的他對市場行情也能精準掌握,還會幫客戶做投資規劃,能幫忙列出有成本及符合當地行情預計收入的投報表,裝修建材及消防設備配置都合乎法規也能保障租客的安全,專屬的工班配合度高,裝修套房期間也會給客人工程行事曆,讓客人知道什麼時間點會進行到什麼階段、該配合什麼,確保讓工程順利進行。
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同時也有2部Youtube影片,追蹤數超過1,590的網紅陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師,也在其Youtube影片中提到,141204中天 大學生冰的啦 陳泰源當來賓 【房東過濾房客,標準千奇百種?】 我有遇過比較好的房東,她的房子是公寓隔間雅套房,假設先住進來的是女生,剩餘房間房東就會要求性別統一,也是只讓女生進住,會過濾性別。 包含出租一些豪宅物件,屋主也會有各別的條件需求,比如說希望單純夫妻兩個人就好,如果有...
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台北市隔間套房檢舉 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最讚貼文
141204中天 大學生冰的啦 陳泰源當來賓
【房東過濾房客,標準千奇百種?】
我有遇過比較好的房東,她的房子是公寓隔間雅套房,假設先住進來的是女生,剩餘房間房東就會要求性別統一,也是只讓女生進住,會過濾性別。
包含出租一些豪宅物件,屋主也會有各別的條件需求,比如說希望單純夫妻兩個人就好,如果有帶年紀過小的小孩子,就不願意出租,擔心小朋友會亂畫牆壁搞破壞。或者不要租給老人,年紀太大擔心會出意外,還有規定只租給外國人/外商公司,台灣人不租,因為可以對房子有加持效果。......↓
【誇張的出租經驗】
我曾經出租過三重(非大直區)的房子,簽約承租兩年,結果只住2個月就退租,首先是簽約人與承租人不同,再來是房客疑似在屋內拉K吸毒,因為房客幾乎天天被鄰居檢舉,三不五時警察也會上門檢查,但是苦於證據。
所以很多包租公/婆現在都寧願多支付一筆房仲服務費,多一層把關,多一層過濾,例如我們也會要求房客拿出名片,知道對方的工作背景,收入是否穩定?當然,當雙方有糾紛時,至少有房仲居間協調當潤滑劑。
【租期未到不得用押金扣除】
過往有發生過承租1年,住滿10個月剩餘2個月,有的房客就會要求房東乾脆直接從2個月的押金直接扣除折抵租金,建議不要這樣做。
我們通常都會建議房東,要求房客,在承租期滿後,檢查水、電、瓦斯、管理費是否結清,同時檢查屋況,家具家電是否毀損不堪,這些都可以從押金去扣除,剩餘多少錢再退還給房客,這樣比較有保障。
【房客忌諱與房東住同一社區】
一般我們在租房子時,房客都會問「房東是否住同一棟?或者住很近?」因為現代人多半注重隱私,都不希望跟房東住太近,有時候也會發生房東過份關心房客,這個都讓承租人感覺很差。
【凶宅難查證】
凶宅基本上除非「很兇」,才能查資料查到,一般凶宅分成兩種:一種是自殺,另外一種是他殺。
一般我們去警察局詢問某戶是否為凶宅?警局的標準回答就是:涉及個資不便透露;就算透過管道可以查詢,也只能查「是否有刑事案件」發生,換言之,只能查得到是否有發生過他殺,如果是自殺,在警局也是沒有紀錄的。
我個人處理過類似凶宅的糾紛,朋友承租房子,越住越不順、身體越來越糟糕,後來鄰居好心告訴他原來這是間「凶宅」,他就去找房東要求返還押金,他要退租。誰曉得房東剛好是黑道,全身刺龍刺鳳的,還反嗆我朋友說:誰告訴你這是凶宅?你叫他來!……誰敢來作證啊?於是我朋友就只好摸摸鼻子趕緊退租閃人。
【凶宅可以投資嗎?】
只要你不信邪,當然可以投資,反正也可以賣給基督徒。
有些投資客買凶宅是因為可以兇宅可以透過法拍市場來漂白,買了之後很便宜,故意不繳房貸流落到法拍市場,反正法院又不擔保物件的瑕疵,海砂、輻射、漏水、凶宅,都不擔保,只要法拍沒有註明是凶宅,購買人再用市價買回,就會以為買到一個乾淨的房子。
但如果今天這個法拍屋已經明擺著告訴你是凶宅的時候,有些人買來投資並不是從房子本身增值的角度去買,而是從租金投報率去買,因為台北市目前也只有套房勉強破2%,其餘正常三房兩廳的產品租金投報早就已經在1%多了!但是凶宅因為購入成本低,加上買來出租又不是自住,很多房客未必介意凶宅,畢竟只是租房子,投報率就至少5%以上。
【惜命條款】
現在很多租約都會在附註條款載明,如果房客承租期間發生非自然死亡事故,影響房價下跌,法定代理人需按照市價的兩成賠給屋主。這條至少有一個嚇阻作用,讓想輕生的人,覺得死就死在外頭,不要拖累到家人。
【租比買划算】
政府要做的是人人有房住,而不是人人都可以買得起房子,房子可以是種商品,價格就讓市場機制自己去控制漲跌,其實我們可以把房子當做是骨董、名畫、跑車、遊艇、私人飛機,今天就算這些東西一個就要上億元,我們老百姓沒有這樣的需求,自然也就不會有「相對剝奪感」,你漲你的,關我屁事,對吧?
不過現在確實租可能比買划算,畢竟要買新房子,1000萬頂多就是套房,但是你有可能每個月才1萬多元就可以承租到,比屋主要繳給銀行的利息還低,畢竟房價與租金行情是完全脫軌的,對於小資男女而言,租房子反而是一個容易存錢的方式。
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/82614040
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台北市隔間套房檢舉 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最讚貼文
141115中天 投資高投報頂樓加蓋 小心使用權爭議與緩拆風險
影片網址→http://youtu.be/ALr-2WXJTu8
感謝記者 張若妤 的採訪,根據《台北市違章建築處理要點》寫明,民國84年1月1日以前的頂加,只要沒有影響到公共安全的頂加,都列入緩拆。
緩拆,要多繳房屋稅,畢竟使用空間確實有增加,但不代表合法,仍然會有風險性存在,因此盡量買「內梯型」頂加(到頂樓必須經過所有權人住家),而不要買「外梯型」頂加(不需經過他人住家可直達頂樓),風險性較低。
投報率,過去5~6%,甚至更高,現在大約3~4%,因為薪水沒漲,所以導致租金與房價漲幅脫鉤,租金行情並沒有因為房價漲而跟著漲,所以投報率降低。
頂加出租對象多半是學生族群,畢竟年輕人,有體力不怕爬樓梯,小資男女要省/存錢,所以寧願降低生活品質承租共用衛浴的雅房,或是隔間套房,所以盡量鎖定大學附近的頂加,也比較好出租。
房仲銷售銷售部分,我們都會請買方簽一個切結書,白紙黑字載明,明白告知這是「頂加」,以免萬一將來被拆,或者是使用權有疑慮樓下住戶抗議時,才不會回過頭來賴到房仲頭上。
以下是新聞報導……↓
雙北地區,租屋市場需求大,尤其位於大學辦公大樓周邊的老公寓,自用出租兩相宜,是投資客的最愛,最常見的方式,就是把頂樓加蓋隔成4~5坪的套房分租,每個月租金不到一萬元,學生和小資族付擔得起。
記者 張若妤:頂家加蓋的房子使用空間大,除了投資喜歡購買之後整修隔成套房出租,其中投資報酬率,又以中古公寓的頂樓較高。
頂加投資客 高先生:買頂樓加蓋投資正常來說就是像養老一樣,租金從以前到現在調不多,但是房價調(漲)很多,所以造成以前買投報率真的非常高。
以高先生為例,幾年前在永和地區花1100萬元,購買32坪的中古屋,頂樓加蓋做投資,光是租金一個月就有4.6萬,看似完美的包租公養成計畫,如今想再投資,報酬率不如以往。
房仲業者 陳泰源 表示:(在台北市精華區)除了套房還勉強有2%多一點點(租金投報),絕大多數正常三房兩廳兩衛的產品,根本早就已經1%多了,頂加還有3~4%,那當然值得,可是風險要考慮進去。
以台北市頂樓加蓋投報率,5~8年前少說都有5~6%,如今投報率只剩下3%,一般來說,民國84年以前既存的頂樓加蓋被列為緩拆件,俗稱合法違建,84年以後的新違建,一旦接獲檢舉就會即報即拆除,投資頂樓加蓋前,可得三思。
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/81675167
![post-title](https://i.ytimg.com/vi/ALr-2WXJTu8/hqdefault.jpg)
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目前已有找律師諮商,但律師說僅有損害賠償要讓對方拆除違法隔間套房不太可能。 ... 134 F →IBIZA: 是啊但直下同意書台北市是99年才要求 08/27 16:33. ... <看更多>
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事實經過:
我家這裡(新北)本來是30年以上的5樓老公寓社區,最近2樓的屋主掛賣屋賣了頗久都沒賣
上上周開始動工,本以為是改裝潢,但近日發現是屋主打算把它改裝成隔間套房出租,
正在動工,舊牆已打,隔間牆看起來是已裝上,今天又看到一堆水管...
因本棟鄰居都是幾乎是住了10年以上的老鄰居,目前只有2樓和5樓的屋主是前幾年買下,
但2樓屋主沒出現過,一開始就是整層出租了3年,直到上月底才開始動工改裝。
現在問題來了,我們不太想這樣的老公寓改裝成套房出租,畢竟這樣環境會變很複雜。
問題:
該如何檢舉正在施工的樓下呢?
查過法規,改裝隔間牆和衛浴需要申請室內裝修許可,但不知對方是否有申請?
又,北市改裝隔間牆和衛浴有需要樓下住戶同意,不知道新北有無同樣規定?
目前正在改裝的是2樓,1樓是隔壁號1樓的住戶買下作為倉庫使用,
早年有外推出去做車庫,沒有影響到道路使用(這附近整排1樓都外推出去的)。
先感謝各位幫解惑或提出建議,如內容尚有不足,盼請提出需補充之處。
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※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/PttLifeLaw/M.1527245452.A.B35.html
而樓下1樓他們有3戶,1樓左右2戶+2樓另1戶,很久以前1樓外推出去做車/倉庫,如下圖
白色的水泥屋頂就是1樓他們推出去的車/倉庫,這邊整片公寓幾乎都是這樣推出去
而且外推屋頂部分都連在一起,1樓他們擁有的2樓則是在屋頂基礎上再推出去做一個房間
(隔壁戶,沒拍到)
這樣1樓可能會被檢舉而被拆除嗎?
這邊老公寓連大門都是外推出去和1樓外推出去的部分連在一起了
我找到的:
(2)既存違建:指在民國53年1月1日以後,至83年12月31之前產生的違建。既存違建政
府機關說是要拍照列管,再列入分類分期計畫處理,但由於各地政府建管單位人力嚴重不
足,分期計畫處理到底是多少年以後的事,沒有人知道。但若是屬於大型違建、有危害公
共安全、山坡地水土保持、妨礙公共交通、公共衛生、市容觀瞻或都市更新之違建,則將
計畫優先執行查報拆除。
是否是如此?
而且與我們鄰里關係很好,每年都是他們出錢找人清洗水塔
目前我們這棟公寓情形:
加蓋 加蓋
5|5
4|4
外推←3|3
外推使用←2|2→施工套房
外推車庫←1|1→外推車/倉庫
紅色:想檢舉的2樓 黃色:擁有同棟3戶的1樓,也是違建最多的
現在是我們樓上和1樓都想檢舉2樓施工做隔間套房,但怕到時候1樓會和2樓互相檢舉扯皮
畢竟1樓他們外推最多,這附近畢竟是30年以上的老公寓了,1、2樓幾乎有做外推
不知該向哪個單位以什麼名義檢舉才好...
我查了些資料,看起來只能用沒有"室內裝修許可證"檢舉
但2樓要是真的花錢去補辦,還有辦法阻止隔間套房的出現嗎?
而且也有台電來檢查認為該換,實在太舊了
室外機...光我家就4台冷氣了XDD 但沒有同時開是還好
今天樓下拿了要求停止施工請樓上下簽名,想要先阻止工人施工
但...工人應該不會理吧...
看來目前就是用:室內裝修許可+消防安檢這兩個問題來反對2樓了
另外就是關於1樓的問題,1樓當然反對,但樓下要同意這點是台北市的法規
所以我才提出這個疑問...不知道新北市是否有適用同樣的法規
至於噪音問題...拆除那幾天特別吵,最近是在裝修了,反而沒這麼吵了
我家這是6米寬巷(垃圾車可通過),整排一樓要是都拆了......就變8米了~
※ 編輯: eaglefeb (1.160.115.16), 05/31/2018 13:48:11
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