【挫棕複雜:地產商疑似「橫刀奪地」離奇事件簿】
民間多年來終於推動到政府檢視新界棕地發展,但至今只係肯額外收多唔夠50公頃 (佔全港2000公頃棕地約2.4%) 嚟做公營房屋。成日話新界地權問題「錯綜複雜」,近日有單好少人為意嘅規劃申請,好可能揭示出地產商在棕地上有「橫刀奪地」之嫌,可以折射到香港土地問題既一大癥結。
事源,今年6月流浮山有個城規會佔地足足5公頃既規劃申建【註1】,擬建10棟私樓共4,829伙 (申請編號: YL-LFS/12)。申請文件中煞有介事提到,增加住宅供應刻不容緩,請求城規會盡快通過,更直指進行中既棕地發展檢討,並不切合「轉變中的規劃狀況」,例如申請地點附近將有「不少的公營房屋發展」,且鄰近天水圍新市鎮,若城規會批准發展私樓,將「能平衡公營和私營房屋的比例」。【註2】
申請文件附夾申請具體地點,基本上與規劃署今年3月提出第二階段收回棕地的沙江圍北選址相當刎合【註3】(位置相約,涉及棕地面積同樣為5公頃),係政府現時收堆棕地裡面算係較大既一塊。
經過我地進一步查冊,仲發現一個十分古怪的情況。該地塊註冊交易時間為2021年5月,但實際交易時間為2014年6月。如果查冊資料屬實,顯示發展商「新金盛有限公司」足足拖左7年後才將土地交易註冊。
呢件事時間上離奇之處,在於政府2021年3月公佈收該區棕地起公屋,發展商隔左3個月後,突然話有意將呢塊囤積左7年既棕地申請起10橦私樓,仲突然註冊番自己7年前個土地交易。
先唔講份文書點解可以好似date back番個7年前有個交易咁款,亦幾明顯就係發展商想橫刀奪走依家棕地公屋發展主導權,拎番黎起私樓豪宅。
再者,發展商買地交易及註冊時間相隔7年,情況極為罕見,意味全港私人土地的業權狀況與現實可能存在極大時差,各大小地產商囤積的土地比查冊反映的情況可能還要誇張。如果接受這種遲交登記,就算你肯課金查冊,香港的土地的業權狀況都係無從稽考,或頂多換來過期資訊,上網睇地產新聞或者你個做地產經紀既朋友既市場消息應該仲可靠。
根據政府現在嘅被動行徑,私人土地「業權擁有人已提交並積極跟進其地契修訂或換地申請」(即私樓發展申請)【註4】,政府就傾向唔會收地起公屋,其實就彷如收地前先「諮詢」發展商。如果依家後知後覺知道左原來有發展商意向,承諾左既公屋計劃又會唔會「凍過水」? 會唔會變左元朗橫州事件翻版?
不過政府研究左咁耐,到目前為止收地計劃只係公佈左「一粒點」,之後收地條界會唔會完全避開哂地產商既地,即將拭目以待。
其實如果政府好好地善用手頭上既《收回土地條例》,唔再向啲玩野既地產商自我閹割,咁就唔使落入自製既地權複雜問題,而近2000公頃嘅棕地亦可以收返大部份善用,根本無需要推動「明日大嶼」。
#挫棕複雜
#有人玩野?
#橫洲翻版?
#土地研究
【註1】財團流浮山申建4829伙 樓面涉229萬呎:https://bit.ly/3qPRoxX
【註2】關乎申請編號 Y / Y L - L F S / 1 2 而只作指示用途的擬議發展計劃的概括發展規範https://www.info.gov.hk/tpb/tc/plan_application/Attachment/20210625/s12a_Y_YL-LFS_12_0_gist.pdf】
【註3】立法會發展事務委員會 以棕地群作公營房屋發展(第二階段檢視)及其他發展:https://bit.ly/2V1aR2P
【註4】收回位於粉嶺及元朗的三組地塊:https://bit.ly/3jQyaH0】
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同時也有6部Youtube影片,追蹤數超過4萬的網紅李根興 Edwin商舖創業及投資分享,也在其Youtube影片中提到,100個租舖陷阱: 第1個 - 住宅契或商業契? 如果物業是住宅契,從事商業活動的話: - 出唔到牌 - 影響業主業權 - 違反大廈公契 - 可能要負責第三者責任 可查閱政府租契(包括任何批地條件)、佔用許可證(由屋宇署發出)、核准建築圖則(由屋宇署核准)及/或分區計劃大綱圖(由城市規劃委員...
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蘋果日報是什麼
1
黎智英被判刑,蘋果日報停刊,拜登發聲指控北京侵犯言論自由。
台灣不管藍綠,都如天地崩塌,指天罵地。
我不禁噗哧一聲,笑出了豬叫聲。
蘋果日報在香港反送中,和之前長期的反中運動中,擔當的,可不是媒體角色, 而比較像是,反中游擊隊宣傳組織部。
媒體也實錘了蘋果日報洗錢,以及雇用人,參與反送中暴動。
還媒體呢!
黎智英一再表明,他是為美國奮戰。
你以為他是說笑嗎?
他效忠的政府,是誰?
2
看看黎智英身邊的幾個關鍵人物 !
2014年,美國前國防部副部長沃爾福威茨,在黎智英的遊艇上密會黎智英,長達5個小時。
遊艇密會,可是特工手法。
沃爾福威茨是美國共和黨鷹派,從國防部退下來以後,混過智庫,還當過世界銀行行長。
後來從被曝光的電郵,才知道他一直在金流上和黎智英密切合作。
雙方還透過美國商務部,到緬甸洗錢。
3
蘋果日報跟壹電視當年入台,竟然是美國在台協會會長薄瑞光在幕後操刀。
台灣當時原本不給壹電視執照,於是薄瑞光指示美國在台協會處長司徒文,強力介入。
黎智英親信表示,如果壹傳媒拿不到電視執照,就會公開批判台灣政府,重點是,美國在台協為什麼會支持壹傳媒?
美國為什麼會這樣介入台灣內政,護航黎智英?
4
黎智英的私人助理Mark Simon一樣詭異。
他是美國共和黨黨員,當過共和黨香港支部主席。
從2000年起,跟黎一起。
他出身自情報世家,爸爸在美國中情局工作了35年,而Mark Simon自己從1986年到1990年,是美國海軍情報局的潛艇分析員。
他曾經是CIA雇員,又是壹傳媒的廣告總監。
有趣嗎?
廣告總監可以讓洗錢跟洗腦融為一體,潤物無聲。
厲害吧!
而曝光的資料中,黎跟蘋果日報在佔中等幾個暴亂事件中,反中游擊隊的金流與組織,都是由Mark Simon掌控主導。
5
Mark Simon跟黎智英的關係密切到,至少有17間私人股份有限公司,兩人都同時列名董事或主控。
用壹傳媒大樓地址註冊的,有3間是黎跟Mark Simon共同持有。
另外2間,是Mark Simon擔任董事。而這甚至違反將軍澳工業邨地契條款。
台灣上市建商長虹建設花了61.39億元,大手筆買進黎智英新北市土城近1萬坪土地。而賣方公司的董事,又是Mark Simon。
黎智英連上次去美國跟當時的美國副總統會面,Mark Simon都參與其中。
6
黎智英用蘋果日報跟壹電視做平台,致力於”和平演變”了台灣的價值觀。
反中親美台獨,是黎智英一貫的主軸。
手法則是用人性的弱點,以大量的屍體與裸體,也就是聳動與色情,完全摧毀台灣原本的媒體生態與文人辦報傳統。
7
黎智英一邊站在年輕人立場,批判國民黨土地政策,一邊大炒地皮剝削年輕人。
黎智英也在台灣建立了大量的政治與媒體盟友,拉幫結派,為親美反中壯聲勢。
想想看,那些重要的藍綠媒體人,甚至是媒體大亨。
以及藍綠政客。
橫跨藍綠喔!
他們跟黎智英關係萬分親近,難捨難分。
一邊支持黎智英,一邊支持蔡英文,或是假裝表演反蔡英文。
好精彩呀。
台灣至今台獨聲勢如此浩大,黎智英果然居功厥偉。
8
現在台灣多少媒體人哭天喊地不捨黎智英。
其實不奇怪。同一個老闆是不是?
美國跟台灣當局,則獎賞黎智英在台灣炒地皮大賺數百億。
僅僅台灣一地,獲利就數百億呢!
所以,黎智英在台灣,並不孤獨。
黎智英的故事,美國如何設立細胞特工與顏色革命的故事。
大家都要好好學習。
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100個租舖陷阱: 第1個 - 住宅契或商業契?
如果物業是住宅契,從事商業活動的話:
- 出唔到牌
- 影響業主業權
- 違反大廈公契
- 可能要負責第三者責任
可查閱政府租契(包括任何批地條件)、佔用許可證(由屋宇署發出)、核准建築圖則(由屋宇署核准)及/或分區計劃大綱圖(由城市規劃委員會審批)以核實法律准許的用途。
#租舖陷阱
香港大學法律諮詢網站
住宅物業用作商業用途。此等行為會否影響業主的權益或使負上任何責任?
物業若被用作未經許可的用途,可能為其擁有人(即業主)帶來麻煩及/或法律責任,包括:-
違反政府租契
香港所有的土地(除現今聖若翰座堂所座落的一塊土地外)均為香港政府所擁有,而地主只是向政府租用土地。一般大廈單位的擁有人其實只是(政府的)租客及擁有該大廈所座落土地的業權的共有人。政府把土地租給一位「擁有人」的時候,當然會簽立契約。這份契約一般稱為政府租契,內裡包括對「擁有人」及其所有權繼承人的各種限制。其中一項常見的限制就是「擁有人」必須遵守政府租契所載的土地使用規限。假若有人違反有關限制,例如在指定為住宅用物業內進行商業活動,政府即有權重收該物業,並收回該物業的佔有權。雖然政府極少採用此等較為極端的措施,但地政總署可要求「擁有人」申請臨時豁免及繳付豁免費,以換取政府暫時寬免其重新進入有關物業的權利。
雖然這種極端措施很少使用,但若佔用人公然無視警告而繼續違規,在嚴重的情況下,地政總署會毫不猶豫地重收該物業。政府有權根據《政府土地權(重收及轉歸補救)條例》(第126章),在土地註冊處登記政府重收土地文據註冊摘要。一經註冊,該土地會被視為已經由政府重收,業主立即停止成為該土地的擁有人。在這種情況下,根據上述條例第8條,前業主只可向行政長官申請救濟(如果承認已發生違規行為),或在發生爭議時向原訟法庭提出申請。
違反大廈公契
大廈公契乃一份對一幢樓宇內所有單位的擁有人均具有約束力的協議。基本上,它列出與管理該大廈有關的規條。
標準的大廈公契都會列明,單位擁有人必須遵守有關的政府租契,並只能夠把物業用作已獲准許的用途。單位擁有人一般也須確保租客或佔用人沒有違反有關條款。因此,即使租客違反政府租契及大廈公契,業主仍須就管理公司或大廈其他單位擁有人提出的法律行動負上責任。
對第三者的責任
標準的大廈公契都會列明,單位擁有人必須遵守有關的政府租契,並只能夠把物業用作已獲准許的用途。單位擁有人一般也須確保租客或佔用人沒有違反有關條款。因此,即使租客違反政府租契及大廈公契,業主仍須就管理公司、業主立案法團(如有的話)或大廈其他單位擁有人提出的法律行動負上責任。
對第三者的責任
假若住宅用物業被用作商業用途,自然也出現比預期為多的訪客。訪客遇上與該物業有關的意外,並因而對業主作出申索的風險也會相應增加。
妥善草擬的租約可能會列明,租客若違反該文件的條款,則須就因之而起所有對業主的申索及責任作出補償。但若業主面對一份草率的租約,可能發覺其並未就有關責任作出清楚闡釋。在這種情況下,業主或許會因由其佔用人在物業內的未經授權的使用或事故而捲入完全未有預計的訴訟糾紛。
刑事責任
假若租客僅是把物業用作未獲准許的用途,業主可能面對的最壞境況也只限於金錢損失及賠償。但如果業主知道租客在物業內從事非法活動,例如經營賭場或賣淫場所,而不聞不問,業主可能會須負上刑責。
任何非法使用物業的行為,如上所述,亦可能引致地政總署對業主執行政府租契或其他共同擁有人對業主執行公契。
大部分租約都會清楚規定有關物業的用途,例如住宅、零售、工業等。假若租客違反有關條款,可能引致業主行使其沒收租賃的權利。不過,業主應諮詢專業法律意見,以便清楚了解業主的權利和責任,包括可能申請禁制令。例如,即使租客把住宅用物業用作家庭辦公室,可能只不過把該物業的地址用作通訊地址,而所有商業活動也只不過是在電腦上進行。雖然可以說物業的使用可能包括商業元素,但這類行為根本不會損害該物業,也不會對業主有負面影響。在這種情況下,即使租客可能在技術上違反了租約的條款,業主可能不會有當然權利獲得禁制令 (無論是臨時的還是永久的)。
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100個租舖陷阱: 第1個 - 住宅契或商業契?
如果物業是住宅契,從事商業活動的話:
- 出唔到牌
- 影響業主業權
- 違反大廈公契
- 可能要負責第三者責任
可查閱政府租契(包括任何批地條件)、佔用許可證(由屋宇署發出)、核准建築圖則(由屋宇署核准)及/或分區計劃大綱圖(由城市規劃委員會審批)以核實法律准許的用途。
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住宅物業用作商業用途。此等行為會否影響業主的權益或使負上任何責任?
物業若被用作未經許可的用途,可能為其擁有人(即業主)帶來麻煩及/或法律責任,包括:-
違反政府租契
香港所有的土地(除現今聖若翰座堂所座落的一塊土地外)均為香港政府所擁有,而地主只是向政府租用土地。一般大廈單位的擁有人其實只是(政府的)租客及擁有該大廈所座落土地的業權的共有人。政府把土地租給一位「擁有人」的時候,當然會簽立契約。這份契約一般稱為政府租契,內裡包括對「擁有人」及其所有權繼承人的各種限制。其中一項常見的限制就是「擁有人」必須遵守政府租契所載的土地使用規限。假若有人違反有關限制,例如在指定為住宅用物業內進行商業活動,政府即有權重收該物業,並收回該物業的佔有權。雖然政府極少採用此等較為極端的措施,但地政總署可要求「擁有人」申請臨時豁免及繳付豁免費,以換取政府暫時寬免其重新進入有關物業的權利。
雖然這種極端措施很少使用,但若佔用人公然無視警告而繼續違規,在嚴重的情況下,地政總署會毫不猶豫地重收該物業。政府有權根據《政府土地權(重收及轉歸補救)條例》(第126章),在土地註冊處登記政府重收土地文據註冊摘要。一經註冊,該土地會被視為已經由政府重收,業主立即停止成為該土地的擁有人。在這種情況下,根據上述條例第8條,前業主只可向行政長官申請救濟(如果承認已發生違規行為),或在發生爭議時向原訟法庭提出申請。
違反大廈公契
大廈公契乃一份對一幢樓宇內所有單位的擁有人均具有約束力的協議。基本上,它列出與管理該大廈有關的規條。
標準的大廈公契都會列明,單位擁有人必須遵守有關的政府租契,並只能夠把物業用作已獲准許的用途。單位擁有人一般也須確保租客或佔用人沒有違反有關條款。因此,即使租客違反政府租契及大廈公契,業主仍須就管理公司或大廈其他單位擁有人提出的法律行動負上責任。
對第三者的責任
標準的大廈公契都會列明,單位擁有人必須遵守有關的政府租契,並只能夠把物業用作已獲准許的用途。單位擁有人一般也須確保租客或佔用人沒有違反有關條款。因此,即使租客違反政府租契及大廈公契,業主仍須就管理公司、業主立案法團(如有的話)或大廈其他單位擁有人提出的法律行動負上責任。
對第三者的責任
假若住宅用物業被用作商業用途,自然也出現比預期為多的訪客。訪客遇上與該物業有關的意外,並因而對業主作出申索的風險也會相應增加。
妥善草擬的租約可能會列明,租客若違反該文件的條款,則須就因之而起所有對業主的申索及責任作出補償。但若業主面對一份草率的租約,可能發覺其並未就有關責任作出清楚闡釋。在這種情況下,業主或許會因由其佔用人在物業內的未經授權的使用或事故而捲入完全未有預計的訴訟糾紛。
刑事責任
假若租客僅是把物業用作未獲准許的用途,業主可能面對的最壞境況也只限於金錢損失及賠償。但如果業主知道租客在物業內從事非法活動,例如經營賭場或賣淫場所,而不聞不問,業主可能會須負上刑責。
任何非法使用物業的行為,如上所述,亦可能引致地政總署對業主執行政府租契或其他共同擁有人對業主執行公契。
大部分租約都會清楚規定有關物業的用途,例如住宅、零售、工業等。假若租客違反有關條款,可能引致業主行使其沒收租賃的權利。不過,業主應諮詢專業法律意見,以便清楚了解業主的權利和責任,包括可能申請禁制令。例如,即使租客把住宅用物業用作家庭辦公室,可能只不過把該物業的地址用作通訊地址,而所有商業活動也只不過是在電腦上進行。雖然可以說物業的使用可能包括商業元素,但這類行為根本不會損害該物業,也不會對業主有負面影響。在這種情況下,即使租客可能在技術上違反了租約的條款,業主可能不會有當然權利獲得禁制令 (無論是臨時的還是永久的)。
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土地註冊處地契 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的最讚貼文
《強拍是按EUV比例》剛曝光: 第2081成交(堅 - 註冊), Soho士丹頓街49號地舖Quench 酒吧收購 3157.6萬, 樓齡52年,建築面積800呎。闊14呎,約深40呎。如非強拍,市值應都是約3000萬。
原業主 Lau Lee Cheung 於2003年11月用425萬買入, 持貨17年6.4倍。
士丹頓街49號 basement 地庫,2017年8月22日,曾經成交2680萬。
士丹頓街49號M floor,2017年5月31日,曾成交1125.4萬
成交比較:
- 2020年4月8日,士丹頓街57號舖成交4000萬,
- 2018年1月,士丹頓街51號舖成交4880萬。
〈強拍間舖可以分到幾多?〉
如果你揸住間舖,你要搞清楚,佢唔係將你間鋪拿出嚟拍賣,而係成棟大廈100%業權拿出來拍賣,再將錢分攤俾各小業主。 點分?收到嘅錢就會按土地審裁處裁定嘅比例分攤畀各業主。 而土地審裁處只係會按現有物業交吉嘅價值去作評估(Existing Use Value) ,唔會用未來重建後嘅價值 (Redevelopment Value)。 佢亦都唔會考慮你僭建嘅範圍同埋超出地契許可用途嘅價值計算。 所以即使你間鋪僭建出嚟嘅範圍好大放咗好多張枱, 或者你好醒,搵個朋友租你間舖打到個租值好高, 佢都只係當你間舖交吉咁計算嘅姐。 當然如果你唔贊成佢嘅估價, 嫌分畀你嘅錢唔夠,你可以搵個專業測量師做個估價,提供證據作出反對。
舖收購知識:
https://www.youtube.com/playlist?list=PLZwHll-Yhn927YbpdO7vT703dAogpFTDI
這間舖成交比我想像中平,市值都是約3000萬。 但通常收購價,是較市價高50%。
可能因為發展商已經申請強拍, 一面凶個業主,另一面同佢慢慢傾。 如果同一大廈的49號地庫都曾經成交2680萬,地舖道理上起碼值多 x 2價值。
售價一般來說, 樓上舖是地舖價值的三分之一,地庫是地舖的五分之一。 但這間49號舖的地庫後面巷仔有獨立入口,因此價值較值錢。
地舖賣咁平,怪就怪佢可能是最後一伙強拍前售出,原業主可能心驚強拍後袋錢仲少,同仲有排等。
最近坊間有三單的收購,是原業主是蝕本收場,頭兩單堅 sold,第三單未成交。
(1) 土瓜灣啟明街,市建局收1131.3萬 (1215.4萬買入)
(2) 大角咀埃華街恆生ATM,市建局以1341.7萬收購 (1700萬買入)
(3) 梁朝偉的高山道大單邊舖,私人發展商測量報告估價839萬 (1500萬買入)。
可能士丹頓街49號舖的原業主因為以上三單的新聞嚇窒咗?
李根興 Edwin
。。。。。。。。。
我剛開始成立個 Whatsapp Private Message List (Not group) 。如你想知道多些最貼市的商舖資訊及我個人分析,可以whatsapp我 (+852) 90361143,我可加你入 《李根興「堅堅流流」商舖資訊》 private message list。??
好多嘢唔方便公開講。
李根興 Edwin
![post-title](https://i.ytimg.com/vi/Alck45kEWrk/hqdefault.jpg)
土地註冊處地契 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的精選貼文
【As of 26/8/2020 - 9:36am 再覆核,不是蝕讓,4億是成件買回來,之後分過契,現只賣走一件。sorry! 】可能是香港有史以來最大宗地舖蝕讓: 第1923成交(傳) 尖沙咀漆咸道39號鐵路大廈地下B號舖,約6716呎,售出約2.2億 (招標) By 第一太平,租客:工商銀行,租金70萬,回報3.8厘。 市傳買家是佳明集團。
成交比較: A及C,地庫及1樓,合共28852呎,2017年11月成交4.2億,租客Time Watch,租150萬,回報4.3%。 當時買家也是佳明集團。 理文造紙主席李文俊沽出。
原業主於2012年5月用四億元買入,可能是大大大蝕讓, 香港市場地舖最甘的蝕讓!
(最新消息 as of 11:35pm, 可能冇蝕咁多,明天有待確定!)
是鄧成波沽出。明天要再了解多啲!
以下是香港舖蝕讓紀錄:
【明報】劉軍沽波斯富街舖 5年勁蝕4.6億
文章日期:2017年2月24日
【明報專訊】核心區商舖租金持續回落,部分舖位身價大縮水,其中資深投資者劉軍於2012年以11.42億元購入的銅鑼灣波斯富街寶榮大廈一籃子舖位相繼沽出,合共6.78億元,5年帳面勁蝕4.64億元,其中冠華鏡廠或有關人士就以4.68億元購入部分樓面。
冠華鏡廠4.68億購部分樓面
土地註冊處資料顯示,銅鑼灣波斯富街寶榮大廈地下入口、1樓及2樓,面積約2.1萬方呎,以約4.68億元成交,呎價約2.2萬元。上址於2012年由資深投資者劉軍以11.42億元購入,及至2014年劉軍把物業地舖部分以2.1億元沽予位元堂,現再以4.68億元沽出餘下部分,合共套現約6.78億元,共計帳面蝕約4.64億元或四成,為近年最大額蝕讓個案,新買家為冠華鏡廠或有關人士。
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自2016年商舖基金成立以來,我們已買賣67間商舖(全地舖),同期全港最多。 2020年底前,我們最少要買入多一億商舖,每間五千萬以下,最好是一至三千萬。
有舖放售,可直接聯絡我(李根興) whatsapp 9036 1143 或 Marc 6092 6444 / Joe 9250 6708 / Vivian 9311 9274 或致電 2830 1111, 當然也非常歡迎經紀介紹。www.bwfund.com (證監會持牌法團 BBL 650)
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