覓幸九月秋意正好團開始搶購
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#限量茶具限量好茶
#橙花系新品好茶
#新鮮南瓜泥製作蒟蒻麵好評回歸
#限量復古絕美茶具
說這一團是喜歡蒐集覓幸各款茶的老朋友,以及喜歡唯美生活感的朋友必搶團,真的一點都不誇張。因為季節限定的新品茶,以及蘿小姐嚴選的復古日系茶具,都是少少量上架。在詳細介紹前先說,以免搶不到殘念太深的朋友太多。
❤秋季散茶
入秋後天氣時而微涼,時又因秋老虎而燥熱。所以這次為大家挑的都是適合這個季節,熱泡溫潤冷泡甜香的茶品
👍新品橙花烏龍(限量40罐)
這款應該是跟柚花烏龍是姊妹款,但更精確地說,我覺得是柚花烏龍的升級版。柚花跟橙花都是柑橘系列的花,花香調很類似,但橙花又更細膩雅緻甜美。尤其厲害的製茶師,挑了一款帶柑橘香的冬片來班配,是他今年新茶測試裡最滿意的一款(當然也全部被姐姐給包了),只是一樣量不多,搶完就只能等明年花開。
👍升級版高山蜜香紅茶(杉林溪)
真的好久好久沒喝到白毫香這麼馥郁的蜜香紅茶。跟虎哥試茶時,直接跟製茶師說這裡姊姊我全包(連價錢都不問看有多喜歡)。用高山茶做的蜜香紅茶又更甜水,白毫多蜜香又更豐富,但相對的也就代表量不多(因為茶農用的是一芯一葉,最鮮嫩的茶菁)。喜歡蜜香紅茶的朋友也是必帶。
👍龍鳳峽雙嬌(清韻&熟香)
龍鳳峽這個茶區,是杉林溪在往山頭2500公尺高的一塊小而精的茶區,茶質本身就得天獨厚的好,加上製茶師深厚的功力,是一款喝了口齒留香,茶韻久久不散的好茶。而且茶氣很強,每次我靜坐調息後喝,特別能感受到(尤其身體哪裡比較虛或涼,喝了都能感受到一股短流往那去)。所以是我每日早茶最常喝的一款。綺綺若是要考試,我也會特別選這款當成那天早餐的佐茶。
而熟香款特別適合有點涼意時喝,焙火味比柴燒老茶淡,但又比紅烏龍多一些,喜歡炭焙風味的朋友,這一款也是必收(因為很少中重焙火的茶會用這麼頂級的高山茶)
👍黃梔子花山茶&有機紅烏龍(敲碗加開)
這兩款其實是敲碗款,四月團買過的朋友許願能不能也列在這次的團購茶單中。黃梔子花香氣清揚雅致,是窨花紅茶裡,我最愛的一款。而紅烏龍帶著淡淡的培火香,單喝調整不同的濃淡度,風味就很多變迷人是我最常帶出門的一款茶。冷熱泡做奶茶,也都很棒。
❤秋日果香茶包&養生花旗蔘草本茶
👍新品橙香包種(另一款想窈窕必備茶)
這款新品茶包拿去攝影課拍照的時候一撕開旁邊的人就聞到香氣,然後驚呼怎麼果乾給的這麼大器。覓幸果茶系列裡的果乾用的都是我們賣的果乾(還有出國比賽得獎的),如果家裡有小孩的,或喜歡喝甜甜的,這款跟蜜香鳳梨茶包都很推
👍果茶茶選
就是為了給選擇困難症的初入門者設計的。一盒裡有蜜香鳳梨和橙香包種
👍花旗蔘舒康茶(秋冬熱賣)
這款茶,覓幸的老朋友都知道,適合放在辦公室,或是秋冬就要補好補滿。花旗蔘是中醫師公認最適合零到八十歲食用的保健食品。覓幸的花旗蔘茶包很多朋友都回饋非常溫潤好喝,沒有傳統概念裡的中藥味。因為我們請中醫師精心調配了黃金比例,除了花旗蔘,還搭配菊花、茯苓、白鶴靈芝、陳皮、麥門冬跟甜菊葉。所以甘甜溫潤,是大人、小孩都會喜歡的口味。真的喜歡喝甜甜的,建議搭配養生紅棗脆片,就會更甘甜好喝。
❤日系復古唯美茶具(限量限量限量)
好啦~我先自首,這系列復古窗花茶盤、日系茶海、跟仿舊陶杯,其實是我私心自己想要,但廠家那邊只接受批發訂貨,所以蘿小姐深信我的粉絲應該很多都是喜歡生活有質感,追求生活美學的女人,因此小小訂了一些來給知音姊妹們。每組大概就都只有10~15組左右,搶完就沒囉!
❤千呼萬喚始出來萬用辣椒粉(必買必買必買)
這真的有在追我的粉絲,應該不用多介紹。真的超級萬用超級香,而且辣度是普羅大眾可以接受的。我最常拿來料理調味用、撒在炒飯或炒/湯麵上,或是當蘸粉。之前某次不經意拿覓幸的鳳梨乾沾來吃,竟然有素牛肉乾的風味。
❤減醣蔬食必備南瓜蒟蒻麵(減醣必買必買必買)
六月推出的蒟蒻麵,深獲大家好評,其實陸陸續續一直都有人敲碗要補貨,下次開團時間應該又是三四個月後,保存期限有一年,請大家抓好用量,請補好補滿喔
覓幸的南瓜蒟蒻麵,是用新鮮南瓜泥製作,打開有淡淡的南瓜香,不用川燙直接就能吃,所以非常方便。我在隔離時,很常搭配一盒生菜跟一顆糖心蛋就能是低卡低醣的一餐。四種口味(日式柚香、川味椒麻、潮州肉骨茶跟養生西洋蔘)都是單包包裝食用方便,可直接常溫拌醬或加湯、即拌即食,簡單美味又無負擔。
❤茶食茶點
👍茶米捲(新口味蜜香紅茶&黃金烏龍)
被粉絲號稱蛋捲界LV的茶米捲,真的用料都沒在省,用覓幸無毒原葉茶粉跟茶末,再選用高纖米穀粉、無水奶油與新鮮農場蛋,就算是麩質過敏也可安心食用
👍低醣黑芝麻糖(減醣必買必買必買)
這已經幾乎是團團必備敲碗的一款茶點了,我真的找不到一款香而不膩、又低糖,口感又軟硬適中的好的芝麻糖了。100克黑芝麻杏仁糖裡僅含0.7克糖,還另加杏仁,滿滿的堅果,富含鈣質和蛋白質,是減醣者,或嘴饞又怕胖的人必備的一款點心。
❤果乾兒們
覓幸果乾的品質,真的不怕人家來比,基本上直接烘乾完全無添加的水果,我們就高成本的甚麼都不加。如果需要加微量糖才不會導致口感過硬過脆的,就只加微量。通常能這麼搞得,水果的品質都是要AA級或外銷日本等級,基本上都是用為了自肥做來給自家小孩吃,然後獨好不如眾好的心態來做
👍哈密瓜乾(新品&季節限定)
👍紅心芭樂乾(新品&季節限定)
👍芒果青(新品&季節限定)
👍常賣款檸檬乾、楊桃乾
以上,又是一篇露露長的介紹文,太多限量大家記得看好後,買好買滿啊! 每次覓幸的文都寫超久準備來睏
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同時也有16部Youtube影片,追蹤數超過38萬的網紅台灣1001個故事,也在其Youtube影片中提到,(00:00:12)傳統油炸白糖粿 台式下午茶征服高雄胃 高雄有一家白糖粿,是在地人相當喜愛的台式下午茶點心。經營小吃攤的是一對兄弟,兄弟倆從來不計較誰賺多賺少,或者誰做多做少,因為兩人努力的動力,是為了延續媽媽的好手藝。 店家資訊: 正牌白糖粿 地址:802高雄市苓雅區自強三路41號 電話:09...
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【城規「新秩序」?】林鄭要精簡城規程序 是要精簡什麼? #肢解城市規劃 #8月專研
近日林鄭一反過往「香港缺地論」,指「香港有足夠的土地,但(發展)速度要加快」,以「程序繁複」的理由,開始將土地問題的矛頭轉戰「壓縮城規發展程序」。有大量近年已開始/即將落實就建築物高度限制、園景及綠化上蓋面積、樓宇間距及樓宇後移等精簡審批的措施,亦有各種地產界、建制政黨及智庫提出更激進建議,包括修改城規條例、《收回土地條例》、《道路工程條例》,甚至揚言「簡化」公眾參與程序、「改革」補地價制度等,近日發展局局長黃偉綸更提議大規模放寬濕地緩衝區周邊的高度限制,向既有城規制度進行大手術,以期加快土地發展。
以上精簡流程的討論,流於實際的技術操作討論,艱澀難明,所以目前民間缺乏面向公眾的說明,使大家無法掌握相關技術改動,究竟正將香港城市規劃帶往何方。是次 #肢解城市規劃 專題特意邀請了幾位富有參與規劃程序的前線專業人士,透過深入小組探討各項精簡措施的關鍵課題,深入淺出解讀以上精簡城規措施對土地發展的成效、含義與潛在影響。
▌現行城規流程簡明透視
要掌握精簡措施的關鍵,需要先知道現時一個土地發展項目,由白紙一張到取得新地契,直至完成樓宇興建整個發展流程,究竟需要經過多少部門、法規及程序。
簡單來說,一般住宅發展申請主要涉及三個審批部門:規劃署、屋宇署及地政總署。
一、由規劃署支援的城規會根據《城市規劃條例》審議發展申請的各種內容,當中會有公眾表述及聽證會表達意見。
二、地政總署會負責就該發展項目,製訂/修訂一份用以發展管制的地契條款合約,有需要修訂地契條款就要計算出補地價的金額,樓盤發售前,須獲得地政署同意地契條款已經完成的「滿意紙」(Certificate of Compliance)。
過程中亦會因應不同情況牽涉不同部門 (例如運輸署、環保署等) 的參與,包括在城規會審議及批出許可條件或者在製訂地契條款時徵詢部門與局方的(技術)意見。
三、建築圖則的審批就會由屋宇署作部門協調,主要檢視圖則是否符合規劃申請時的訂下的要求,與及有否符合《建築物條例》標準,及後會獲批建築圖則 (或叫「開工紙」),工程便可以正式動工,最後工程完成滿足《建築物條例》要求,項目取得「入伙紙」屋宇署的角色就大致完成。
現在不少審批程序,例如高度限制、園景設計等,規劃署、屋宇署和地政總署之間被認為「疊床架屋」,且準則不一,故此政府先透過「簡化」尤其地政總署參與在內的「重覆審批」,從而加快土地供應。
可是,即將出爐的精簡修訂建議,卻不止是關乎城規流程的重覆審批,亦透過修例或放寬發展限制,聲稱能達到加快土地供應的效果,但這個聲稱的目的真的能夠達到嗎?
▌精簡程序 是否重疊 有否加快?
一個發展項目主要涉及三個審批部門,過往被批評部門審批角色重疊。現時精簡規劃程序有意刪走地政總署參與在內的審批角色,為求加快審批效率。
以建築物高度限制為例,以往一直以法定規劃圖則和地契兩方面規管,精簡安排後除了特別情況,建築物高限制不會出現在新訂立或修訂的地契內。
有建築業界覺得是項精簡某程度上合理,因為有時地契上的高度限制,有時來自舊的規劃圖則,規劃方面而言,分區規劃大綱圖不斷修改,不必又再重新找地政修改地契,只要規劃署把關就可以了。有規劃師甚至會提出地契中「建築物高度限制」本身多餘,因本身已有總樓面面積和地積比等規劃工具控制建築物的體積。可見,以上業界人士普遍認為目前的精簡程序措施是嘗試應對處理規劃申請時職能重疊的「官僚化」問題。
問題是,透過精簡審批這個少少的程序,是否能加快整個房屋發展的過程?
有業界人士質疑,現時地政審批地契條款的程序,會多大程度影響房屋工程的進度。因為地契其實只是政府與發展商之間的一紙合約,不會令工程不乎合法規要求,似乎不太會影響工程進度。發展商只要在最後階段賣樓前滿足地契的要求就足夠,簡單刪去幾個條款,會有多大程序影響整個工程時間表?結論是,到目前一刻的精簡城規流程措施,對加快建屋過程有多大幫助,仍然是個大問號。
過往亦有就地政層面的「加快」嘗試,效果亦是一個大問號。以發展商極為關注的補地價問題為例,政府早於2014年推出的「補地價仲裁先導計劃」,嘗試加快處理農地改劃為住宅用地的地契修訂申請,但直到2021年的6月,地政總署回應立法會質詢時,卻沒有備存實際處理申請個案時間的整體統計數據,並解釋指「每宗申請的時間取決於該個案的複雜程度及所牽涉的問題」。就此,似乎政府都無法評估「加速」措施前後的成效。
▌審批程序以外的建屋能力限制
現時精簡規劃程序的措施,似乎就不能簡單地加快整體房屋供應,因為建屋步伐其實更多是受制於其他大環境因素,而非地契上的幾條條款。根據業界人士的觀察所得,舉例說現時公營房屋供應的速度更多跟工程部門的負荷能力有關。
過往公屋工程進度緩慢,其實不是全然是覓地問題,更多是覓地後卻無人可跟進工程。據業內人士稱,由於很多「靚地皮」已被政府賣地予私人發展商起豪宅或商廈等,剩下可供建公屋的地皮若不是「盲搶地」得來,就是先天條件不佳,需要平整土地。而負責平整土地的土木工程拓展署,內部有今年工程量的清單,若超出今年工程量的話,就會排後一年再處理,結果房屋署不是沒有土地建屋,而是有了土地,卻等了一整年才得以開展工程。
業界人士推測工程部門長期欠缺人手,其中一個原因可能是政府大型基建過多,當然這亦包括公眾所理解的「大白象工程」。如果將政府工程部門的人手吸引到明日大嶼等大型基建,似乎亦會令到整個工程界別的人手短缺,倒過頭來拖慢房屋供應,猶如搵石頭砸自己隻腳。
以上的例子顯示,現在政府「發展速度太慢」的定調似乎忽略了規劃程序之外的其他決定性因素,單單強調精簡加快城規程序,或者無助改善現時房屋供應不足的問題。
▌犧牲質素的「精簡」趨勢?
政府除了推行現時一系列的精簡措施外,不斷加快審批整個發展流程亦成為各個部門內部的首要任務。此時需要思考,這個「谷催加速」趨勢會對政府部門對於城市發展的把關及引導角色帶來什麼的負面影響?會否削弱本身監管下應有的質素?我們的城市景觀及生活質素,會否因而下降?
以園境規劃程序為例,過往一個發展項目的「園景設計總圖」(Landscape Master Plan)分別交由規劃署及地政署審批。2019年發展局發佈聯合作業備考第3號(Joint Practice Note No. 3),提出精簡園境的規劃申請程序,將規劃申請中園境設計一般交由規劃署作為主要審批,並交由屋宇署審批綠化覆蓋率(Site Coverage of Greenery)。
有園境建築業界觀察所得,過往規劃署及地政署的審批準則不一情況時有出現,亦有批評政府部門審批發展項目的園境設計十分主觀。上至發展項目的通風、園藝移樹、園境美化以及開放空間的佈置,下至會追問項目中種植一顆樹的品種類型,當中不時涉及主觀的判斷。相應地,這亦反映出部門會仔細監管園境的具體設計。若將審批準則統一,精簡成「點心紙式」的硬性要求,會不會使發展商出現「湊數交貨」的情況?
對於現時政府「總加速」的綱領下,除了精簡規劃程序,有部門因審批不透明屢次被官媒狙擊拖慢土地供應,而政府部門內部亦被要求加快工作效率,否則將輕易「中槍」,成為現時「鬥官僚」的目標。有業界亦表示公營房屋項目的園境設計也需要配合加快,我們必須小心,會否因而犧牲園境設計時應有的全面質量。
有園境業界人士有聽聞,政府部門為求加快公營房屋供應(或需要彌補因土木工程署工程吸納量不足而導致的延誤),現時在制定某些公營房屋的園境圖則時,往往鼓勵採用「直線型」的模組化(modular)設計,嫌其他風格(包括曲線型)的設計興建速度慢,而這些曲線型設計對於整體景觀很多時有助益作用,甚或乎是個別地盤的實際需要。
透過犧牲因地制宜的園境規劃考量,而所換來的「精簡」成效,卻只是加快數天的制定工作,省時很少。這樣只會製造出更多倒模型公屋屋邨,而屋苑社區亦欠缺特色及變化,在地住戶的生活質素相信隨之而會被「精簡」。
▌公開補地價計算的雙面刃
發展商開發項目時,必須經歷修訂地契上的限制條款/改變土地用途等申請,因而須向政府就修訂前後的土地價值進行補地價,有發展商指這太浪費時間了。
現在開始有媒體吹風,政府正考慮列明「補地價」不同細項的計算方法,作為精簡城規流程的一個辦法。然而,「補地價」牽涉公帑收入,公眾利益影響極大,所以政府需要謹慎的補地價計算程序,避免公帑損失或招致官商勾結嫌疑,花這些時間站在公眾利益立場看似是必須的。
但現時,發展商正積極撼動這個多年來的安排。有不少發展商指很難預計政府會提出的補地價水平(業界一般理解是扣除所有成本後,政府會預留發展預期收益的20%給發展商以訂出補地價的金額,大型項目補地價金額可動輒上百億),所以以當發展商察覺到某些時期有條件接近的地皮的補地價金額便宜時,就會出現一窩蜂為數個不同項目申請補地價的情況。
因此有業界認為,對發展商而言,補地價計算準則更透明,發展商理論上有機會更主動向政府申請補地價。但同時,正如前面所述,「補地價」牽涉公帑收入,公眾利益影響極大,如果被地產商得知補地價的計算準則,亦可以預期發展商會針對每個細項數字向政府「拗數」,若然發生,這將必然拖慢發展程序,有發展商甚至會有理據,就政府開出的補地價及其安排司法覆核(相對於補地價的天價金額,司法覆核的律師費用可說是九牛一毛,若然覆核成功一次半次,發展商已經「賺到有突」,增加了發展商挑起法律挑戰的誘因),引起更長時間的爭拗,所謂「精簡」程序能夠加快發展的期望落空,欲速不達。
而無論是對政府還是地產商,補地價問題也是兵家必爭之地,前者是關乎龐大的土地收益,後者是巨大的土地利潤,若然挑起補地價的紛爭,這爭拗將沒完沒了,除了公帑有機會蒙上損失,更要命的是,發展商看似很關心的發展速度,很可能會被拋諸腦後。
▌最壞的還未到臨
最後,精簡發展管制督導小組現在正考慮推出最具爭議亦係土地利益核心﹕涉及總樓面面積以及補地價方法的精簡措施。連同一系列政府官員以及建制團體,針對濕地緩衝區大幅度放寬的發展管制,以及城規程序的民主參與部分。精簡發展管制小組的動態,即將成為新界北及明日大嶼等大型發展計劃以外,直接改變本地土地發展玩法,具相當技術性,同時亦最具爭議性的城市議程之一。
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(00:00:12)傳統油炸白糖粿 台式下午茶征服高雄胃
高雄有一家白糖粿,是在地人相當喜愛的台式下午茶點心。經營小吃攤的是一對兄弟,兄弟倆從來不計較誰賺多賺少,或者誰做多做少,因為兩人努力的動力,是為了延續媽媽的好手藝。
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正牌白糖粿
地址:802高雄市苓雅區自強三路41號
電話:0958-226-729
(00:08:39)古早味草仔粿 台北高雄都熱賣
這個努力做粿的老闆,他的手工草仔粿從台北深坑熱賣到高雄,十多年下來,靠著一塊一塊的銅板終於還清債務,也累積人生更多的能量。
店家資訊:
小烏龜草仔粿
地址:高雄市三民區新民路152巷14-1號
電話:(07)383-9755
(00:14:54)夜市古早味刈包 每日狂賣上千個
高雄有一對做豬肉批發的父子檔,到夜市擺攤,專賣台式漢堡,也就是刈包。或許是太了解豬肉的特性,父子兩滷出的焢肉,就是比別家的新鮮好吃,再配上當天現做的酸菜,筍絲和醃小黃瓜,一個晚上可以賣出將近一千個刈包。
刈包哥
蕭老闆:0937-326-660
高雄瑞豐夜市:星期二、四 、五、六、日
勞工夜市:星期一
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香港的醬料,有不少仍堅持本地製造。像「文記醬料」,老闆文健佳今年70歲,做醬50年,他勤奮盡力,每朝六時開工煮醬,晚上八時工作完畢,但有時客人多,要到十一二點才收工,一天工作十六七個小時。
他煮的xo醬、麵豉醬、麻辣醬等,共12種,主打辣椒油,用辣椒乾「雲南辣王」,與蒜蓉、八角、甘草片、桂皮、芝麻、花生、蝦米、蝦醬,撈在一起炒。他炒醬依然用人手,明火煮,拿着鑊鏟不停攪,以防燶底,辣椒油一定炒足一個半小時,不能愉懶,非常吃力。炒時他揮汗如雨,飄出的氣味攻眼刺鼻,鼻涕、眼淚一起流,很辛苦。熱油與辣椒也會經常彈出來,燙傷手腳,如家常便飯。
辣椒油不加色素、不下防腐劑,入口辣得驚心動魄,吃下去有芝麻、花生、蝦米、蝦醬等複雜的香味,勾住了味蕾,令人上癮。
文健佳祖籍深圳松江,自小對辣椒有感情,家中種了一棵辣椒,他用蒜頭、食油混合辣椒來炒,做給親友吃,人人都讚好,他就很想長大做辣椒油來賣。73年,他偷渡出來香港,跟哥哥做小販,賣魚蛋豬皮,黑社會來收陀地,他忍無可忍拿起鉸剪去插那些人,自始黑社會再不敢來。
那時他就是煮這個辣椒油,來撈魚蛋,客人很接受,日日排隊捧場。後來他上了鋪,陸續開了九間店,明星如鄭伊健、張衛健都經常走來吃。他最高峰期賺了八層樓,但因喜歡賭錢,輸了千多萬元,因此所有鋪都結業。
他由樹上最高跌下來,他後悔自己爛賭,惟有去做擔泥頭,勤力幹活,慢慢去搵錢。那時建築公司老闆見他勤力拼搏,感動了,肯借錢給他創業。自那時開始,他腳踏實地,他覺得自己煮辣椒油有天份,就選擇做醬料,自己煮醬、包裝,起初在租散貨場賣,給人試吃,客人覺味道好,醬料賣完一樽又一樽,不少客人回頭買。他又批發給許多雜貨店、酒家,連「食神」食家梁文韜也曾是他的捧場客。甚而不少客人親自乘車來製造廠買。
辣椒油愈來愈好賣,這樣一步一步的邁進了他小時候的夢想!
文記醬料
廠地址:新蒲崗大有街2-4號旺景工業大厦5字樓H座
電話:2342 0343
營業時間:星期一至五9am-6pm
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柴灣40年古法叉燒 新桂香燒臘
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糯米雞賣相不揚,平日未必太在意,但北風呼呼吹時,總會想念它那熱騰騰的樣子。逐層翻開荷葉,內裏是豐厚的糯米飯,夾開就像一個寶藏,藏着各式各樣的材料。那種實在、豐足、溫暖,在天冷時吃尤其滋味。冬天,就是要吃糯米雞。
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