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還是要留意,當心偷雞不著蝕把米。
《請勿掉進房地合一稅的市場迷思》
【迷思一、成立一人公司不用繳房地合一稅 】
公司法人買賣房地產不課房地合一稅,原本就這樣,是以17%的營所稅課稅,相較於前者最高要課到45%,似乎省很大,但這只是表面上的節稅,實際上精算後不見得省呢!因為公司法人賣房地產獲利除了營所稅17%之外,還要負擔盈餘未分配加徵的10%稅負,以實際獲利計算,其實仍須繳交到25.3%的稅率。
【迷思二、房地合一稅不利預售屋】
很多人都說實施新稅制後對預售屋最不利,因為完工時程一定落在明年,未來一旦再賣掉,絕對適用新稅制,要繳交較高的稅負,很多業者也相信,所以在年底之前鋒頭都被成屋給搶走,預售屋銷售業者有一籌莫展的情形。
從景氣走勢來看,現在是景氣高點,確實不宜購買預售屋,因為等預售屋完工交屋後房價鐵定是下跌的。但是房地合一稅是有所得才課稅,一兩年後賣該房子要賺錢的機會很低,頂多是平盤,根本不會有所得稅的問題,所以不是「房地合一稅不利預售屋」,是目前的時機點不利於預售屋。
但再回到房地合一稅本身來看,如果你購買預售屋的目的不是為了賺取短期增值價差,而是要長期自住使用,交屋日落在明年,對這些自用住宅持有者,新制的售屋利得稅負反而會較舊制略輕呢。
特別是新制保障自用住宅獲利低於400萬元,可以全數免稅,舊制則無此優惠;即使獲利超過400萬元,新制亦只按10%稅率課徵利得稅。被課稅者若再經由換屋,不論「大換小」或「小換大」,透過重購退稅,亦可完全或部分消除利得稅負。
因此,已購進預售屋並決定做為自用住宅使用的民眾,可以不必急於解約,亦毋須擔心明年新制合一課稅施行時,會受到重稅衝擊。
【迷思三、房地合一稅上路後將造成房價下跌 】
這是一些反對房地合一稅人士的很重要說詞,但卻很明顯的是個大迷思,就以很多早就實施房地合一實價課稅的國家來看(如英美國家),當地的房價是有漲有跌,並不是說實施房地合一稅就會造成房價下跌。
房價上漲或下跌有很多外部的因素,稅制改變是其中之一,實際上今年來房價就有鬆動的情形,這跟整體景氣循環、資金、市場供需、購買力等等因素都有關,即使政府沒有推動稅改房地合一稅,國內房價還是會修正的。
【迷思四、「399吃到飽」自住免稅啦 】
房地合一稅為鼓勵民眾長期持有房子自住,而不是短線炒作,所以有自住持續六年400萬免稅額的設計,於是就有投資客宣稱將來可以在自住的前提下,讓房價的增值空間控制在400萬以內,如此就不會被課到房地合一稅,如此來炒作房地產。
這是個天大的迷思,實務上誰可能去操控房價的漲跌幅呢?
唯一可能性是透過虛報實價登錄的價格,但這可是違法的。而且要符合自住條件須持續自住長達六年,六年間的房市景氣更是充滿了變數,投資客能忍受這麼長的不確定環境嗎?大筆資金被綁住長達六年符合投資效益嗎?
【迷思五、房地合一稅時代老房子得要繳更多稅】
雖然房地合一稅定有日出條款,明年元旦起買進再賣出的房子才會被課到稅,可是還是有不少持有多年老房子的人擔心,特別是高總價或是商用不動產產品,擔心未來賣掉房子會被課到較高名目的稅負(即使不是房地合一稅),因此已經開始預做準備,在年底之前做出一個左手賣給右手的動作,藉此來墊高房子的持有成本,免得多年的增值價差被稅給吃掉!
原文網址: 請勿掉進房地合一稅的市場迷思 | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/hsinmin/article/179672104450
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