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出賣繼承房產，支付巨額房地合一稅金，靠重購退稅的規定，把稅金拿回來！
新聞報導，有一父親3年前過世，家人決定由母親單獨繼承父親所留的房產，讓母親安心，而且未來母親不在時，子女再繼承就好。
不料，母親也在年前「畢業」了，子女繼承房產後不滿兩年就出售房屋，依法要付近150多萬元高額的房地合一稅！
幸好，房產是供子女自用並設戶籍後出售，只要在兩年內再購買較貴的房產，利用房地合一稅「重購退稅」的規定，把繳交近150萬的房地合一稅，給拿（退）回來！
不論是先賣房屋後再買自用住宅，或先買再賣，都可以「重購退稅」，但要注意，再買的自用住宅在5年內不能出售。
要稅好，才能睡好！
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#房地合一新制懶人包 2021年又過了一半，時光飛逝，竟然來到7月，今天是「房地合一2.0」、「實價登錄2.0」新制上路的第一天。
很多人還是搞不懂「房地合一稅2.0」到底是什麼，幫大家整理一個懶人包，簡而言之，要杜絕投機客短期炒作課重稅，原本2年內課稅獲利35%~45%，新制拉長到5年。
另外之前有很多投資客，成立人頭公司炒房，新制法人比照「個人」課稅標準。
對自住客的我們來說，基本上新制對我們沒有任何影響，但如果要「換屋」怎麼辦？記得要用「重購退稅」喔！
📌「重購退稅」三大要件要符合：
第一：是出售前一年沒有做為租賃、營業或執行業務使用。
第二：個人或配偶、未成年子女設有戶籍並居住。
第三：出售舊房地與重購新房地的移轉登記日要在兩年內。
注意：如果選用重購退稅，5年內所購房屋不得改作其他用途或再行移轉。
📌【房地合一2.0懶人包】7月1日新制上路
適用對象：個人出售房地而獲利者
預售屋換約也要課徵房地合一稅喔！
Step 1.【先算課稅所得有多少？】
成交價-取得成本-相關費用-土地漲價總數額=課稅所得
※自住房地持有並設籍滿6年出售：免稅額400萬元，超過部分稅率10%
Step 2.【再算要繳多少所得稅？】
課稅所得ｘ稅率(10~45%)=所得稅
※非自願因素（如調職、房地產強制執行）交易 、自有土地與建商合建分回後出售、都更危老重建取得房地後第一次移轉：稅率20%
📌【案例說明比較清楚】
Alex購買一間房1000萬，持有1年半轉售，賣了1460萬，另外支付仲介及代書費用約45萬，這段持有期間計算土地增值稅的土地漲價總數額約15萬。
請問Alex持有1年半，出售房地產，房地合一稅要繳多少？
1460萬-1000萬-45萬-15萬=400萬
400萬Ｘ45%＝180萬
答案：繳稅180萬
但Alex如果不轉手，若持有6年後符合自住優惠並以相同條件出售，可享有400萬免稅額，超過部分再以稅率10%計算，Alex這次不用繳稅 #提醒6年並非一生只能一次
資料圖片來源/財政部網站
#地產秘密客
自住優惠則包括自住減免與重購退稅。自住減免為個人轉賣本人、配偶或未成年子女實際居住六年以上的自住屋，且未提供出租或營業使用，即可適用房地合一稅課稅所得400萬元內免稅、超過400萬元部分適用10％所得稅率，惟六年內限用一次。
重購退稅為售出自住房屋、轉買其他自住用物件情況下，若符合四大條件包括出售前一年未做營業或出租、為個人或配偶與直系親屬設有戶籍並居住、出售舊房地與重購新房地的移轉登記日在兩年內、五年內所購房屋未作其他用途或再移轉等四項，即可採先繳後退機制。
申請重 購退稅 ，除了一買一賣規定需要在兩年內之外，最重要的就是 戶籍 設立的 ... 01:25 土地增值稅退稅規定及自用住宅定義02:25 房地合 一稅退稅規定及 ... ... <看更多>
因為已經完成房子先買後賣準備要報稅時發現晴天霹靂的細節可能要變成繳45%的稅金事情是這樣的，當初我在高雄買房，因為人在北部工作，當初房子戶籍是掛我爸（直系 ... ... <看更多>
房地合一重購退稅戶籍 在 [請益] 房地合一重購退稅戶籍相關問題- 看板home-sale 的推薦與評價
是這樣的 我於2021年十月購入新房
購入新房當月就曾致電國稅局 詢問房地合一重購退稅的設籍問題
我說我預計要賣的舊房(2018購入）目前還沒有設籍
而我跟配偶的戶籍目前都設在父親名下的房子
當時承辦人員回覆基本上重購退稅從寬認定
欲出售的舊房只要不要我一遷入戶籍完兩三天內馬上賣掉就沒關係
於是我2022年一月 才將我的戶籍遷入舊房
並且將配偶戶籍遷入新房自住
目前舊房尚未售出 但今天看到房板討論類似主題 似乎沒統一的確定答案
於是又致電國稅局詢問一次 沒想到不同的承辦人員答案又不一樣
他先建議我入籍完一年後再出售舊屋 (我查這部分好像沒有明文規定)
接著問我為什麼新房過了三個月才遷入? 我回覆因為在裝潢
他說那這部分沒問題 那為什麼買新房時舊房無人入籍?
我回覆因為雙方戶籍皆設在父親名下的房子
他說那他這樣不確定我這樣會不會過 聽起來我要賣的舊屋不符合自住
感覺我原本是住在父親房子 到時後送件上級審核才知道
上級有疑慮到時會去想辦法查資料
這樣我變成不敢賣舊房了
因為聽起來沒有明文規定的部分是國稅局審核是主觀認定
於是上來請教各位 先感謝各位的熱心回覆
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