210515蘋果 房仲交易糾紛漏水屋最多 專家揭常見隱匿凶宅手法
蘋果原址→https://tw.appledaily.com/property/20210515/ET7VHNENSZD4HEYMZOCCY5S7ZU/
民眾買中古屋通常須透過房仲居中協調,卻也發生不少買賣糾紛,根據內政部不動產資訊平台統計2020年全年房屋仲介交易糾紛(不含建設及代銷業),前3名包含房屋漏水問題共169件、終止委售或買賣契約共162件、隱瞞重要交易資訊共119件,除了常勝軍的漏水爭議之外,隱瞞重要資訊則以凶宅漂白、產權糾紛及安裝手機基地台較常見,專家提醒,一定要重視驗屋過程,事先存證。
(林佩萱/高雄報導)……↓
在房屋交易糾紛中,漏水問題很常見,屋比房屋總監陳傑鳴表示,目前台灣平均屋齡高達31年,老屋漏水相當常見,建議民眾一定要重視驗屋的過程。如果驗屋發現瑕疵一定要提出,因為依《民法》規定,如果在交付過戶之前已經知道有瑕疵,購屋者卻沒做任何表示,表示買家對於該瑕疵可以接受,事後不得再以此為瑕疵而主張賣方應負瑕疵擔保責任。
因此若在交屋前發現房屋有漏水、設備毀損等問題,陳傑鳴建議,購屋者可先拍照、錄影,留存證據,要求限期改善,若屋主未改善,可向法院訴請解約或是減少價金。若民眾驗屋缺乏經驗,可請設計師幫忙驗屋,或請驗屋公司處理,驗屋費用根據「坪數大小」和「房型」而定,30坪左右約需花費1~2萬元。
美商ERA不動產資深經理陳泰源補充,常見漏水問題被刻意隱匿,尤其室內有過多裝潢時更不容易被發現,或是天花板鋼筋裸露造成滲漏水,屋主卻只在天花板上放接水盤,根本沒有修復漏水源頭問題,便可能造成爭議。
陳泰源也藉此釐清,「發現漏水」與「發生漏水」狀況完全不同,若發現漏水情況在賣屋之前就有,賣方就有保固責任;倘若買房之後因發生地震,或是自行裝修敲打導致漏水,就跟賣方沒有關係,但也容易產生爭議,雙方抝來抝去。
至於隱瞞交易資訊,陳泰源指出,政府有規定,房屋交易時需在不動產說明書上揭露清楚,屋主持有期間,該房是否曾經發生非自然死亡情事,如凶殺、自殺、一氧化碳中毒事件等,以保障購屋民眾的權益。
但是在市面上,「隱匿凶宅」的爭議仍層出不窮,陳泰源解釋,主要是有投資客買下凶宅之後,先過戶給其他人頭,重新登記回自己手裡,再進行轉售,讓自己符合持有產權期間無發生兇案事件的假象,以此手法漂白,導致產生交易糾紛。因此建議民眾應請房仲追查清楚,該房的現任、前一手、甚至前前手的屋主持有期間,是否曾經發生非自然死亡事件。
另外,儘管依據內政部《不動產委託銷售契約書範本》函釋,「凶宅」是指於建築物專有部分(包括主建物及附屬建物),曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)的事實,及在專有部分有求死行為致死,但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處的行為,但多數買方仍會在意大樓社區是否有凶宅,或社區是否曾經發生跳樓事件,避免購買到「凶樓」,因此而產生認知上的糾紛,建議介意的民眾,看屋時向鄰居和管理員打聽清楚。
陳泰源補充,大樓頂樓安裝手機基地台也是常見被隱匿的資訊,仲介通常也容易忽視,只在意賣房所在樓層的情況較多。還有物件產權糾紛的問題也可能被隱匿,例如屋主在外欠錢,房屋陷入民事上的法律糾紛,遭到假扣押,或是夫妻離婚,涉及財產分配的問題,先生背著太太私下處理房產,隱瞞仲介,也有可能發生。
部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/05/210515.html
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民法 買賣糾紛 在 陳翰基 - 首宇數位文化 Facebook 的最讚貼文
【常見的不動產買賣糾紛】
考過地政國考或證照的同學們都學過民法,但考完之後是否都已經還給老師了?
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民法 買賣糾紛 在 HimeChar 曉玲 Facebook 的最佳解答
11/11 補充8張截圖回覆,最後最終重申:
買家Mei Mei(T小姐)持續不斷的繞著幾個所謂犀利問題、封鎖、還有承諾問題打轉,以下新增圖片我直接回應了買家您還有您朋友們的問題。
基於前述,我認為再溝通下去已經沒有交集,您堅持您的退貨退款,您所謂的答應承諾都是朋友A、男友C轉達,面交檢查又是朋友B同學。整段交易過程最關鍵的您本人缺席了,甚至最基本的盡快親自驗機也拖了五天。過程中最應該「親自本人」您 Mei Mei 對 我HimeChar 的溝通卻也交給不同代表。
您提出的所有 「她答應的」 、「她說的」、「她如何如何」 都是朋友們轉述給您的。基本上在全面缺席的狀態下連自己的證詞都沒有說服力。
光是封鎖您電話號碼這件事,從您自己所謂「無剪接無斷章取義」的截圖中也完全沒提供給我 「您本人」的電話號碼。試問,我要怎麼過濾陌生來電接起您來電?或者親自跟您對話?
總結:
1. 我並沒有逃避跟您對話,忙完後的隔天聯繫您反倒是您不願與我對話。
2. 我並沒有透過公眾粉專貼文斷章取義帶風向,是您先在爆料貼文導致我的社媒洗板造成困擾後才必須有所動作。
3. 我從來沒有在朋友A先生第一通電話時答應退貨退款,畢竟他既不是買家也不是面交者,我只說會與您本人聯繫交談。
4. 最後跟您男友C提議朝維修路線進行,是我非必要釋出的善意希望能幫助您們,最後也是您片面指定「只有退貨退款」一途。所以基於這原因,我們已無溝通共識。
5. 您所謂的好聲好氣好好溝通形容,請重複閱覽所有蝦皮訊息截圖,您我在這的留言,您在爆料的文章,看看想想,真正的溝通態度哪裡出問題。
6. 事情已又過三天,如果Mei Mei小姐您與您的朋友們還是不願撤下言論,我將追加騷擾與妨害名譽一併委託律師處理,謝謝。
____________________________________________
11/9 凌晨補充:
Mei Mei 買家T小姐您好,我已經很清楚的表達我的立場,而你們不論任何一位代表說法都不一致,最後結論只要求完全退貨。
你們說要提告走法律途徑部分如截圖是聲稱您男友的人簡訊,收到是11/6週三,早上電話A先生也有提及。
手機封鎖您則是完全沒有的事情,不明白什麼原因您一直重複這個重點?我從頭到尾根本不知道您的手機號碼,您也沒有跟我通過話,沒接到電話並不是刻意封鎖,而且我認為再溝通下去也不會有共識。
如我文章所述,一開始不是我不願意溝通,而是每次電話都是不同人,要求數次與您本人對話都無法直接聯繫,昨晚男友也說訊息都是他打的。經過多次溝通後我認為已經沒有意義。
我想表達的聲明已經透過文字很清楚的表達完整,如果你們再不斷透過電話或訊息一直騷擾的話,我也會全部截圖存檔後委託律師一併處理,很遺憾我們只能走法律途徑做裁決。
____________________________________________
11/8 原始貼文:
最近發生一些事情,我必須公開解釋一下。原本是很單純的交易,沒想到讓大家看了個鬧劇。事情是這樣:我在10/22的時候fb貼了文「賣我的金色腎」原本要將手機便宜賣給粉絲,張貼在拍賣上,意外一堆訊息要買我就關掉一直跳的通知。10/25買家T小姐訊息聯絡我說要私下面交購買,我原本用拍賣是希望透過有保障用寄匯有紀錄,不太願意,但對方有意馬上約我方便的地方,就想說好吧。結果原本說10/28 A先生,又改約11/1 B先生,面交的時候手機先交給他請他檢查,確認無誤,他將現金交給我。我想說就這麼簡單結束了,回覆已售出,關掉拍賣。
NO⋯⋯⋯
11/6早上在捷運上接到A先生的電話,我以為我在跟面交的B先生對談,結果我也不知道我在跟誰通話,指控說手機的Face ID是壞掉的,說我詐欺拍賣資訊寫功能正常,我說我使用重置都沒問題才這麼寫。對方執意要退貨我說有困難,賣出五天後壞掉我也不希望遇見,我賣之前測試明明都OK,面交的人又轉交幾手,我也不相信手機現在狀態,對方不接受說要全退不然要提告。我當時不方便通話,告知對方好等我忙完釐清再跟買家T小姐聯繫。我做完兩小時的根管治療、手機直播三小時戶外、接了小孩跟人碰面談事一下午、帶小孩放電、餵晚餐、兩隻手機快沒電、坐順風車被拖到很晚回到家,梳洗完貼完日記我就累倒了,看到一堆未接來電,想說隔天再處理。
11/7早上起來看手機たいへん⋯ 對方貼爆料一口咬定我賣壞手機跑錢人間蒸發,一堆人一股腦不分青紅皂白來我的社媒攻擊。我第一時間沒有回應,畢竟這是我跟買家的事,我請我的粉絲頁管理者協助開啟隱藏自動過濾還有暫時關閉,還是過我的育兒平常出門,也開啟拍賣訊息告知T小姐下午三點或晚上八點聯繫,小孩睡覺的時間不然在旁邊我沒有辦法好好講話。
好不容易晚上9點撂倒孩子,用訊息找T小姐,她叫我打給A先生,我說我跟他一點交易關係都沒有要談什麼,我只好打給面交的B先生,他說他跟T小姐不熟不關他的事等他給我T的電話,等了約莫半小時,給了我一通沒看過的電話,一位男生接的自稱是T小姐男友,我心想怎麼又是不同人我到底手機賣給了誰使用出問題?他說是他看到的拍賣,然後原本女友傳訊息,現在換他,貼爆料也是他。好⋯ 溝通半小時,兩邊立場不同,沒有證明也沒有信任,也都不滿對方處理事情的方式與態度。他說那就沒什麼好談不退算了就這樣互不干涉。我還是為了我無法即時回應而道歉,我主動提議互退一步,你拿去修看報價我補貼部分,他說他考慮再跟我說。然後11/8 早上起來看訊息他們討論完又是回到不修要我全退或拿去賣要我貼錢,我好意協助貼了遇到Face ID不能用這個狀況的網路文章,尋問對方有照著重設定嗎,對方只有表達生氣情緒用字的意思⋯
整件事我覺得很多疑點也氣:
1. 人一直換叫我跟別人講是怎樣?到底誰碰過手機?買家T小姐到底一直躲著??
2. 面交B先生已經檢查過,結果過五天後A先生出現問題是我的錯?依法一手交錢一手交貨,當下明明雙方同意。
3. 我接到A先生電話第一直覺懷疑我是不是遇到敲詐集團,口氣非常的兇⋯
4. 對方無意好好等跟我對談過,看我是公眾人物好針對,蓄意斷章取義利用網路霸凌毀謗恐嚇?試問我為什麼要用公眾拍賣帳號騙你錢??
5. 原本急著要卻又說五天後才拿到?手機好好的為什麼說壞掉?對方要我付他所謂的維修費幾乎是賣價?然後又說不要修??我不太相信他們目的單純,手機有無動手腳?是要錢?要群眾?
備註:
我也頭一遭遇到這種詭異狀況,直覺一定要冷靜多方詢問再應對,以免落入圈套。我平時手機就是整天關靜音的人,沒看過的電話不接,訊息已讀想想晚點回,有3萬多未讀email的怪人,個人頁面全關,唯獨實況互動與粉絲回文,我很認真一個個回應。希望大家也吸取到一次經驗,網路買賣容易出現的糾紛,文很長過幾天自爆,這不屬於我平時貼文內容,只是覺得還是要為自己立場發聲,我的文辭不流暢,請見諒。
注意:
網路發言請謹慎,以上發生經過皆有截圖錄音存證。面交買賣糾紛屬民法354條。網路霸凌可能觸犯刑法第151條恐嚇公眾罪、第305條的恐嚇危害安全罪、刑法309條的<公然侮辱罪>,以及刑法310條的<誹謗罪>等罪。
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先說在前面,成年的社會人處理社會事,盡量用圓滑手段處理,法律只是沒辦法的辦法
。遇到糾紛,自己又不熟悉且有理虧,要有多少吃一點損失心理準備,只想著全身而退
有時候結果會更糟。然後我不是律師,只是提供一點個人意見作法律問題討論,不對案
件負任何責任,若欲行法律途徑處理,請找專業諮詢。
假設案件內容都「完全真實」,沒有受到扭曲的話,這應該是一個無權代理的案子。兒
子可以主張自己未授權,依民法 170條規定拒絕承認,那該買賣契約就無效。若要這樣
兒子需要向房仲或屋主表示自己拒絕承認該契約(可以寄存證信函)。此時重點應該在於
有沒成立表見代理(照案件事實看應該是沒有)。
但是若兒子拒絕承認,屋主可能會主張民法 110條,要求損害賠償,這個額度應該會比
違約金低,但這要看雙方的舉證。此時重點在於屋主房仲是否為善意(看起來也沒有)。
仲介可能會用各種方法要求父親賠償,但是仲介乃是居間契約,依照描述內容,看來仲
介違反民法 567條,應該沒有報酬請求權。
文中沒有提到買賣契約上的賣方到底是哪位,到底是蘇還是翁,這牽涉到是無權代理還
是無權處分還有契約相對人無從確定的問題,也有機會主張契約無效。是操作起來比較
難,要詢問律師。
結論,兒子應該可以主張無權代理拒絕承認該契約,則該契約無效。父親可以房仲違反
民法 567,不負責任。但是屋主可能主張自己是善意相對人,要求民法 110條的賠償。
這對原PO朋友可能太難,如果還是完全聽不懂,建議還是跟法律專業人士諮詢,或是協
商解決。
※ 引述《Hotaruinori (Hotaru)》之銘言:
: 幫朋友代PO ,有問題想請教各位前輩
: ,看他們差點要家庭革命了 ……
: 事發經過如下:
: 我爸因有想為兒子B成家的想法,在111年5月6日第1次看了房子後,就被仲介說服先下斡
: 旋金,當下我爸也不清楚怎麼談的.也不知道附近的價格,並沒有真的清楚我買不買得起
: 。
: 到5月7日早上我爸聽了房仲的指示可以去跟屋主討論價格,我爸自己沒有帶身份證沒有帶
: 任何證件也不知兒子B的身份證號碼。原本單純想不成交就解約,拿回斡旋金。
: 之後房仲就帶我到小房間,我爸說自己沒有錢,可能要兒子B貸款才能買房子,代書就表
: 示我爸可以直接在買賣契約上買方簽上兒子B的名字。有需要我爸簽名的地方就簽我爸的
: 名字並寫一個"代"字,也不用核對兒子B身分證文件並指示我爸簽了2張本票,分別為支付
: 頭期款的92萬和支付尾款的679萬.本票上經代書指示我爸也簽上自己和兒子B的名字。
: 簽完約後,仲介幫我爸拍照恭喜我爸成交。5月7日簽約完後當天下午回家後告知兒子B,
: 我爸幫他買了1間房子。兒子B表示怎麼會在他完全不知道的狀況下就用他沒授權我爸的方
: 式,買下房子,兒子B他從來沒看過那間房子,也完全沒授權我爸買房子。
: 1.我爸不知自己無權代理兒子簽名.從頭到尾代書仲介皆無確認我爸代理身分.還指導我爸
: 可以直接簽兒子名字。簽約流程倉促。合約中的不動產現況說明書未有本人簽名"代"字.
: 也無兒子(買方)簽名,我們是否可主張契約效力應該尚未成立。
: 2.我爸當天晚上就反悔該契約並積極聯繫仲介,仲介只表示違約就賠違約金,不然他們也
: 聯繫不上屋主,不知道要等多久才能聯繫上屋主,屋主電話更是都不接聽。
: 3.之後透過兒子聯繫上屋主蘇先生(另一家的房仲),蘇先生表示自己是被借名登記的人
: ,實際上要找的是出名人翁先生。
: 在簽約不及1日之時,我爸就發現整件事奇怪之處,我爸覺得合約及簽約過程有許多瑕疵
: ,我爸主張合約應不成立,這幾天都聯絡不上仲介跟翁先生,希望透過消基會要求他們盡
: 快出面協商,避免後續造成的雙方利益的損失。
: 請問這樣問題有解嗎?我爸要如何自保?
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.231.131.222 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1652417477.A.9A4.html
※ 編輯: Sojourn (61.231.131.222 臺灣), 05/13/2022 12:52:10
※ 編輯: Sojourn (61.231.131.222 臺灣), 05/13/2022 12:52:50
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