營建署長的智商,我的老天爺,怎會有這樣的人來當署長?公設比的高低,都在建商的良心,我家啥公設都有,公設比26%(十年前也不算低的),怎現在新案啥都沒有只有大廳,然後公設比就35%??
營建署抓的都不正確,枝微末節,應該要規定地下室停車位、車道、車道旁的空間等等,不能變成房屋的公設,這樣公設比才能降到合理值。
不然建商都在亂登記,尤其是如果你的平面停車位低於十坪,你全社區的公設比都被建商A走了。
【公設比之亂/上】哪裡虛坪最多?營建署抓出「管委會空間」作怪
聯合報 / 記者何醒邦
政府雖然開始打炒房,房市今年升溫已是不爭事實,進場買屋的不少民眾質疑,買到的房子坪數被灌水,立委高嘉瑜與內政部次長花敬群,也一度為此在立法院舌戰「實坪制」,讓建案「公設比」過高問題再受關注。營建署開始研究如何減少虛坪,初步方向指出,最虛之處就是「管委會空間」,要「適度限縮」。
北市新建案 公設比突破35%門檻
據《住展》雜誌調查,今年台北市新建案平均公設比約35.3%、新北市約33.1%,雙創新高。因購屋族對公設的容忍值約是30至35%,北市等於直接突破35%「魔王關卡」這臨界點。
在內政部訂定的預售屋或成屋買賣契約書範本中,建物權狀上,就是登記主建物、附屬建物(陽台)、及共用部分。「公設比」則是業界慣用的用語,就是「共用部分(扣除車位面積)除以建物總坪數(共有部分+主建物+附屬建物)」。譬如一間總權狀坪數30坪房子,共有部分若10坪,公設比就是33.3%。為什麼公設比有的是28%、或33%,甚至高到50%?由於法律沒有規範,這一切都取決於建商的良心。
減少虛坪 花敬群:免計容積空間再檢討
花敬群說,如果是社區基本使用需求,及必要的消防避難空間,沒有理由說那是「虛坪」;某個空間「虛不虛」、多大空間才合理,要靠「免計容積」空間的再檢討,來減少虛坪。
「建築技術規則」中的免計容積項目,包括陽台、梯廳梯間、機電設備、逃生設施、停車空間等,其目的是鼓勵建商提供住家必要的設施,但同樣也讓建築物體積增加,因容積率代表建物的身材有多高或多胖,體積愈大的建築當然愈賣錢。
「管理委員會使用空間、機電設備空間、梯廳、停車空間是目前最需要檢討之處,又以管委會空間,是建商最容易作怪之處。」內政部營建署長吳欣修說,上述這些地方的總量都應「適度限縮」,但後續還會與建築師公會及地方政府討論。
建管官員說,管委會使用空間、機電設備空間、安全梯的梯間、緊急昇降機的機道、特別安全梯與緊急昇降機的排煙室,這5項雖不計入容積,但其面積的總和,也不得超過該基地容積的15%,「但後3項是整套的固定設備,建商也不會多做,不過既然都免計容積了,所以管委會、機電設備當然就要蓋好蓋滿,銷售空間才會更大,公設比就愈高。」
吳欣修說,管委會空間原本是社區開會、辦活動的辦公室,後來就被建商變成圖書室、健身房、KTV、遊戲室之類的,這類案例太多了,也是最常被檢舉濫用的;而機電設備空間,也會刻意做很大提高公設,但裡面通常只放小機器。
他指出,梯廳則是電梯到門口之處,面積上限是該層樓面積的10%,他看過一些豪宅,就把這類通道做得很浮誇、很滿;而增設獎勵停車位原本是好意提供公眾使用,結果卻加重住戶負擔公設比;而建商自行增設停車空間,得不計入容積,可是沒買車位的民眾,也要一起負擔公設。
張金鶚:應推建物、公設分離計價
房地產教授張金鶚表示,現在虛坪登記情況不合理,但完全實坪制也不合理,因為公設仍須花成本興建。他認為,政府要改革,除了完整揭露資訊,讓消費者判斷,也應推動建物、公設「分離計價」。而他根據實證研究結果,發現公設價格只有主建物價格的3成左右。
賴正鎰:是買房誘因 公設有其必要
商總理事長、鄉林建設董事長賴正鎰說,公設是建商吸引消費者買房的誘因之一,例如有建案標榜飯店式管理等,但公設會增加,是政府及業界對消防逃生的嚴格要求,這些設備都有必要存在;且管委會空間變成圖書室,也還是屬於全體住戶共有,官方顯然多慮了,也不甚瞭解市況。至於分離計價,他認為意義不大,買房還是看「總價」,「如果這邊少、那邊就會多啊!」
「根本無濟於事、劃錯重點!」房市作家SWAY指出,重點是建商亂挪用空間,例如車位公設為何能移到房屋的公設?應約束這種行為;且這些分配合不合理,要有一套檢視標準,官方不能任由建商濫灌虛坪,還裝死不管。
【公設比之亂/下】為何持續飆高?營建署說豪宅是肇因
營建署評估 將可逐步降至30%
近年公設比持續飆高,目前台北市新建案平均公設比約35.3%、新北市約33.1%,皆雙創新高。而其背後原因,營建署認為,應是大坪數豪宅帶動所致,但目前豪宅不好賣,紛紛改成小坪數,預估往後3年,公設比可望慢慢降回30%左右。
內政部營建署長吳欣修說,這兩年公設比確實飆高,直達32至35%,快超過一般人忍受範圍,但他調閱2016到2020年的新成屋使用執照統計資料,發現戶數成長了35%、達12.8萬戶,但每戶的平均樓地板面積約從178平方公尺(53坪)降到93平方公尺(28坪),降幅近5成。
他後來請同仁分析新成屋坪數由大改小的原因,「豪宅太大不好賣,結果都變更設計,改成中小坪數了。」
官方認為推案坪數轉小 將讓公設比下降
他舉例,他看到豪宅一樓大廳刻意做得很氣派浮誇,但lobby愈大,圖書館、KTV、三溫暖、交誼廳等休閒設施做得愈多,公設比就愈高;甚至連二樓以上的梯廳,為了彰顯氣勢,都做到法定面積的上限。
吳欣修說,目前住宅市場都規劃中小坪數產品,以此產品定位,應不會有太多浮誇公設,不然只會更難賣。例如每戶20、30坪的產品,公設還這麼高,消費者難以接受,所以他估計往後3年,公設比應該會慢慢降下來到30%左右。
專家不認同:公設比難回頭 要靠法規限制
但房市作家SWAY對吳欣修的說法不以為然,他認為,豪宅之所以公設比高,是因豪宅有許多不同的設備、公設的面積也多,但就算改成小坪數產品,不代表公設比就會變少;且近5年房市走空頭,坪數下修的不只有豪宅,市場上每家建商都推小坪數建案,「同樣有氣派大廳。但公設比沒有比較少,」他認為制訂合理分配公設比、不任由建商濫灌虛坪的法規,才是正辦。
對於公設比攀高,SWAY指出,消費者可注意「這設施有無必要」。因建商為讓消費者覺得建案很高貴,就做一些毫無尺度的公設,如超大的圖書館與交誼廳等,進而拉高公設比與房價。
建商在地下車位動手腳 公設比更增
建商也會在空地上增加假山假水庭園造景,來增加居住空間的舒適度,但消費者的負擔自然會增加。還有麻將間、撞球場、三溫暖泡澡池,最終都可能因使用次數少、疏於清潔保養而作廢。
SWAY指出特別提醒,地下室車位是最容易動手腳之處,有的建商會擅自挪用地下室機車格,當成湯屋或健身房,最終被檢舉而拆除。而建商把地下室車位的面積設定愈少時,地下室其他部分,分攤做為全體共有公設的面積就會愈大,公設比也因此增加。
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【誰在擋救災?交通還能不改革嗎?】
12月12日,《聯合新聞網》有一則高雄地方新聞:〈8機車巷弄違停「擋救護車通行」 家屬嗆:出事誰負責?〉報導:11日晚上,一位老奶奶不小心從樓梯上摔下來,沒想到叫了救護車在要去醫院的路上,卻因為巷子裡停放多台違停機車,導致救護車通行緩慢。此情形讓家屬發文怒罵,「平時檢舉也沒改善,萬一是消防車要進來怎麼辦?」
巧合的是,好過日夥伴在上週也剛好目睹六米巷因雙向都停車,導致救護車卡住難以動彈的畫面(圖左)。高雄舊市區六米以下巷弄眾多,苓雅區就有一千多條,為了因應救災需要,這些巷弄近年來陸續劃設標線禁止停車,但不論畫紅線或執法,都會遇到很多阻力。
例如在2017年,高雄市議會就發布一篇新聞稿〈黃紹庭積極爭取傳統社區6米巷道停車空間〉,指出交通局在巷弄劃設紅線,造成居民抗議陳情不斷,讓中國黨議員黃紹庭質疑,「交通局片面認定必須劃設紅線才能符合消防安全」,是「根本無視消防局專業」。
但黃議員可能不知,根據內政部公布之《劃設消防車輛救災活動空間指導原則》,救助五層以下建築物消防車通行道路要保持3.5公尺淨寬,進行救災活動則需4.1公尺淨寬。換句話說,除非兩邊都是空地或不需救災,不然6米巷理論上不能停車(小客車寬度約2米以下),不然火燒起來了根本無法保障救助空間。且根據此規範,標線劃設本來就是「直轄市政府道路主管機關」權限,而非消防局權限。
更諷刺的是,這一位曾有肇事逃逸紀錄,看起來並不是非常尊重交通法規的中國黨議員黃紹庭,不斷大力反對興建輕軌,更批評「未來大順路沿線如發生事故、災害,哪來足夠的空間可以讓救護車、消防車等救災車輛能順利通行?」
然而,早在2018年,市府早就請消防局測試過救災車輛在設計路幅是否能通行與運作皆沒有問題,且30米的大順路,扣掉約9米寬的輕軌軌道,兩旁均有寬度至少7公尺的兩車道,加上緩衝空間均可達10米以上,無論是救災或通行都毫無問題。 黃紹庭顯然是「#根本無視消防局專業」,滿口唬爛。一方面爭取6米巷停車空間,一方面造謠輕軌影響救災,這種顛倒是非的議員,根本是要害死市民!
好過日過去數次在日本考察,由於日本10萬人以上城市都實施《車庫法》,因此在城市內小巷弄中,根本就沒有路邊停車,如果要把愛車停車家裡,自宅都必須闢建車庫,因此就算是4~6米的狹隘巷道,也不會阻塞交通妨礙救災(圖右)。
日本於1960年代開始推動《車庫法》時,也受到民眾、車商等許多反彈,然而仍然堅持限制車輛,確保行人通道,並推動軌道建設、大眾運輸的政策取向,讓住宅區行人能安行,救災車輛、殘障接送也沒煩惱。
台灣過去在無能政府執政下,已錯過在1970-80年代車輛暴漲時予以限制的最佳時機,如今揚棄車輛優先思維,推動大眾運輸優先,並逐步加強狹窄巷道禁停與執法,改以社區公車、共享運具、路外停車等多重管道代替,是代價不低但不得不做的改革。希望選民早日淘汰缺乏專業與良知的政客,並要求執政者加快改革,不要一邊貪圖方便,等到悲劇發生,再來痛罵政府毫無作為!
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【苦幹報報】
中正區螢橋國小正門剛好是消防通道,家長接送小孩只要一停靠,馬上被對面鄰居惡意拍照檢舉,一年高達上千件。
家長指出該鄰居甚至直接對著家長及學童拍照,還衝進學校,每天在校門口與家長發生衝突,把學童嚇哭,讓校方相當頭疼,兩年來北市府也束手無策。
#苦幹哥 鍥而不捨追蹤了兩年,從地方到中央,再從中央回地方,數十場大大小小的會勘協調,北市府才終於同意即刻設立特殊的 #紅線路段《#家長接送區》(接送時段開放機車臨時停車,其餘時段禁止停車),解決了學校跟家長的夢魘。
苦幹團隊在設立後持續追蹤一星期,檢舉人已沒有再出現,學校門口恢復應有的寧靜,家長不用再為無止境的罰單跟騷擾而提心吊膽,還給螢橋國小家長們應有的權益。
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(三)道路轉彎及交叉路口設計應儘量考量適合各地區防災特性之消防車行駛需求。 若里長不做為、寫信給所在縣/市長信箱、該區立委、議員。(選舉日快到了). ... <看更多>