190611淺談房仲的價值有哪些?◎文/陳泰源
【前言】
許多同業以為,客戶多半都希望「施捨一點點」佣金就可以享受到房仲的服務,最好是買家直接找上賣家,直接跳過仲介媒合這一關,服務費能省則省。
真是如此嗎?
《案例1》
某位地主要賣土地,剛好買家認識地主的朋友,便把聯絡方式交給這名友人請他協助聯繫地主,希望能直接洽談購地事宜。
這名地主,明明已經拿到買家的電話卻猶豫許久,最後決定找上我,並將買家的電話給我,請我代替他去跟買家洽談買賣事宜,而且地主還承諾,該給我的服務費不會少。
《案例2》
有個獨立產權車位,車主想把它賣掉,她竟然自己花錢印製傳單,並且自己去菜市場、捷運站出口派報,重點是,傳單上的聯繫方式竟然還秀上我的電話,而且她還願意給足我服務費!?
《案例3》
有位租客透過我租房子,發現某物件月租金廣告價5萬元,於是請我幫她去跟房東洽談。
沒想到這名租客竟豪爽表示:能殺多少盡量殺,她願意給足我「房東與房客雙方服務費加總起來等於『廣告價5萬元』的服務費」。
【買賣租屋,你該這麼做】
案例1與2,我都親自問過賣家為什麼願意對我這麼好?經詢問才知道……↓
以案例1而言,正因為地主與買家彼此有共同認識的朋友,地主認為直接對談若是價格沒交集,甚至氣氛僵,以後逛街巧遇時豈不尷尬?
而案例2,車主的想法跟案例1的地主一樣,但還多了一個需求,就是希望房仲公司作為公正第三方推派代書,接案處理買賣事宜,並作履約保證,為的就是求交易過程的安心。
至於案例3,這名租客非常聰明!
她知道,租賃市場的服務費收取通則來說是:1年1簽採房東與房客各收0.5個月租金=總共1個月作為房仲服務費。因此,站在房仲的立場,多數都是傾向幫房東租高,不願幫租客議低,因為談成5萬服務費就有5萬(雙方各付2.5萬),談成4萬服務費就是4萬(雙方各付2萬)。
而這名租客竟然用「房東支付多少服務費?租客願意補足至廣告價/開價月租金額」當作誘餌,讓房仲完全站在租客立場全力去跟房東殺價。
原本月租金5萬元1年就要60萬後來談成月租金4萬元1年只要48萬元,1年就省12萬的租屋成本,而服務費只不過是從原本付的2.5萬元變成3萬元,多付了5000元而已,是不是非常划算呢?
【房仲必學訣竅】
以案例1、2而言,很明顯,就是有人寧願付服務費換取「交易安全」、「避免直接對談價格產生尷尬」,這就是房仲價值所在。
至於案例3,忘記是從什麼時候開始?每當客戶問我「服務費怎麼收?」時,我都回答「幫您賣到多少價格會有4%服務費?」、「幫您用多少價格買到有2%服務費?」。用這樣的說法,不是要讓客戶覺得我們勢利,而是對客戶傳達:我可以「被利誘」,只要大器給足我服務費,我一定盡力達成您的目標價格。
尤其對買家而言更是如此,假設:某物件,價格區間落在900萬至1100萬都屬於合理範圍;對買家而言就是多花200萬或是多賺200萬的差別。
如果,能用「900萬買到,給我2%=18萬服務費;1100萬買到,給我1%=11萬服務費」的方式去斡旋,對房仲而言,是不是更有動力幫買家殺價?對買家的差別不過就是多付7萬元服務費而已,買家會不願意嗎?
只是,要讓客戶主動找上你,關鍵還是口碑,要明白「君子愛財,取之有道」,房仲是長久事業,千萬別執著近利而把客戶做死掉,重承諾、培養信任關係,屋況瑕疵不隱瞞,被動客源自然滾滾而來。
筆者為美商ERA不動產資深經理
部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/06/190611.html
同時也有7部Youtube影片,追蹤數超過1,590的網紅陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師,也在其Youtube影片中提到,200216中視 買房要搭車位嗎?轉手房價就鍍金! 影片網址→https://youtu.be/rFqNLJHZqbI 主播/蕭惠文:「車位是票房毒藥還是價值選項,在買房預算有限的情況之下是不是該把牙一咬,車位也給買了呢?」 主播/蕭惠文、攝影/張召朋 採訪報導……↓ 買房要不要一起買車位,用...
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獨立產權車位 在 小老婆汽機車資訊網 Facebook 的精選貼文
社區內獨立產權車位
記得之前的法院判例是説管委會無權禁止
http://forum.jorsindo.com/thread-2236871-1-1.html
影片來源: 東森新聞 https://news.ebc.net.tw/news.php?nid=90762
獨立產權車位 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳貼文
200216中視 買房要搭車位嗎?轉手房價就鍍金!
影片網址→https://youtu.be/rFqNLJHZqbI
主播/蕭惠文:「車位是票房毒藥還是價值選項,在買房預算有限的情況之下是不是該把牙一咬,車位也給買了呢?」
主播/蕭惠文、攝影/張召朋 採訪報導……↓
買房要不要一起買車位,用租的會比較划算嗎?105年的調查,台北市平面車位一個平均要價275萬,機械車位206萬,新北市在189到138萬之間,桃園市平面135萬機械103萬。
以100萬來計算,車位一個月租金3000元,可以租到27到28年,用100萬也可以多買一個小房間,在預算有限的情況下,要不要買車位,可以評估居住地點,看停車方不方便。
房仲業者/陳泰源 表示:「你在買房之前你要先確定說,這個社區或是它附近走路幾分鐘內、妳可以接受的這個距離,有容易租得到車位的地方。」
住家附近交通方便,捷運、公車都有,房子是小坪數,不買車位或許是聰明選擇。
房仲業者/陳泰源 表示:「小套房因為它總價已經就很低了,所以如果你再加車位墊上去的話,整個總價就會被拉高,總價拉高將來其實也不好脫手,其實像這樣的房子也比較不好賣。」
兩房以上較大坪數,建議要買車位,而且車位貸款和房子綁在一起用的是房貸低利率,如果未來再決定單獨買車位就必須用現金交易,貸款利率可能5%起跳。
主播/蕭惠文:「車位還有分法定車位、增設車位以及獎勵車位,你要買的時候還是要先了解一下,到底車位的屬性是屬於哪一種。」
法定車位屬於公設,買賣和使用上限制最多。增設車位或獎勵車位如果有獨立產權,使用上比較便利,有些甚至可以賣給非同社區住戶,買房要不要一起買車位。
房市萬年題可以先評估,住家附近停車位好不好找,大眾運輸方不方便,如果是捷運共構宅或是小套房,從專家角度評估,沒有車位可能比較加分。
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獨立產權車位 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最讚貼文
191027明水路 高樓邊間朝南挑高 星勢力600-10-4
地址─台北市中山區成功里17鄰明水路600~602號
影片網址→https://youtu.be/LFJGw-E6gLU
【物件資料】
售價─1830萬;單價─85.2萬/坪;車位─300萬
格局─1房/1廳/1衛;加蓋格局─1房
建坪28.92坪;不含車位─17.95坪;車位─10.97坪
主建物─10.78坪
附屬建物─陽台0.96坪
公共設施─6.21坪/35%
地坪─5.17坪
管理費─2707 元/月(含車位+公電)
室內主要採光面朝向─南;邊間─是;採光─2面
出售樓層─10樓;挑高─3.6米;該層戶數16戶;共用電梯─2部
【車位說明】
坡道平面x1/B1-77號
【物件特色】
獨立產權,B1坡平大車位
方正格局,挑高魔術空間收納足
社區超稀有高樓邊間朝南景觀,採光通風佳!
大直正中心,去捷運大直站、劍南路站都方便!
【社區資料】
發照日期─90年08月29日
大樓外觀朝向─西;路寬─明水路30米
警衛管理─有,全天候;無障礙空間─有
建物結構─鋼筋混凝土;外牆建材─二丁掛
土地使用分區─商業區;建物謄本用途─一般事務所
管理費─建物100元/坪+公電410元;車位─500元/個
建築規劃─1棟,地上10樓/地下2層;總戶數─96戶
建設公司─宏巨建設;設計人─金以容建築師;營造廠─齊裕營造
【公設說明】
1F─挑高大廳
B1─停車場、機車/腳踏車停放處、垃圾回收間
【生活機能】
公園─永直公園
市場─全聯、大直市場、家樂福
公車─明水路一站、明水路口站
地標─美麗華百樂園、大直ATT、美福大飯店
學區─永安/濱江國小、濱江/大直高中附設國中部
捷運─大直站700公尺google說步行9分鐘、劍南路站
【美商ERA易而安不動產】
知見不動產仲介經紀股份有限公司
經紀人─彭彥祥;證號─(95)01183號
接案人─陳泰源資深經理;營業員證號─(99)148-643
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1.看屋請至少提前1天預約。
2.服務專線→0986-289-679;Line ID→chentaiyuan1223
3.房仲服務報酬之計收,合計不得超過成交價金的6%或1.5個月租金
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獨立產權車位 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳解答
190330三立iNEWS 0.75坪車位開賣88萬 遭控佔公設蓋停車塔
影片網址→https://youtu.be/Co6liiDtZEI
北投一處停車塔業者拚銷售,祭出單買一車位88萬,買兩車位168萬優惠10萬,還送汽車美容和免繳兩年管理費等利多,但30個車位賣不到一半,除了因為售價不算便宜之外,還爆出和隔壁棟大樓有產權糾紛,不過代銷業者強調停車塔產權獨立。
記者吳承斌、黃昕晟、吳雅婷/台北報導……↓
10層樓高停車塔高高矗立在巷子底端,北投這處停車塔一個車位開價88萬元。
民眾:「機械的話88萬差不多,應該可以(接受)。」
民眾:「這邊大廈滿多需求滿大的可以(接受)。」
看準附近住宅多業者賣停車塔車位開價88萬元,兩個車位優惠10萬賣168萬附帶送全車美容,以及每月合計近千元的管理費、電費兩年免付。
房仲業者陳泰源:「如果房子跟車位是綁在一起,那時候買車位相對有價值,如果說車位本身產權獨立的買賣,通常價格會打對折。」
30個車位約莫一半還沒賣出去,以北投當地車位行情平面車位200萬元起跳,機械式約180到220萬元,但是機械出入、機械停車的「雙機」停車塔恐怕不到100萬元。
鄰居:「沒人敢買,因為我們在告他誰敢買。」
鄰居爆料因為產權糾紛,停車塔業者和隔壁棟同名大樓正在打官司,但打開房屋交易平台也有販售資訊,車位坪數 0.75坪還特別註明「產權獨立」。
房仲業者陳泰源:「到底是跟房子公設綁一起,公設的停車位還是容積獎勵的停車位,真的是可以不是社區內住戶,外人也可以承租使用嗎?看到廣告說坪數才0.75這個是非常弔詭的。」
儘管代銷業者強調產權沒問題,但專家提醒購買前釐清產權所有人,以免衍伸糾紛沒完沒了。
(整理:實習編輯黃韻璇)
新聞網址→https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=519947&From=Search&Key=停車塔
部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/04/190330inews-07588.html
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獨立產權車位 在 對於其產權登記的方式也有不同 「法定停車位」 - Facebook 的推薦與評價
此類停車位可以登記為大公、小公,若與法定停車位在構造上及使用上各具獨立性,並取得「防空避難室所在地址」證明,也可以登記為主建物單獨移轉. ◎「獎勵停車位」:係指 ... ... <看更多>
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有個問題想請教01上有經驗的前輩們.最近小弟我有看到一個建案,此建案的銷售小姐跟我講說,他們的停車位並沒有獨立權狀,停車位的產權是跟主建物的權狀合 ... ... <看更多>
獨立產權車位 在 [請益] 獨立產權車位值得買嗎? - 看板home-sale - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
月底要牽車,找了好久的車位
目前是租套房(台中西區) ,兩年後北區預售屋屋好就有停車位
找車位時剛好看到北區(中友百貨附近)有賣獨立車位,首付30多萬之後月繳三千多
月繳三千多很像就在租車位意思
很像負擔的起,而且兩年後我就有兩個車位,要買要租要用彈性大
而且車位應該沒有折舊問題 CP值是不是頗高
要衝還是先租兩年車位等房子好?
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.246.95.213 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1644401738.A.CB2.html
等於免費停兩年
看照片 位置不錯靠邊 但是有圓孔蓋
只是不知道那舊大樓有沒有漏水之類問題
找時間去看看
※ 編輯: xu3 (27.246.166.142 臺灣), 02/09/2022 18:22:46
原來車位不能貸款,我是看到數字網有一個試算,那只好pass了
※ 編輯: xu3 (27.246.166.142 臺灣), 02/09/2022 18:32:00
, 機會難得當然先買了
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