【買車位注意/上】內政部拿車道試刀 減少無買車位者分配到不合理公設
房市升溫、房價居高不下,民眾買房當然要計較有無虛坪,有不少民眾質疑房子坪數被灌水,讓建案「公設比」過高問題再受關注。內政部開始研究如何降低虛坪,將先從「車道面積」試刀,要減少「沒買停車位者」分配到不合理的地下室公設,預計下半年推動。
先前瓏山林建設在大台北地區的不少建案,就因在預售屋買賣契約中,並未揭露「車道」屬公共設施的資訊,直到交屋時才把車道面積分給住戶,並要求補交價款,讓沒購買停車位的住戶也要多付錢買公設,後經住戶檢舉,被公平交易委員會裁罰上千萬元。
車道由買車位人還是全體共同分擔? 買賣契約寫清楚
業界人士說,一般建案的停車場車道,有些由買車位的人共同分擔,也有些由所有住戶共同分擔,重點是看買賣契約有無寫清楚,不能隱匿重要交易資訊。
內政部營建署長吳欣修說,建案公設比過高問題再受關注,民眾最常反映的就是「我又沒買車位,怎還分攤到這麼多車道面積公設」。他認為,地下室兼具防空避難與停車空間,現行多數建商的作法是,扣除掉所有停車位之後,剩下的車道公設面積,就由全體住戶分擔,但依照「使用者付費」原則,有買車位的人,當然要多負擔一些車道面積公設。
建案「公設比」過高問題不斷受關注,有的建案在廣告看板上都會載明公設比,尤以「低公設」的推案更會詳列數字。
不過,內政部地政司則說,雖有人沒車位,但也會用到地下一樓的垃圾間、機電設備室等,怎樣的登記規定比較合理,將繼續研究,但有車位者,確實應多分攤一點公設。吳欣修也說,現已著手檢討「建築技術規則」,會在上半年與業界充分討論,預計下半年推動此制度。
此外,另一個常被詬病的浮濫公設就是「管委會空間」,也是建商最容易作怪之處,常被建商變成圖書室、健身房、KTV、遊戲室等。吳欣修說,管委會使用空間、機電設備空間、安全梯的梯間、緊急升降機的機道、特別安全梯與緊急升降機的排煙室,這五項雖不計入容積,但其面積的總和,也不得超過該基地容積的15%。吳說,現研議兩種「適度限縮」作法,一種是整體降低這15%,另一種是限制管委會空間的比率,像是最多只能有5%。
住展雜誌研發長何世昌指出,車道面積最常被建商灌水,只要地下室車位的面積設定愈少時,地下室其他部分,分攤為全體公設的面積就會愈大。
房市作家SWAY則提醒,地下室車位是最容易動手腳之處,一些看不到的角落、閒置空間,都常遭建商擅自挪用,如當成湯屋或健身房,最終還被檢舉而拆除。他建議官方應表列清楚,哪些設備屬於全體可分攤的公設。
【買車位注意/下】買房被讓價別開心太早 小心是漲在車位
聯合報 / 記者何醒邦
大台北地區不只房價貴,車位價格也令人咋舌,自有實價登錄以來,最貴的停車位落在北市信義區豪宅皇翔御琚,一個要價870萬元,近期車位價格也有持續拉高趨勢。專家表示,其實車位一直是用來「喬房價」的好工具,有的銷售人員會故意不漲房價,卻在車位動手腳,消費者一定要留意。
此外,內政部地政司說,為了解決停車位過小的問題,曾在6年前建議建築業界,停車位空間至少要8點多坪才屬正常合理,所以若小於8坪,有可能是被灌入到公設中;而為配合民法規定,今年起預售屋買賣契約中的共有部分停車位,已經無土地持分。
車位價格不太會因屋齡而減損 近年有拉高趨勢
房市作家SWAY說,一般停車位的價格都是固定的,不太會因建物屋齡而減損,但最近車位價格漲價很多,有持續拉高的趨勢。住展雜誌研發長何世昌表示,很多人會殺房價,但停車位鮮少有人殺,常常是「不二價」,現在卻有不少預售建案邊賣邊調高停車位價格,新北市郊區甚至已開出200萬元一格的行情;桃園青埔重劃區竟出現一格要價220萬元,直追雙北市。
何世昌說,車位是調節房價的好工具,尤其是在眾多建案競爭激烈的重劃區,有的銷售人員會故意不漲房價甚至讓價,卻默默在車位上動手腳,消費者要留意;而先前房市大多頭時,很多豪宅的單坪價格不敢超越每坪300萬元的「彭總裁防線」(指央行前總裁彭淮南對房價的最高容許限度為300萬元/坪),就刻意將車位價錢拉高,使每坪房價落在290多萬元、不超過300萬元。
停車位小於8坪 恐是車道被算在公設中
房產專家SWAY表示,最常被建商灌水的公設就是「車道面積」,一般平面停車位約8到15坪,機械則為5到8坪,若登記的車位坪數過小、在8坪以下,很可能是車道被灌入到公設中,等於被扒了兩層皮。
目前停車位大致有三種類型,分別是法定車位、增設車位與獎勵車位;法定車位原本就多計入共有部分內,沒有獨立權狀,必須跟隨房屋買賣而移轉。增設車位與容積獎勵停車位則有獨立權狀,可以登記為專有部份,可以單獨買賣。
修法將車位列入「共有部分」 無土地持分
內政部地政司表示,依現行民法規定,土地持分以「專有部分」,像是客廳、廚房、臥室等主建物,及附屬建物如陽台等面積去計算比例;但修正後、已在今年上路的預售屋買賣契約中,停車位是屬於「約定專用」,並非「專有部分」,所以此次修法將車位列入「共有部分」,未來不管買多少車位,都不會分配到土地持分。
內政部也表示,本次契約修正僅是配合民法規定辦理,不會影響已完成產權登記的原有建物。但業界人士指出,因修法到上路較為倉促,許多賣到一半的預售建案,就出現去年的買方適用舊制、配有土地持分,而今年的買方適用新制、沒有土地持分,這種「一樓兩制」的怪象。
同時也有2部Youtube影片,追蹤數超過1,590的網紅陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師,也在其Youtube影片中提到,140615TVBS門檻低 免維護 投資車位轉手就賺 影片網址→http://youtu.be/ByJGruyjVL8 感謝記 韓上棆 的採訪,說到車位投資,我自己的經驗是,通常都會鎖定民生社區、大同、萬華等一大片老舊公寓缺車位的地方,買獨立產權的車位,或者是套房社區,因為通常車位都是死豬價,是固...
「地下室停車位產權」的推薦目錄:
- 關於地下室停車位產權 在 Sway房市觀測站 Facebook 的精選貼文
- 關於地下室停車位產權 在 賣厝阿明 Facebook 的最佳解答
- 關於地下室停車位產權 在 賴川、祁明、高宇的民商法教室 Facebook 的最佳解答
- 關於地下室停車位產權 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳貼文
- 關於地下室停車位產權 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳解答
- 關於地下室停車位產權 在 「房地產王老師」 談『車位產權一籮筐』(一)「停車位產權與 ... 的評價
- 關於地下室停車位產權 在 大樓地下室停車位產權、法定停車空間、法定空地使用權在PTT ... 的評價
- 關於地下室停車位產權 在 請教- 公寓大廈地下室停車場的屬性問題? - Mobile01 的評價
- 關於地下室停車位產權 在 律師談吉他- 公寓中自己的車位,到底能不能隨意放置雜物 的評價
地下室停車位產權 在 賣厝阿明 Facebook 的最佳解答
#阿明小教室 #一圖秒懂 #買房公設比一比
誰說現在房市在急凍期,
我們在外面趴趴造看到一堆新建案在孵,
不是在整地就是種到一半快收成,
這時阿明就想到一個問題,
接下來不知道又有多少人會受公設比的冤枉氣。
當購屋人看到美侖美煥的預售屋、新成屋時,
往往產生衝動購屋的行為,
但事後常常引發糾紛,
其中是入住後才發現使用空間比預期的小很多。
阿明幫大家統整幾項常見的公設產權爭議,
讓大家更明白容易引發糾紛與困擾的地方:
1.中庭花園大部分為法定空地,
不應列入公設面積。
要列入公設面積計算的地方,
其空間上方必需有大樓本身結構的遮頂,
如一樓門庭或地下室。
2.有部分個案會將小公面積登記在主建物面積中,
這時必須看建物測量成果圖,
並依圖與建物格局比對,
才能確認樓梯間等小公是否登記在主建物面積。
3.地下室公設面積全體住戶平均分攤,
畫入銷售面積。
這類型大樓的地下室大部分有規劃停車位,
地下室公設面積是由全體住戶平均分攤,
營造坪數大便宜的假象,
但地下室每坪單價通常較主建物低,
相對比較,大樓每坪單價也會受影響。
======================================
💗客戶關懷卡💗迎接2020金鼠年
印上你的名字,一張客戶不會丟的知識圖卡明信片,
含圖檔+印刷100張只要800元(不含郵),老客戶優惠更多!!
🔗知識圖在PO文照片中可選 https://reurl.cc/YlV9e4
======================================
賣厝阿明 http://www.54aming.com/
買房QA https://reurl.cc/K6QkEy
找房子 https://reurl.cc/vnxj4j
地下室停車位產權 在 賴川、祁明、高宇的民商法教室 Facebook 的最佳解答
最高法院 108 年度台上字第 775 號民事判決
#以建商為媒介成立分管契約
#默示分管契約
(一)按公寓大廈等集合住宅之買賣,建商與各承購戶約定,公寓大廈之共用部分由特定共有人使用,除別有規定外,固可認為共有人間已合意成立分管契約,他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人,除有特別情事外,其受讓人對於分管契約之存在,通常即有可得而知之情形,而應受分管契約之拘束。反之,如建商與各承購戶未有共用部分由特定共有人使用之約定,而逕將共用部分交由特定共有人使用時,自不得僅因承購戶買受房地未有異議,即推論默示成立分管契約。
(二)查系爭地下室之未辦保存登記部分(防空避難室)屬系爭大樓全體區分所有權人共有部分,為原審認定之事實。上訴人在事實審提出鴻都公司於77年2月24日與訴外人徐明輝簽立之(系爭大樓區分所有建物)不動產買賣契約書,抗辯:該契約書上無任何鴻都公司保留地下室所有權意思之條文,顯見鴻都公司出售大樓時簽約版本不只一種,根本沒有與向其購買大樓之住戶全體達成保留(防空避難室)所有權之約定等語。所舉證人徐明輝亦證述:鴻都公司未告知其地下室使用情形,且住戶對防空避難室均由鴻都公司使用,確有質疑等語,凡此與鴻都公司是否與承購戶成立分管契約,取得系爭未保存登記部分之專用權,所關頗切,自屬重要之防禦方法。原審未於判決理由項下說明其取捨意見,遽為上訴人不利之判決,已有判決不備理由之違法。又系爭調查表議題3、4,既分別記載「地下室公共設施空間除了…外,現在停放在防空避難室的車主按大樓管理法規應不停放車子。」,「地下室擁有私人停車位的車主及顏先生共有產權,只有166.25平方公尺,占用地下室空間50點多坪,」,是否不能認系爭大樓住戶針對停放在防空避難室之車輛,是否有權停放,提出質疑?原審未通觀議題全文,摭拾部分文字,即謂系爭大樓全體區分所有權人及住戶就防空避難室有「默示分管協議」,而為上訴人敗訴之判決,亦屬速斷。上訴論旨,指摘原判決違背法令,求予廢棄,非無理由。
地下室停車位產權 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳貼文
140615TVBS門檻低 免維護 投資車位轉手就賺
影片網址→http://youtu.be/ByJGruyjVL8
感謝記 韓上棆 的採訪,說到車位投資,我自己的經驗是,通常都會鎖定民生社區、大同、萬華等一大片老舊公寓缺車位的地方,買獨立產權的車位,或者是套房社區,因為通常車位都是死豬價,是固定行情,可是「單買」車位的話可以買到便宜約6~7成,只要遇到「沒有車位的房子」的屋主,想要買一個車位時,就用行情市價購入,即可賺差價。
以下是新聞網址......↓
台北市最貴停車位不在帝寶,根據實價登錄資料,去年12月,位在仁愛路和延吉街的「仁愛皇家」,買一個停車位要價580萬,而足足比帝寶貴了140萬!最貴車位不在最貴社區,落在人車最擁擠的東區,代表這邊的車位真的一位難求,房仲表示,車位投資客專門鎖定人潮多、公寓多,但車位少的區塊,由於投資門檻低,車位又不需要維護,經常一轉手,就能獲利。
台北市寸土寸金,最貴的停車位說出來嚇死人,光是買一個車位要價580萬,根據實價登錄,位在仁愛路和延吉街的仁愛皇家,去年12月就有一個車位的買賣登記,成交價足足比帝寶貴了140萬,因為這裡緊鄰人車擁擠的東區,車位一位難求,來到地下室,小小停車場只停了11輛車就滿了,其中還有一個住戶,房子買晚了搶不到車位,必須到其他地方找車位停,這棟大樓就位在忠孝東路四段的巷子裡,同一條巷子,今年三月也有車位的交易紀錄,一個車位要價550萬,是台北市第二貴的停車位,而位在敦化南路二段的中鼎大樓,雖然屋齡比較舊,但是地下室的停車位買一個也不便宜,去年九月以450萬賣出,投資車位真的那麼好賺嗎?
房仲陳泰源:「你如果在台北市,2、300萬根本就不可能買到房子呀,車位投資門檻低,然後加上完全不需要保養,維護的費用都不需要,買了就可以立刻收租,投資報酬率接近2%。」
房仲說,就因為投資車位門檻低,加上也不需要特別維護,投資客專門專門鎖定公寓多、人潮多,但是車位少的區域,一旦這邊有民眾要單賣車位,馬上就以低於市價的價格,先買下手,不論出租或者轉售,都有不錯的報酬,但買車位也得小心,最好買有獨立產權,能夠單獨購買的獎勵停車位,而且還要先打聽,管委會是否允許,非住戶也能在這自由停車,免得花錢又不能使用,成了冤大頭!
新聞網址→http://news.tvbs.com.tw/entry/535399
部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/75583718
![post-title](https://i.ytimg.com/vi/ByJGruyjVL8/hqdefault.jpg)
地下室停車位產權 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳解答
140119中天 車位坪數藏公設 買房需多留意持份
影片網址→http://youtu.be/KOwEO9fH-DE
感謝記者 周寬展 的採訪,話說那一天下午因為我太忙,所以用電訪的,可是因為寬展求好心切,加上會一直播到隔天中午,因此晚上8點再次來訪我補畫面,只是因為也是很臨時,我當時在跟朋友聚餐,所以服裝儀容不整,尚請見諒阿!
說到停車位的坪數,如果藏於公設內,一定要注意持份比例唷!因為停車位坪數在公設,有可能指的是車道、機房空間,而不是停車位唷!所以記得要找專業的仲介唷!像我~~~~哈!
以下是新聞報導......↓
記者 周寬展:新北市一名許先生六年前在林口這個社區,買下一棟二手屋,卻發現他手上有地下室停車場權狀,卻沒有車位可停。
有產權卻沒有車位,讓許先生好傻眼,權狀謄本中有車位的屋主擁有230/10000的產權,許先生的持份是140/10000,差了90/10000就沒有車位。
社區裡一共50戶,停車位卻只有26個,權狀是大家共同持份,許先生卻只分到「車道」,管委會解釋,能停車的住戶當初都有另外花錢買車位。
買房發生停車位爭議,最常發生在舊大樓,因為地基挖得不深,通常只有地下一層停車場,停車位跟住戶數不成比例。
怎麼避免?翻開權狀,新建房屋現在大多會明確附上停車位資料,老房子卻是包在公設當中只有列出權利範圍,但是幾萬分之幾,很難看出端倪。
房仲業者 陳泰源 表示:新房子會直接標示編號幾號的車位,這個就沒問題;或者是說,你乾脆直接買獨立產權的,就是單獨獨立一張權狀的車位,這樣就保證有車位!
買屋前多詢問細節,權狀也要再三確認!才不會發了大錢,最後停不到車。
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/72112371
![post-title](https://i.ytimg.com/vi/KOwEO9fH-DE/hqdefault.jpg)
地下室停車位產權 在 大樓地下室停車位產權、法定停車空間、法定空地使用權在PTT ... 的推薦與評價
(一)室外停車位:室外停車位通常設於地平面,且多於法定空地上規劃車位,故此種車位為土地所有權之範圍,無關建物所有權登記。而法定空地為建築基地之一部分,其屬公寓 . ... <看更多>
地下室停車位產權 在 請教- 公寓大廈地下室停車場的屬性問題? - Mobile01 的推薦與評價
依據以上兩點,我們社區規約也明定所有停車位只能在社區住戶間買賣轉讓,且建物所有權狀內容都相同,停車位之權利範圍都掛在建物共有部分下方,請問我們 ... ... <看更多>
地下室停車位產權 在 「房地產王老師」 談『車位產權一籮筐』(一)「停車位產權與 ... 的推薦與評價
使用權五、門廳六、平面式 停車位 七、垂直升降式 車位 八、循環升降式 車位 九、 地下室 平面圖十、 地下室車位 (大公) 十一、 地下室車位 (小公) 現代地政聯盟 ... ... <看更多>