210515蘋果 房仲交易糾紛漏水屋最多 專家揭常見隱匿凶宅手法
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民眾買中古屋通常須透過房仲居中協調，卻也發生不少買賣糾紛，根據內政部不動產資訊平台統計2020年全年房屋仲介交易糾紛（不含建設及代銷業），前3名包含房屋漏水問題共169件、終止委售或買賣契約共162件、隱瞞重要交易資訊共119件，除了常勝軍的漏水爭議之外，隱瞞重要資訊則以凶宅漂白、產權糾紛及安裝手機基地台較常見，專家提醒，一定要重視驗屋過程，事先存證。
（林佩萱／高雄報導）……↓
在房屋交易糾紛中，漏水問題很常見，屋比房屋總監陳傑鳴表示，目前台灣平均屋齡高達31年，老屋漏水相當常見，建議民眾一定要重視驗屋的過程。如果驗屋發現瑕疵一定要提出，因為依《民法》規定，如果在交付過戶之前已經知道有瑕疵，購屋者卻沒做任何表示，表示買家對於該瑕疵可以接受，事後不得再以此為瑕疵而主張賣方應負瑕疵擔保責任。
因此若在交屋前發現房屋有漏水、設備毀損等問題，陳傑鳴建議，購屋者可先拍照、錄影，留存證據，要求限期改善，若屋主未改善，可向法院訴請解約或是減少價金。若民眾驗屋缺乏經驗，可請設計師幫忙驗屋，或請驗屋公司處理，驗屋費用根據「坪數大小」和「房型」而定，30坪左右約需花費1~2萬元。
美商ERA不動產資深經理陳泰源補充，常見漏水問題被刻意隱匿，尤其室內有過多裝潢時更不容易被發現，或是天花板鋼筋裸露造成滲漏水，屋主卻只在天花板上放接水盤，根本沒有修復漏水源頭問題，便可能造成爭議。
陳泰源也藉此釐清，「發現漏水」與「發生漏水」狀況完全不同，若發現漏水情況在賣屋之前就有，賣方就有保固責任；倘若買房之後因發生地震，或是自行裝修敲打導致漏水，就跟賣方沒有關係，但也容易產生爭議，雙方抝來抝去。
至於隱瞞交易資訊，陳泰源指出，政府有規定，房屋交易時需在不動產說明書上揭露清楚，屋主持有期間，該房是否曾經發生非自然死亡情事，如凶殺、自殺、一氧化碳中毒事件等，以保障購屋民眾的權益。
但是在市面上，「隱匿凶宅」的爭議仍層出不窮，陳泰源解釋，主要是有投資客買下凶宅之後，先過戶給其他人頭，重新登記回自己手裡，再進行轉售，讓自己符合持有產權期間無發生兇案事件的假象，以此手法漂白，導致產生交易糾紛。因此建議民眾應請房仲追查清楚，該房的現任、前一手、甚至前前手的屋主持有期間，是否曾經發生非自然死亡事件。
另外，儘管依據內政部《不動產委託銷售契約書範本》函釋，「凶宅」是指於建築物專有部分(包括主建物及附屬建物)，曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)的事實，及在專有部分有求死行為致死，但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處的行為，但多數買方仍會在意大樓社區是否有凶宅，或社區是否曾經發生跳樓事件，避免購買到「凶樓」，因此而產生認知上的糾紛，建議介意的民眾，看屋時向鄰居和管理員打聽清楚。
陳泰源補充，大樓頂樓安裝手機基地台也是常見被隱匿的資訊，仲介通常也容易忽視，只在意賣房所在樓層的情況較多。還有物件產權糾紛的問題也可能被隱匿，例如屋主在外欠錢，房屋陷入民事上的法律糾紛，遭到假扣押，或是夫妻離婚，涉及財產分配的問題，先生背著太太私下處理房產，隱瞞仲介，也有可能發生。
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瑕疵擔保責任漏水民法 在 [問題] 房屋漏水瑕疵擔保責任? - 看板LAW - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
已在Lawyer板徵求律師
想請教關於房屋漏水瑕疵擔保責任
我看了相關文章，民法354~365有說明相關瑕疵擔保
想請教下列狀況 告詐欺告得成嗎? 打官司要求賠償?
3/28 簽約 未告知全屋熱水管堵塞、陽台漏水等事項
4/23 發現熱水管堵塞
5/3 發出存證信函要求修繕或賠償價金 (針對熱水管)
5/8 談判破裂
5/11 再次談判，賣方願意賠償22萬價金修繕，並將交屋日期延至5/31
(並在協議書寫到:買方日後不得再向賣方要求補貼，賣方不負責凶宅、輻射、海砂屋以外
瑕疵擔保責任。)
但我當天有一直提到把漏水排除是不對的，民法還是有保障瑕疵擔保責任
如果有告知，可以免除瑕疵擔保；若未告知，還是要附瑕疵擔保責任
5/16 下大雨 發現陽台漏水 (這天賣方千方百計阻止我進入看屋，後來橋到進去看)
當天仲介有陪同，也知道狀況
隔天仲介說，賣方與仲介不再負責賠償，因協議書裡有寫不附瑕疵擔保
5/19 銀行對保完成、房屋過戶完成
5/21 發出存證信函，要求修繕漏水或賠償價金 (針對漏水)
5/26 要求對保後正式驗屋 (賣方不給鑰匙，以"以前已經看過很多次為由，拒絕驗屋")
5/30 銀行撥款
5/31 本來約定早上點交，下午交屋，但買方經紀人拿不到鑰匙(賣方惡意刁難)
目前買方經紀人LINE裝死不回應 (已打多通電話和傳訊息)
代書約下午3點洽談交屋
目前狀況就是這樣
可能要上法院了，對方不知道還要玩什麼把戲
從有糾紛開始，所有的對話我都有錄音
各位律師有沒有什麼建議?
請大家推薦不動產專業律師，我不怕上法庭，這實在太可惡!!!
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