210517蘋果 台北豪宅Q1交易10賺2賠 抱6年轉手賺3500萬
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豪宅用時間換增值空間,只要等夠久,荷包有機會賺滿滿。房仲業者統計北市第一季12筆轉手交易的豪宅,其中10筆獲利,而獲利前五高由屋齡12年的「國泰信義富鼎」、屋齡17年的「達麗花園」與4年屋齡的「長虹天璽」三豪宅囊括。普遍持有超過6年,轉手獲利高達1848萬至3500萬元,專家指出,具備內外優勢的豪宅,只要屋主願意等待,增值空間極為顯著。
(施智齡/台北報導)......↓
台灣房屋集團依據實登資料,彙整今年Q1有轉手紀錄的北市豪宅交易共12筆,其中有十筆獲利。在前五名獲利排行中,信義區「國泰信義富鼎」一次拿下兩席,且都是139.37坪的8樓戶交易,2戶由法人奕如實業於2015年購入,成交價皆為1億6400萬;今年奕如實業以1億9900萬、1億9180萬分別賣出,獲利3500萬、2780萬,亦即兩戶持有6年,直接替公司入袋6280萬。
台灣房屋信義101特許加盟店店東向秦毅表示,「國泰信義富鼎」屋齡12年,一層兩戶、全棟僅16戶,屬於中古華廈型豪宅,與周邊新豪宅相比,價格較親民且具「低公設、戶數單純、易管理維護」優勢,受到許多低調富豪的青睞。
向秦毅接著說,「國泰信義富鼎」是信義區少數符合坐北朝南的帝王座向豪宅,雖然樓層不高,但鄰近三張犁公園、面向信義國中運動場,棟距、景觀條件都不錯,又有老牌建商國泰建設的品牌加持,中長期持有,增值空間大。
轉手獲利前五名排行,亦有大直豪宅「達麗花園」跟內湖豪宅「長虹天璽」,其中屋齡17年的「達麗花園」,其九樓頂樓戶3月份以1億2388萬成交,每坪單價103.9萬元,對照七年前的9500萬成交價,屋主賺了2888萬,獲利三成。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析,達麗花園樓高僅九樓,社區共34戶,有游泳池,屬於低調的高級華廈,該社區近年平均成交價格125萬左右;雖然非水岸第一排,不過頂樓戶享有水岸景觀且隱私性,若屋況維護不錯加上裝潢價值,賣出社區136萬的最高單價也不意外。
另內湖屋齡4年的「長虹天璽」名列第四及第五名,該社區20樓戶、13樓戶屋主於2012年預售購入,今年1、2月轉手賣出,分別賺了2144萬、1848萬,每坪增值了25萬至27.8萬之間,獲利空間也十分亮眼。
然而豪宅轉手並非每件都漂亮,今年首季中山區屋齡約莫6年的「台北一號院」跟「豐匯」都出現賠售交易。「台北一號院」8樓戶持有5年,成交價從1億3600萬跌到1億2千萬,交易損失1600萬;「豐匯」5樓戶持有近7年,買賣價差也少了1490萬元。
對此,美商ERA不動產資深經理陳泰源說,總樓層20樓的「台北一號院」,位置因素,中低樓層房價易受高架橋波及,因部分買方在意風水上的攔腰煞、噪音上的物理及身體影響,致該物件成交價出現大落差。而另一筆賠售千萬的大直「豐匯」,因該戶買在2015年預售屋時期,當時正是房市高峰、原屋主買在高點,加上該物件存在住商混合型態,同樣地保值性也會較低。
張旭嵐說,首季豪宅轉手交易,就筆數上來看,賺的多、賠的少,不動產是時間財,漲跌相較於股市來得穩健,觀察獲利前五高的物件,都持有至少超過六年。「若是登記在個人名下且自用,獲利部分可先扣400萬再以10%稅率,繳納房地合一稅」;若屋主是法人,在房地合一2.0上路前,獲利所得仍適用營利事業所得稅的20%稅率。
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社區公設營利 在 郭昭巖粉絲團 Facebook 的精選貼文
拚生育率!桃園最敢生!台北竟不能?
郭昭巖要求社會局營造友善生育空間
台北市長柯文哲曾經說:「 #少子化絕對是國安問題 」!但全台灣生育狀況最健康的城市,台北市卻比不上桃園?
台北市議員郭昭巖於民政部門質詢時強調,桃園連續五年出生率居全國之冠,可以部份歸功於他們優於全國水準的「三三三」生育獎勵。父母兩人只要在桃園設籍一年,每生一胎領三萬元「生育津貼」。雙胞胎加碼至每胎三萬五、三胞胎每胎四萬五,孩子三歲前還可領取市府自籌財源發放的三千元育兒津貼,而在台北市部分生育津貼每胎是兩萬元。
#郭昭巖爭取育兒津貼再加碼
郭昭巖指出,「從桃園連續五年奪冠的高出生率中可窺出生育獎勵絕對是誘因之一。」而人口的增加不外乎移入和出生,兩者間關係互相連動,想提高生育率當然不能只靠補助。給年輕人一個好的環境,能穩定就業、安心定居,敢於生養是提高桃園生育力的雙誘因。
郭昭巖強調,台北市物價房價雙高,要吸引年輕人在此落地生根,「都發局的公共住宅政策、產發局的青年創業貸款與基金,勞動局的就業培訓與輔導等缺一不可。」郭昭巖指出,在2019「世界人口綜數」的出生率排行報告中指出,台灣是200個國家中的吊車尾。台灣亦是快速老化的國家,在高齡化和少子化雙重危機下,中央在育兒津貼上不斷加碼,補助對象不斷放寬,還擴增各類公共、非營利與準公共等托育機構,這些是「我國少子女化對策計畫」提高生育率政策的一環,當然台北市也在其中。台北市的托育供給率為百分之27,雖然是六都最高,但相較於歐盟訂的百分之33,應該還有努力空間。
#鼓勵年輕人落地生根台北市
從台北市的未滿2歲兒童現行照顧型態分析資料來看,台北市未滿2歲的人口數是37235人,雖然公辦民營托嬰中心、社區公共托育家園、準公共化托嬰中心、準公共保母分別可收托的人是910、648、2815、2678人,加起來的占全未滿2歲人口數比例的頂多18.9%,是兩成都不到!扣除少數人負擔得起的私立托嬰中心和居家保母的綜合比例5.5%,有高達75.6%的是在家照顧,也就是可能阿公、阿嬤或父母其中之一在家照顧。
郭昭巖強調,大家都明白高達75.6%比例的民眾選擇在家照顧,實在是為了要節省托嬰費用。跟育嬰費用相比,民眾寧可選擇留職停薪或是請育嬰假,在家帶小孩。
根據民政局的統計資料也顯示,市府推行準公共化托嬰中心與準公共保母政策,設立社區公共托育家園,每月扣除市府補助後,家長自付額仍在12000、8000至7500元之譜。若是選擇私立托嬰中心或居家保母,托育費用更高達兩、三萬。即便是公辦民營中心,家長每個月仍需要自行負擔約5000元支出。
#托嬰費用補助看得到吃不到
郭昭巖發現,台北市公辦民營托嬰中心,目前收托人數是910人,占未滿2歲兒童總人數的2.4%而已!對多數人來說幾乎是看的到卻吃不到的餅!郭昭巖過去曾擔任過幼稚園主任,她指出,準共托嬰中心和準公共保母,的確幫忙解決一些私立幼托機構存續與家長送托的問題,但整體而言,供給面仍顯不足,郭昭巖建議,市府可利用校園或是其他公家場域的閒置空間,引進具活力與多元教學的民間優質教育團體,來承接公設民營托嬰中心,以利舒緩年輕家長生養壓力。
#郭昭巖呼籲增加公辦民營托育機構
郭昭巖細究中正萬華區的幼托狀況。台北市一共有54處公共托育家園,中正區只有一處,23處公辦民營托育中心,中正區有2處,總共只能招收87位嬰幼兒,中正區兩歲以下人口數為2198位,換算下來不到百分之4的嬰幼兒可以進入公共托嬰中心或托育家園,而家內照顧卻高達79%。萬華有7處托育家園,3處托嬰中心,總計可收托214名嬰幼兒,但2歲以下的人口數2501名,能進入公辦民營托育機構的也只有1成1,家內照顧的比例高達80.2%!
郭昭巖特別指出,近年因萬華幾個大型眷村改建成為高樓社區,進駐相當多新興人口,市府於萬華四處公共住宅1247戶,及郭昭巖爭取改建之福民平宅的公宅戶數338戶,總計有1585戶。相較之下,中正萬華公辦民營托育機構,簡直僧多粥少。郭昭巖強調,市府公共托育提供率目前僅4.3%,仍有很大的改善空間。
今年1月初,郭昭巖已就萬華區保德里長提案,針對東園街上,萬華健康中心以及後方東園國小舊退職員眷舍的合署辦公大樓,納入考量,郭昭巖更積極在都發局各局處需求評估會議、市長便當會做爭取,才讓社會局承諾參建。中正區部分,郭昭巖也爭取忠義國小活動中與在地社福需求納入捷運共構,忠義教育社福園區預估收托45人。
#善用公共閒置與新興空間
郭昭巖強調,萬華中正區弱勢家庭居全北市之冠,要求社會局長能夠鼓勵尚未納入準公共化的私立托嬰中心加入,也希望再尋覓合適空間增設公設民營托嬰中心,以關照弱勢家庭的幼托需求。目前郭昭巖也正爭取成功高中校舍改建、龍山國中活動中心改建,以及東園街合署辦公大樓規劃、華江里三區肉品區改建案規劃,她也要求社會局能配合時機,善用公共閒置與新興空間,做相關幼托中心的規畫研議。
#郭昭巖 #台北市議員 #顧市政 #友善生育環境 #生育率
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無聲改變、有感建設,翻轉桃園的城市治理
桃園市長鄭文燦今(19)日晚間出席台大PM學生會名人講堂,與台大師生分享城市治理經驗。鄭市長表示,桃園升格後陸續推動捷運工程、航空城計畫等重大建設,並持續完善社會住宅、污水下水道系統、親子館、文化、體育等設施。鄭市長強調,城市治理須回歸價值原點,要讓每個地方都能產生希望與翻轉的動力,透過無聲的改變、有感的建設贏得市民的肯定。
鄭市長回想2009年他首次角逐桃園縣長失利,但也由於那次艱難選戰打下的基礎,讓他在2014年外界都不看好的情況下,當選桃園市首屆市長,他說選舉寫下驚嘆號,執政更要寫下驚嘆號,才是人生的真正成就。鄭市長談到,城市治理要有價值感與方向感,但他心中沒有任何陳見,過去舊縣府時代好的政策他願意延續,甚至要做得更好,例如老街溪開蓋工程延伸範圍要更廣、河岸公園環境質感更加提升等,至於以前做得不好的地方則要重新出發,例如桃園污水下水道系統及文化建設不足等問題,他認為一直糾結過去的錯誤,城市將難以往前邁進。
鄭市長指出,桃園升格後,全力推動多項重大建設,其中面臨一大挑戰便是航空城計畫,希望興建桃園機場第三航廈及第三跑道,引進相關機場產業,然而多年來航空城計畫遲遲無法形成共識,中間一度傳出炒地皮、黑箱作業等負面消息,他上任後決定航空城計畫必須採取更民主、更多人參與、更透明的方法來推動,例如土地交易資訊必須上網公開,避免資訊落差引發炒作爭議等,市府也辦理全區聽證,召開多達200場公聽會及說明會,希望達成共識。
鄭市長表示,107年3月正式完成航空城都市計畫審定,今(109)年4月完成區段徵收核定,市府秉持「先建後遷」、「離村不離鄉」「一里一安置」三大原則,也將選擇鄰近捷運站、公設良好的地點,興建2,400戶安置住宅,並保障基本坪數,原本機場周邊老舊社區的住戶可以搬遷更新穎的社區。
鄭市長說,航空城計畫目標4年後全區動工,希望能回歸國家建設的正常軌道,同時保障居民的居住正義。鄭市長也坦言,推動過程中雖然會有抗爭與爭議,但仍希望將爭議慢慢縮小,要讓居民的居住正義獲得最大保障,這是政府的一大挑戰。
鄭市長也提到,北北基桃將形成更緊密的首都生活圈,未來首都減壓將有更多人逐漸轉往新北或桃園定居。桃園也正在推動各項軌道基礎建設,除了機場捷運已經通車,未來將會有兩條捷運路線連接雙北及桃園地區,以及鐵路地下化工程,北北桃1小時軌道生活圈正加速實現。
鄭市長指出,桃園升格後,成為全台成長最快,進步最快的城市。當台灣面臨少子化危機,桃園人口逆勢成長,6年來增加約21萬人,總人口到達226萬,愈來愈多年輕人選擇落腳桃園,六都中最年輕的城市就是桃園,市民平均年齡只有39歲,出生率也是六都第一。
為了給予年輕人及年輕家庭更多支持,桃園推出333政策,養育3歲以下嬰幼兒每月可領3,000元育兒津貼,每胎生育補助3萬元,中央也跟進推出全國版本的育兒津貼;此外,桃園公立及非營利幼兒園,6年增加84所283班8,126人,持續朝公私幼4比6目標邁進,希望讓年輕家庭甜蜜多一點、負擔少一點。桃園也陸續闢建親子館、社會住宅建設,以及推出青年就業津貼等政策,希望讓年輕人及年輕家庭感受到政府的堅定支持。
在城市隱形基礎建設方面,鄭市長表示,桃園升格前,污水下水道接管率僅4%,在6都中敬陪末座,目前接管率已經到達24%,成長達6倍之多,並且即將到達40%,追上其他5都水準。
鄭市長也談到,桃園雖然是工業重鎮,但仍十分注重環境保護議題,希望在推動產業發展的同時也能落實循環經濟理念,提高城市韌性。除了限制用電大戶必須使用一定比例的綠能,桃園的電動機車數量也是全台最多,二行程機車淘汰率全國第一,電動機車充電站設置也最密集,當電動機車龍頭品牌Gogoro首度推出GoShare共享服務也優先選擇在桃園試辦,顯示桃園電動車政策走在前端。
鄭市長指出,桃園在2019年以無限學習為主題,榮獲國際組織「智慧城市論壇(ICF)」全球智慧城市TOP 1首獎,從上百個城市中脫穎而出。桃園數位教室達5,000間,目標是1萬間,此外,桃園市民卡也是全國最成功,發行約165萬張,幾乎市民人手1卡,外籍配偶取得居留權後,即使尚未取得身分證也能先申辦市民卡,享受市民權利。智慧應用也可擴及社福、消防、警政、水情監控、環保等領域,進一步提升城市治理效率,桃園可說是智慧城市的重要示範點。
鄭市長也談到,透過完善親子館、社福據點、社會住宅、國民運動中心、桃園市立美術館、桃園市立圖書總館、美術館群等大小建設,以及舉辦各項大型節慶及文化活動,希望突顯桃園充滿活力及多元族群文化特色,同時弭平城鄉差距,無論是原鄉或偏鄉都不會被遺忘,加快桃園城市轉型腳步;今日包括PM學生會會長高家偉亦出席講座。
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