【城規「新秩序」?】林鄭要精簡城規程序 是要精簡什麼? #肢解城市規劃 #8月專研
近日林鄭一反過往「香港缺地論」,指「香港有足夠的土地,但(發展)速度要加快」,以「程序繁複」的理由,開始將土地問題的矛頭轉戰「壓縮城規發展程序」。有大量近年已開始/即將落實就建築物高度限制、園景及綠化上蓋面積、樓宇間距及樓宇後移等精簡審批的措施,亦有各種地產界、建制政黨及智庫提出更激進建議,包括修改城規條例、《收回土地條例》、《道路工程條例》,甚至揚言「簡化」公眾參與程序、「改革」補地價制度等,近日發展局局長黃偉綸更提議大規模放寬濕地緩衝區周邊的高度限制,向既有城規制度進行大手術,以期加快土地發展。
以上精簡流程的討論,流於實際的技術操作討論,艱澀難明,所以目前民間缺乏面向公眾的說明,使大家無法掌握相關技術改動,究竟正將香港城市規劃帶往何方。是次 #肢解城市規劃 專題特意邀請了幾位富有參與規劃程序的前線專業人士,透過深入小組探討各項精簡措施的關鍵課題,深入淺出解讀以上精簡城規措施對土地發展的成效、含義與潛在影響。
▌現行城規流程簡明透視
要掌握精簡措施的關鍵,需要先知道現時一個土地發展項目,由白紙一張到取得新地契,直至完成樓宇興建整個發展流程,究竟需要經過多少部門、法規及程序。
簡單來說,一般住宅發展申請主要涉及三個審批部門:規劃署、屋宇署及地政總署。
一、由規劃署支援的城規會根據《城市規劃條例》審議發展申請的各種內容,當中會有公眾表述及聽證會表達意見。
二、地政總署會負責就該發展項目,製訂/修訂一份用以發展管制的地契條款合約,有需要修訂地契條款就要計算出補地價的金額,樓盤發售前,須獲得地政署同意地契條款已經完成的「滿意紙」(Certificate of Compliance)。
過程中亦會因應不同情況牽涉不同部門 (例如運輸署、環保署等) 的參與,包括在城規會審議及批出許可條件或者在製訂地契條款時徵詢部門與局方的(技術)意見。
三、建築圖則的審批就會由屋宇署作部門協調,主要檢視圖則是否符合規劃申請時的訂下的要求,與及有否符合《建築物條例》標準,及後會獲批建築圖則 (或叫「開工紙」),工程便可以正式動工,最後工程完成滿足《建築物條例》要求,項目取得「入伙紙」屋宇署的角色就大致完成。
現在不少審批程序,例如高度限制、園景設計等,規劃署、屋宇署和地政總署之間被認為「疊床架屋」,且準則不一,故此政府先透過「簡化」尤其地政總署參與在內的「重覆審批」,從而加快土地供應。
可是,即將出爐的精簡修訂建議,卻不止是關乎城規流程的重覆審批,亦透過修例或放寬發展限制,聲稱能達到加快土地供應的效果,但這個聲稱的目的真的能夠達到嗎?
▌精簡程序 是否重疊 有否加快?
一個發展項目主要涉及三個審批部門,過往被批評部門審批角色重疊。現時精簡規劃程序有意刪走地政總署參與在內的審批角色,為求加快審批效率。
以建築物高度限制為例,以往一直以法定規劃圖則和地契兩方面規管,精簡安排後除了特別情況,建築物高限制不會出現在新訂立或修訂的地契內。
有建築業界覺得是項精簡某程度上合理,因為有時地契上的高度限制,有時來自舊的規劃圖則,規劃方面而言,分區規劃大綱圖不斷修改,不必又再重新找地政修改地契,只要規劃署把關就可以了。有規劃師甚至會提出地契中「建築物高度限制」本身多餘,因本身已有總樓面面積和地積比等規劃工具控制建築物的體積。可見,以上業界人士普遍認為目前的精簡程序措施是嘗試應對處理規劃申請時職能重疊的「官僚化」問題。
問題是,透過精簡審批這個少少的程序,是否能加快整個房屋發展的過程?
有業界人士質疑,現時地政審批地契條款的程序,會多大程度影響房屋工程的進度。因為地契其實只是政府與發展商之間的一紙合約,不會令工程不乎合法規要求,似乎不太會影響工程進度。發展商只要在最後階段賣樓前滿足地契的要求就足夠,簡單刪去幾個條款,會有多大程序影響整個工程時間表?結論是,到目前一刻的精簡城規流程措施,對加快建屋過程有多大幫助,仍然是個大問號。
過往亦有就地政層面的「加快」嘗試,效果亦是一個大問號。以發展商極為關注的補地價問題為例,政府早於2014年推出的「補地價仲裁先導計劃」,嘗試加快處理農地改劃為住宅用地的地契修訂申請,但直到2021年的6月,地政總署回應立法會質詢時,卻沒有備存實際處理申請個案時間的整體統計數據,並解釋指「每宗申請的時間取決於該個案的複雜程度及所牽涉的問題」。就此,似乎政府都無法評估「加速」措施前後的成效。
▌審批程序以外的建屋能力限制
現時精簡規劃程序的措施,似乎就不能簡單地加快整體房屋供應,因為建屋步伐其實更多是受制於其他大環境因素,而非地契上的幾條條款。根據業界人士的觀察所得,舉例說現時公營房屋供應的速度更多跟工程部門的負荷能力有關。
過往公屋工程進度緩慢,其實不是全然是覓地問題,更多是覓地後卻無人可跟進工程。據業內人士稱,由於很多「靚地皮」已被政府賣地予私人發展商起豪宅或商廈等,剩下可供建公屋的地皮若不是「盲搶地」得來,就是先天條件不佳,需要平整土地。而負責平整土地的土木工程拓展署,內部有今年工程量的清單,若超出今年工程量的話,就會排後一年再處理,結果房屋署不是沒有土地建屋,而是有了土地,卻等了一整年才得以開展工程。
業界人士推測工程部門長期欠缺人手,其中一個原因可能是政府大型基建過多,當然這亦包括公眾所理解的「大白象工程」。如果將政府工程部門的人手吸引到明日大嶼等大型基建,似乎亦會令到整個工程界別的人手短缺,倒過頭來拖慢房屋供應,猶如搵石頭砸自己隻腳。
以上的例子顯示,現在政府「發展速度太慢」的定調似乎忽略了規劃程序之外的其他決定性因素,單單強調精簡加快城規程序,或者無助改善現時房屋供應不足的問題。
▌犧牲質素的「精簡」趨勢?
政府除了推行現時一系列的精簡措施外,不斷加快審批整個發展流程亦成為各個部門內部的首要任務。此時需要思考,這個「谷催加速」趨勢會對政府部門對於城市發展的把關及引導角色帶來什麼的負面影響?會否削弱本身監管下應有的質素?我們的城市景觀及生活質素,會否因而下降?
以園境規劃程序為例,過往一個發展項目的「園景設計總圖」(Landscape Master Plan)分別交由規劃署及地政署審批。2019年發展局發佈聯合作業備考第3號(Joint Practice Note No. 3),提出精簡園境的規劃申請程序,將規劃申請中園境設計一般交由規劃署作為主要審批,並交由屋宇署審批綠化覆蓋率(Site Coverage of Greenery)。
有園境建築業界觀察所得,過往規劃署及地政署的審批準則不一情況時有出現,亦有批評政府部門審批發展項目的園境設計十分主觀。上至發展項目的通風、園藝移樹、園境美化以及開放空間的佈置,下至會追問項目中種植一顆樹的品種類型,當中不時涉及主觀的判斷。相應地,這亦反映出部門會仔細監管園境的具體設計。若將審批準則統一,精簡成「點心紙式」的硬性要求,會不會使發展商出現「湊數交貨」的情況?
對於現時政府「總加速」的綱領下,除了精簡規劃程序,有部門因審批不透明屢次被官媒狙擊拖慢土地供應,而政府部門內部亦被要求加快工作效率,否則將輕易「中槍」,成為現時「鬥官僚」的目標。有業界亦表示公營房屋項目的園境設計也需要配合加快,我們必須小心,會否因而犧牲園境設計時應有的全面質量。
有園境業界人士有聽聞,政府部門為求加快公營房屋供應(或需要彌補因土木工程署工程吸納量不足而導致的延誤),現時在制定某些公營房屋的園境圖則時,往往鼓勵採用「直線型」的模組化(modular)設計,嫌其他風格(包括曲線型)的設計興建速度慢,而這些曲線型設計對於整體景觀很多時有助益作用,甚或乎是個別地盤的實際需要。
透過犧牲因地制宜的園境規劃考量,而所換來的「精簡」成效,卻只是加快數天的制定工作,省時很少。這樣只會製造出更多倒模型公屋屋邨,而屋苑社區亦欠缺特色及變化,在地住戶的生活質素相信隨之而會被「精簡」。
▌公開補地價計算的雙面刃
發展商開發項目時,必須經歷修訂地契上的限制條款/改變土地用途等申請,因而須向政府就修訂前後的土地價值進行補地價,有發展商指這太浪費時間了。
現在開始有媒體吹風,政府正考慮列明「補地價」不同細項的計算方法,作為精簡城規流程的一個辦法。然而,「補地價」牽涉公帑收入,公眾利益影響極大,所以政府需要謹慎的補地價計算程序,避免公帑損失或招致官商勾結嫌疑,花這些時間站在公眾利益立場看似是必須的。
但現時,發展商正積極撼動這個多年來的安排。有不少發展商指很難預計政府會提出的補地價水平(業界一般理解是扣除所有成本後,政府會預留發展預期收益的20%給發展商以訂出補地價的金額,大型項目補地價金額可動輒上百億),所以以當發展商察覺到某些時期有條件接近的地皮的補地價金額便宜時,就會出現一窩蜂為數個不同項目申請補地價的情況。
因此有業界認為,對發展商而言,補地價計算準則更透明,發展商理論上有機會更主動向政府申請補地價。但同時,正如前面所述,「補地價」牽涉公帑收入,公眾利益影響極大,如果被地產商得知補地價的計算準則,亦可以預期發展商會針對每個細項數字向政府「拗數」,若然發生,這將必然拖慢發展程序,有發展商甚至會有理據,就政府開出的補地價及其安排司法覆核(相對於補地價的天價金額,司法覆核的律師費用可說是九牛一毛,若然覆核成功一次半次,發展商已經「賺到有突」,增加了發展商挑起法律挑戰的誘因),引起更長時間的爭拗,所謂「精簡」程序能夠加快發展的期望落空,欲速不達。
而無論是對政府還是地產商,補地價問題也是兵家必爭之地,前者是關乎龐大的土地收益,後者是巨大的土地利潤,若然挑起補地價的紛爭,這爭拗將沒完沒了,除了公帑有機會蒙上損失,更要命的是,發展商看似很關心的發展速度,很可能會被拋諸腦後。
▌最壞的還未到臨
最後,精簡發展管制督導小組現在正考慮推出最具爭議亦係土地利益核心﹕涉及總樓面面積以及補地價方法的精簡措施。連同一系列政府官員以及建制團體,針對濕地緩衝區大幅度放寬的發展管制,以及城規程序的民主參與部分。精簡發展管制小組的動態,即將成為新界北及明日大嶼等大型發展計劃以外,直接改變本地土地發展玩法,具相當技術性,同時亦最具爭議性的城市議程之一。
--
8月專研系列 #肢解城市規劃 全集:https://liber-research.com/steamlining_planning/
💪 研究自主 月捐撐起最新專研系列:https://liber-research.com/support-us/
FPS ID:5390547
HSBC PayMe 捐款支持:https://bit.ly/32aoOMn
Podcast:https://liber-research.com/podcast/
義工招募:https://bit.ly/2SbbyT3
同時也有10000部Youtube影片,追蹤數超過2,910的網紅コバにゃんチャンネル,也在其Youtube影片中提到,...
「社區 綠化 規劃師」的推薦目錄:
社區 綠化 規劃師 在 賴峰偉 Facebook 的最佳解答
#綠美化三部曲
我上任兩年來,在「青青草園」的基礎上,全縣96個村里已有36個「青青社區」,下一步將打造「青青小徑」,營造在芬多精環抱下悠閒散步的環境。
2002年,在我任內,澎湖開始推動「青青草園」,縣府整合公私有土地,鼓勵民間響應綠化,大力清理荒廢空間,如今全縣青青草園已完成1,117處,施作面積達127.5公頃,相當於5座台北大安森林公園或160座足球場的面積。
兩年前,我上任後,以打造城市綠廊為目標,推行「青青草原2.0」,從「點」到「線」及「面」,將荒廢房舍、閒置空地轉為公園,包括勵志二村、惠民醫院北側、新生路國產署前、馬公高中老舊校長宿舍等處,都已成為深受民眾歡迎的都市公園。
縣府建設處更進一步將「青青草園」融入社區規劃,這兩年來已打造36處「青青社區」,舉凡景觀、造園、修復古厝、特色意象,都可看到社區規劃師與社區居民的創意與心血。
此外,縣府林務公園管理所已著手整理數條林相茂密的「青青小徑」,不久後,鄉親即可享受在綠蔭下散步的愜意。
#青青草園
#青青社區
#青青小徑
社區 綠化 規劃師 在 眼底城事 eyes on place Facebook 的精選貼文
▌施佩吟「探訪法國社區空間之旅」01 #馬賽# Coco Velten ▌
馬賽第一個案例是Coco velten,是零實驗室(Zero Lab)提倡以小範圍內對問題進行思考,測試,評估的地區公共創新實驗案例,通過地區行政區域開展這個項目,提供住宿和社會新創支持來解決社會排除的問題。原本是一處政府閒置的辦公大樓,離車站不遠,馬賽政府想向中央政府購買這棟4000平方米的建築物,預計在2021年底完成所有程序。而在2019年到2021年這三年期間開發前的空窗階段,馬賽政府想拓展他們在市中心的開發項目,為了避免市區失去活性,以提供免費空間的方式邀請專長臨時性實驗項目的社會團體,協助政府進行各種社會的創新實驗。
進駐Coco Velten包括三個團體:負責整體空間經營的Yes We Camp(以下簡稱YWC)、關心弱勢群體的社工組織GROUPE SOS、關注在閒置空間介入與媒合的都計建築單位Plateau Urbain。其中Yes We Camp,成立於2012年,成員至今已多達一百人,有園丁、木工、工程技術、廚師、插畫家、企管、景觀、都計、建築、策略規劃師等等十分多元的職業。YWC以合作社的模式扮演空間、社群協議和公共溝通的平台,擅長以藝術性的手法及活動,去翻轉城市的空間,並鼓勵市民一同參與。團隊的核心主旨在於探索人類和居住環境、建築和空間的使用可能性,以創意思維搭建「臨時性公共空間」,促進自然互惠之關係。YWC團隊主要執行的計畫,分布在馬賽和巴黎這兩個城市。
三個團體在Coco Velten經營精彩而多元的項目,目標是打造一個除了工作和會議的場所外,Coco Velten也是一個向所有周邊鄰里市民開放的場域,任何人都可以輕鬆的在空間內討論、聊天或放空。自2019年初開幕以來,在這裡可以看到環境綠化、園藝治療、蜜蜂箱、溫室與菜園和雨水回收的計畫,或是做為臨時辦公室(四十個單元)、可供租借的共同工作空間、器材共享的工具間,和收容難民的社會空間(八十個單元)。更甚至有關心難民生存的分享餐廳,是由支持委內瑞拉裔的主廚創辦的Parchita,藉由餐廳照顧難民,給他們工作機會並培養一技之長,協助他們在異國找到安身立命之所。有趣的是,只有中午營業的Parchita,餐廳空間在非營業時間,事實上是對外開放給公共使用的,任何人都可以進來享用網路、水、微波爐等設施。
Coco Velten所有的空間經營,以YWC為主導核心,包括空間整理、修繕、租金、財務、社區關係等。低廉的空間成本,於招募前清楚定位以「社群包容、弱勢支持」為主要精神。參與者充分利用各自專長共同經營空間,而許多日常勞動,如輪值接待櫃台、餐廳吧台、基本清潔等,屬於參與者需共同承擔的部份。共同承擔看似這個提倡共享世代的理想口號,在這裡卻能夠回到真實的空間實踐,每一位成員都能夠共同工作、一起用餐,每個人都是會煮咖啡的吧檯手,都是能朗朗上口分享共同理念的櫃檯接待
圖1 /Coco velten,是零實驗室(Zero Lab)提倡以小範圍內對問題進行思考,測試,評估的地區公共創新實驗案例,座落於馬賽市中心
圖2 /Parchita由委內瑞拉裔主廚所創設,她一開始是YWC的志工,後來彼此合作進行社會照顧項目。
圖3 /Parchita藉由餐廳照顧難民,培養一技之長,促進新移民找到安身立命之所。
圖4/Coco Velten的吧檯是YWC中工作、聊天和與社區建立公共關係的重要場域。
圖5/Coco Velten的戶外木平台由YWC成員打造,搭起建築與社區互動的開放區域。
文/林佩儀;照片/施佩吟、Yes We Camp
————
施佩吟 「探訪法國社區空間之旅」為2019年9月到訪馬賽、巴黎、南特三個城市,觀察每座城市社區創新空間。本週以馬賽為首發,將介紹三處馬賽市內有趣的空間案例。
#社區交往 #社會創新 #社會企業
社區 綠化 規劃師 在 新北市社區規劃師 - Facebook 的推薦與評價
本次計畫將原本位於社區垃圾間旁的畸零地改造綠化。 因緊鄰社區外牆、又位於民族路255巷與257巷叉路路口 ,透過蘆洲區水 ... ... <看更多>