關於 社會住宅租金規定 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

高雄動起來！（文章有點長⋯⋯）

今天到議會施政報告與質詢。

市府團隊在面對各項艱難挑戰下，兼顧防疫，盡速恢復正常生活，緊緊緊推動各項政策，加速產業轉型，讓市政建設持續前行。

⭐️防疫政策方面，市府團隊嚴格執行「疫調、匡列、隔離」，阻斷社區傳播鏈。將長輩當作自己家人，由里幹事到府發送接種通知單，並招募熱血計程車提供接送服務；另外也參照日本宇美町式接種方式，再輔以現場音樂演奏，撫慰人心。感謝醫療團隊，社區及校園集中接種站，醫護津貼撥發2000/天（上下午各1000元）；在港埠防堵上，落實前鎮小港旗津及興達港檢疫措施；在移工管理上，要求入境移工完成檢疫14日後，須取得PCR陰性證明，執行宿舍降載並落實分艙分流措施。市府也進行跨局處進行聯合稽查，巡查市場、夜市、商家、餐飲等場所，違反防疫相關規定者，依規定裁處。

⭐️加碼紓困部分，高雄是全國第一個先設置紓困專線，統一諮詢窗口，並將所有紓困資訊整合於紓困專區，供市民查詢使用。在「挺商家與市民」方面，包含停徵娛樂稅、減徵房屋稅、免徵使用牌照稅、補助市民移置防疫旅館居隔每日500元、一次發放住宅租金補貼加碼30%、本市青創貸款及高銀優惠貸款等，共5億5,953萬元。另在「挺攤商」方面包含減免廠商、攤商租金、權利金、規費，共1億1,700萬元。

⭐️加速產業轉型，在亞洲新灣區5G AIoT創新園區，中央5年內將投入百億，市府再加碼提供5G AIoT業者進駐空間租金(006688)專案補助，預計增加產值1,200億元。市府全國首創設5G研發專網，攜手經濟部投入資源於高雄展覽館建置，將於今年10月啟用，成為南台灣第一個「5G虛實互動會議示範場域」。另市府委託台壽興建營運「台壽大樓」，已有仁寶、Cisco、精誠、方陣聯合等多家簽約或進駐意向書，仁寶電腦與Cisco將合作打造「5G XR垂直應用示範場域」；經濟部於高軟園區鴻海大樓設置「亞灣新創園」，已44家新創公司及7家國際加速器進駐，預計今年10月開幕，打造創新創業生態系。

為讓高雄成為高階製造中心，仁武產業園區截至7月15日計有60組廠商正式提出申租，登記率高達461%，將在今年12月同步建廠，開發後預計可創造242億年產值、提供6,300個就業機會。此外，市府也成立「橋頭科學園區專案推動小組」，招商、開發作業「平行並進」，於今年底廠商可選地設廠，園區工程、廠商建廠可提前至111年9月同步進場施作。

⭐️招商引資部分，市府團隊上任以來，高雄招商1,594億元，加上台商三大方案1,928億元。在促參與聯合開發投資部分，目前已有78億民間投資，未來預估將引入513億民間投資到高雄，其中的「特貿三」已於今年3月公告，預計年底完成簽約，帶動超過350億民間投資。

為加速褐地轉型產業園區，積極整治高雄煉油廠，未來高煉廠將向北串接半導體製造聚落，更將結合新材料研發專區、新材料國際學院等產學力量轉型成為半導體產業聚落之一；高煉廠預計整治面積約 169.5公頃，整治期程至 112年12月31日，將採三階段分6區、分期分區整治，未來提供至少15,000個就業機會。

高雄未來將串聯南科、路科、橋科、楠梓、仁武等園區，形成「南部半導體材料S廊帶」，而S廊帶各大科學園區創造的就業機會包括橋頭科學園區1.1萬個就業機會、仁武科學園區6,300個就業機會、亞灣5G AIoT園區1.2萬就業機會、路竹科學園區1.4萬個就業機會，總計至少增加4.3萬個就業機會。

⭐️青年創業部分，青創基金加碼到4億元，針對青創、5G AIoT、商圈、文創及農漁等五大領域提供各項補助、輔導及培訓計畫，擴大協助青年在高雄築夢且圓夢。截至目前已有9,173家青創事業對接融資補助及創業輔導等相關資源，帶動超過72.7億資金效益，並提供青年逾17,000個穩定就業機會。本市15至24歲青年失業率從109年上半年的13.9%，到今年上半年的10.5%，下降3.4%，是六都第二低。

⭐️交通建設方面，環狀輕軌預計於112年底輕軌成圓，其中鐵路園道(C17-C20)預計110年底完工通車、美術館路段(C20-C24)預計111年底完工通車、大順路段 (C24-C32)預計112年底完工通車。全線通車後每日運量可達8.7萬人次，122年每日運量可達12萬人次。另岡山路竹延伸線1階目前施工進度66.5%，2A階段今年底動工，預計116年完工通車。黃線已通過交通部、環保署綜規與環評，力拚111年底動工，117年底完工通車。小港林園線可行性報告國發會審議中，預計111年底動工，118年底完工通車。

⭐️空品改善方面，109年較108年改善10.7%；而空品良率(AQI≦100)109年為82.8%較108年提升5.9%。在減煤方面，積極協調國營事業與工廠減少用煤量，110年擴大減煤量136萬噸(較去年提升2.6倍)，包含興達電廠秋冬停2減2，減煤量提高至35%以上、秋冬減煤時間再延長1個月(今年9/15-9/30提早半個月啟動、111年4/1-4/15延長半個月)、要求燃煤機組提早到114年全部除役。大林電廠部分，則要求秋冬機組停機3個月、減煤50萬噸。其他國營事業的中鋼汽電共生鍋爐於8月24日全部停止燃煤，減煤30.8萬噸。中聯2座熱風爐111年改用天然氣，減煤1.2萬噸。汽電共生業者秋冬減煤，減煤16萬噸。

⭐️為鼓勵市民養成運動習慣，規劃13處運動中心，涵蓋人口超過200萬人，除已開放營運的鳳山運動園區，今年底將會開放苓雅運動中心及左營運動中心；前鎮、鹽埕、大寮、美濃運動中心將於111年完工；楠仔坑、三民、小港則陸續於113年完工。

⭐️社會住宅，不只要讓年輕人敢生能養，更要住得沒負擔，111年編列3處社宅，預算9.05億。中央與地方合作興建至少8,800戶，設計興建中約3,600戶。市府興建則有3處，岡山社宅今年底動土，大寮社宅及前鎮亞灣智慧公宅111年上半年動土。全方位滿足企業員工、就業青年及經濟或社會弱勢者的居住需求。

⭐️鐵路地下化綠園道部分，已在今年8月底開放全線使用，搖身變為市民生活休閒新地景，綠化面積約7個中央公園、增加自行車道長度約12公里，市府更啟動「綠園道建物外牆微整形-彩繪活動」，攜手14位在地藝術家及園道沿線136棟建物屋主們，共同參與綠園道沿線建築彩繪活動，從愛河西岸到鳳山車站，共27個主題畫作，預計今年10月底全部完成。

⭐️也重新整建壽山新動物園，以「動物的自由之地」、「親子的同樂天堂」及「空中漫步長廊」三大主軸發展，預計111年9月完成，打造一個更友善動物、更適合親子共遊的動物園。

⭐️農漁政策，市府加碼補助20%保費，協助農友投保8項農作物保險，110年較108年投保案件成長30%，有效減少農民風險損失。養殖漁業保險自110年起，漁民僅負擔25%，投保件數較去年增加63%。另為體恤農民，本市109年10月實施農業用水免規費，免收登記費、履勘費、水權狀照費約2,700元，至目前申請302件。

⭐️原鄉建設，111年增加1250萬元的部落建設經費；三原區重大建設經費1億8863萬2千，包括茂林區溫泉示範區今年11月完工；桃源區山籟愛玉館興建預計今年11月完工；那瑪夏區祭儀場重建趕工中，預計111年2月完工；都會區建設屏山運動場發包中，111年10月完工。

面對後疫情時代，市府團隊將在兼顧防疫下，盡速恢復市民生活及百工百業，2021國慶焰火回歸高雄舉辦，活動期間透過分艙、分流、人員降載，將原本可容納約69萬人場地，降載至2萬人，提供民眾安全無虞的觀賞空間。
明(10/1)即將開放線上預約登記參加抽籤，提醒大家先加入高雄市政府Line官方帳號喔！

同時配合振興復甦經濟，市府也加碼推出「高雄開就賺」活動，希望透過精準振興、落地消費、數位紙本雙重對接、夜市商圈再加碼，為受疫情影響嚴重之產業搶得商機、注入經濟活水。

◎歡迎分享簡報圖卡！期待一起讓高雄好生活、高雄動起來：https://reurl.cc/AROb4K

#民進黨發言人拼命護航卻不敢說的社宅真相
#北市社宅近1萬9千戶對比中央317戶
#社會住宅如果像有心人士能夠源源不絕冒出來那該有多好

柯文哲日前曾表示檢討成本、研擬利用現行保險業可以投入10%資金到公共設施的規定，來蓋社會住宅。「社宅如果一路蓋下去，會債留子孫。要先停看聽」。沒想到卻被許多有心人士拿來炒作話題解讀成停蓋社宅。而臺北市議員兼民進黨發言人簡舒培在議會質詢時更反問柯文哲「中央提供北市社會住宅土地，還補助45億元，但柯卻笑中央社宅規畫慢，但如果沒有中央，台北市能夠蓋1.9萬戶嗎？你有沒有感謝過人家？」

事實上
👉內政部表示預計在110年底，國家住都中心將完成1萬5000戶招標，但中央今年在台北市蓋的社宅，＃只有460戶決標，其他1萬2128戶都在規劃中。

此外，國家住都中心主導推動的社會住宅目前共有「11件流標」，包含新北市3件、台北市與台南市各2件，新竹縣、雲林縣、台東縣、花蓮縣各1件；新北市莒光安居、雲林縣斗六好室與台東縣海濱好室已進行2次公告。
行政院政務委員吳澤成檢討後表示，流標主因是設計內容未考量基地條件、預算未符合當時物價。
對此，也讓人質疑中央是不是只為了衝數字達成蔡英文總統承諾8年20萬戶社會住宅政策，未對社宅政策進行通盤計畫與考量，導致社宅一再流標。

👉另外，北市社會住宅民國106年以前有中央土地的補助，＃中央是45億但整個台北的社宅要1600億，這個補助家本是杯水車薪，誰才是認真蓋社宅，不言可喻！

接著根據內政度營建署截至110/8/31的全國社宅興辦進度表來看
👉台北市目前正在興建中的社宅有9644戶，其中在柯文哲任內將有3785戶完工，若將「既有的、新完工的、興建中的社宅加總更高近1萬九千戶」。
反觀中央至從世大運完工2907戶後，才又在新北市興建317戶而已，而這317戶還須等到民國113年才會完工。

先前內政部表示遺憾北市緩興社宅的決定，北市如有減少，中央將接手。相較之下，中央應該更沒資格對北市社宅政策加以批評才是，更遑論「中央在北市0完工0開工」卻要接手北市的社宅，甚至是帶頭做假新聞製造認知作戰。

興建社會住宅維護居住正義是國家所必須做的，但是不該為了追求達成數字而一昧的亂蓋、缺乏通盤計畫，所以適時停下來檢討興建社宅的過程中所造成的缺失也是必須的，像是明倫陽台設計太大，影響到租金也變多，還有如果設計更便宜的公宅，有沒有可能浴室、客廳、廚房共用等。
台灣從來不缺造謠的人，若社會住宅能像製造混亂的有心人士源源不絕地冒出來那該有多好?

租屋族注意！住宅補貼開放「租金補貼」、「自購住宅貸款利息補貼」和「修繕住宅貸款利息補貼」三大類申請。今年租金補貼有分級制度，最高每個月可拿到8000元。這3類人可以申請，申請時間至8月31日為止。
營建署說明，符合以下條件者可申請租屋補貼：
1.中華民國國民在國內設有戶籍，且符合下列規定之一：已成年、未成年已結婚、未成年，已於安置教養機構或寄養家庭結束安置無法返家。
2.家庭成員均無自有住宅，家庭成員指下列經直轄市、縣(市)主管機關審認者：申請人、申請人之配偶、申請人或其配偶之戶籍內直系親屬、申請人父母均已死亡且其戶籍內需要照顧之未成年或身心障礙兄弟姊妹。
3.每人每月平均所得、每人動產限額及家庭不動產限額均低於一定金額，但遭受家庭暴力或性侵害需與相對人分居者，申請人得提出切結書或離婚訴訟等相關文件，切結不併入計算或審查家庭暴力或性侵害相對人及其配偶或直系親屬之年所得、財產、接受之政府住宅補貼及評點權重。
雖然持有自有住宅者不得申請租屋補貼，但營建署強調若具下列情形之一者，則視為無自有住宅：
1.家庭成員個別持有面積未滿40平方公尺 (約12坪)之共有住宅。
2.家庭成員僅持有經政府公告拆遷之住宅。
3.家庭成員僅持有未保存登記，申請前已毀損面積占整棟面積五成以上，必須修復始能使用之住宅，由申請人檢附相關證明文件，經直轄市、縣(市)主管機關認定。
4.經財稅機關查核申請戶家庭成員現正受託管理他人之財產，該申請戶家庭成員非該信託財產之委託人者。
營建署提醒，「租金補貼」、「自購住宅貸款利息補貼」及「修繕住宅貸款利息補貼」三者僅能擇一申請。不管申請何項補貼，皆需檢附基本身分證或戶口名簿影本。若申請人跟配偶不同戶籍，需檢附兩人戶口名簿。若家庭成員（配偶、戶籍內直系親屬）為外籍人士、大陸地區人民、香港或澳門居民者，應檢附出入國（境）紀錄證明及居留證。
營建署進一步指出，租賃契約應記載出租人身分證字號或統一編號，地址應與建物登記資料所載地址相同。另外，有關建物登記資料應包含建物登記謄本、所有權狀影本、建築物使用執照影本、測量成果圖影本或未登記建物之合法房屋證明。民眾可請房東協助出具或是自行至地政事務所申請「第二類」建物登記謄本，主要用途登記需符合為住宅相關類別才符合規定。
營建署指出，若要申請「自購住宅貸款利息補貼」，須在近2年內購買住宅且辦理貸款，需檢附建物所有權狀及貸款餘額證明。未購屋者雖不用先檢附前開資料，但於完成購屋辦理一般貸款後，務必將前開資料補寄給地方政府，經確認符合規定後才可轉換優惠利率。提供權狀及貸款餘額證明是要確認主要用途登記是否為住宅類別、房屋持有及貸款類別情況。有關貸款餘額證明固定格式，可至營建署網站首頁「住宅補貼專區」-「自購住宅貸款利息補貼」-「其他書表下載」下載，再請承貸金融機構協助開立即可。
修繕住宅貸款利息補貼對象為僅持有1間且屋齡超過10年之住宅，檢附該住宅的建物所有權狀提出申請，待取得修繕住宅貸款利息補貼核定資格後，方可向承貸金融機構辦理優惠貸款，辦理修繕作業。營建署特別提醒，因住宅補貼訂有計畫戶數，對於弱勢家庭及特殊經濟需求之申請者，會額外評點加分。今年租金補貼實施分級制度，補貼金額分別從2,000元至8,000元。自購、修繕住宅貸款利息補貼部分，具經濟或社會弱勢身分者若檢附相關證明文件，經地方政府審核通過，可享有較低之優惠利率（現為0.312%）。

#阿嘉提醒您
#租金補貼
#自購住宅貸款利息補貼
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我在11月23日的立法會會議上提出動議，要求政府正視市民對領展的不滿，最終獲得通過。領展以「賺到盡」模式經營，完全不顧其社會責任，除了拆售停車場，把部分街市管理服務外判，造成承包商壟斷經營的情況外，還大幅增加旗下商鋪租金，逼走小商戶，引入大量連鎖店，令物價大幅飆升，罔顧升斗市民的生活需要和負擔能力。我要求競爭事務委員會調查領展是否違反《競爭條例》，並考慮在各區合適的地點設立臨時墟市和增建綜合市政大樓，令基層市民有更多選擇。政府亦應該全面檢視現有的地區發展模式，改善地區設施的供求和管理。政府表示會積極與區議會合作於合適地點設立墟市，並在情況許可下加強公眾街市設施，包括興建新街市。
我並不贊成回購領展，這樣必然會推高領展股價，變相令納稅人的金錢落入領展及其股東的口袋中。即使回購成功，政府亦會面對長遠的管理問題，回購並不是解決問題的靈丹妙藥。
以下為我的發言：
近年，社會各界對領展的營商手法感到極其不滿，不少人批評領展純粹以商業模式管理轄下街市和商場，包括大幅增加街市商舖租金，扼殺小商戶的生存空間、拆售停車場、將月租車位改為浮動車位，以及將管理服務外判等，完全是要「賺到盡」，只顧賺取最大的利潤回報，向股東交代，卻忽略基層市民的日常生活需要和負擔能力，令市民生活百上加斤，完全忘記企業應有的社會責任。作為議員提出首個議案，我希望就我在選舉期間，親耳聽到的意見、親眼見到問題，帶入議會，表達我的關注。
主席，新民黨過去一直關注，並積極跟進領展的問題。我同新民黨都認為，領展問題表面上是涉及市政、民生的問題，但市政服務的提供及管理，直接受地區行政影響，所以市民對領展的不滿，其實同地區行政管理出現問題有關，政府有必要一併處理。
今日我提出“力促市場健康競爭，制衡領展獨大局面”的議案，希望可以爭取各位議員的支持，促請競爭事務委員會就領展的經營或個別市政服務的提供展開研究，甚至全面調查領展有否違反《競爭條例》，同時希望政府正視各區社區設施和服務不足、商品和零售店舖選擇不多，影響居民日常生活的問題，透過推出短期措施，包括設立臨時墟市，為居民提供領展街市和商場以外的選擇，以及推出以地區為本的先導計劃，在有需要地區興建公營街市，並邀請社企參與營運；長遠則應研究在各區興建新型綜合市政大樓，以及改善和提升現有市政大廈的設施，為居民提供更全面、更切合居民需要的社區設施；同時希望政府全面檢視現有的地區行政模式，以提升行政效率和市民的生活水平。
主席，領展擁有獨特的背景和使命，服務逾70萬戶公屋居民，在不少市民眼中，領展並非一般的商業機構。現時領展的問題，主要是政府政策出現了問題。房委會在2005年以具極爭議的條件把其大量零售和停車場設施分拆出售予當時的領匯，即現在的領展，但出售契約不夠嚴謹，房委會和領匯的買賣契約附設限制性契諾。一般而言，商場鋪位和停車場設施不得分拆出售。不過，如房委會在有關屋邨或屋苑已沒有持有任何物業權益，商場鋪位不可分拆出售的規定無效；如房委會在有關屋邨或屋苑已賣出任何住宅單位，停車場不可分拆出售的規定則無效，即是容許領展將整棟物業出售，停車場則可「拆骨」出售，根本未能有效約束領展承擔和履行其社會責任。由於現時不少公共屋邨只有領展旗下的街市商舖，缺乏競爭，所以領展大幅加租的情況令人非常關注。以將軍澳厚德街市為例，在大半年前，有超過10間商舖相繼結業，據了解，主要因為領展大幅加租，最高達30%，令到不少商戶無法繼續經營，亦令區內居民在無選擇的情況下被迫「挨貴餸」。
此外，領展將街市商場的管理服務外判，亦製造了不少問題。今年2月，青衣長發街市商戶因反對領展將街市外判予承辦商建華，決定罷市7日，而建華在3月接管街市後，曾經參與罷市的商戶則全體不獲續租。外判商以垂直整合方式經營，讓旗下街市商舖營運更具經濟效益，原本是無可厚非，但不少人批評，領展與外判商之間的角色重疊，對於外判商旗下商舖無牌經營視若無睹，更縱容外判商藉加租及操縱街市零售價格等手段，迫走小商戶。我必須強調，「外判管理」不代表「外判責任」，領展在這方面是責無旁貸，希望領展加強對外判商的監管，保障市民的合理權益。
領展上市至今已多次出售資產，涉及多個商場和停車場，有居民表示，有拆售車位的售價高達90萬元，相信拆售車位為領展帶來非常可觀的利潤。不過我想問領展，在出售資產的同時，有否顧及居民和小商戶的權益和需要呢？今年4月，領展將大埔運頭塘商場出售，新業主接手後隨即發律師信要求商場內6間小店要在半年後離場。據報道，運頭塘商場租戶與領展及新業主簽訂的租約，其中一項條款列明，只要業主決定出售、重建、翻新物業等，只需給予租客不少於6個月通知，便可終止合約。合約條款如此不平等，難怪連保安局局長黎棟國都要企出來，伸張正義，簽名支持運頭塘商場的小商戶。
主席，近年不少商舖不敵領展大幅加租而結業。根據政府和領展在今年年中公布的數據，港島、九龍和新界區私人零售業樓宇的平均租金都有明顯跌幅，其中九龍區的跌幅最大，高達30%，但領展旗下物業租金卻不跌反升，部分物業租金升幅更超過10%。不少人質疑，領展仍然可以在逆市中大幅加租，是否因為領展壟斷了街市商舖的供應？所以，我同不少市民都希望，競爭事務委員會能夠就領展的商舖營運進行研究，尤其是街市方面，探討如何可以促進競爭，並向領展提出相關建議，讓市民能夠享有更佳的價格、更優質的產品，以及更多樣的選擇；有需要時，應主動調查領展有否違反《競爭條例》中的「第二行為守則」，即《條例》第21條指，擁有相當程度市場權勢的企業，不得濫用有關權勢損害競爭。
就市民對領展和社區設施的不滿，我在今年4月和5月，聯同新民黨立法會議員和公民力量區議員先後約見了領展的管理層，以及政務司司長林鄭月娥，反映市民的不滿，並且向司長遞交建議書，希望政府盡快規劃並落實興建新型綜合市政大樓。
我剛才已經講過，領展問題的核心，涉及深層次的地區行政管理問題。在香港回歸以前，各區的食物衛生、清潔街道、文康設施、熟食中心等市政服務的管理，分別由市政局和區域市政局負責。隨著兩局解散，地區行政模式出現變化，相關地區服務的管理工作，分別改由民政事務總署和區議會負責。區議會只是諮詢機構，缺乏實權，社區設施的規劃，要依賴長期在「象牙塔」內的官員制訂，試問他們又如何可以切實理解地區的需要？市民的訴求？今日的議案已清楚指出，領展問題是地區行政的一部分，但民政事務局局長居然沒有出席，回應今日的議案和議員的發言，我在此表示遺憾。
從前由兩局負責提供市政服務的模式，體現了「地區自主」的精神，決策當然更貼近民情民意。事實上，社會上有不少聲音批評現有地區行政模式欠缺彈性和效率，未能切實、有效回應各社區的不同訴求。所以，政府有必要考慮是否需要檢討現時的地區行政模式，例如在規劃及管理新型綜合市政大樓方面，可以增強區議員的參與，確保規劃及各項服務的提供能夠更貼近區內居民的需要。
主席，完善社區規劃、改善市政服務，提升市民的生活質素，是政府的基本責任。然而，政府現時用作釐訂地區市政和文康服務供應的規劃標準，與不少地區居民的實際情況和需要都有明顯落差，大圍就是其中一個例子。新民黨和公民力量近年多次向政府反映，大圍區內的社區設施老舊不足，加上區內人口持續增加，現有設施根本不足應付大圍居民的需要，街市、圖書館、託兒服務、幼兒園、長者服務中心，以至泊車位通通不足夠，對居民日常生活帶來很多不便，希望政府能夠回應居民的訴求，在大圍興建綜合市政大樓。
我在上星期三的立法會上提出了有關的口頭質詢，不過好可惜，發展局局長的答覆已清楚表明：「政府現時未有計劃在大圍興建新的綜合服務大樓。」我和新民黨及公量力量，以及很多大圍居民都感到非常失望，有居民更希望我同局長講：「大圍居民憤怒了。」希望政府能夠從善如流，認真考慮並早日落實在大圍興建綜合市政大樓。
主席，領展今年獲國際購物中心協會頒發兩個獎項，包括領展「愛•匯聚計劃」奪得大會基金所頒發的「Albert Sussman國際社區支援獎」，以及天盛街市獲頒「亞太地區購物中心大獎 – 翻新及擴建」組別銀獎，對於受影響的市民而言，實在是相當諷刺。平情而論，領展接手管理房委會部分街市商場後，一定程度上為部分街市商場帶來新景象，例如不少街市加裝了冷氣，環境比以前更加乾淨、整齊，但同時卻因領展的營商手法產生不少問題，包括大幅租、月租車位變浮動車位、管理服務外判等，這些都是備受爭議和批評。林鄭月娥司長曾形容領展是需要處理的「三座大山」之一，我希望領展能夠認真審視是否應該改變現行以利潤掛帥的營商模式，更加關顧居民的需要，以其定下的抱負「服務社群並提升其生活質素」為依歸。

健全租賃市場 保障居住正義

今審查租賃住宅市場發展條例草案。我先感謝葉部長，終於在昨天與大埔張藥房的遺孀彭女士達成和解，張家得以原地重建，也讓國民黨留下的土地迫遷總算落幕。

回到條例本身，目前的租賃市場有諸多問題，造成不健全發展。以高雄市為例，貸款負擔率為35.48%、房價所得比高達8.61倍。數字略低於全國平均，但對學生或社會新鮮人來說，仍是相當大的負擔。我肯定本條例對解決上述問題、健全租賃環境有正面意義，但仍有幾個問題要就教內政部：

促進空屋導入市場 健全租賃市場
我主張應將空屋有效釋出，供給增加下，讓租金有下降的空間，再配合未來政府興建社會住宅，減輕青年居住負擔。

避免租金惡性調漲 維護房客權益
草案第6條明定租金回歸市場機制，不適用土地法97條對租金的上限規定。加上將來房東將房子出租給「租賃服務業」代管，再由該業者將房子轉租出去，可能間接導致租金上漲。因此我要求內政部積極作為，避免租金惡性調漲。

在第11條的獎勵措施中，房東租金收入低於六千元得免繳所得稅，但我認為因城鄉差異，應對不同區域制定相應的標準。

我在11月23日的立法會會議上提出動議，要求政府正視市民對領展的不滿，最終獲得通過。領展以「賺到盡」模式經營，完全不顧其社會責任，除了拆售停車場，把部分街市管理服務外判，造成承包商壟斷經營的情況外，還大幅增加旗下商鋪租金，逼走小商戶，引入大量連鎖店，令物價大幅飆升，罔顧升斗市民的生活需要和負擔能力。我要求競爭事務委員會調查領展是否違反《競爭條例》，並考慮在各區合適的地點設立臨時墟市和增建綜合市政大樓，令基層市民有更多選擇。政府亦應該全面檢視現有的地區發展模式，改善地區設施的供求和管理。政府表示會積極與區議會合作於合適地點設立墟市，並在情況許可下加強公眾街市設施，包括興建新街市。
我並不贊成回購領展，這樣必然會推高領展股價，變相令納稅人的金錢落入領展及其股東的口袋中。即使回購成功，政府亦會面對長遠的管理問題，回購並不是解決問題的靈丹妙藥。
以下為我的發言：
近年，社會各界對領展的營商手法感到極其不滿，不少人批評領展純粹以商業模式管理轄下街市和商場，包括大幅增加街市商舖租金，扼殺小商戶的生存空間、拆售停車場、將月租車位改為浮動車位，以及將管理服務外判等，完全是要「賺到盡」，只顧賺取最大的利潤回報，向股東交代，卻忽略基層市民的日常生活需要和負擔能力，令市民生活百上加斤，完全忘記企業應有的社會責任。作為議員提出首個議案，我希望就我在選舉期間，親耳聽到的意見、親眼見到問題，帶入議會，表達我的關注。
主席，新民黨過去一直關注，並積極跟進領展的問題。我同新民黨都認為，領展問題表面上是涉及市政、民生的問題，但市政服務的提供及管理，直接受地區行政影響，所以市民對領展的不滿，其實同地區行政管理出現問題有關，政府有必要一併處理。
今日我提出“力促市場健康競爭，制衡領展獨大局面”的議案，希望可以爭取各位議員的支持，促請競爭事務委員會就領展的經營或個別市政服務的提供展開研究，甚至全面調查領展有否違反《競爭條例》，同時希望政府正視各區社區設施和服務不足、商品和零售店舖選擇不多，影響居民日常生活的問題，透過推出短期措施，包括設立臨時墟市，為居民提供領展街市和商場以外的選擇，以及推出以地區為本的先導計劃，在有需要地區興建公營街市，並邀請社企參與營運；長遠則應研究在各區興建新型綜合市政大樓，以及改善和提升現有市政大廈的設施，為居民提供更全面、更切合居民需要的社區設施；同時希望政府全面檢視現有的地區行政模式，以提升行政效率和市民的生活水平。
主席，領展擁有獨特的背景和使命，服務逾70萬戶公屋居民，在不少市民眼中，領展並非一般的商業機構。現時領展的問題，主要是政府政策出現了問題。房委會在2005年以具極爭議的條件把其大量零售和停車場設施分拆出售予當時的領匯，即現在的領展，但出售契約不夠嚴謹，房委會和領匯的買賣契約附設限制性契諾。一般而言，商場鋪位和停車場設施不得分拆出售。不過，如房委會在有關屋邨或屋苑已沒有持有任何物業權益，商場鋪位不可分拆出售的規定無效；如房委會在有關屋邨或屋苑已賣出任何住宅單位，停車場不可分拆出售的規定則無效，即是容許領展將整棟物業出售，停車場則可「拆骨」出售，根本未能有效約束領展承擔和履行其社會責任。由於現時不少公共屋邨只有領展旗下的街市商舖，缺乏競爭，所以領展大幅加租的情況令人非常關注。以將軍澳厚德街市為例，在大半年前，有超過10間商舖相繼結業，據了解，主要因為領展大幅加租，最高達30%，令到不少商戶無法繼續經營，亦令區內居民在無選擇的情況下被迫「挨貴餸」。
此外，領展將街市商場的管理服務外判，亦製造了不少問題。今年2月，青衣長發街市商戶因反對領展將街市外判予承辦商建華，決定罷市7日，而建華在3月接管街市後，曾經參與罷市的商戶則全體不獲續租。外判商以垂直整合方式經營，讓旗下街市商舖營運更具經濟效益，原本是無可厚非，但不少人批評，領展與外判商之間的角色重疊，對於外判商旗下商舖無牌經營視若無睹，更縱容外判商藉加租及操縱街市零售價格等手段，迫走小商戶。我必須強調，「外判管理」不代表「外判責任」，領展在這方面是責無旁貸，希望領展加強對外判商的監管，保障市民的合理權益。
領展上市至今已多次出售資產，涉及多個商場和停車場，有居民表示，有拆售車位的售價高達90萬元，相信拆售車位為領展帶來非常可觀的利潤。不過我想問領展，在出售資產的同時，有否顧及居民和小商戶的權益和需要呢？今年4月，領展將大埔運頭塘商場出售，新業主接手後隨即發律師信要求商場內6間小店要在半年後離場。據報道，運頭塘商場租戶與領展及新業主簽訂的租約，其中一項條款列明，只要業主決定出售、重建、翻新物業等，只需給予租客不少於6個月通知，便可終止合約。合約條款如此不平等，難怪連保安局局長黎棟國都要企出來，伸張正義，簽名支持運頭塘商場的小商戶。
主席，近年不少商舖不敵領展大幅加租而結業。根據政府和領展在今年年中公布的數據，港島、九龍和新界區私人零售業樓宇的平均租金都有明顯跌幅，其中九龍區的跌幅最大，高達30%，但領展旗下物業租金卻不跌反升，部分物業租金升幅更超過10%。不少人質疑，領展仍然可以在逆市中大幅加租，是否因為領展壟斷了街市商舖的供應？所以，我同不少市民都希望，競爭事務委員會能夠就領展的商舖營運進行研究，尤其是街市方面，探討如何可以促進競爭，並向領展提出相關建議，讓市民能夠享有更佳的價格、更優質的產品，以及更多樣的選擇；有需要時，應主動調查領展有否違反《競爭條例》中的「第二行為守則」，即《條例》第21條指，擁有相當程度市場權勢的企業，不得濫用有關權勢損害競爭。
就市民對領展和社區設施的不滿，我在今年4月和5月，聯同新民黨立法會議員和公民力量區議員先後約見了領展的管理層，以及政務司司長林鄭月娥，反映市民的不滿，並且向司長遞交建議書，希望政府盡快規劃並落實興建新型綜合市政大樓。
我剛才已經講過，領展問題的核心，涉及深層次的地區行政管理問題。在香港回歸以前，各區的食物衛生、清潔街道、文康設施、熟食中心等市政服務的管理，分別由市政局和區域市政局負責。隨著兩局解散，地區行政模式出現變化，相關地區服務的管理工作，分別改由民政事務總署和區議會負責。區議會只是諮詢機構，缺乏實權，社區設施的規劃，要依賴長期在「象牙塔」內的官員制訂，試問他們又如何可以切實理解地區的需要？市民的訴求？今日的議案已清楚指出，領展問題是地區行政的一部分，但民政事務局局長居然沒有出席，回應今日的議案和議員的發言，我在此表示遺憾。
從前由兩局負責提供市政服務的模式，體現了「地區自主」的精神，決策當然更貼近民情民意。事實上，社會上有不少聲音批評現有地區行政模式欠缺彈性和效率，未能切實、有效回應各社區的不同訴求。所以，政府有必要考慮是否需要檢討現時的地區行政模式，例如在規劃及管理新型綜合市政大樓方面，可以增強區議員的參與，確保規劃及各項服務的提供能夠更貼近區內居民的需要。
主席，完善社區規劃、改善市政服務，提升市民的生活質素，是政府的基本責任。然而，政府現時用作釐訂地區市政和文康服務供應的規劃標準，與不少地區居民的實際情況和需要都有明顯落差，大圍就是其中一個例子。新民黨和公民力量近年多次向政府反映，大圍區內的社區設施老舊不足，加上區內人口持續增加，現有設施根本不足應付大圍居民的需要，街市、圖書館、託兒服務、幼兒園、長者服務中心，以至泊車位通通不足夠，對居民日常生活帶來很多不便，希望政府能夠回應居民的訴求，在大圍興建綜合市政大樓。
我在上星期三的立法會上提出了有關的口頭質詢，不過好可惜，發展局局長的答覆已清楚表明：「政府現時未有計劃在大圍興建新的綜合服務大樓。」我和新民黨及公量力量，以及很多大圍居民都感到非常失望，有居民更希望我同局長講：「大圍居民憤怒了。」希望政府能夠從善如流，認真考慮並早日落實在大圍興建綜合市政大樓。
主席，領展今年獲國際購物中心協會頒發兩個獎項，包括領展「愛•匯聚計劃」奪得大會基金所頒發的「Albert Sussman國際社區支援獎」，以及天盛街市獲頒「亞太地區購物中心大獎 – 翻新及擴建」組別銀獎，對於受影響的市民而言，實在是相當諷刺。平情而論，領展接手管理房委會部分街市商場後，一定程度上為部分街市商場帶來新景象，例如不少街市加裝了冷氣，環境比以前更加乾淨、整齊，但同時卻因領展的營商手法產生不少問題，包括大幅租、月租車位變浮動車位、管理服務外判等，這些都是備受爭議和批評。林鄭月娥司長曾形容領展是需要處理的「三座大山」之一，我希望領展能夠認真審視是否應該改變現行以利潤掛帥的營商模式，更加關顧居民的需要，以其定下的抱負「服務社群並提升其生活質素」為依歸。