英國法院初體驗
今天是連假四天後的第一天上班日，也是資深經理育嬰假的第一天，樓盤這邊就是我負全責了。結果我卻在上週四放假前一天收到奶爸提醒「老婆下週二要請假要上法院出庭」。
只好趕緊跟主管臨時請假，交代一些重要事項。畢竟這可是我人生第一次上法院出庭，第一次出庭就是在英國！？因為沒有請律師，自己當第一辯護人，還跟幾個租屋糾紛上過法庭的朋友們和萬能主管請教怎麼上法院辯護，遇到傻眼的假證人假證據假報告要怎麼反駁。
昨天一天拿出學霸精神一口氣整理一整疊三百多頁的報告和滿滿的證據標籤🏷️1.2.3，結果今天到法院居然工作人員說法官也work from home所以人力不足，1/4的時候有寄通知說改期，但隔了一個假期我們也沒收到通知，就這樣白跑一趟法院。工作人員問我要不要視訊出庭，但我說比較想要面對面對質，只能等待下次通知出庭時間，具體內容下次開庭成功再來跟大家分享。
話說從法庭離開後，我們就坐車順道前往中國城，居然意外發現果然🧋珍奶治百病，而且「珍奶抗疫情」其他店家都關門大吉但各大珍奶店前大排長龍，連英國人也愛喝珍奶，最近發現中東人特愛喝黑芙蕾（到底為何）每次去都排超多中東人，我們只好轉往Coco因為孕婦太愛酸甜的百香雙響炮了。
回到家後，上週訂的Dyson吹風機也到貨了，整個迫不及待使用起來，懷孕第一胎的時候奶爸說因為坐月子要快速吹乾頭髮要買給我結果那時候我居然花不下去，這次懷了第二胎想著可能是最後一胎了，那就買下去吧⋯⋯
有人跟我一樣嗎？老公說要買自己反而會遲疑，但老公說不准買妳就死要買！？
#連假四加一正式結束
#遲來四年的禮物
#英國法庭初體驗（算嗎）
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租屋糾紛上法院 在 Re: [請益] 有關租屋糾紛(已爬文) - 看板LAW 的推薦與評價
※ 引述《blackyw (黑黃)》之銘言：
: 您好
: 只是和你分享些經驗,在這種情況下,如果我是你房東,你根本搞不過我.
其實情況沒有那麼糟～
: 首先,房東都沒有違約,你要等到明年約滿了才能要求退回押金
: 其次,明年約滿了,通常人情上你要先寫存證信函證明你有向他要求退回押金不果
不一定要用存證信函。
可以在點交房屋時，讓房東在契約上註明：返還一個月押金。
這份契約就可以做為「租賃關係存在」、「未返還另一個月押金」的證據。
又或者，以「簡訊」催告，實務上也是行得通的。
（其實只要能證明「有做過這件事」的方式，都可以找自己省力方便的～）
: 之後再寫支付命令,當然對方可能聲明異議,那就進入訴訟程序
: 以上時間流程應該已經花掉最少一個月了
我想，既然已知房東是銀行的退休主管，
就不需要用支付命令這種多半會徒勞無功的東西，
證據備齊，直接起訴就好。（或另走他法，詳後述）
: 之後,這應該算小額訴訟,你要先繳一千裁判費用(如果對方敗訴對方要出)
如走訴訟程序，程序費用勢必不可免，
就像你打電話跟人討債，也是要付電話錢的吧～
所幸這筆裁判費如勝訴後，判決由對方負擔，可以向對方討回來～
: 大約一個月後法院會要求法院調解(法院調解不到會有麻煩,區公所調解是x)
: 調解不成後大約一個月會首次開庭,開庭看運氣,通常對這種小案,法官預留
: 時間不會很多,所以20~30分鐘沒有結果,法官會叫你們一個月後再來開庭
調解程序可以具狀向法院表明跳過，
檢附證據就附上之前的談話、溝通記錄，表明房東無善意出面依法處理。
區公所的調解可以不用理他，多半沒什麼用。
法院的調解要看法官，有些是調解不成，立刻開庭審理，
有些是要另定庭期（差不多一個月後），請收到開庭通知後，跟承辦書記官詢問。
這種金額小的租賃糾紛，法院通常會以小額或簡易案件處理，
這種案件不會開很多次庭，通常一、二次會開完。
所以有什麼東西就一次性的提出來，沒有時間慢慢耗。
: 身為房東,我只要質疑你的合約有問題,要你提證據,你可能說要找證人...
: 不好意思,這樣都可能導致下次再來
: 為了這個小案件,你可能要跑法院前後最少四次,花上半年以上
: 你有那樣多的時間和他玩嗎?
: 就算你勝訴了,我身為房東我還是不想理你,不好意思,請你再跑一次強制
: 執行的程序.
勝訴之後跑強執程序，基本上是不用再開庭的，會相對輕鬆，
只是要去國稅局查所得、查財產，要煩勞跑一趟，
還有一些強執聲請文件要提出（但法院有例稿，本件金額也非難算，應該還好）。
但我相信，走到這一步，該房東不太可能繼續死賴著不還，
讓自己銀行裡的錢被凍結住。
尤其他是銀行主管退休，由於優惠利率的關係，錢很有可能是存在老東家那裡。
如果被法院強制執行，丟的臉就大了。
: 所以個人經驗是,除非有強烈的正義感,不然的話,走訴訟這條路,沒有十萬以上
: 算起來都不是很划算.所以如果不缺又有閒的人,可以這樣去坑別人的錢
: 反正別人也拿我沒皮條
: 至於如果有版友高竿能教你如何處理,我倒也很想知道.
: 但是無論如何,有機會和他講話就多錄音吧!
對付這種「言而無信」的房東，
電話錄音是保障自己的一種方式。
尤其是你需要證明他有合意變更契約內容（交租期限）。
: ※ 引述《Emmiz (我的潛意識都是哈哈哈)》之銘言：
: : ==============================================================================
: : 問題：
: : 1. 請問我們真的就算住滿也不能拿到兩個月的押金嗎？明明白紙黑字就寫兩個月啊？
如無違約扣款事由，是該還你二個月沒錯。
: : 2. 我們沒有依約五號繳房租，但是都十號左右準時繳兩個月的房租，房東也都有簽字。
: : 那這樣我們有算違約嗎？
: 你可能有違約,但是如果條約沒有說違約要沒收押金,那你儘管違約吧!
房東既已答應每月十日為租約交付的期限，這你就沒有違約。
但問題是：請證明房東曾為同意的表示。
小技巧：既然之後要繼續租，就在交租金的前一天打給房東，
跟房東說明天還是跟之前一樣，在每月十號前會拿過去，
再隨便哈拉兩句，有些人好好跟他說話，就會說出你要的實話。
這樣多來個幾次，再加上他「每次」的收款簽收時間，
是人都會相信他同意過你十號再交租的。
: : 4. 如果真的不幸走上法院，法院或是調解委員會在看合約的時候，會依照誰的版本？
: : (我是有一點自信應該是看我們的，因為我們手上這份完全沒修改，爬文也看到推文
: : 有說如果房東的跟我們的不同，可以說是他另外加的，但還是會擔心。)
: 基本上調解委員就只是個x,法官不會相信你或對方的版本,會要你們自己舉證誰是對的.
雖說口頭、書面平等，後約大於前約，
但通常還是以書面約定為主，口頭協議為輔（空口無憑嘛）。
所以如果你主張的事情跟書面不符，請提出支持的證據。
尤其是在上法院之後，常常嘴巴說好的會翻臉不認帳。
: : 5. 我應該找李小姐問清楚並且錄音嗎？需不需要告訴她我會錄音？
: : 如果沒講就直接錄音，這樣會不會涉及恐嚇或是勒索？
: 就錄吧 盡量找公開場所比較好
錄自己跟對方說話的錄音，是不會犯罪的。
雖然證據能力會被受到質疑，但還是先錄再說～
但其實你找這位李小姐對案情並無太大的助益。
她並非契約當事人，對此契約無權利義務，她收不收錢跟房東退不退押金無關。
即使她要收仲介費，也要找仲介契約的當事人。
（除非是你去找她的，也說好會付給仲介費一個月～）
而且她應該也不會支持你、成為你方的友性證人。
: : 6. 如果到時候王先生惱羞成怒，硬要趕我們走不讓我們續租，我們拿得回押金嗎？
: : 因為他還在電話裡吼說，他要我們走我們隨時就必須滾，一毛錢都拿不到。
: : 還說，反正契約裡又沒寫說，如果甲方(就是房東那方)主動中止和乙方的合約，
: : 就要賠償押金，所以他根本不用賠也不用還給我們，還可以跟我們收水電費。
: 那最好,你賴著不搬,他如果強制侵入或者丟你東西,這就牽扯到刑事不只是民事
: 那要搞他機會就大多了
說到了房東要趕房客，那可是受到法令規範（民法第440條）。
更正：用民法第４４０條為法條依據較為適宜～
要把押金抵完房租後，再拖欠二期（二個月）
才可以向法院訴請你們搬離。
所以，其實我覺得房客應該是佔上風的。
大不了租約到期前二個月的房租不繳，讓他用押金去抵。
房子維持好，不要給他藉口要求損害賠償，
時間到水電、瓦斯結一結（可以結算到當天）。
他告又不能告你（沒欠他錢），扣又扣不到你（都抵完了），
想趕你走，你也已經要搬走了～誰怕誰阿～
民法第 440 條I、II
承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，
如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。
租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規
定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個
月時，始得終止契約。
土地法第 100 條
出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：
一、出租人收回自住或重新建築時。
二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時。
四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。
(謝V大提供意見～)
: : 7. 續上，有沒有什麼明確的法律條文，可以確保我們如果被他強制趕走，依然可以把
: : 押金拿回來呢？還是真的合約沒寫我們就真的只能乖乖認賠？
: : ==============================================================================
: : 真的希望板上各位能幫幫我，一萬四的押金，對現在的我們來說，真的是很大的金額！
: : 感激不盡....(鞠躬)
: 對你來說是大金額,那這場遊戲你注定你是弱勢的一方
其實，說穿了，你大可不必跟他走法律訴訟這條路。
形勢比人強，不管於情、於理、於法你都是佔上風的。
法律不應該淪為保障這種人的惡器，
只要你把有利於己的證據備齊，
公平正義會站在你這邊的。
祝處理順心、如意～
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 210.69.124.16
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