200823【凱鈞的專家會客室】房客、房東都要看！挑房秘辛，遠離租屋糾紛不怕踩雷
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台灣房價高漲，許多人都會選擇「以租代買」，對租客來說，看房時除了考量居住環境、租金外，最怕的就是遇到惡房東產生糾紛。反之，房東其實也怕遇到惡房客，像是拖欠房租、製造屋內髒亂、隨意轉租等，雙方該如何保障自身權益？如何找到合拍的房東、房客？這次凱鈞的專家會客室特別邀請到有超過十年房仲經驗的陳泰源老師，針對租屋、出租常見的問題提供專業的解說，幫助大家遠離租屋糾紛不怕踩雷。......↓
【陳泰源老師】
現職美商ERA不動產資深經理，擁有超過十年的房屋仲介豐富經驗，曾任華視教育節目《甲上學園》數學科主持人、普釋傳播有限公司專案執行、中華電信MOD頻道旅遊節目《愛上台灣》主持人，也曾於Money錢出版《一眼看穿房仲賣屋手法，讓房仲為你賣命！》，為人真誠熱情，各種房屋問題問他最專業！FACEBOOK：陳泰源-大直專任約房仲/作家/歌手/主持人
【租客注意事項】
Q：租屋簽約的注意事項？
租客在簽約時，通常需要攜帶兩個月押金及第一個月份的租金，而身份證影本及工作名片，則是用來裝釘在房東的租約裡，讓房東覺得放心，找得到人，若為房仲帶看，則還需要房仲服務費，通常是半個月。為了避免假房東詐騙，最好能請房東出示身份證名及房屋權狀，若簽約對象非房東本人，也可請二房東出示「房東授權書」，保障自己的權益。
Q：可自行裝修租屋處嗎？
原則上是不行的，但若是在不破壞房屋結構的前提下並取得房東的同意，是可以的。若租屋後想要進行裝修，建議雙方要以書面為之，以保障彼此的權益。此外，裝修通常是一筆不小的費用，倘若花錢裝修之後，房東突然要提前收回房子，對房客的財損不小，建議可以事先白紙黑字寫明，除了違約金之外，裝修費另計，或者是直接在租約明訂「雙方協議不得提前解除租約」。
Q：房東可提前收回房子？
這就要看當初簽約的內容是否有寫。基本上，制式版本的租約，都會有所謂的「違約條款」，也就是假設房東要提前收回房子，或者是房客要提前退租，罰金是多少？通常是一個月租金作為違約金。如果是房東要提前收回房子，就是退還押金之外，還要倒賠一個月租金給房客。如果是房客要提前退租的話，就是違約金一個月，房東可以直接從押金扣除，剩餘金額再退還房客。
Q：如何避免遇到惡房東？
在看房時，除了觀察房屋周遭的生活機能、房子格局設備外，也得要把房東為人列入考慮。如果實在不安心，建議可以透過仲介租屋，雖然要多花一筆仲介費，但值得。因為，有問題的房東不會找仲介；相反的，有問題的房東，仲介也不願意服務。簽合約時租客也務必仔細看清租約內容，若合約有多張，應要求編上頁碼，並在最後一頁註明合約共有幾頁，最好還要蓋上騎縫章，避免合約內頁被抽換。
Q：房屋修繕責任該歸誰？
假若遇到冷氣、洗衣機、門鎖等屋內設備壞掉時該誰負責？陳泰源老師說明基本上要看壞掉的原因是什麼？只要東西壞掉，通常會請原廠廠商或者是水電師傅過來檢查。假設檢修人員判別「明顯人為使用不當造成損壞」那就是房客要負責。若回覆：「這是自然折舊的耗損，用久了就是會壞掉」則由房東負責。此外，也得要看壞掉的東西大小，如果是小如電燈泡，實務上，通常是房客自行處理，如果是大型諸如冷氣或冰箱，則由維修廠商判斷。
Q：若不提供入戶籍怎辦？
基本上，房東不得拒絕房客遷戶籍，但實務上，如果你有設戶籍的需求，房東不願意，也只能摸摸鼻子找下一間。不然，檢舉房東出出氣，又如何？如果有小孩念學區考量，一定要設戶籍，偏偏房東不願意的話，可以請求里長的協助，看看附近是否有鄰居願意讓你設戶籍，另外，坊間有一些「遊走法律灰色地帶」的「出租門牌」的資訊，或許也可留意，只是相關的合約內容最好看清楚比較有保障。
Q：要不要爭取報稅權益？
1.房客可以申報「租金抵扣額」是以12萬元/年為上限，換句話說，如果你的房租1年加總起來，12萬元抵扣額佔一定明顯的比例，那就很有幫助。相反的，如果你租的是豪宅，月租金1～2個月就超過12萬元了，其實效果就不大了。
2.如果房東明訂「含稅價」假設1.1萬元與「未稅價」假設1萬元，每個月少1千元，那，不報稅換取降租金，房東也因此減少稅費負擔，或許就可考慮不報稅。畢竟羊毛出在羊身上，有報稅的房子通常租金就是比較貴。
3.原則上還是建議要報稅，因為除了1年有12萬元的租金抵扣額之外，現在各地方政府還有額外的租金補貼，每月補貼2～5千元不等；另外對房東而言，政府其實也鼓勵房東報稅，假設月租金1萬元，實際上可以扣除53％的養房必要費用，實際上報稅的金額才4700元/月而已（47％），所以報稅對房東的負擔，其實沒有想像中那麼大。
【房東注意事項】
Q：與房客常有的糾紛？
雖然新聞報導過惡房東張淑晶事件，但實務上惡房客的比例遠遠超過惡房東，畢竟房東是有資產的一方，所以通常來講是比較不會亂來才是，反而是房客沒有資產，隨時可以拍拍屁股走人。惡房客常會有的糾紛如，欠繳房租、退租時屋況受損嚴重或像垃圾堆、房客未經房東同意自行當二房東、房客是罪犯或毒蟲，屋內放槍砲彈藥等違禁物品、房客職業背景關係導致作息日夜顛倒，影響鄰居安寧。
Q：篩選優質房客的方法？
不是只有房客會挑房子，房東也需要挑優質的房客！特別是新手房東，別急著想把房子租出去，若不小心遇到爛房客日後更讓人頭痛！
1.建議看屋時，房東可以親自帶看，房客一邊看屋，同時與他聊天對話，藉機觀察這名租客素質優不優？
2瞭解房客的職業，目前待在哪家公司？判斷收入是否穩定？（是否會定期繳房租？）
3盡量避免「看完當下立刻決定要租」的房客，按照過往經驗，這類租客通常有問題，不是後來反悔太快決定而悔租，不然就是被前任房東趕出去，總之，避免租給「急著要租房」的租客就對了。
Q：準備合約該注意面向？
1.基本上，不要用來源不明的租約，或者是便利商店、書局買的租約，因為那都經過簡化，建議民眾上網搜尋「內政部版本」的「房屋租賃定型化契約」，內容條文記載詳細，保障房東與租客雙方。
2.建議租約做公證，雖然要額外花一筆公證人的費用，但是，如果遇到惡房客，惡意拖欠租金不繳，可以省略曠日廢時的訴訟程序，直接將公證過的租約送去法院的執行處申請「強制執行」，直接從房客的銀行帳戶扣款。
【宅妝】
若要出租或是出售，運用幾點方法，宅妝大出擊，低預算改造房子，吸引好買方好租客。陳泰源老師舉例，可以買漂亮的棉被套、地毯、植栽、木偶或洋娃娃，做「示意圖」廣告，確實可以加分。只是，要注意，刊登廣告時，一開始就要清楚告知那些擺設用品只是裝飾用，實際上出租後哪些東西會撤走，這些要講清楚，別讓房客誤會以免被檢舉廣告不實。
此外，很多投資客確實會買很破、很糟糕屋況的房子，這類房子通常很便宜，只要結構沒有遭到破壞、沒有漏水或者是嚴重壁癌，買完之後大改造，再轉手出租或轉賣，通常都有不錯的獲利，往往投資客都有固定配合的裝修工班，所以常常以較低的成本，把房子弄得美輪美奐的。
而且許多投資客會專門投資套房、小宅，坪數越小、總價越低、負擔較輕鬆、坪效越高，以台北市為例，許多小套房月租金都高達2萬多元，但是如果是三房產品，租金頭報率反而拉低，所以，小宅收租是很受市場青睞的。
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租屋處有蟲退租 在 [討論] 蟑螂超多想提前解約的押金問題- 看板rent-exp 的推薦與評價
租的地方是地下室
之前隱約有感覺好像有點潮濕
但是貪圖離上班地方近 還是租了
一開始也都還好 就是浴室兩天沒刷就會發霉
房間很陰暗 唯一的對外窗面對別人的防火巷等等
================分隔線，以下是重點，不好意思文很長==============
之前房間外面的公共走廊就會不定時有蟑螂屍體出現，
當時覺得不在我的房間裡面，加上有簽約的問題，所以就算了。
從今年五月開始，蟑螂實在太多，
我每天早上八點出門晚上將近十點回家，一天竟然可以看到兩三次
（有時候早上打死一隻，晚上又有一隻）。
我本身就對蟑螂非常恐懼，
經過兩三個星期之後，我實在怕到不敢回家的程度，
幾乎每天都要拜託同事陪我一起回去，請他先幫我檢查房間，
但我一個人在的時候，還是時不時地會被突然冒出的蟑螂嚇到。
有天早上我要出門前，門口鞋子上面又有一隻，
我實在受不了，到了辦公室一直哭。
當時已經忍受每天出現的蟑螂大約兩個多禮拜，
同事陪我回家幫我點買來的蟑螂藥，當時門口對面的牆壁上又有一隻很大的，
他打死那隻之後，開始點藥，點藥的時候又在我行李箱下面勾出一個屍體。
我坐在床上開始大哭，同事也開始覺得噁心了。
但有勸我說都已經點藥了，應該不會再有。
當天晚上，蟑螂又出現在我的書桌底下，我一邊哭一邊跑去找隔壁的男生幫我打，
他跟我說他的房間也非常多，一個晚上可以看到四五隻。
我馬上打電話跟房東說，我又忍了兩天之後，房東請人來灑了消毒水，
當天我不敢一個人回房間，怕看到滿地屍體，就拜託同事再陪我回去。
剛好有看到短短的走廊，死蟑螂竟然將近10隻，
另外一個門打開的空房間，裡面幾乎鋪得很滿的蟑螂屍體。
當天晚上我在外面遊盪，希望會有人去把走廊打掃乾淨，10點多才打開門，
走廊的蟑螂已經清乾淨了，但是一股濃濃的消毒水味道，
我房間裡面有四隻蟑螂屍體，我又去騷擾隔壁，拜託他幫我清掉之後，
第二天起床又看到本來沒有的地方又有一隻新死掉的，
我哭著跑出去，再也不敢回家，當天晚上就搬走。
現在房東說我提前解約，要扣我一個月的押金，8300元，
我覺得很多，而且我並不是因為自己個人的問題才搬走，
是那邊的蟑螂問題實在是太誇張了。
房東說是我個人忍耐度的問題，誰家沒蟑螂，
我跟他說，一個晚上四五隻，這根本超過一般人的忍耐度。
他又說可是已經幫我們消毒了，我怎麼可以搬走。
我說消毒過後我看到十幾二十隻屍體，
真的不敢再住了，而且重點是消毒完之後，還一直陸續出現屍體。
很明顯這裡的衛生很有問題。何況也不是單單為了我一個人而消毒。
我看過有人貼一張紙條，跟房東說一天打死七隻，
他寫紙條的同時，還有一隻在書桌上。
另外一個樓友也跟我提過，有一天他打開棉被要睡覺的時候，
棉被裡竟然鑽出蟑螂，他當時也快嚇瘋了。
另外補充兩個很虛的說明，
我的冷氣從一開始搬進去就是沒有冷媒的情況，
從去年八月底講到現在五月多還沒來修過。
之前出現在走廊的蟑螂屍體，
也大概可以放兩三個禮拜才清理。
我自從住在那裡之後，開始人生第一次長蕁麻疹，
每個禮拜都要去看醫生。（只有過年回家兩個禮拜還有現在搬出來以後沒長）
請問我用什麼辦法可以全額拿回押金嗎？
PS.要搬走的那個禮拜，我根本已經到達精神很不穩定的情況，
在辦公室常常發呆到一半，突然莫名地掉淚或是痛哭。
每天都求同事或是朋友陪我回家，或是哭著拜託他們可不可以住下來。
（結果當然是不可能每天有人陪我住）
每天縮在椅子或是床上，不敢喝飲水機的水，也不敢用公共的洗衣機。
可能會有板友覺得是我自己毀約，應該認賠。
但真的覺得好捨不得那個錢，同事們也都覺得那麼髒的地方，
他們怎麼敢租給別人，一個月還不便宜，要價8300元。
我自認是個好房客，每個月的房租也都按時交，我真的應該算了嗎？
我剛才又打了一次電話給房東太太
她超兇的
她說 為了蟑螂就要搬家太可笑了 她們現在公司也是租的 也是超多蟑螂
她們房東還沒幫她們清理 她也沒搬啊 蟑螂又不是他養的 她做錯什麼
我還跟她說 就算不是他養的 但是房間裡面有那麼多蟑螂是真的
我也不是自己愛搬家才搬家的
要不是真的已經受不暸 我已經快要精神崩潰 我不會隨便搬家
我薪水真的也不多 也跟她們租了一段時間了
一直拜託他可不可以全額還我押金或多還一點
而且一天七隻 完全超過我的忍受範圍
所有人每天都狂噴殺蟲劑 又有散不去的消毒水味道
房間又會一直出現蟑螂屍體 我幾乎都要發瘋
不過她非常強硬 看來是沒指望了
剛電話講到一半 她的手機突然斷線
我還沒跟她約好明天幾點要交鑰匙
但是真不想再打電話給他
大概要認賠了
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沒有愛情 沒有真理 我走投無路
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