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租金投報率怎麼算在主播劉涵竹 Facebook 的最讚貼文

2020-10-19 19:10:00 有 1,271 人按讚

正所謂“你不理財，財不理你“，竹竹理財教室開課囉！
工作那麼多年，我喜歡的是比較穩健的理財方式，
房地產就是最不用擔心短期的波動，
這幾年我很愛看房子～
最近我就特別回高雄家鄉，去看看三民區的地上權住宅”河堤世界“！
拍了一個影片和大家分享！

在做房地產節目時，談到地上權的概念，我以前做有做過功課，
大多數人會對”沒有土地所有權“感到怕怕，畢竟這很挑戰傳統”有土斯有財”的觀念，
事實上，地上權可以說是一種新興的購屋選擇，
就像我影片裡開宗明義的說，
如果你是預算有限的購屋族，
它可以讓你用相對平易的價格（市價的５－６折），入住到理想的蛋黃區．
而在這６５－７０年的過程中，一樣可以轉租轉賣，或是思考你接下來的資產怎麼配置．

如果你有興趣想要當個包租公包租婆，
更是可以考慮用地上權，低成本取得住宅，
卻有同樣的租金行情，來拉高投報率，這也是一個很穩健的被動收入．
想要這樣做，
你要留意的是物件附近的租屋需求是否暢旺（這跟周遭的工作機會是正相關的），生活機能是否足夠，
只要符合這些要件，就是不怕租不出去的好屋．

【河堤世界官網】 https://pse.is/VDU72
#河堤世界
#竹竹理財教室

Tags: 租金投報率怎麼算河堤世界竹竹理財教室

主播劉涵竹

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主播主持人專精財經消費、時尚流行、美容保養 *週六19:00 37台東風衛視 YES

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By 粘拔的幸福碎碎念

2020-10-09 01:56:18 有 508 人按讚

Joe：「我認為原作者對於資本運作的解釋，如果是運用在房地產和金融商品套利，那概念是ok的，跟我自己的觀察也差不多概念，全世界都差不多運作邏輯，不過原作者應該沒經營過實體產業，中小企業的實業擴張，那個無法快速繁殖，我看淨價值規模小於3000萬美元的實業，利潤不夠高的話，跟銀行借貸的轉換效率會很差，但是資產規模數十億以上，那開槓桿去運作，控制好擴張速度，理論上是相對低風險沒錯，人類史上極低資金使用成本的年代，真的要學會善用資本的運作，資本小往股市，資本大一點就可以分散一些往房地產，尤其是美國房地產，真的接觸過，就能發現那是一個很stable的金融工具。」

在資本主義世界裡面，實業的收入，是拿去支撐資金成本用的，但是你看到的一切繁榮偉大規模，砸進去的錢主要都是借貸產生的，而不是靠實業收入存出來的(以下用廣義使用錢這個字,延伸包含資源)

所以，越借越多錢，永遠不還錢，是所有資本主義成功者必然的現象，實質生產的錢(或是資源)，遠遠不及他擴張時所花費的規模，也就是一間公司的工廠，一座要100塊，可以生產5塊淨利潤，擴張一座工廠如果所有錢都是借貸的話，資金+其他成本2%，

請問他擴張第二間工廠，是等乖乖5塊五塊的存，存20年，存到100塊後才去開第二間嗎？如果今天不是在資本主義世界？例如在「真」馬克思主義，或是金本位世界，可能是這樣，但是你今天在資本主義世界就不是這樣，因為他的成本是2%，生產額是5%，因此他會立刻去擴張第二間工廠，100塊用借的，然後用第一間工廠生產的5塊去支付成本，然後第二間工廠可能要蓋三年，等同可能會先產生6塊的虧損，才會上軌道，所以心臟小顆一點的老闆，可能會先緩一年，讓第一間工廠繼續盈餘5塊扣掉成本還有3塊，存下3塊做預備金

然後第二年，就在擴張第三間工廠，這時候第二間工廠還沒開始營運，而等到第三年，第一第二間工廠都營運了，當然同時他第二第三間工廠都是借貸來的，因此他營利10塊，借貸成本支出4塊，他會在第四年的時候直接蓋兩座工廠

因此你還在20年存款大計劃的時候，他大概20年後已經拓展了上百間工廠，然後你就可以回家吃自己，他成了國際大企業

因此發現甚麼沒有？

我今天擴張工廠，只要我確定他會有收益，我根本不是拿「實業」的生產去擴張，而是不斷用借貸去擴張，而我實際實業的收益，是拿去支付「投資成本」用的，這是資本主義一個最基礎最簡單的觀念，也是所謂用錢滾錢，用資產滾資產的概念，因此每次看到有人在講什麼薪資所得比，我就立刻知道，這是一個古代人...XD..他大腦還活在古代

那為啥很多公司營利那麼高，幹嘛不直接擴張到極致，那就是因為訂單的問題，他在這個世界就只能收到那麼多訂單，因此他在繼續擴廠，但是並沒辦法生出更多訂單，自然就不適用這種擴張操作，當然這時候，通常就會去轉投資，去另一個產業找「實際收益大於成本」的投資標的

因此，回到不動產，為啥我永遠都在強調那個基本面公式，出租投報率 vs 資金成本+持有成本，因為這就是資本主義最基礎的公式而已，一點深度都沒有的東西，在這個架構上面，租金收益只要大於成本，只要你現金流不要斷，你就是房子有多少買多少....

當然下一件事情是卡在銀行願意借多少錢給你，因此你可以看到一大堆投資客在問貸款問題借貸問題，因為這些都是明白人，銀行借多少，他們都要借光光，只有那些古代人才整天想什麼40年房貸要背貸款，40年好可怕...XD

唉，古代人...XD

當你租金投報高於成本，就會產生套利，有套利就可以瘋狂的擴張規模，瘋狂的擴張規模代表你套利也瘋狂的放大，在幾百萬的時候，套利都是幾萬塊，你擴張到幾百億，你的套利就是幾億，這個遊戲，甚麼光明會、13家族德國羅斯柴爾德家族、阿里巴巴，還是世界最大咖Trump，全都是這樣搞起來的，不然你還以為他們在那邊慢慢存錢存到今天這種財富地位

如果資產翻漲，幾百萬，你資產翻漲個10%就是幾十萬，幾百億，你只要遇到資產翻漲10%，就是幾十億，至於成本，全都是借來的啊，難道自己存的，因此，為啥要炒房來正興經濟

你以為對岸中共政府是白癡，放任不動產瘋狂炒作，他威權政體最好對房價炒做沒有皮條，他可以下令房價不准漲都不是問題，記不記得1x年前中國在錢荒，滿地要投資缺錢，就是那時候房價是不是在大炒作，是不是一邊炒房，一邊誕生了華為、阿里巴巴、全國高鐵、滿地的摩天樓，啥,不是炒房會害實業萎縮？不是會吃走資金？不是要實業收益才有辦法維持房價？

今天資本主義世界的遊戲不是這樣玩的，中共那邊經濟最大的弱點，其實是他的不動產，他只要不動產一垮,銀行就算了,他的滿地企業也會跟著垮，因為企業的借貸很多是根源於不動產抵押，也因此,你應該看不到我們投資客跑去對岸炒房，因為那個市場在資本主義世界裡面，完全都是應該要泡沫的狀態，所以沒事不要靠近，以保身體健康

覺青不知道為啥不動產是經濟的火車頭，不怪他，他上班一輩子，怎麼會知道資本主義在玩甚麼，學校教的東西,或是他們老師自己大腦的觀念，都是古人的觀念，所以他們都是活在古代思維裡

怎樣會產生泡沫，那就是生產低於成本，也就是你的工廠生產只有3元，但建一間工廠成本要4元，那你就有潛在泡沫風險，但因為通膨有2%也許你可以硬撐，但如果生產4元以上，那你應該活不了多久就要泡沫了，最接近今天的網路泡沫就是這樣來的，因為市場飽和，所以訂單有限，而過度擴張造成大家壓價搶單，造成利潤下降，下降到低於成本，因此引發的網路泡沫

所以我也一再強調，不動產基本公式不可以破，破了我就把房子賣一賣出國炒房，因為那就是是否會泡沫的依據，至於生產大於成本的情況，這是要怎樣泡沫？覺青買房子才會錢被鎖在房子裡面，手上房子多的投資客，都是從房子領錢出來做其他的事情，這就是古代人和現代人的不同所在，古代人一直把錢丟入房子裡，投資客一直從房子把錢提領出來，不動產有兩個生產，居住價值和錢，不動產是經濟的火車頭，是因為他可以生產鈔票

為啥很多人要開公司做實業，大家都要錢，他幹嘛不一直炒房，因為你要跟銀行借錢，銀行能借給你的錢有限，然後你拿自己的錢慢慢滾，1000萬給你，你要滾到哪一年？

自然最好就是到處去跟人家募資，拿人家的錢來套利，例如銀行的成本2，淨利5，但你只能借1000萬，募資的錢成本3，淨利5，但你可以弄到1億，那當然找一堆金主支持自己會比跟銀行借錢擴張得更快，但是為啥不是去跟人家募資來炒房，那是因為你去跟人家集資來炒房，你會被金管會抓去喝茶，運氣不好會變經濟犯被關起來，因此你要拿人家的錢來套利，投審會和金管會會逼你做實業，所以一大堆大老闆，他私人的錢都丟在不動產當中，(炒股的另當別論)，包含一堆電子業老闆，用其他的人的錢做實業，自己的錢拿去炒房，這個我相信銀行業的應該都很清楚我在說甚麼，他們看最多，公司用別人的錢來擴張還有一個好處是，因為產業有循環，所以你可能可以旺五年十年誰知道，當年紡織多旺，塑膠業多旺，但當循環下去後，就會泡沫，因此，一堆老闆，自己的錢去屯不動產，然後募資，發股，用其他人的錢去搞實業，實業掛了，他拍拍屁股回去當包租公就好，當然實業繼續興盛，他就繼續擴張實業，投審會和金管會是逼資金去實業投資的把關者，像什麼金八條也限制金融業者炒房炒地皮，因此，其實有比你們想像中更龐大的人和資金想要炒房，但政府干涉他們只能往實業走，所以，單純論賺錢，為啥不全台的人一起炒房，因為有政府干涉

因此你房貸出來的錢，不可以直接買房子，小筆資金還好，如果是幾千萬，你就可能要先去股市債市裡面轉一圈放個一年，才可以在進不動產，這也是政府干涉的手段之一，政府當然知道你們全都只想炒作錢滾錢，所以在實業上面有非常多的威脅利誘，讓你把不動產上漲而增加出來的錢，多挪一些到其他實業甚至股市債市去

你看工業園區是不是很怕你圈地，都要求先設廠營運，滿兩年或是三年土地才會賣你，就是怕妳們這些假蓋工廠實炒地皮的老闆又跑去炒地皮，你要炒地皮可以，但你上面必須蓋工廠營運，提供生產和工作機會，這就成了政府的交換條件，其實，麥當勞都說他是炒房的，他就是經典，實業為幌子，炒房維本質的範例，因此相關的甚麼肯德基、誠品、燦坤、迪士尼樂園(遊樂園是超有名的炒地皮產業)，全都是本質在炒地皮炒房，實業是拿來募資吸收資金以及取得政府的加持，讓他可以更擴張的去炒房炒地皮，這就是資本主義世界.

我知道很多人第一天看到，都會覺得很痛苦很生氣，但恭喜你清醒過來了，而不是繼續一輩子活在夢中

另外補一下台商發財方程式，那個叫做造鎮，台商當年去中國，後來去東南亞，他們怎麼玩，就是集合起來跟政府批地要開工廠，批一大塊土地，中間蓋工廠，旁邊打造住宅區商業區(土地全都是台商批下來)，然後工廠造就就業人口，這些人在旁邊買房子住，商店就做便當賣給他們，之後這邊就成了一個據點，之後變成城鎮，因此十年後，台商就把工廠全都拆除撤離去更落後的地方，然後工廠拆掉的土地，全都變成住宅區，商業區，打造金融區之類的，直到可能20年後變成一個很有規模的都市，這時候，台商就把所有的不動產全都出脫，然後最後你總結的結果是，台商一路走來實業收益如果是100的話，他不動產收益通常有5000~10000，沒跟你豪姣，還有人工廠算下來還虧損，也就是搞了20年他工廠不但沒賺錢，還虧錢，可是老闆還是發大財

有自己習慣的投資就做自己習慣的投資，股票發大財的人比較多，只是股票玩法絕對跟不動產不一樣，所以你是股票腦，你跑來硬玩不動產其實會很痛苦，同樣的你也不可以複製不動產的操作去股票，應該沒幾天就畢業了，只是，當你的資本額更多後，不動產幾乎是你很難避開一定會接觸的投資產品，因此你可以先慢慢看慢慢研究，等到哪天你錢多到你不得不碰不動產的時候，才不會傻菜鳥跑到叢林裏面亂闖,到時候摸到大白鯊

文章內容來源
https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1602001750.A.C3C.html

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粘拔的幸福碎碎念

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關於歷史我們身處在歷史洪流中關於政治我們無時無刻都被政治左右中

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2020-10-08 18:24:34 有 1,599 人按讚

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分析可以天天做，但是操作可不能天天做趨勢的變化很多時候是模糊不清的，短暫的上漲隨後可能是激烈的下跌冷靜的觀察趨勢的變化，等待趨勢形成後再進入市場操作，才是正確的態度過於急於進入市場，好像手上沒有交易單就會失去賺錢的機會這就像賭徒手上只要有錢就會迫不及待的把把下注的心理是一樣的在市場生存，沒有看到有把握的波段趨勢勿下注 90%的時間都是觀望伺機而動，等待好時機再進場非常簡單但卻要學習很久才能控制的住

經濟、政治、歷史、科技組成的投資訊息天天都在蛻變，這裡是討論各種國際時事、國際商品投資、外幣定存、總體經濟、各國股市投資、原物料與各種ETF投資的討論區

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By 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師

2019-10-26 16:00:08 有 48 人看過有 0 人喜歡

191025東森財經北漂租屋好難中山區雅房3坪大就要1萬
影片網址→https://youtu.be/aPPOOVieVlg

大台北吸引許多外縣市居民「北漂」生活，有網友就在網路上發問，一萬塊在台北住哪區CP值最高，其中「文山區」、「中山區」最多人推薦，但我們實際比一比，一萬塊在台北要租房真的差很大！

東森財經記者洪珮瑜：「北漂族想要在台北找個好房實在好難，只花一萬塊，要地段、要便利還要CP值夠高，到底怎麼選。」

記者/洪珮瑜、何坤原採訪報導……↓

有網友在網路上發問，台北租屋預算1萬元，打算利用機車或捷運通勤，該住哪裡比較好，結果統計出來，北漂上班族一致推薦，文山和「中山」。

民眾：「北投吧，一萬塊以上差不多就這樣可以接受。」、「中山站那邊吧，1萬5千塊，我覺得還行，我剛搬過來，但是那邊1萬5千元很難找。」、「我在信義區，大概四坪，一個大套房，然後1個月1萬8千元。」

實際找來中山區，大直一帶的萬元租屋，3坪大長條型格局，只容的下一張床一張桌子還只是雅房，但比一比，一樣一萬塊在萬華一帶，三倍大的空間，還有獨立衛浴設備。

房仲陳泰源：「萬華區本身也是一個房價相對低的地方，那房價相對低，租金當然也會相對便宜，交通也不一定那麼便利。」

但租房眉角多，小心「陷阱宅」，再便宜也千萬別碰。

房仲陳泰源：「現在租金普遍的投報率都在2%上下，甚至都2%多了，但是現在的房貸的利率，最低甚至有聽到1.6%多而已，那我幹嘛還要幫房東養房子呢，我不如自己買房子。」

台灣房屋租金指數，過去連102個月，也就是整整8年半的時間只漲不跌，要買房好遙遠，但看來想租屋也不容易。

新聞網址→https://fnc.ebc.net.tw/FncNews/video/103998

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/10/191025-31.html

陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師

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現職：美商ERA不動產-資深經理 18年04月~06月-美商ERA不動產-經理 17年08月~18年03月-美商ERA不動產-副理 16Money錢出版《一眼看穿房仲賣屋手法◎陳泰源著作》9/22全台上市！ 16立委選舉候選人造勢晚會主持人 15年~17年07月台灣房屋大直特許加盟店-區經理 14游錫堃競選新北市長選舉造勢晚會主持人 12台灣房屋大直特許加盟店-副店長 12基隆商工戲劇社老師 12三立《超級偶像》歌唱比賽晉級前27強 11台灣房屋大直特許加盟店-區主任 11全球富邦房屋大直明水店-業務經理 10大愛《楊冠新的故事》飾演「魏國豪」 10大愛《曾裕真老師的故事》飾演「陳正龍」 10大愛《情義月光》(沈順從師兄的故事)飾演「發仔」 10大愛《愛的練習題》(洪美香師姐的故事)飾演「洪尚仁」 09中華電信MOD頻道旅遊節目《愛上台灣》主持人 08雅虎奇摩超級商城招商講師 08普釋傳播有限公司專案執行 05華視教育節目《甲上學園》數學科主持人 04總統大選水龍頭劇團團長

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2019-01-08 17:10:46 有 110 人看過有 0 人喜歡

190106民視+三立豪宅法拍「工研酢」許家二代爆財務危機
影片網址→https://youtu.be/RvkoAehgSfU

【民視新聞】
記者／陳妍霖、黃啟豪台北報導

台灣老字號「工研酢」創辦人許家後代，許光輝被爆出，他3年前用6900萬，買下總統府附近的「揚昇君臨」豪宅，現在卻因為財務危機，將被法院拍賣，二拍底價6400萬，加上之前投資1.2億，買下知名設計師吳季剛設計的豪宅，現在也被信託，企業第二代的財務狀況，被攤在陽光下。

超大坪數加上豪奢裝潢，不少名人選擇入手的「揚昇君臨」豪宅，現在卻傳出有住戶被法拍。

記者陳妍霖：「謹得養生酢生技董事長許光輝，當初入手這棟豪宅，將近7000萬，但現在被法拍，至少賠了500萬。」

許光輝是老牌子工研醋的第二代，過去曾以投資豪宅聞名，但現在卻因豪宅法拍，引發關注！看看他入手的「揚昇君臨」豪宅，31樓高、外觀氣派，是附近最醒目的地標，加上距離總統府不到500公尺，地點好、交通便利，吸引金字塔頂端客戶購買。

當年以每坪79萬、總價6900萬入手自住，但才3年，就因為財務危機，豪宅被台北地院公告，將進行二拍底價6400萬，換算每坪不到70萬。還有另一戶名下豪宅「縱橫天廈」，是知名設計師吳季剛所設計，當初1.2億買進，如今也被信託出去。

房仲業者陳泰源表示：「過往實價登錄平均，每坪120、130都是有的，甚至曾經最高有到140萬以上的行情，我們可以從他這兩戶豪宅，不論是縱橫天廈被信託，還是他自住的揚昇君臨，自住的房子也面臨這個法拍的一個情況，我們就看得出來，這個住戶確實在資金上的周轉，財務上確實是出現了危機。」

「揚昇君臨」法拍屋釋出，不僅打壞市場行情，也讓老牌企業第二代的財務狀況，被攤在陽光下！

新聞網址→https://news.ftv.com.tw/news/detail/2019106F04M1

【三立新聞網】
記者吳雅婷、徐兆緯／台北報導

台灣知名「工研醋」創辦人第三代許光輝，憑著家傳技藝自行創業，更自傲於「豪宅投資心法」買下知名豪宅，如今卻被平面媒體驚爆財務危機！許光輝買在總統府博愛特區內的自住豪宅，面臨被法拍命運，就連在大安區的破億豪宅也傳出信託到他人公司名下。

記者：「這棟就是工研醋後代許光輝位在博愛特區的豪宅，沒想到已經被法拍，就連這一棟他在大安區的豪宅也傳出信託到他人公司名下。」

9年前由知名設計師吳季剛操刀，相中建案地理優勢和名氣，許光輝 2016年砸1億1千八百萬買下，接受平面媒體專訪時曾大方分享「豪宅投資心法」，說「市場冷清連毛胚屋都難賣，簡單裝潢、購置系統家具，期盼90坪物件每月可有17萬元的固定租金收益」。

房仲業者陳泰源表示：「換算你當初入手的成本價，加上裝潢的費用，租金的投報率大概也才1.5%左右，那1.5%就跟坊間銀行定存其實是差不多的。一般我們靠房地產中長期收租的話，至少怎麼樣都要2%以上。」

想靠出租豪宅賺錢，房市專家分析投報率並不高，如今豪宅更不在自己名下，他的另一棟在總統府博愛特區內的自住豪宅，也將在1月11日進行二拍，底價為6400萬元，比當初購買時的6900萬元還要低。

房仲業者陳泰源表示：「因為他買比較後期，加上房地產往下修正，所以他被套住了，他是虧錢在賣這間房子。」

相較其他二手交易，每戶賣方都獲利出場，這戶豪宅恐怕創下首次賠錢案例，房市寒風吹不停，就連豪門第三代也難逃慘套命運。

新聞網址→https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=481164&From=Search&Key=富不過三代

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/01/190106.html

陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師

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By 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師

2015-09-08 20:42:35 有 136 人看過有 0 人喜歡

150908東森財經北市九一新令衝擊 11%夾層屋新建案挫咧等
影片網址→https://youtu.be/6PVnU5UfkSg

記者陳文婕：從平面上來看，這是一個有廚房有臥室的17坪套房，但是往這邊走，挑高3米6等於是有雙倍的使用空間，這類型的產品，向來是市場寵兒。......↓

每坪開價高達97萬，底價88萬，和周遭的大樓每坪85-90萬，行情沒有比較低，甚至租金來到2.5萬，比一般套房月租1.5-2萬，更有投報率。

房仲業者陳泰源表示：(9/1以後蓋的房子)將來它在轉手的時候，同時也要申請「三個月內無違章建築的證明」，而這個「藉口」可以拿來議價。

台北市九一新令，首當其衝的恐怕就是9/1之後陸續完工的挑高夾層複層式樓板屋，台北市總計有58案約1919戶，銷售金額達631.4億站總體房市11%。

房仲業者陳泰源表示：(9/1之前蓋好的夾層屋)它反而是相對變稀有，是不是一定對房價造成衝擊？這個還要再觀察。

原本的熱門產品受到政策挑戰，以中山區453戶最集中，其次在士林區也有342戶。

房市唱空名嘴 Sway：它的跌價可能不是一成兩成，它是「沒有成」，也就是說沒有任何市場願意接受/手。

政府出招打房，但想鬆動房價沒那麼簡單，台北市這四年漲了18.2%，但可支配所得漲幅卻只有1.1%，以台北市2015年平均房價60.4萬元換算，購買30坪的住宅至少需要707萬的自備款，要不吃不喝5.5年。

房市唱空名嘴 Sway：因為囤房稅再把房子低價釋出，沒用，我覺得那個(抓違建)還是臨門差好幾腳。

畢竟房價要大跌，短期內不太可能，薪水如果不漲，再怎麼打房對房價而言都只是皮肉傷。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/102543132

陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師

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社群媒體上有些相關的討論：

租金投報率怎麼算在 Re: [請益] 出租投報率的算法- 看板home-sale - 批踢踢實業坊的推薦與評價

作者ceca (生活藝術大師 N)

看板home-sale

標題Re: [請益] 出租投報率的算法

時間Sun Sep 5 19:03:20 2021

做投資,基本投報率和現金投報率都要看.

600萬月出租2萬.年收租24萬.

我們簡化一下,不包含裝潢費用和其他支出雜費和稅金.

然後貸款8成+1.3%利息.

這樣基本投報率4%.

現金投報率14.8%.

為啥兩個都要看呢.

基本投報率是基礎,並且如果你都不轉增貸,你的現金投報率會向這個數字逼近.

然後這牽扯到,例如如果這是改套房物件.但因為槓桿無法開五倍,現金投報率會變化很大.

進而,改套房物件你就很難判斷他到底現金投報率是多少.

因此改套房物件都是用基本投報率去講.

商用不動產也是,例如辦公室或是店面.用現金投報率會很混亂.

但是對你一個投資者而言.

你到最後實際拿進口袋的還是現金投報率.

所以你還是要清楚你的現金投報率多少.

不然你用兩倍槓桿買了基本投報率6%的改套房好了.

結果算下來你的投報率才10.7%..

比原PO的4%開五倍槓桿,現金投報率還低30%...XD

這樣你不就少賺很多....

因此,基本投報率和現金投報率,都要看都要算.

並且要搞清楚你現在在甚麼情況,所以用的是哪一個投報率.

例如賣屋廣告講的大多都是基本投報率,因為仲介無法判斷你貸款會幾成.

可是你如果去台北甲山林的總部,你看到牆上的廣告甚麼坐享包租,那個是現金投報率..XD

你如果都看你就不會搞混..

並且還可以自己回推另外一個投報率是多少,然後做投資規畫和比較.

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.175.176.62 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1630839802.A.D11.html

推 kusomanfcu: *5/2 就好 09/05 19:16

推 kuanhunter: 寫得不錯，讚讚 09/05 19:23

推 rabinson: 很清楚讚 09/05 19:44

推 darkelecy: 非常感謝分享 09/05 19:51

推 lwuanma: 感謝 09/05 19:54

推 ayumiray: 推 09/05 20:04

→ IBIZA: 這個算法不行前一篇文章比較好 09/05 20:15

→ aloness: I大寫的IRR就很正確了…不要再亂扯了 09/05 20:23

前面那個是回家算的.

你今天出門買房子.看到就要決定要不要下斡旋.

投報率幾秒鐘心算一下就有了..XD

※ 編輯: ceca (1.175.176.62 臺灣), 09/05/2021 20:57:40

推 yuliyuli: 不懂文中30%怎麼算出來的，有大大能說明嗎~~ 謝謝 09/05 20:59

其實應該是3x%.

14.8和10.7.

寫少一點免得讓別人覺得我誇示過頭.
※ 編輯: ceca (1.175.176.62 臺灣), 09/05/2021 21:03:19
※ 編輯: ceca (1.175.176.62 臺灣), 09/05/2021 21:03:32

推 yuliyuli: 14.8和10.7能理解，但五倍槓桿之後現金投報為什麼差3x% 09/05 21:14

→ yuliyuli: c大能說明怎麼計算的嗎大感謝 09/05 21:14

你是借錢來滾錢,你借得多,當然空手套白羊套的多.

推 jimrogers: 推不過要做到高投報就要多套房可是多套房銀行估不高 09/05 21:20

這就是改套房無法精算的主因.

尤其自己改.

你去買銀行有機率用六成去放給你.

但你自己改你的工程款可能不會到40%.

所以你槓桿很不一定.

或是你自己改了之後過幾年再去增貸.

這時候槓桿就更不一定多少.

所以改套房無法用現金投報當廣告.

他一定用基本投報率去廣告.

※ 編輯: ceca (1.175.176.62 臺灣), 09/05/2021 21:22:33

→ jimrogers: 樓上就 (14.8-10.7)/10.7=0.38 =38% 09/05 21:22

→ jimrogers: 樓上是指y板友xd 09/05 21:25

推 we147121: 有什麼是你不懂的嗎？ 09/05 21:42

→ abyssa1: 就資產報酬率跟股東權益報酬率的差異 09/05 22:00

→ abyssa1: 槓桿開起來股東權益報酬率就高 09/05 22:00

推 ilysien: 一樣的租金，你拿出來的錢越少現金投報率越高 09/05 23:11

推 miu4570: 舉手發問 600萬房屋貸8成+30年+1.3% 出租2萬 09/05 23:12

→ miu4570: 每個月利息約5000 2萬-5000=15000 15000x12/120萬=15% 09/05 23:13

→ miu4570: 這樣的現金投報率算法正確嗎?(只還利息幾年後轉增貸) 09/05 23:14

→ miu4570: 自己的算法比樓主多了0.2 不曉得有沒算對上來求證一下XD 09/05 23:15

推 lovemost: 不正確 09/05 23:22

→ lovemost: 本息攤還你也要還本，所以120萬的地方要加你每月還本*12 09/05 23:23

→ lovemost: 不知道怎麼算網路上都有公式和計算機 09/05 23:24

推 miu4570: 本息合計是每個月約16000 出租兩萬-16000 = 4000 09/05 23:28

→ miu4570: 4000x12個月=48000 那麼48000/120萬頭期款 = 4% 09/05 23:28

→ miu4570: 我在想說樓主寫的現金投報14.8算式要列 09/05 23:29

→ miu4570: 待學習的小白詢問大家 09/05 23:30

→ miu4570: 要怎麼列 09/05 23:30

→ lovemost: 我沒有列式子，但你很明顯最後少算，假如本息合15000息 09/05 23:31

→ lovemost: 5000本10000，那應該是15000*12/(1200000+10000*12) 09/05 23:32

→ lovemost: 你還本的時候投入的現金增加了呀，現金投報率會越來越低 09/05 23:32

推 miu4570: 15000*12/(1200000+10000*12)這條就是現金投報率嗎? 09/05 23:36

→ miu4570: 我還以為要把租金的2萬減去每個月的本利和再除以本金 09/05 23:36

算法就兩種.

你用總金額,總月租,總利息去算.

另一個算法,你用基本投報率放大五倍槓桿後扣除利息的投報率.

第二種比較好算,幾秒鐘心算就算出來了.

第一種妳要精確你還要把尾數都算出來.

例如你600萬貸款八成等同貸款金額480萬.

年利息就6.24萬.

收租24萬扣利息後17.76萬.

再除上本金120萬.

得到1.48...

這樣心算很痛苦..XD

你如果用,基本投報率4%.

所以槓桿五倍=20%.

利息1.3%但是貸款只有本金的四倍,所以利息是5.2%

20-5.2=14.8.

五秒鐘搞定...

※ 編輯: ceca (1.175.176.62 臺灣), 09/05/2021 23:45:52

推 Trams: (24-480x1.3%)/120=14.8% 09/05 23:44

※ 編輯: ceca (1.175.176.62 臺灣), 09/05/2021 23:46:27

推 miu4570: 謝謝樓主解惑現金投報率的的現金兩個字讓我有誤解 09/05 23:53

→ miu4570: 會想說貸款的本利和約16000 我們的租金扣掉本利和也才 09/05 23:53

→ miu4570: 實拿約4000元零用錢所以在這想法下我就算歪了XD 09/05 23:54

→ miu4570: 會以為是扣完後每個月實拿的4000去x12再除以120萬 09/05 23:55

→ miu4570: 之後我會照樓主和推文板友的方法去計算 09/05 23:56

推 miu4570: 想了一下如果使用寬限期幾年後再轉增貸那每個月不還 09/06 00:02

→ miu4570: 本金只還利息實拿的錢好多呀可以再把這筆錢拿去玩別的 09/06 00:03

→ miu4570: 本金只還利息實拿的錢好多呀可以再把這筆錢拿去玩 09/06 00:03

→ miu4570: 其他有的沒的 09/06 00:03

推 mobinyu: 推 09/06 02:01

一般來講,你如果收入很強大,你要用寬限期我沒啥意見.

但是通常寬限期我是建議拿來當緊急狀況使用比較好.

賺錢不要逼太緊,要留空間.

逼太緊會把贏的玩成輸的.

很多人玩股票為啥會輸.

因為他拿她生活費在玩.

一旦有一個狀況..

例如本來水晶好了,水晶都在漲一直漲你很開心.

所以你就把生活費all in.

結果突然間,習近平說"水晶玩物喪志"...

結果水晶股票突然冷盤,一冷2個月.

阿你把生活費都壓在你認為穩漲的水晶股票上.

你下個月的房貸,奶粉錢,便當錢怎麼辦?

那你是不是只能忍痛殺出...還賠了一些.

結果兩個月鋒頭過去後,水晶又報復性大漲.

你就只能賣在阿呆谷看著他繼續大漲而捶心肝.

但如果你是用閒錢.

那看看那只是一個暫時性的言論,並沒有實質上的改變或是他上漲的原因並沒有消失.

那你就可以抱,抱到他報復性大漲...之後你就穩穩地賺錢出脫.

so...投資就是這樣.

不要逼太緊,逼太緊一個黑天鵝你就炸了.

寬限期就是給你拿來應付黑天鵝事件的空間.

※ 編輯: ceca (1.175.176.62 臺灣), 09/06/2021 03:18:04

推 kagaya: 那可以先用不開寬限期去估算投資預算，然後實際跟銀行談 09/06 08:54

→ kagaya: 開寬限期嗎? 因為覺得開寬限期多留現金在手上彈性比較高 09/06 08:55

→ kagaya: 還是說寬限期隨時要去請都很方便所以不用這樣先開? 09/06 08:56

寬限期給你你不一定要立刻開,哪時候開你可以自己決定.
※ 編輯: ceca (1.175.176.62 臺灣), 09/06/2021 13:37:13

推 abcxyz123: 原來寬限期可以之後開,我還以為只能轉貸時才開, 謝C大 09/06 14:06

→ abcxyz123: 啊我搞錯~ 還是要先談好寬限期, 只是可以延後開 09/06 14:07

推 miu4570: 原來如此感謝樓主補充 09/06 18:03

推 idee26: 請問Ceca大如果是全額貸款買房的話，投報率要怎麼計算 09/07 13:12

推 cms23: +1 11/02 23:54

推 chen831030: 3/25 03/28 22:05

→ chen831030: 3/26 03/28 22:05

推 chen831030: 謝謝 08/14 00:15

→ chen831030: 謝謝 09/30 23:00

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租金投報率算法｜租金報酬率計算｜【免費租金投報率下載】｜你是否曾想過如果有個幾套房，可以擁有被動收入，一來可以有租金收益、二來房市上漲後也有機會賺取價差 ...

#57. 房租報酬率要幾%才合理@ 水電.消防.機電施工(新北市中和區)

房屋若想出租，判斷租金的方式應該跟附近出租的房屋做比較。 ... 投報率的計算，分子的部分是年淨收入，也就是要把相關的成本考量進去，如空置率、 ...

#58. 雲端操弄者 - 第 4 頁 - Google 圖書結果

我們現在住在園區裡的房子,租金相對比外面便宜。我已經在市區買了兩戶中古屋,都是小戶,出租容易,投資報酬率高。而且裝修或修護都是我跟太太一起動手的,連工錢都自己賺 ...

#59. 全球中央08月號/2019 第128期 - 第 39 頁 - Google 圖書結果

在歐盟內,不過義大利傳統文化裡無所英國《衛報》( The 青年繼續與父母同住的平均比不能的「超級媽媽」,也被認為 Guardian )曾刊登一篇有趣投率是 50 %。

#60. 大學放榜！4校缺額逾75% 真實租金投報公開：聰明房東早跑了

缺額率大於75%，分別是玄奘大學缺額率96.96%、真理大學95.42%、大葉大學84.78%、佛光大學76.47%。若以缺額人數來計算，文化大學則最多，達1342人。

#61. 房租報酬率- 四城市租金報酬率淪後段班房市話題房市經濟日報

租金報酬率4% 包租公也瘋狂ETtoday房產雲ETtoday新聞雲; 購屋出租之投資報酬率社團 ... 公式年租金－年貸款利息、修繕及稅費÷房屋總價＋裝潢和家具成本＝租金投報率.

#62. 小資族新手上路：租金投報率計算法MoneySmart 聰明投資

中文名投资回报率外文名简写ROI 特性时效性定义是指通过投资而应返回的价值百分比年度利润占投资总额的百分比目录1 简介2 计算公式3 优缺点4 投资计算5 回报率6 如何判断 ...

#63. 投報率- 蔡阿嘎Talk#8加盟飲料店下半年賺多少大公開!第個月營 ...

般租屋投資的報酬率，最簡單的方式是用租金報酬率來計算。. 租金報酬率是每年的租金總收入扣除費用後再除以購買房屋的價格。. 例如買個300萬的房子，每月房租扣除管理 ...

#64. 房東的噩夢｜方格子vocus

強制罪, 所有權, 積欠租金, 公證, 租屋蟑螂. ... 考量到那低的可憐的租金投報率，相信絕大多數的房東都是佛心房東，不求靠租金賺大錢，只是希望靠租金 ...

#65. 投報率- 率IRR是什麼？報酬率計算方法大全>投資報酬率ROI和 ...

广告投放中投资回报率ROI怎么算ROI=收回价值/ 成本投入100% 中文：投資報酬率、收益率. 英文：Yield. 表面利回り％＝年租金收入÷房屋購入價格× 100. 実質利回り％＝年 ...

#66. 租金投報率Yahoo奇摩新聞- 房租報酬率 - playquesthive.com

至於另種投報率，則是評估收益型不動是否值得投資的方式，即「租金投報率」，「租金報酬率」最簡易的計算方式為「每月租金×12個月房屋總價」。

#67. 投報率- 率_試算工具_理財鉅亨網>股票報酬率 - R09Ls

透過計算投資報酬率可以了解哪間房子較能滿足投資人的投資目的。 ... 小資族新手上路：租金投報率計算法MoneySmart 聰明投資. 做投資,基本投報率和現金投報率都要看.

#68. 投報率- 利回り投資報酬率如何計算？Rej不動產相關常用日文單字

600萬月出租2萬.年收租24萬. 我們簡化下,不包含裝潢費用和其他支出雜費和稅金. 然後貸款8成+1.3%利息.

#69. 房租報酬率- 租金報酬率新聞好房網 - Yuta

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#70. 財富自由實戰分享！三個層級教你確認距離有多遠？ - 玩股小博士

... 空間，算60萬好了，那麼按照年化投資報酬率來計算，就會得到財富自由的 ... 年化報酬率2%：假設每年是靠不動產租金收益，按照台灣平均值大約是2% ...

#71. 利回り投資報酬率如何計算？Rej不動產相關常用日文單字

例如買個300萬的房子，每月房租扣除管理費後淨收入13,000元，那麼每年的租金收入有156,000，所以投資報酬率= 156,000/ 投资回报率ROI是指通过投资而应返回的价值，即企业从 ...

#72. 請益大家現在投報率幾% 看板Stock 批踢踢實業坊 - N8Jul6

租金投資率計算方式其實非常簡單，就是將年的租金，除以房價得出的百分比。假設房子的買入價為400萬，而每月租金1萬，年12個月租金即為12萬，租金投報 ...

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這例子裡若期末房價漲到360萬時，現金流量如下表：租金回报率多少合适，租金回报率怎么算呢，租金回报率就是房子的收入的值，才能知道租房子是否有回报，来看看这些关于 ...

#77. 二代健保補充保費是什麼？費率多少？如何計算？常見問題一次 ...

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中文：投資報酬率、收益率. 英文：Yield. 表面利回り％＝年租金收入÷房屋購入價格× 100. 実質利回り％＝年租金收入− 固定支出÷房屋購入價格+ 其他購買經費× 100.

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想請問一下專業投資客的各位手上有個老大樓隔五套投報率開始跟區域脫鉤但租貴一點又難租的時候各位會選擇1. 花錢恢復原格局外觀弄漂亮出售.

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