【龔成問答信箱】（Q21401-Q21420）
Q21401：
龔SIR你好!首先要感謝老師教懂我如何選擇一隻好的企業。
自從成為你學生後，我的成績確實有增長，雖然仍未到目標，但確實前進中。多謝老師既教導。
但近期估值課題上有一個疑問，就是「預測市盈率與自行計算市盈率之間的決擇?」
以創科實業為例。根據過往十年數據，利用堂上所學。
合理市盈率應是21.88-23.12,
平均最新5年EPS是2.41。
因為我發現它每年EPS都有增長，自己計算大約是11.5%至29.8%不等(平均數是17.7%)
所以，我打算利用2.41X1.177= 2.84 作為有代表EPS
所以，合理估值應是2.84X21.88- 2.84X23.12再+/-10%，即是55.9-72。
根據自己計算範圍55.9-72 明顯與現時大市有一大距離。此時，再發現中銀既預測市盈率是36。如果用 預測市盈率計算2.84X36=102.24，那麼合理區 再+/-10%，即是92-112.46。則比較接近大市。
因此，我想請教老師2個問題
1.遇到這個情況，應該如何決擇?還是我的計算出左問題?
2.預測市盈率是市場給予的，是否較自己計算的市盈率更重要呢?
知道老師忙碌，問題唔急的，感謝老師的指導。
龔成老師：
你在計算估值時，不能公式化，要「意義化」，你先要了解創科（0669），佢過往的業務情況，品牌、發展，為甚麼過往的營業額有這樣的增長，點解盈利會這樣，是市場不斷擴展，產品的類別增加，定加價，還是其他原因。
你要睇翻5年年報，有具體了解後才有答案。
然後，你要分析這企業之後面對的經營環境，如果市場環境對佢有利，這樣增長就可持續，而你推算EPS時，不能只用平均數，這是一個入門的方法，你要更正確推算，之後的盈利怎樣。
如果你用我第五堂教你參考機構評級的方法，你會見到大行預期盈利接下來幾年平均為0.6美元，即是港幣$4、$5，你就要小心分析，你用2.84 作為有代表EPS，是否保守左，大行點解估到$4，背後咩原因。
你要了解企業之後的情況，從而找出答案。
另外，你在衡量佢市盈率時，如果企業無一些核心的改變，你照用過往的較好，然後再加少少自行的調整。
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Q21402：
阿Sir，我自己計咗幾隻股合理價，可唔可以麻煩你幫我睇吓我嘅計法啱唔啱：
新地（16）
行業市盈率 ：6.26-10.5
過往五年平均每股盈利 : 14.8
新地市盈率 : 7-11
合理價: 103.6-162.8 (好似個range 好闊🤔）
雅生活（3319)
行業市盈率 ：27.5-41
過往五年平均每股盈利 : 1.042
雅生活只搵到近三年市盈率，有一些股票如352，1895甚至找不到市盈率資
領展 （823)
行業市盈率 ：5.5-13.18
過往五年平均每股盈利 : 11.63
新地市盈率 : 6-10
合理價: 69.78-116.3 (好似個range 好闊🤔）
龔成老師：
新鴻基地產（0016），要留意，佢這類地產企業，每年的盈利都有物業重估，因此盈利及過往市盈率數據，都要調整翻，所以，計算過程有點複雜的。
你預新地現價合理區中間。
雅生活（3319），當你進行行業比較時，盡量找一些營運模式、規模等接近的，同時，會參考佢自己過往的市盈率。而這股不會比到太高市盈率的，去到30已是太高，20倍會較有代表性，再以這為基礎這行調整。
至於盈利方向，由於佢盈利增長中，因此盈利數字不應只用平均數，要調整。所以，你預現價為合理區中上部。
至於領展（0823），由於每年的盈利都有物業重估，以及先年的市盈率都會因為物業重估因素令盈利變左，所以市盈率的參考價值都減左，因此，你要調整翻先能夠分析得到。你預現價合理區中間至中上。
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Q21403：
龔老師 你好 最近見你也對樓市有研究 ，真心想請教 唔想再走冤枉路
現時有一層 216 呎 長沙灣樓
樓齡 1年 （但已過3年 樓花期買）
出租（死約） 10500
按揭連管理費 16000每月
買入時 499 萬 想放570 萬
想要連租約放售 如理想價 570 還完按揭 有170 萬左右
想跟你 學習 股價 覺得已前投資 cash flow 唔靚 供得好辛苦
有家庭 BB 出世 支出更大 同太太 （她都有follow 你Facebook)商量後 現時 層樓 每月都是支出多 不如賣左層樓 所得錢 跟你腳踏實地 投資股票 3-5 再買過一層
不知龔老師可否比意見 ？
謝謝你 祝生活愉快 身體健康
龔成老師：
從宏觀的財富角度分析，你這個動作，就是賣出現有的收租樓，將資金轉成股票，利用股票增值，再在3-5年買買入另一收租樓。
這個動作的考慮點，就是利用股票的增長，高過利用現有物業的增長。
在理論上，這類面積較細的樓，投資價值的確不算強，因為以一個基本家庭來說，去到250呎以上會較合理，因此，長遠增長力不及一般物業。
加上現時股市的平貴度較樓市平，所以在理論上，資金投入股市增長，會好過原有物業。
不過，所有事情都無絕對的，無人能準確預測到樓市，如果樓市在這幾年的升幅比股市多，你的計劃就會出問題，這是風險所在。
另外，香港買賣物業的成本貴，你一賣，日後再買，這是有成本，你都要考慮這因素。
因此，從方向上，這計劃是可以（因為投資不同資產的值博率與回報等概念），但實際上，你會面對上述所講的風險，你自己衡量是否承受。因為始終投資股票，都會有價格波動風險，穩健度比樓市差。
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Q21404：
老師想問下，我現在快20歲，有19000元現金，1000股煤氣，500股盈富、500股嘉里同400股小米。
煤氣 大概10元多買入，盈富大概25元入,小米22.8入，嘉里24.48入
龔成老師：
上述的股票，都有質素，無問題可以長線持有。
現金19000，由於不算多，所以持有就得。
小米（1810）我都有貨，雖然股價波動，但正面的，只要你不是持貨過量就得。
盈富（2800）可長線。
嘉里物流（0636）這股不差的，順豐入股後長遠發展更正面。
佢本身由嘉里建設（0683）分拆上市，係亞洲的物流服務供應商，主要從事綜合物流及國際貨運業務，亞洲、澳洲、歐洲及南北美洲的35個國家及地區設有逾400個業務點。
業務以第三方物流服務供應商身份為世界各地的製造商、零售商及其他客戶提供綜合物流服務，包括主要在亞洲提供廣泛的物流服務，如倉儲及增值服務、陸運及配送、退貨管理及各種配套服務。
另外，亦有從事國際貨運：提供的國際貨運服務絕大部份位於亞洲區內以及亞歐大陸之間，涉及空運、海運及跨境陸運服務。
現時的經濟及疫情，對佢都有一定的影響，而市場對佢的估值都會因而減少。
其實現價處合理區頂，以長線投資的角度，有值博率的，可分注。
至於0003，有質素，但你19歲，未必最適合你。
其實煤氣（0003）仍是有質素的股票，但增長力弱左，而佢改為20送1，反映增長力可能減少左，但不算差。
香港業務不強，但中國部分不差，中短期雖然較一般，但見佢的長遠發展力仍在，但就要耐心點。
由於佢一向都穩定派「相同股息」，在這情況下，反映派息的增長會少左。但整體來說，這企業仍是有質素的。
我睇翻佢近年在中國的投資，仍是保持進行的，每年都有幾十億，這些投資不會好快就見到收成，但這企業就仍是發展中的。我對佢長遠發展仍是正面，只是增長力的問題。
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Q21405：
老師想問下你 我睇你本股票勝經
用入面既方法計出3838 PEG 和3838的初步分析財務指標5年數據
得出的PEG 由2016-2020 五年間都是0.0x 低過合理價1很多
是因為每股益利增長很大的原因嗎？而這股每股益利增長咁大的原因是因爲澱粉價格而非純盈利嗎？這些指標對於此股有代表性嗎？還是我計錯數了？
請指教
龔成老師：
要留意，PEG只是一個輔助的估值工具，並不能成為企業估值的核心。同時，PEG只適用於高增長類企業，而這股增長力不強，生意增長不高，以及盈利未見有明顯增長，因此，並不適用。
中國澱粉（3838）主要從事製造及銷售玉米澱粉、賴氨酸、澱粉糖、變性澱粉、玉米製副產品及玉米深加工產品。
近年的生意都有增長，不過盈利就唔算強，同時有少少波動，反映佢都受成本等因素影響，產品價格自主力唔強。
整體企業質素，唔算高，但未算劣質。
現價雖然合理，但投資值博率唔高。
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Q21406：
你好 , 老師, 想請教你一些投資意見？
1. 如想用$10000投資月供股票計劃, 現階段應如何分配？ 當中想要有潛力股，但1211 已好高價位, 應買嗎？
還是有其他股比較適合？ 應該集中買兩三隻 ，還是分散買好？
2. 目標滾存100萬, 應以5年為期？ 如果想3年為期,每同投資幾多及如何分配比較適合？
thanks
龔成老師︰
1) 我地投資增值會運用「先增值，後現金流」作方法，初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票，為自已創造穏定現金流。
因此，你在選擇應該投資那一類股票時，會係因應你人生階段、投資經驗和取態，去做決定。
假設你係年青至中年人士，你可以用「平穏增長股」 + 「潛力股」的組合。如果你係偏年青，比例大約可以去到各一半。
但由於「潛力股」有一定波動性，若你投資取態較保守、經驗較淺或者較接近中年，「潛力股」比重就要相對下調。
現在你每月先用5成儲蓄，即$5000做月供。其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。
至於餘下的現金，就等機會，當大市出現一定程度的下跌，就可以動用現金去投資，在平宜價加大力度掃貨，然後長線投資。
至於你所講比亞迪(1211)都係有質素，勉強小小注月供好了。
而我地創建一個財富組合，除了要有質素股票外，平衡性都係好重要。
任何股票、任何行業，我們都不應太過集中，因為一個行業就算更有優勢，也有機會面對行業週期及突發風險，太集中會對你整個財富組合不利。
因此，你要建立一個平衡的投資組合，當中有不同的類別、不同的行業，這是最好的平衡風險方法。相同行業不可佔組合多於3成，而單一企業不要高過15%。
但盈富(2800)就不受此限，因為它是一個包含55間優質企業的基金，這些企業來自不同行業。因此，盈富(2800)就算在組合中佔較大比重，都唔會造成過度集中性風險。
所以，如果你組合有盈富(2800)，再只加1,2隻都無問題(只要這1,2隻，不超過以上比重限制)。但若無，你最好係加多幾隻，令組合更平衡。
2) 不同年期，組合都唔會有太大不同。但若年期較長，部份高風險的股票，可能你就要慢慢減個比重，換成較穏定的優質股。
我假設投資回報有10%（連股息再投資），你要每月投資$14000，5年後才會較大機會增值至100萬。
如果年期縮短為3年，就要最少每月$25000。但由於3年唔算長時間，會有機會出現波動，令你最終回報的不確定性增加，你要知這個風險。
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Q21407：
老師：您好！我想問6993前景如何？我16.92買，而家跌到落11蚊，應該看長線還是止蝕？
另2883同問，我10.7買。
謝謝
龔成老師︰
藍月亮（6993）有質素的。
佢有「中國P&G」之稱，成立於1992年，擁有衣物清潔護理、個人清潔護理和家居清潔護理三大系列共73個品種的產品。
佢係中國洗衣液有龍頭地位，加上毛利率高，賺錢能力強。睇翻佢之前的資料，以零售額計算，藍月亮在洗衣液市場、濃縮洗衣液市場及洗手液市場的市佔率均為第一，分別為24%、28%、17%。
整體有質素與發展力，但你買入價係上市時較熱炒階段，現時回調只是回到較合理水平，不過現價依然唔平，只算是合理區頂。
若你持貨不多，你長線持係有可以。但較貨較多的話，只宜沽出部份，去平衡風險。
中海油田服務（2883）質素中等，未算強。
佢係中國近海市場最具規模的綜合型油田服務供應商。
佢的服務貫穿海上石油及天然氣勘探，開發及生產的各個階段。業務分為物探勘察服務、鑽井服務、油田技術服務及船舶服務。
雖然佢都有一定的規模，但卻不是最高質素的企業，這是由於佢的產品自主力較弱。
石油是商品，當中沒有差異性，佢地要將石油賣出，只能跟國際油價，這令佢地處於被動狀態。沒有價格自主的能力，這令佢地的獨特性有限。這類商品企業，都可投資，但就要明白不是最高質的企業。
由於質素中等，唔建議大注投資。若持貨不多，可以守。如持貨較多，則應該在反彈時，沽出一部份，去減低風險。
我見你2隻股票都有買貴貨情況，若你對點判斷平貴無乜概念。我建議你再投資時，改用月供，或者分注入貨模式，去平衡這個買貴貨風險。
同時間，努力學習投資，如何選優質股、定平貴等相關知識。對你長線投資發展，會有好正面的幫助。
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Q21408：
龔 sir ~ 小女子暫時手上得5萬港幣可買股票, 想高回報 ( 即是高風險啦 ), 是否跟著以下3067、9988、700、388、1810、2382、1177、1448, 便可以 ?
目前目標 ~ 每月儲 一萬港幣, 5年要有 100萬, 用來買私樓的首期。
請指教
暫時有 3067 有1000股 是蟹貨。
亞厘爸爸有700股, 其中200股是蟹貨。
1177 有 2000股, 亦是蟹貨。
是否再加貨 ?
還是買其他 ?
謝謝你
龔成老師︰
我地最重要是建立一個長期的「財富組合」，要優質，要平衡，要適合你的年齡與風險承受程度，新舊經濟各類股都要有。
同一行業不能太多，同一股不能太多。要平衡，建立後長期持有，不是買賣賺差價，而是成為你財富組合一部分。
唔可以單單集中晒係「潛力股」身上，佢雖然有增長潛力，同時風險都較高。
但風險高，不等如回報一定高，這是一個錯誤想法。如果成功，回報當然可觀。但由於佢波動性大，失敗時，損失也會較慘重。
所以，「潛力股」不宜持有過多，要平衡。若你係偏年青，可以佔5成。但若你較年長或投資經驗較少，要下調少少至3成左右。
你現時組合中股票，都有質素。雖然股票上係虧損，但只是中短期問題，你可以守。
由於你阿里巴巴(9988)佔比好高，個別股票不要佔組合15%以上，所以，你暫時唔好再加注。
將來時間，除了潛力股，你都要加大翻平穏增長股部份，令組合更平衡。
平穏增長股：金沙（1928）、恆基（0012）、港鐵（0066）、平安（2318）、粵海（0270）、領展（0823）、希慎（0014）、太古地產（1972）、長建(1038)
現時大市在合理區，每月先用$5000做月供，餘下$5000和5萬現金，就等大跌市才動用。
以大市過去年平均回報10%計（連股息再投資），你每月投資$10000再加上你現有20萬持股，5年後大約增值至100萬，能達成目標機會頗大。
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Q21409：
你好呀 龔老師，我啱啱先開始接觸投資，上年12月頭開左個富途牛牛戶口，然後聽朋友介紹下，我買嘅第一隻股票就係6618京東健康，果輪升得好勁然後就賺左d。
於是我喺高位就直接入多d貨，結果冇耐就一直跌，中間再溝過貨，依家已經蝕緊差唔多40%。
其實呢幾個月都有唔少朋友叫我走，我就係有d唔甘心所以一直擺，不過見到個虧蝕愈來愈多果陣都有啲擔心。
所以想問下老師你意見，我應唔應該del apps繼續擺落去？定係應該依家就止蝕離場？
龔成老師︰
京東健康（6618）係有質素，但問題是你投資知識不足，令到成個策略出左問題。
首先，京東健康雖然有質素，但由於新上市，估值難，不確定性大。本身就不應該持有太多。
另外，我地決定加注與否，要睇幾個因素，記住，並不是以「拉低平均買入價」為目的。
第一，要分析這股的質素，如果無質素，就再跌都唔加。
第二，這股的類別，如潛力或增長或收息類等，是否與你的財富組合匹配，比例是否適合。
第三，你要先計算加注後，這股佔你股票組合的比例會否太多，因為同一行業，同一股票。不能佔股票組合的比例太多。
第四，現價是否有投資價值率，要平，或起碼合理，不能貴。
第五，你要在加注後，仍有現金剩。
你明顯只是想盲目去「拉低平均價」，但完全無考慮成個組合配置和風險。
由於此股波動性風險大，你再入雖然真係會拉低左個平均價。但變相令佢佔你總資產比例又提升左，即係你同時拉高了自已的風險比重。
以你現時情況，若京東健康佔你組合比重較高，建議你沽出部份，先去平衡翻個風險。
此外，你在再投資前，建議你努力學好正確投資理念、資產配置、股票估計等知識，才開始會較好。
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Q21410：
老師，我今年應付完DSE會過嚟報讀你嘅課程學下估值，我係從我老竇推介先開始睇你嘅書（跟住就開始留意你平時facebook 同YouTube）
明白到金錢永遠貶值，銀行嘅體系對我哋有咩影響，同埋長線投資嘅威力。我今年年初開咗證券戶口，想你對我嘅投資組合俾啲意見： 我宜家手頭上有
兩手1810（24.35)
嚟緊小米造車可行性大嗎？
一手9666（63.25）
4月開始供1928（每月1000），每月會儲500現金，因為我阿爸都同我講可以學下你咁樣地獄式慳錢雖然我依家比起你嗰陣真係算儲得少
另外有18000現金係咪應該繼續儲等更好嘅機會？（考完試會再做兼職加大儲錢金額，想問吓到時應唔應該再月供其他？例如港交所？因為佢有壟斷優勢）
另外我想再問吓，舊年如果新經濟股炒得好犀利將好多企業嘅發展前景無限放大，估值過高，但係成日都係講話會回歸企業價值
咁老師你會點樣處理，如果面對估值過高係咪會減持，等佢回歸企業價值再買入？
最後，好多謝老師平時無私嘅分享，比起好多坊間嘅「專家」睇得出你嘅回應係好用心，好明白投資唔可以心急你嘅分享亦令到我踩少咗好多氹
例如唔會心急然後將啲錢去玩啲唔熟悉嘅衍生工具同埋做短炒。
龔成老師：
好，最重要是保持學習！
小米（1810）有潛力的，佢的產品性價比高，相信在全球好多個國家都會有市場，佢長遠只會進一步增長。
同時，佢建立的平台是佢長遠的增長動力，先賣手機，再利用手機的平台延伸銷售小米家電。長遠正面的。
這股可長線，現價合理區頂位至略貴，小注分注可以，但唔好入得太急，預佢股價仍波動。回多10%更有投資值博率。
佢將會造車的，但成功與否就未知，但我相信佢正面的，不過股價就可能有點波動。
至於金科智慧（9666）有質素。
佢係中國西南第一的綜合智慧物業服務商，如果按佢綜合實力計，集團自2016年至2020年連續五年被中指研究院評為中國物業服務百強企業十強之一，自2015年至2020年，連續六年西南地區排名第一。
收益主要來源於四條業務線：物業管理服務；非業主增值服務；社區增值服務；及智慧科技服務。
包括各類住宅及非住宅物業，包括但不限於中高端住宅、商業樓宇、產業園、政府公建、高校醫院等其他物業。
生意與盈利都增長理想，暫時睇佢都有投資價值，但負債高會係一個扣分地方。此股投資係可以，只要唔好太大注，咁就無問題。相信長遠有發展的。
至於你月供股票，金沙（1928）可以，而你年輕，可以加入一些潛力企業去供，例如小米都得。港交所（0388）都可以。
至於現金$18000，由於金額唔算好多，因此暫時留現金先，等跌市先考慮動用。
至於企業價值，首先，新經濟股估值難，所以在投資會相對控制注碼，若果到貴的時候，有機會減持的。但如果好高質，就唔會賣晒，因為你唔知賣左後，能否買得翻。
在理論上，股價長遠會回歸合理價，但如果一間企業價值增長得好快，股價就算這刻貴，都未必跌。
加油！你年輕，只要能擁有投資知識，長遠財富會不差的。
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Q21411：
老師你好！
現在持有
6618京東健康 500股 $180
9633農夫山泉2000股 $55
305 五菱汽車20000股 $2.57
175吉利汽車1000股 $33
6993藍月亮1000股 $16.9
9666金科服務500股 $73.5
2013微盟集團2000股18.62
1833平安好醫生100股 $133
1772贛鋒鋰業200股 $101
我高追左以上股票、大部分坐緊艇。好彩小米$16.5仍然持有。
1.以上的股票會否升返上去？
2.以上的股票有冇要放棄？
3.組合可否俾意見？
多謝老師
龔成老師：
基本上，你持有的組合不是無質素，但我見到你投資的，大多是之前較熱炒或焦點股，又或是新經濟類股，這會令你的組合風險較高，要注意翻。
五菱汽車（0305）、金科服務（9666）、微盟集團（2013）、平安好醫生（1833）、贛鋒鋰業（1772）雖然都有質素，但股價上落略高，同時行業仍有變化，因此，唔建議持有過多，不過你如果計翻佔組合%不過量，其實無問題。
整體上，你持有整個組合，基本上都可以守，質素是有的，相信是你未能掌握平貴，在貴的價位買入。你要計下佔組合比例，如果單一股票佔比不過多，就守住先。
你應該在之後，加入一些較為穩健類的股票，平衡翻個組合。
我地最重要是建立一個長期的「財富組合」，要優質，要平衡，要適合你的年齡與風險承受程度，新舊經濟各類股都要有。
同一行業不能太多，同一股不能太多。要平衡，建立後長期持有，不是買賣賺差價，而是成為你財富組合一部分。
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Q21412：
你好龔成老師，我係你的澳門粉絲，一直有Follow你Facebook，期待你黎澳門開班
我38歲，已婚，有一個3歲小朋友，我從事保險行業，收入還不是太穩定，暫不需要供樓。
以家有如下資產：
銀行及儲蓄：
20萬現金放銀行作現金流
40萬收緊3%利息的每月理財產品
50萬派息基金，收緊6.5%利息（本金會有浮動）
月供股票：（今年3月份才開始供）
盈富（2800）：月供2000
金沙（1928）：月供1000
比亞迪（1211）：月供1000
港交所（388）：月供1000
騰訊（00700）：月供1000
股票：
吉利（175）：1000股@28.8
領展（823）：100股@73.5
長江（1038）：500股@41.4
小米（1810）：200股@27.5
泰格醫藥（3347）：300股@165
美團（3690）：300股396
阿里（9988）：200股241.6
想可以做到最大化的財富增值，聽過老師話選擇優質股長線持有的概念，但因為以家手持的好多都係跌，心有擔心。希望龔成老師百忙之中幫我分析一下合理嗎？需要做些什麼調整較適合？會唔會持有太多種類？十分感激
還有一個問題想問
聽人講可以買銀行股來代替銀行定期收息，亦相對其他股票風險較低，你建議嗎？耐心等待老師回答
龔成老師：
最重要不是睇「賺蝕」，不是睇「買入價」，而是睇質素。質素不好，增長力弱，就有可能賣出，蝕都要賣。
你要分析「之後的組合情況」，不是過去，是將來。應該持有那些優質股，比例如何，能為你帶來怎樣的長期財富。
你要分析你的投資目標，你想潛力股的比例多少？平穩股的比例多少？組合風險程度如果？
即是你想設計一個怎樣的投資組合？長期、優質、平衡、適合你。
其實你現時持有的，基本上都是有質素的，只是你在貴的價位買入，如果你未有捕捉時機，以及企業估值分析的能力，就建議你用月供或慢慢分注的模式投資，會較適合你的。
現時你現金在保守類產品較多，股票就較少，可以慢慢提高股票比例，以你的年齡，財富仍有增長力，加大比例可以的，只要不要太集中在潛力股類別就得。
現時月供的股票，都可以。只要長期進行就得，比亞迪（1211）現價略貴，勉強可以供，但就不要再加大金額。
至於持股方面，都有質素的，泰格醫藥（3347）佢係中國的綜合生物製藥研發服務提供商，主要經營臨床試驗技術服務，例如提供臨床試驗運作服務，包括藥物及醫療器械臨床研究，業務發展都唔差，同時都有一定的規模。
生意與盈利都有理想增長，賺錢能力唔差，不過上市時間唔長，數據的參考價值會減。
質素都有，長遠發展正面的，不過股價潛在波動較大，加上上市時間唔算長，唔建議投資太多。唔建議你加注。
至於美團（3690）有質素，但股價略為波動，業務有變數，你現時持有比例已差不多，不要加注，原有貨就持有。
至於其他持股，基本上無問題的。
你現時的現金$20萬，暫時可持現金，等機會。
反而每月應加大投資股票，例如加大月供，可同時加入平穩增長股及潛力股去月供。平穩增長股如盈富（2800），潛力股如恆生科指ETF（3067）都得。
至於銀行股同銀行收息，是兩回事，銀行股的股息會較高，但就有風險，你要因應自己的風險承受程度，以及投資目標，去決定。
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Q21413：
老師 想問物業股哪一個增長力最強 值得投資？873、6666、6098、3319？
龔成老師：
碧桂園服務（6098）及恒大物業（6666）的增長力，算是較強，當然，風險度會高少少。
先講恒大物業，有質素，有長線投資價值。
佢係物業管理服務運營商，佢係中國物業服務百強企業中，以項目所覆蓋城市數目計，佢排名第二，如果以總收入、總毛利及總淨利潤計，排名第三。
類別為中高端住宅物業、寫字樓及商用物業，並已訂約管理其他物業類型如主題樂園、產業園、康養項目、特色小鎮及學校等。
佢絕大部分物業管理服務收入，來自集團控股股東恒大集（3333）所開發物業提供的服務。
不過，現價少少貴，如小注投資持有都可以的。
碧桂園服務（6098）由碧桂園（2007）分拆上市，主要於中國提供物業管理服務等服務。
例如包括保安、清潔、綠化等，物業管理組合涵蓋住宅物業、商業物業、寫字樓、多功能綜合樓、政府及其他公共設施、產業園、高速公路服務站、公園及學校。
佢無論在業務本質、規模、品牌、財務數據、前景，都是理想的，反映這企業有一定的質素。加上有一定的現金流，背景發展等，投資價值絕對有，相信這企業的前景不差，有長線投資的價值。
但要留意，行業有時會有較大的炒作，股價上落大，要注意風險，而整體是有長線投資價值的，這股不少時間都在合理區頂至略貴的水平，投資唔好太大注，要慢慢分注入。
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Q21414：
我想請教一下⋯ 我之前錯誤地購買了6123 平均價8.8 有6000
最近股價都在$5 徘徊⋯
我應該點做？
繼續持有還是沽貨止蝕好？
龔成老師：
圓通速遞（6123）本身係一家以香港作為總部的國際貨運代理服務供應商，業務已擴展至多個國家，並在亞洲、荷蘭及北美設立了幾十個辦事處。
佢主要經營以下四項業務：空運及海運貨運代理服務、總銷售代理、配套及合約物流服務。
早前阿里巴巴（9988）入股增持，令股價大上大落，這的確會令企業有更多發展，前景正面，不過，估值方面已難。
因為這刻根本無法計算佢，之能賺多少錢，企業發展情況如果，只可以話好多不確定性，但股價就反映大部分利好因素。
因此，這股雖然有發展，但同樣股價上是有風險，相信之後的股價仍會波動。只可以話，這類股小注持有不是不可，但要明白風險因素。
如果持貨較多，可以考慮減少少，餘下就守，這股不是無質素，但相信你買入時炒作較多。
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Q21415：
老師，想問問根據分段買入優質股的方法，咁什麼時間應沽出部份股票獲利呢？以前一直大都只懂買入股份後多年沒有理會以致錯過獲利機會（例如：滙控）
是否要密切留意市況，例如什麼時候會出現牛三而進行沽貨呢？
龔成老師：
首先，我地只買入優質股。
另外，要衡量現時的平貴，自己組合情況、現金，去設定適當的投資策略。
如果升到貴的水平，可考慮賣部分，但如果企業優質，我會建議點都有一定的貨在手，不要盡賣。
另外，當大市處狂熱期，例如牛三全民皆股時期，就同樣可考慮賣出。
你之前的投資經歷，如果忽視了兩點，第一，你無計平貴，可能錯過了貴賣出時機。第二，匯豐（0005）及其他銀行股，都有一個情況，就是賺錢能力，比過往年代弱左，我過往都在銀行工作的，好明白佢地的賺錢能力，已不及從前。
當見到一間企業的質素及增長力下跌時，投資者都有可能作出賣出的動作。
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Q21416：
你好成哥，首先感謝你一直熱心解答我地問題，咁多年來除左教識我投資的正確觀念之外，亦都令我培養到一個波瀾不驚既心理質素。
想問下譚仔準備上市，你點睇佢既投資價值？
本人由細食譚仔食到大，對呢間公司有情意結，而且覺得佢連鎖化之後係管理同marketing都有進步，手上亦無類似版塊的股票，想問下值唔值得投資？
龔成老師：
初步分析，譚仔有質素的。
佢有品牌，有規模，以及有穩定的顧客，現金流強，整體不差的。不過，香港飲食業競爭大，同時入行不難，對是對佢扣分的地方，加上香港人好貪新鮮，因此佢都不能一定話品牌永遠穩固。
睇翻佢資料，譚仔及三哥品牌擁有超過二十年歷史，合共經營148間餐廳，包括覆蓋港九新界18區的72間譚仔餐廳及72間三哥餐廳、中國內地深圳的1間譚仔餐廳及新加坡的3間三哥餐廳。
根據2019年的餐廳數目，調查機構歐睿將譚仔列為香港亞洲粉麵專門店的第1位。
假設顧客每光顧譚仔100元的生意，食材成本佔22.9元；有31.1元是員工；約23是租金及折舊，扣除其他開支後，譚仔的純利仍有19.7元，扣除所得稅開支後，亦有17.8元的淨利潤，以香港經營食店來說，是高利潤的（不過，數據都是上市前的數據，所以不排除會執靚盤數上市）。
整體上，這企業都有質素，但不能定為最高質類，同時，增長力不能說是好強，這股如控制注碼，都可投資的。
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Q21417：
阿sir, 昨日我經過黃竹坑地鐵站，影左幾張樓盤上，立刻有兩個女門神企我左右隔離
有個仲追住塞咭片
黃竹坑地鐵上蓋
我覺得呢度最有投資價值
因為正頭喺地鐵隔離
而且除地鐵外其他交通都方便
附近都多野食
景我唔知望唔望到海
阿sir你有錢不如買下
我想買但冇錢
我喺黃竹坑做野睇住佢變
發展潛力好高
而且仲要喺南區
不過先睇埋佢開售呎價先
問左至少30000
龔成老師：
《5年買樓4部曲》都有講，黃竹坑係我其中一個睇好的地區，長遠一定有價值，不過，新樓的確好貴，唔會考慮，其實果度都有少量二受樓的，都可考慮。
我自己都是南區大，都見證當區發展，地鐵站，兩個站能金鐘，加上南區密度較低，工廈變商廈，價值一定有。
但我對新樓興趣不大，因為一般都有溢價。
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Q21418：
Ah sir，想再問下我現時持有3.43粒Bitcoin，現市值約160萬，計劃呢2-3個月內賣出一半或全部，套回現金後應該點樣部署投資？
我想5-8年內儲到1000萬移民，會唔會aim太高？
我30歲，現金大概10萬，有15萬喺投資收息保險基金(收每月約$900息)，約有20萬錢喺股票。
做零售生意已4-5年，銷售額穩定但唔算太高，每月七除八扣約賺2-3萬。
另外有份半職收入約15000(但計劃做到9月就會quit)，有個牌可隨時入返行。
但我負債較高，連公司借貸約仍有100萬未還清，每月大概還緊3-4萬。
我理財能力好弱，成日唔識點計好啲錢。
多謝你耐心回答
龔成老師︰
如果你要5-8年內，透過股票將資金翻幾倍，其實係好難。
假設投資回報有10%（連股息再投資），若你每月投資$10000 + 100萬本金，8年後大約會增值至350萬。這個回報程度，會相對合理。
在進行投資增值前，你要先審視負債部份。如果你負債利率係太高，我建議你先還清相關債務，才開始投資。因為高債息，係會好影響你長線回報。
收息保險基金，回報都有7%以上，勉強算係可以。但你要留意，這個回報率是否保證，將來係唔係一直維持到。
另外，Bitcoin本質來說，這是人為創造出來的，絕對不是「資產」，有沒有真正的價值。不過，佢可能有交易價值，但這個價值有多少，無人知。
所以結論就是，佢的波動會十分大，而你現時好集中在這項目，這會有好大風險，因此從整個財富的配置角度，宜減持。
將來贖回Bitcoin後，這些資金可以投資一些增長型股票。同時，你若每月有閒錢，都建議你用來月供優質股。
但潛力股波動性和風險會較高，若你係投資經驗較少，最多只可佔3成。到較大經驗，才升至5成左右。
現時大市在合理區，現金和股票比例，最好各一半。你每月閒置資金，可以先用一半做月供，其餘儲起。
將來有新資，如贖回Bitcoin後資金，都可按這個比例配置，去慢慢分注入貨，並長線持有。
但緊記，你做生意可能需要較多流動資金，作配置時，要先考慮生意部份。因為佢係你主要收入，必需排在其他投資項目之前，去優先處理。
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Q21419：
阿sir，近排開始了解債券，唔知阿sir有冇投資債券？
我見銀行可以買內房或其他公司的債券，自己研究左，想買雅居樂的內房債，出資和貸款5:5，利率大約有6-7%，你了解風險高嗎？
有些內房債(佳兆業)可以做到有11%，但有點怕所以唔考慮，怕佢違約。
之前睇左你的片，每月存1萬，5年可滾到100萬，真係好西利。
我計過下，要每年平均有10%回報先做到，請問當時你係投資咩？月供股票嗎？每年有10%回報都幾難
龔成老師︰
債券，這其實只是「產品」，物業、優質股是「資產」，所以從財富本質上，我地應較集中持有「資產」，才對我地最有利(你可以睇睇《財務自由行》一書。
我從財富本質上，講述了當中原理)。同時，現時息口低，但未來有機會重回加息週期，債券未必是最好的投資工具。
而且內房負債偏高，係一直都存在的問題，所以投資這行業的債券，係有一定風險。你要睇翻每間公司，佢現時的財務情況，以及該債券的評級，違約的風險。如果評級A，都可考慮，去到B級，就要小心。
而我自己無買債券，主要透過有優質股，好似比亞迪(1211)、金沙(1928)、中生(1177)等等，在合理，甚至平宜區時儲貨，之後長線持有，才累積到的成果。
當然，我組合未必每年都有10%增長。但我地投資係長線，當你拉長用多年來計，就會得出這個回報。
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Q21420：
我見你話「同一行業不能高過3成、同一股票不能高過15% 」，點計？(股票投資總額)計算, 是嗎?
龔成老師：
在股票組合內的比例，同一個行業，不宜多過30%，而同一隻股票，佔比不能高過15%。
方法是以長期的平均股價計算，例如過往一年的平均股價，再乘以你持股的數目，以每一隻股票你擁有的市值計。
不過，你唔需要執著每一個%，大約數就得，不用一過少少%就立刻賣出，因為這只是一個指引的參考大方向。
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若你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網，當然，會將發問者的身份，以及有關個人資料的部分刪去。
另外，我所給予的各種意見，只是供大家參考，當中無任何銷售及推介，不涉及任何利益，其實大家應該要有獨立分析的能力，我只是給予一些方向及純參考模式。
由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。
競租理論公式 在 [心得] 103年高考不動產估價師上榜心得~ - 看板Examination 的推薦與評價
既地政士上榜心得後，今天小弟又來發心得文了XD 這次有幸能夠第一次參加估價師
考試就上榜，除了努力之外說實在的小弟的運氣也真的蠻好的，有鑑於自己也是看了許多
前輩們的心得文當作參考，因此也就獻醜與大家分享一下這次的上榜心得，希望對於有心
準備估價師考試的人有所幫助。
從去年經紀人到今年地政士與估價師，小弟很幸運能在一年間順利突破三關取得三照
，回首這一年的艱辛考試旅程，在放榜的這一天一切都覺得值得了。
[背景]
如同之前地政士的上榜心得文所述，小弟是貓空大學本科系畢業，當完兵就直接工作
一年後，有感於地政這行實在有取得證照的必要，在與家人幾經討論並獲得家人的支持下
，決定離職成為專職考生一年，準備考試。
由於本身對於數學類科較有興趣，因此一開始就是設定以考取不動產估價師為目標，
而為了讓自己不在漫長的考試路程裡過於鬆懈，因此決定在準備的過程中也報考經紀人及
地政士，給自己一定的壓力來督促自己念書。
關於經紀人及地政士自己是如何準備的在這邊就不在贅述，有興趣的可以看我前一篇
心得文。
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(以下兩段是給沒看過小弟前一篇心得文的版友的建議，有看過的請自動跳過XD)
[補習與否]
很多人要準備考試前都會思考這個問題，就是到底是要自己準備呢，還是要補習比
較好? 我覺得這個問題真的因人而異，因為每個人的能力、預算、時間、家庭等等都不一
樣，我身邊也有些同學只是單純買書來自己看就考上了，所以到底要不要補習真的要自己
選擇。
補習的好處在於補習班的老師會幫你整理好重點，讓你在準備考試上比較省力，但補
習並不代表保證，正所謂師父領進門，修行在個人，書還是要靠自己花時間努力念，不然
補再多也是枉然。
[全職或兼職]
這個問題跟到底要不要補習一樣，也就是因人而異，沒有人可以幫你決定，兼職也
是有人考上，只不過小弟覺得要當全職考生真的需要家人的支持，試想如果你在念書時一
邊被家人各種酸，心情應該也會很不好吧! 而小弟又不是個愛念書的人，上完班根本只想
休息，還要我補習念書我知道自己根本做不到，所以能獲得家人支持成為全職考生實屬萬
幸。
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[關於各種準備考試的Q&A]
1.Q:請問你準備估價師的書單有哪些? 哪些教授的著作最有幫助?
A:我相信很多人都會問這個問題，而在這裡小弟或許要讓大家失望了，因為我在準備估
價師考試的過程跟板上多位考取前輩相差甚遠，小弟連任何一本教授的著作都沒有看
..............，為什麼都沒有看? 因為時間不夠阿!! 說來慚愧，我是有照幾位前
輩的建議買了陳明燦老師的土地徵收導論以及陳立夫老師的土地法研究(一)(二)，但
是地政士考完後我放了自己將近一個月的長假..........(唉~書念太久被好友拖回去
打個LOL一不小心就陷下去了，當驚覺自己已經迷失在召喚峽谷的時候已經是7月中了
Orz) 所以當我開始急起直追死念猛念的時候，我只能盡我所能把補習班的東西都想辦
法全部弄懂掌握住而已，各大教授的著作我只好捨棄..........。
不過陳翰基老師的土地法講義，可說是把各家學說都融合進來了，因此土地法雙陳的
一些重要見解，其實在講義裡面也都有就是了。
2.Q:請問你準備考試的讀書方式?平日作息?
A:關於法科的念法，可以參考我前一篇心得文，不過不管是法科還是數學類科，小弟首
重"理解"二字，個人覺得弄懂比不斷背誦來的重要，一來是理解原理原則之後也比較
容易記憶，二來尤其是經濟數學類科絕對是無法用死背的，估價師考試中，有4科是
屬於經濟數學類科(不動產經濟學+不動產估價理論&實務+不動產投資分析)，對於這
些科目一定要想辦法弄懂公式或者理論背後的意義到底是什麼? 為什麼會導出這樣的
公式? 為什麼會產生這樣的理論? 一定要想辦法弄清那些冰冷符號背後所隱含的實質
意義，例如光一個收益資本化率就隱含了各式各樣的經濟意義在裡面，由於現在的考
試題目如此多變，數學類科幾乎不可能讓你看到一模一樣的題目，因此唯有對於每個
公式或理論都非常熟悉才能在面對從來沒看過的題目時能順利導出答案。
就小弟自己的習慣，我是看完一科才會看下一科，因為我覺得一次把一科從頭到尾念
完比較能連貫且較有邏輯性，當然這不是絕對，因人而異。
平日的作息，早上大概8點起床，吃完早餐就開使念今天的科目進度，中午12~2
點是午餐時段(順便看個新聞不讓自己跟現實脫節)，然後繼續念到晚上7點，7~8點是
與家人的晚餐時段，之後看今天進度到哪裡再決定念到幾點，但不會超過12點，說到
這裡其時都是廢話，因為不可能大家都按照這個時程作息阿XDDD
所以重點是在每天作息要有規律，而最好每天能夠替自己訂定目標跟進度，盡量
一定要達成就是了，關於進度的規劃，我自己是分成大目標跟小目標兩種，大目標就
是要多久把一個科目念完(ex:從7/15~7/31把土地經濟學念完)，小目標則是我一天要
念完哪些東西(ex:今天要念完第一章)，然後看今天的進度訂定明天的目標，當然這
也只是小弟個人的做法，提供給各位參考。
3.Q:請問你在考場時考試前都看哪些東西? 做哪些事情?
A:說實在考試這種東西，真的是有幾分運氣成分在，當然平時還是要很努力，不過到考
場時就是聽天由命了，小弟還是要強調，在考場對於外面發的那種考前猜題千萬不要
看，看了真的是影響自己心情而已，看到有不會的反而更緊張，而緊張就會造成自己
在考試時面對題目無法冷靜思考，因此小弟覺得平時一定要努力準備，但到了考場，
考前就是把自己平常整理的重點再拿出來加強一下記憶，第一次打鐘(考前10分鐘)就
可以把書收起來了，因為說真的不會因為你多看了或少看了這10分鐘就對你的成績造
多大的影響，利用這10分鐘好好沉澱自己的心情，讓自己頭腦保持清醒，來面對接下
來兩小時的考試。
ps:各科準備方式及考試答題心得會在下面分享，如果還有其他問題可以留言或寄站內信
給我XD，我一定會回答的!
[各科成績與心得]
在此先附上小弟今年的成績:
國文 66 (34/32)
民法物權與不動產法規 60 (15/22/13/10)
土地利用法規 61 (18/17/16/10)
不動產投資分析 63 (22/3/25/13)
不動產估價實務 82 (18/29/20/7/8)
不動產經濟學 59 (20/17/14/8)
不動產估價理論 51 (14/12/15/10)
總平均 63.00
名次/及格人數 1/10
恩，從這個分數跟錄取人數就可以看得出來今年的教授實在是改的夠狠的，錄取率居然
低的只有2.73%，看前幾年分享的大大分數都要比小弟來的高出許多，這榜首二字實在是
愧不敢當阿...........
國文因為吃老本沒有準備，這裡就不分享這科的心得了。
[民法物權與不動產法規]
這科的準備有點吃老本，因為民法物權篇+土地法+平均地權條例+土地稅法其實在準
備經紀人跟地政士時就已經都念過了，因此所做的算只是複習而已，民法物權篇念的是曾
文田的講義，老師上課基本上是挑重點教，所以我也就是挑那些重點看，我承認這樣是有
點投機取巧，不過在有限的時間內我只能選擇這麼做。所以重點放在通則+所有權+地上權
+抵押權，其他的我只背定義而已，另外法條我也不是一條一條土法煉鋼的背(詳情請看上
一篇心得文)。
土地法跟平均地權條例的部分我是看陳翰基老師的講義，基本上陳翰基已經融合了各
家學說的精華在裡面，如果能夠全部弄熟弄懂也不容易了。
另外由於去年考了估價師的道德規範準則，今年我本來想說會不會考估價師法裡面的
內容，結果還是沒考，而地價調查估計規則我想說這是政府部門的估價，對於估價師來講
完全不重要所以一個字都沒看........，結果這次考試立馬現世報，所以阿~~~念書真的
是不能投機的阿阿阿!!!!!!!
最後綜觀這科的考古題，民法物權幾乎一定會出1題，甚至兩題，土地法一定也有1題
，平均地權條例可能也有1題，剩下有時候會出土地稅，或者一些比較冷門的東西。
答題心得:
1.第一題考最高限額抵押權的原債權確定時間點，一看到真的內心無比的激動阿!!!! 因
為考前我剛好就在努力的背這一大段東西，曾文田把他列為重要的考點之一，真的就這
樣出出來啦!!! 因此作答就是先把最高限額抵押權定義照法條抄上去，之後談原債權確
定的時間點有哪些，再寫甲可以依哪些請求確定原債權，最後寫法律效果為何，看來大
致沒錯，得15分。
2.第二題土地法34條之一一直是一個熱門的大考點，尤其去年才修執行要點而已，因此當
然是準備的大重點，這次考處分的意涵，因此就把執行要點上的定義照抄上去，而我覺
得比較難得是民法819處分得意涵要如何寫，不過兩者不同之處應該是土法34-1的處分不
包括贈與,信託等無償行為，而民法819卻有包括，於是就抓住這點亂掰819的處分是具
備完整的處分權能等等之類的。第二小題大家一定立刻想到同條第四項優購權的問題，
但是再把題目讀個幾遍，會發現問對第三人丙的保護措施，應該還要包括同條第2跟第3
項(以書面通知+應領的對價已為受領或代為提存)，但不包括第5項，因為第5項的情形
是在未能協議分割時才有調處，另外小弟在論及第四項的同時，有寫到陳立夫老師的論
點，也就是"以第四項使丙擁有優先購買權超出法條文義射程之外，應修法與以明訂"，
最後值得一提的是，第二小題他並沒有說甲乙丙的持分各為多少阿~只寫三人共有A地，
如果甲乙持分根本沒超過1/2那根本就沒辦法用多數決賣給丁阿，所以為了避免探討更
複雜的法律關係，因此我在第二小題一開始就寫設甲乙丙三人持分各為1/3這樣，看來
這題應該是寫得不錯，得22分。
3.第三題考租賃權跟地上權，土法102很重要的一個點就是2個月僅為訓示期間而已，因此
甲要能拒絕乙還是得等請求權的時效消滅完成才可以拒絕。比較的部分說真的我已經忘
記我到底亂掰了些什麼了，這題應該寫的很普通只得13分。
4.第四題，現世報的一題，教授就是教授阿，他就是可以知道我哪邊沒有讀就給我考這邊
，地價調查估計規則只有在許文昌上課的時候聽過一下，但內容到底是什麼完全沒看，
但是考出來了總不能空白不寫，於是只好用估價理論學到的政府部門估價方法來亂寫，
什麼基準地估價法，區段價估價法，路線價估價法全部都給他呼籠上去湊版面，居然還
能撿到同情分數10分，讓我超訝異。
[土地利用法規]
土地利用法規這科如同許多前輩提到的，是非常需要運氣的一個科目，因為綜觀考古
題，雖然這科名為土地利用法規，但有時候卻會考出土地利用理論，但近幾年還蠻中規中
矩考在法規就是了，這科主要分成四個部分，土地徵收條例+都市更新條例+都市計畫法+
區域計畫法，其中土地徵收條例跟都市更新條例基本上每年都各必考一題，不過剩下兩題
偶爾會穿插容積移轉跟區段徵收實施辦法，但小弟準備的重點仍放在前面4個大重點，土
地徵收條例是看陳翰基的土地法，而剩下的是看于俊明的土地利用法規來準備。這科被認
為投資報酬率相當的低，因此我是花最少時間準備的，但小弟運氣真的不錯，今年考出來
的四題都是有背到的部分。
答題心得:
1.第一題考的是土地徵收條例，嚴重懷疑這題是陳明燦老師出的XD 連法條都不需要你背
出來，直接要你做論述，如果沒看過老師的論點可能會有點難寫.....。陳明燦老師對
於這條所指徵收補償費發給完竣時點分成領訖,繳存專戶保管以及接到領回抵價地通知
三個點，然後這三個點當然有各自的法條依據，我是幾乎整個論點照抄上去，或許有人
會問你不是沒看老師的著作嗎，你怎麼會知道? 答:因為陳翰基的書裡有整理XD
第二小題考的是一個新的概念，這是關於學者們最近對於土地徵收條例修法後所增加的
安置計畫意涵的討論，考出來老實說蠻狠的，我是今年忘了幾月被同學拉去聽陳立夫老
師有一場關於土地徵收條例討論的演講，又剛好有人問他對於安置計畫的看法，他才說
他其實最近一直在思考這個問題，不過他目前的看法是如何如何這樣...........所以簡
單來說立夫老師認為他的性質應該要算被徵收人應領之補償費，所以我就照著那天聽到
的內容大致寫上去，得到18分。
2.第二題說真的有點訝異，都更的權變的權利清理去年就考過了，今年又再次考出來，不
過多增加要你論述這些規定有沒有問題，由於權利清理算是大重點之一，要寫出規定應
該不難，但要進行批判問題在哪裡真的是蠻難的，不過基本上會要你評論都更條例的東
西，一定是要你罵他不公不義吧，不能充分保障人民權利有的沒的XDD 所以我評論的
方向大概就是如此，得17分。
3.第三題是考古題，只是問的方法比較奇怪，91年不動產估價師的考題問法是區域計畫公
告實施後，都市土地與非都市土地在程序上如何配合區域發展政策進行調整? 其實在考
試當下我真的不確定答案到底是不是這個，但我想破頭想不到別的東西可以寫，只好死
馬當活馬醫寫上去，畢竟他問的是區域計畫核定公告後計畫效力為何，我就把他解讀成
問我公告核定後要做些什麼，結果看來答案方向應該是沒錯，得16分。
4.第四題沒什麼好說的，就是法條題，考你有沒有看過這個法條而已，老丁變新丁聽說是
新修的東西，但是在準備的時候沒有背得很熟，因此只拿了10分。
[不動產投資分析]
這科由於算是我的拿手科目之一，就像前面寫道的，準備的重點在於理解，公式不是
死背，而是要想辦法理解公式的原理原則是什麼，並且如何運用公式來判斷該不該對某個
產品進行投資，是這科最主要的內容。大學時期就有修林左裕老師的不動產投資分析，因
此本身算是有基礎的，這次準備估價師考試主要還是以許文昌的不動產投資分析那本來做
準備。另外，這科應該要是個拿高分的科目，因為計算的東西，對就是對，不對就是不對
，因此會算跟不會算成績可能會天差地遠，而近期考題基本上都有1~2題計算題，所以一
定要會算阿!!! 會算之後這科算是最能掌握的一科。
(PS:說是這樣說，但是這科讓我考到差點想放棄，下面會說明是怎麼回事)
答題心得:
1.萬惡的第一題，分成五小題也就算了，但是每小題要寫得東西都不少，我一開始寫的很
開心，結果越寫越覺得不對勁，東西怎麼可以多成這樣，時間一分一秒過去，寫完這題
花了我45分鐘，真的超後悔，因為這一題壓縮到我後面的答題時間，直接成為導致我第
二題只拿3分的主因。不過看來這題應該是分析的合教授胃口，得22分。
值得一提的是，第三小題我的答案跟高點給的參考答案並不一樣，我直接是選擇了2013
年裡面資本化率最低的前三名，也就是台北 香港跟新加坡，不過高點給的是2012到201
3年資本化率降幅最多的前三名，說真的也不無道理，不過我覺得頗有爭議，因為題目
問的是"2013年"，用2012到2013年降幅最多的或許想得比較遠，但是畢竟教授改題標準
如何我們也不清楚，所以看有沒有是寫高點答案的來分享一下這題的分數吧XD
2.第二題，讓我差點哭出來，不是我沒注意到他是期初年金，而是我覺得因為我心中一直
想著時間不夠了不夠了，太緊張導致我無法冷靜思考，算完第一小題後我居然想不到二
三小題要怎麼算，可是覺得一定要寫點什麼，就這樣一邊想一邊看著時間繼續一分一秒
得過去，腦袋卻整個一片空白，最後只好把心一橫，畢竟後面還有兩題，不如就放棄吧
，於是我2跟3小題這一整個空白了，不過說也奇怪，第一小題配分明明10分，我算的答
案應該是沒錯的，但是還是只得到3分，所以說版面配置真的會對分數造成影響阿....
3.第三題貸款題，但不是簡單的題目，要把整個貸款公式融會貫通才能求得答案，這題也
沒什麼好講的，看來我的答案應該是沒錯，拿到這次考試為一滿分的一題，25分。
4.第四題，寫到這題真的快氣死，因為第3題計算非常麻煩，而且前2題我時間也沒掌控好
(還浪費時間在那邊想第二題)，寫這題時我只剩下不到20分鐘，這題不難，可是要先編
現金流量表要花不少時間，另外非常有爭議的一點是，地價稅房屋稅一般都是包含在營
運費用裡面了，但是這題卻單獨列出來，我寫到一半才發現怎麼還有這項，可是表都編
完了，只好在算報酬率的時候再把這項扣掉。結果這題我也沒寫完，第三小題我只有列
出算式答案寫到一半就被監考老師大喊停筆!停筆!停筆了.......
考完這科我真的非常沮喪，因為這是我自認拿手科目之一，尤其是吃午餐時稍微冷靜想了
一下我馬上就想到第二題的算法了，當下真的是搥心肝，一題幾乎空白一題沒寫完，還聽
到周圍一堆考生在那邊討論說今年投資怎麼會考得這麼簡單..........心情真的是差到極
點，當下真的有股算了就放棄回家吧的衝動，但是報名費都繳了，而且還有實務跟不動產
經濟學兩科我的拿手科目在後面，最後還是決定趕緊整理心情繼續留下來!!!!
由此可見，不到最後一刻真的不要輕言放棄，一定要盡自己所能堅持到底!
(PS:如果有人跟我一樣很容易不自覺去聽別人在討論什麼的人，建議戴個耳塞進考場吧XD)
[不動產估價實務]
估價實務這科跟估價理論是密不可分的，因為這科就是在檢視你的理論有沒有念通，
每種估價方法都很重要，而綜觀考古題，通常隔個幾年就會出現不傳統的題目來突襲考生
而由於前兩年的考題都是傳統的三大估價方法考題，今年我就猜想有可能出現異於以往的
考題，果不其然就出了有史以來都沒考過的租金估價，雖然個人本來是猜最近地上權住宅
產品興起，說不定會考地上權的估價，不過雖然今年沒考，但是以後的考生或許要多加注
意了。這科我的準備方式基本上跟著理論一起，實務的部分我只注意估價報告書的撰寫格
式而已。
答題心得:
首先，因為這科的考試時間很長，所以請切記一定要先上廁所(被毆)~ 言歸正傳，因
為考試時間很長，拿到考卷不要急著下筆，先從頭到尾多看個幾遍，並在腦中大致想好要
寫些什麼東西，打算怎麼估價之後再下筆，這次雖然考了從沒考過的租金估價，不過依估
價理論所學到的，要估的為正常租金，而題目的敘述看下來應該是新訂租金，兩種估價方
法應該要選用租賃實例比較法以及積算法。評分標準第一個叫做選用估價方法的理由及分
析，所以說在估價所運用的方法及運算過程及價格決定的理由這一步，一開始就要說明為
什麼選這兩個方法的原因，基本上我是把新訂租金的三種方法定義都寫出來，再寫為什麼
不用收益分析法的原因。
再來，這次比較標的居然洋洋灑灑給了12個之多，按照許文昌老師的說法，給你超過
3個比較標的，代表有一些一定是不適用要刪掉的，可是給了12個這也太誇張，所以要重
新思考這個問題。仔細觀察後會發現，這12個比較標的是3個一組，分別代表不同內容，
租賃實例比較法比較簡單，用比較標的1~3直接就可以估出答案，積算法真的是有夠複雜
，要先求得勘估標的的價格，得先用土地開發分析法及比較法求出土地價格，再用題目給
得收益資料來求得租金，所以到頭來12個比較標的全部都用上了。
這科考試我覺得有點小技巧，雖然估價師應該要有自己專業判斷的能力，不過畢竟這
是考試，不是實際作案子，出題老師為改題方便基本上條件應該都會給好了，一定能用題
目給的條件算出答案，非必要真的不要隨便自己亂假設條件進去，當你覺得好像有條件沒
給清楚想要自己假設條件的時候，別急著下條件，再把題目看個幾遍想想是不是有什麼東
西是自己沒看到或沒想到的，非不得以才自己假設條件進去，這次小弟估出來的結果跟高
點給出來的答案相差幾萬而已吧，所以整體來講應該估的都對因此拿到了82分。
[不動產經濟學]
這科也算是小弟的拿手科目之一，在大學時期劉小蘭土經的學期總成績小弟都能拿到
98及99分，不過國考當然不能跟一般的期中期末考相提並論，這科我還是要強調理解，理
解，理解!!!!!(因為太重要，所以說三便) 以前就有很多人會問我土地經濟學要怎麼準備
，我都會跟他講，這科的重點就在於你要會用各種經濟圖形來分析經濟現象，而且題目幾
乎都是給你一個現象請你作圖分析，所以說畫圖很重要，平常一定要多練習畫圖，圖畫的
很熟練考試才不會一個緊張結果畫錯圖。當然每個圖背後所代表的經濟意義及所要解決的
經濟問題都一定要弄得很熟就是了，平常也可以自己演練看看，隨便去網路上抓個高考或
估價師考古題的不動產經濟學題目來看看，看自己能不能馬上想到要畫哪一個圖來分析，
如果每題你都可以想得出大概，基本上這科已經沒什麼問題了。準備考試是以許文昌的土
地經濟學(圖形分析)來閱讀。
答題心得:
1.第一題很簡單，身為一個地政人，看到教授問你增加供給來降低房價的政策好不好，就
知道一定是要你罵死他，批評他，把這個政策踩在腳底下踐踏就對了。用一個簡單的供
給需求圖形加上房地產的生產落後現象就可以解決了，得20分。
2.第二題問徵收補償市價跟實價登錄的價差別在哪，主要我想的是徵收補償市價是所謂的
正常交易價格，依不動產估價技術規則的定義，寫出正常價格的概念，實價登錄的價是
只實際買賣成交價格，與正常價格不同是這個價格可能是在任何情況下所形成的價格(
ex:親友間的買賣等)，看來分析方向大致沒錯得17分。
3.第三題是用競租理論來分析，不過或許是我只畫了商業使用的圖，沒畫住宅跟其他使用
，所以只拿到了14分。
4.第四題，恩...不是沒看過，許文昌的書裡有類似的題目，但是我覺得這個不重要感覺
可能是許文昌自己的個人見解沒啥道理所以只是隨便看看........結果就考出來了...
只好憑很薄弱的印象寫，但寫的應該是不太對，只拿了8分。
[不動產估價理論]
最慚愧的一科，有人一定覺得很好笑，怎麼我的理論跟實務，一個是最高分，一個是
最低分阿.......我只能說因為我在準備理論這科是以不動產估價技術規則為主，然後把重
點放在這次修法的內容上........看過題目的人應該也知道了，這次修法內容一題都沒考
Orz，看高考都考了權利變換的修法內容了，但估價師我想不透為什麼不考阿，估價師比公
務人員更應該了解那個內容阿~嘖嘖。所以說我準備這科是以許文昌的不動產估價理論(財
務分析)+不動產估價技術規則來準備，看有很多前輩推薦陳奉瑤的不動產估價那本，說真
的個人覺得那本也沒有很好懂就是了。
答題心得:
1.第一題看到傻眼，為什麼傻眼，因為這個許文昌的書上全部都有寫，但我認為不重要全
部隨便亂看，只好硬著頭皮先把土地開發分析法的意義寫出來，然後每個原則的內容是
什麼，再隨便亂掰跟土地開發分析法間的關係，得14分。
2.第二題真的是在考場卡到陰，這麼簡單的一題，我還是不明白我當時怎麼會蠢到寫他是
特定價格，選擇題考到都爛掉了我還寫特定價格，明明就是限定價格阿阿阿阿阿阿阿!!
不過估法印象中許文昌上課有講過，簡單來講就是用土地開發分析法先估包含畸零地的
價格，在估不包含畸零地的價格，之後兩者相減就可以得到畸零地的價格，得12分。
3.第三題又來，說實在的我只有背了哪些不可以列入總費用，至於到底為什麼只能依上課
時很薄弱的印象，從公式跟現金流量表裡面拆解分析為什麼不能列入總費用的原因，一
樣寫的不太好，只拿到15分。
4.4題中唯一一題法條題，但看到我還是差點在考場罵出幹，或許是小弟才疏學淺，誰可以
告訴我有誰會來找估價師去估農做改良物??!!! 但是估價技術規則裡面也確實有規定，
怪只能怪自己認為不可能考所以不看(那些特殊地的估價方法我還真的就只有農作這個沒
看，真的是本次考試現世報的第二題)，只好心理一邊罵一邊努力的掰，把估價三大方法
都用上去來估農作改良物，居然還撿回10分。
乎，打了那麼多，很謝謝大家看到這邊，綜合而言，這次考試的整體心得如下:
1.該看的東西真的一定要看，不要像小弟一樣認為不重要就不去看他，這次其實有很多都
是可以在拿到更多分數的，真的不能心存僥倖。
2.就像之前小弟所說的，念書念久了一定會有撞牆期，當自己怠惰的時候可以先稍微停一
停，回想自己當初懷著雄心壯志辭掉工作，推掉聚會，走上這條考試路的原因到底是什
麽? 要這樣放棄那之前的努力不就全部白費了? 當鬥志燃燒殆盡的時候，這樣想一想往
往又可以讓自己繼續向前。
3.我很喜歡[絕世好賓]裡面的一句台詞，方國立的堅持到底，就是勝利! 考試不到放榜這
一刻，結果究竟如何沒有人會知道，我今年寫完也不覺得自己會上榜，甚至考完不動產
投資分析的時候就一度想直接放棄回家，可是就這樣放棄，等於是宣告明年全部重頭再
來，那麼枯燥乏味的路途，自己真的還會想要再來一次? 所以在準備考試的旅程上，真
的無時無刻勉勵自己堅持下去，相信只要有心，人人都是有機會上榜的。
另外，我看到版上許多人對於到底要不要考估價師非常疑惑，我覺得這取決於你心中
所相信的到底是什麼? 首先我想問的是你到底為什麼會想考估價師? 聽說這個行業很好賺
? 還是估價師很有前途? 還是你的興趣是就是從事估價師這一行? 小弟個人是在實務上工
作了一年，依自己所看到的，加上本身興趣所以決定來考試，那您呢?
很多人批評估價師市場小業務量不足難考又沒發展性等等，但我也可以說20或30年前
律師會計師一樣率取率超低名額超少，甚至念法律系是會被別人笑的，另外40年前想投資
房地產你一定會被別人笑是瘋子，所以這樣難道就代表這些都不好嗎? 我可以說出一堆理
由叫你千萬不要來考估價師，但我也可以說出一堆理由叫你一定要來考估價師，所以到頭
來到底要不要考還是取決於您自己對於這個行業的想像，以及您心中對於這個行業的價值
觀到底為何?
依小弟個人淺見，一份工作不管他到底多好賺，一定要本身對於這份工作有十足的興
趣，有興趣才能讓自己一直有熱誠，作起來才會開心，如果只是聽別人講講就決定投入某
個行業，沒有興趣也很難把一份工作做好吧.........
或許考估價師也是一種投資的概念，投資就是有賺有賠，沒有人能說的準未來到底會
怎麼樣，但既然已經選擇了這條路，那就努力向前吧，在此小弟與大家共勉之。
最後，這次有幸能夠上榜，真的非常感謝一路支持我的親朋好友，也謝謝版上許多前
輩無私的心得分享，希望這篇心得也能幫助更多還在這條考試路上的考友們，加油，你們
一定可以的!!!!
PS:有任何問題都可以寄站內信跟我討論，小弟有時間一定都會回覆大家的。
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.64.174.202
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Examination/M.1414382642.A.81F.html
※ 編輯: revolution77 (61.64.174.202), 10/27/2014 12:05:42
至於土經第4題，說真的我不知道是哪位老師的見解，因為許文昌上課時有強調這題很重
要不少便，但我自恃土經拿手，外加在學時劉及顏兩大師都沒提過這個見解，因此我才會
自認這是許個人的見解，但很明顯會考出來就應該是某位教授的見解吧。
而簡言之，我覺得第四題也頗有討論空間，因為我不是畫錯圖，而是我推出來的答案跟許
所給的參考答案結論完全不一樣，所謂所得水準相同，我當時認為係指每個家庭所得水準
相同，故若家庭成員較多，每個人所需居住面積(效用)相同的情形下，應對於交通費用較
不敏感，所以會選擇離市中心較遠的地方(房價較低)來居住，以換取相同的居住效用。許
給的參考答案為家庭成員多對交通費用較敏感，會選擇靠進市中心的地方居住，當然我一
開始認為許的答案怪怪的，但後來想想應該是我自己想太多，拿到成績單後果不其然只有
8分，代表我的答案應是有問題的，所以我想這應該是某位教授的見解吧。
※ 編輯: revolution77 (61.64.174.202), 10/28/2014 10:29:22
沒有拜讀過韓乾老師的大作，找時間我會去看一下，是說實在我覺得我的論點是比較值觀
，因為白話來講，家庭人數多需要大坪數，那只好選擇房價較低的(離市中心較遠)，人數
少需求坪數也小，所得水準相同下當然可以負擔較高房價，所以會選離市中心近，當時我
考試是這麼想的，所以我能跟顏老師想法類似真的是太開心了，不過還是蠻好奇到底這題
參考答案是什麼，或許看有沒有這題拿高分的版友分享一下這題的答法吧!
※ 編輯: revolution77 (61.64.174.202), 10/28/2014 19:05:21
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