【整改時代?】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為
現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」,但「壟斷行為」的出現,與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革?恐怕言之尚早。
現時政府放風的數個最新措施,非但不是劍指,甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處,暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為,是否亦需要一併「整改」?
◾助長發展商加速圈地
多年來各種類型土地的發展管制,有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利,更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息,傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」,除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比,亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀,鬆綁出售限制,預期發展商將能在新界加速囤地。
今次全方位的發展鬆綁,亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成,十年後,今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」,在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為,相信「田牲式」收樓手法會更加放肆,而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。
有趣的是,早前外投行的數據分析,在今次中央施壓下,估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而,今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係,在現時中央針對發展商壟斷行為下,更顯弔詭及複雜。
◾散播土地「荒」言
由2002年「孫九招」起,政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應,減少公營房屋供應,將私人房屋供應交由市場決定,是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年,政府房屋大方針卻不見有大改變,繼續盲目催谷覓地,甚至不斷提倡天價人工島開,只為「做大個餅」,卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後,正配合著發展商動員打手發功,聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象,最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。
林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」,但劍指官僚「卡關」要加速審批,跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」,明顯口徑一致,更顯政府貫徹親發展商的立場,不斷為發展商釋放土儲,助長由發展商主導香港土地供應。
◾「土地共享」度身訂做兼送基建
作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」,本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由,幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制(如位於濕地旁)而不適合發展的土儲,而公眾因而額外獲得的單位,往往只佔整個發展小部分(*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途),發展商甚至能申請將官地納入發展範圍,將計劃稱為「共享」,實在是一個搵笨的公關表演,最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。
由發展商決定土地共享的選址,會否出現規劃錯配的社區?單從最新一宗共享申請中,恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」,足見其潛在規劃災難。
可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制,亦正與政府討價還價中,過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請,就土地供應速度而言,又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示,在土地供應方面發展商可扮演更積極角色,表示可以提供多個「公營房屋單位」,參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表,能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。
◾傾向避開發展商土儲收地
若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為,運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》(土收)就最適合,將高度集中的業權復歸公有作公共用途,亦能夠增加租住公營房屋供應,舒緩基層居住困境。
政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示,政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主,如橫洲、馬屎埔等,而巧妙地被避開發展商土儲,例如屏山北的棕地發展選址,以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權,為大業主的土地共享申請開路,位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例,申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權,為發展項目興建接駁道路。
單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋,兩年後現時只能夠收回三組地塊,另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中,其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展,屬「豬頭骨」地,政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效,但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。
◾助長囤地自肥兼送發展權
過往新市鎮發展模式,主要是政府收回土地並重新規劃,部分土地再行公開拍賣,沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區,卻開始加入「原址換地」等概念,(「加強版」的新市鎮發展模式),逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商-發展商可以保留土地的發展權,早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲,亦能夠決定能在那個位置起樓。
在新界東北發展公佈前,現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突,搶閘新界東北囤地,最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作,怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇?「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造,「獎勵」囤地行為,誰囤地囤得最多,誰就更能有能力壟斷市場。
◾批准無底線開則
回歸早年的發水樓、屏風樓,到近年納米樓,卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免,放寬這些建築物法規時,卻縱容發展商鑽政策空子,可以「無底線」開則,賺盡每一呎,而政府一向少有適時作出管制,卻稱將問題交予市場決定及解決,造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高,連市民的居住空間也被收縮及改造。今日,上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題,下有繼續造就恒基成為「納米地產王」,更顯政府無心解決香港房屋問題。
◾放任樓市縱火
面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市,政府只講土地供應,將需求管理置於不顧,更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革,才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。
上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅,林鄭已經不敢再提,資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅(「辣招」),原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開, 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓,才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」,向公眾顯示已經「做咗嘢」,實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。
◾卸膊公營房屋予私人參建
除了政府每年公營房屋供應長期不足外,現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓,更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入,一時形容為「公」,一時又「私」,變相可以「捽數」,成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」,根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。
當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時,強調需要在地皮提供公營房屋,但沒有明言是是哪一種(公屋/居屋),時至今日,公營房屋部分成為了「公營房屋/首置樓」。首置樓「名公實私」,作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點,讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位,但定價上所價不菲,舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓,定價已不考慮申請者負擔能力,而是重新與市價掛鈎,往往比居屋更加昂貴,這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。
從「公營房屋」定義的變樣,明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳,鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話,將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。
◾讓地產利益滲入城規會
董建華時期,首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會,將城規會審批土地發展的把關角色,慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法,已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑,例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」,已有五個委員有發展商背景,公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。
◾增加發展商土儲的「活化」政策
除了慣常賣地強拍舊樓,近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價,再到近日的工廠改契標準補地價,除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外,一連串加快重建工廠措施,據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位,直接導致工廠區的呎價急升。
所謂「活化」,不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建,延伸至平民工廠區,在加快重建同時,卻少有安置及補償小租戶的措施,租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管,根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。
◾小結
回顧過往十多年政府縱容史,縱使近日中央點名發展商壟斷行為,然而,最新一份施政報告,香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術,短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算/替代?或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」?長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。
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舒 跑 工廠 在 艾妃媽咪 SAY Hello Facebook 的最佳解答
#位在桃園乾淨又舒適的低調農場
比起去室內觀光工廠走馬看花,我更喜歡去能讓孩子跑跳、近距離觀察動植物的休閒農場,雖然一般行程都有點曬,我的膚色也在微解封後迅速增加了一個色階😩,但為了解放孩子的視野,避免呆在室內近距離用眼,帶孩子走出戶外已是我的使命。
前陣子發現這個農場竟然就在離娘家不遠的地方,進入園區前路雖小,會車不易,但小路距離主線道沒有太遠,留意會車放慢速度就可以了,我開上去都沒問題😎
重點來了,它既是休閒農場也是露營區,而我是當休閒農場來玩的:
✔️入園費100元。其中50元可以抵低消,可以去餐飲部買披薩、麵包及其他餐點。那天我們吃披薩、買麵包,老闆還主動送我們三顆自產的大柚子(時令關係可遇不可求,只能說我們好幸運,老闆也好佛心❤️)
✔️入園卷換牧草免費餵羊。小小的羊圈有幾隻很有個性的成羊,感覺蠻會吃的,力氣也很大,給小孩拿牧草要小心距離唷!
✔️令孩子尖叫的戲水池竟然有兩個,一個室內一個戶外。室內戲水池大概到大人的膝蓋,水道曲線設計,玩起來一點也不擁擠,水質乾淨又冰涼。戶外的戲水池非常大,但是沒有遮蔽的,不怕曬的年輕人應該會很愛,媽媽我待不了😆 玩水之後,也提供乾淨的溫水衛浴設備及吹風機可以使用,設備相當完善!
✔️愛玩沙的可以自備工具去小沙坑玩沙,沙坑還有遮蔽可防曬唷!沙坑旁有一小座塑膠溜滑梯遊具也可以讓小小孩放電唷!
✔️孩子看到池子就想餵魚嗎?園區裡設置N台魚飼料販賣機,購買飼料超方便!同時提供租借釣具體驗釣魚唷!
這個農場本身也是一個露營區,可以在印第安帳裡露營,不想睡帳篷也可以睡水上哈比屋,迷你又可愛,我一直想像如果睡在這裡早上會被這景色給美醒吧!而且住宿價格也很便宜,就等愛露營的大家去體驗囉!
園區裡有一個很特別的管理員「鵜鶘」,聽說牠不時會在大池邊走來走去,我們那天看到牠就在池子裡邊站崗,看起來很神氣,而且白白淨淨在豔陽下好美啊牠。
整體而言園區真的非常乾淨,很適合我這種潔癖媽媽😆 園區都固定有人巡視,廁所也都有定時打掃,而且即便有幾個小小動物區,卻都沒有什麼異味;每個接待的工作人員也都很親切,對孩子們都很友善,小孩玩得非常盡興,大人也很輕鬆愉快😊😊推薦啦!
大家會喜歡去這種複合式休閒農場嗎?
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▸我隨意講講話
哈囉北鼻們!!今天是久違的VLOG影片
之後會有很多支穿搭類型的影片喔
還在企劃拍攝中(比心~)
下面會列出我在影片中講到的東西hhh
這是在疫情爆發之前紀錄的碎片
現在真的變得好嚴重啊
大家能待在家就盡量在家
出門要戴口罩 隨時勤洗手喔
希望大家都能平安 健健康康的
一起度過🥺~~~
#vlog #lifevlog
▸商品資訊
01:59 我報名的是文化大學的進修推廣部 服裝設計課程
不過上了4堂多後,我覺得不是我想要的學習內容
所以後來有選擇退課,之後會在看看有沒有適合我的
不過還是收穫多多 現在會用工業車縫機了哈哈
也懂很多設計上的名詞 之後做自訂款時可以更好跟工廠的設計溝通:))
03:19
EVERYDAY-5KG完美彈性黑褲
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這個呢,我覺得布料很好很柔軟,但我覺得我選太大號了,腰有點鬆~大家再斟酌一下
另外還有一個點影片忘了說,就是它的材質偏厚,摸起來有點像太空棉,總之很熱
現在台北的氣溫穿我不行,除非冷氣房 🥵
04:07
聖火牌 五人份電鍋
目前覺得還可以,日常的使用上挺方便,小家庭只有我跟羽哥的容量很適合
煮個雞湯可以喝兩餐棒👍
04:51
Doc Green 輕享杯
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一個人的小果汁的量很可以~我很喜歡
啊我沒研究其他家,被屁曲燒到所以買了
5:15
菓青市集 黑芝麻粉
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最近想要認真補鈣 養身一下 所以買了 覺得芝麻味很濃香~下次想加入希臘優格看看
05:41 目前喝過的滴雞精只有老協珍跟芳茲
不過芳茲真的無騷味 很順口 我目前最愛 沒有要變心的意思
魚精新品 喝起來很像昆布湯頭 反正都是補氣的 一起買輪流喝hhh
06:43
有人好奇羽哥買了UNIQLO什麼戰利品嗎哈哈哈
8:01 ETUDE HOUSE長效待肌~超持妝粉底液 DOUBLE LASTING FOUNDATION
https://www.google.com/search?client=safari&rls=en&q=etude+house+double+lasting&ie=UTF-8&oe=UTF-8
嗚嗚嗚可能我乾肌無法,我覺得有點雷,底妝感覺浮浮粉粉的,更顯鼻頭粉刺,好多白芝麻大豐收~應該會冷凍了
8:18
ROMAND ZERO BRUSH
http://global.gmarket.co.kr/item?goodscode=1651198068
我在GMARKET買的 好喜歡~ 目前用的感覺都覺得毛很扎實且不易顯粉痕,不過還是要搭配適合我的粉底液哈哈
09:11 ETUDE HOUSE唯美色計輕紗唇膏
Powder Veil Lips-Talk
https://www.etude.com/tw/zh/?product=唯美色計輕紗唇膏powder-veil-lips-talkveil-breeze
沒有什麼化妝的視覺感,是一種自然的替你嘴唇增色,完全可以假裝自己素顏的唇膏
11:25 青春奇蹟活酵肌秘露EX 150ml 加量組
https://www.sum37.com.tw/SalePage/Index/6491783
之前合作推廣所以愛上了哈哈,又跑去回購,沒想到送一堆東西(自費啦~
12:25 Jarrow Formulas, 女性 Fem Dophilus,60 粒素食膠囊
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還在乖乖吃中~希望可以養出好的私密處環境 🥺
但其實我就是一個容易發炎的體質TT TT
13:14
雲杉樹脂森林蠟燭
https://www.wenzday.tw/collections/心靈香氛/products/雲杉樹脂森林蠟燭
真的很輕柔的味道~我覺得很像在北歐的新房子裡,很舒適很慵懶,滿滿的新傢俱味道
14:05
屈臣氏 SKIN Advanced 緊緻煥顏精華水(還沒開來用😓
https://www.watsons.com.tw/skin-advanced-緊緻煥顏精華水-150ml/p/BP_220468
17:46 self beauty獨角獸極光亮澤氣墊粉餅
我很喜歡,皮膚會拋光+光滑,自然磨皮的妝效,重點是妝還看起來很淡
不過我發現臺灣蝦皮沒有賣補充盒,所以我之後會轉往Gmarket買了~
17:50 UNLEASHIA 顏礫星涯 Glitterpedia 亮片百科九宮格眼影盤 2號
18:20 TOO COOl FOR SCHOOLTAG ME 棉花糖粉霧唇釉(02)
18:57 美背款光澤洋裝 橄欖綠 我買M
https://www.pazzo.com.tw/zh-tw/market/n/18618?c=41668
▸關於我
身高160cm/ 肩寬34cm /腰圍75cm / 臀圍95cm / 大腿圍53cm / 腿肚35cm
▸這支影片使用設備
CANON M50
▸BGM♪
▸小提醒
影片如有任何收費內容
我會在標題&資訊欄標記出來
沒有就不是「專屬合作廣告」
更沒有給品牌端過稿修改
是第一手真實分享呈現:)
這樣以示我對讀者負責的公正公開
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舒 跑 工廠 在 朔月 Youtube 的最佳貼文
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舒 跑 工廠 在 包一包 Youtube 的最佳貼文
本日放送事故,麥克風設定不明原因跑掉Orz
影片內容快轉連結/目錄(點左側時間數字就會快轉到該片段):
00:00 沒意義的片頭
00:53 從黑幫出身開始遊戲
04:18 關掉裸體顯示後,重進遊戲(直播一定要關的,不然露上面露下面)
04:36 酒吧客人合體bug
11:08 初遇「神父」
17:29 初遇「傑克」
39:58 浴缸裡差點被拆零件的女人
46:42 街頭槍戰
49:44 NCPD精英打手執勤風格
51:54 在電梯裡看電視節目,關於長生不老晶片Relic
56:58 第一幕
58:43 沙包機器人
01:02:17 跟傑克街頭吃中華料理談委託
01:07:02 愛撫小貓&路邊拿槍的小女孩
01:07:36 義體醫生-維克多(大好人啊),幫忙改造義體
01:18:04 任務揚名立萬:初見德克斯特(胖耶穌?)
01:25:57 呼叫車子,然後被自己的車撞了-.-
01:28:55 麗滋酒吧(莫克斯幫),撞入口的胖妹竟然會嗯嗯叫
01:30:04 跟委託人艾芙琳(高級應召女)見面談委託
01:39:33 初遇朱蒂-超夢系統教學
01:55:25 艾芙琳進賴宣房間的超夢
02:07:56 玩兩個小時遊戲變卡卡的,只能重啟(優化不佳啊)
02:15:02 跟傑克一起進入漩渦幫的食品工廠
02:21:28 超酷的小平頭機器人
02:39:47 來生酒吧-談偷貨計劃
02:50:38 德拉曼專車服務
03:00:19 紺碧大樓酒吧裡的「小島秀夫」!
03:03:40 小平頭出任務~酷
03:16:27 賴宣房間裡的槍「金剛」
03:18:19 賴宣回來了,他爸三郎也來了
03:29:12 撿到武士刀(砍人超好用,一定要拿哦!)
03:44:13 真可靠的德拉曼專車服務
03:45:35 傑克你的臉怎麼那麼白
03:49:16 向德克斯特(胖耶穌?)回報
03:52:33 銀手強尼登場
03:55:09 強尼言語性騷擾羅格
03:57:12 空中射頂樓士兵,舒服
04:05:33 強尼與荒板三郎
04:06:38 遇到劇情黑畫面BUG,重啟遊戲
04:09:00 初遇靈魂殺手
04:11:26 德克斯特與竹村在垃圾場找人
04:13:05 公路槍戰(被魔鬼終結者追殺?)
04:17:34 維克多醫生動手術
04:19:26 關於靈魂殺手的事及後果
04:30:38 強尼很煩
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舒 跑 工廠 在 金晟發冠軍磁磚公司- 【老廣告】 維他露舒跑廣告81-84年我跑 ... 的推薦與評價
以前舒跑的罐子真棒就長這樣民國83年曾經去台中工業區的維他露工廠校外教學舒跑和維他露P任我們班喝到爽. 3 yrs. 1. 金晟發冠軍磁磚公司. 民國83年我們還在跑維他露 ... ... <看更多>
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舒 跑 工廠 在 [心得] Satisfactory 滿意(?)工廠舒壓的工廠- 看板Steam 的推薦與評價
https://store.steampowered.com/app/526870/Satisfactory/
2020年開始 目前還在改版中
已經到可以建設火車鐵路送貨跟移動還有飛行背包之類的東西
簡單說就是一個單純採集 建造的遊戲
但是因為是第一人稱所以工廠建造完成後看著整棟工廠運作順暢真的是蠻舒壓的
主要目標是開發太空站,然後被丟到異星球的可憐勞工。
基本上除了生命值沒有生存要素,也只有摔傷跟生物攻擊或毒氣一類才會扣血,整體上都是
在安全的情況建設。
遊戲進行大概就是以下流程
給予目標,為了完成目標開始採集,獲得更高科技的採集技術跟組合技術,自動化採集跟組
合熔煉等等。
素材足夠開始擴張空間,對一開始的自動化排列不滿意,打掉重來然後繼續達成目標,獲得
更高科技,取代原本自動化產業線。
提高產量然後對於不夠自動化的部分改造,更加自動化,更高的產量應付高科技需求,獲得
更高科技(loop
就是如此簡單又樸實的玩法
舉例來說剛開始要靠自己採集草木製作生質燃料,利用生質燃料發電廠發電,後來開發煤礦
後改用煤礦跟水火力發電,然後火力發電廠自動提供抽水機跟煤礦採集成電力自動化,然後
開始進入石油階段,同時消耗原油轉換成燃油跟其他產物產物製造塑膠跟橡膠,燃油發電,
然後橡膠製造輪胎開始進入自動化車輛運輸,阿斯
簡單總結
如果你是能夠看著洗衣機轉動超過10分鐘以上的人這片根本就是豪華版的洗衣機(啥?
才買三天遊戲時間就超過30小了 太可怕了
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