建商倒閉的事件越來越多,之前在中和有數十名苦主,繳了百萬頭期款買預售屋,把錢全都信託到銀行,總計3622萬元,但沒想到建商無預警倒閉,原本信託在銀行資金卻只剩下624萬,錢拿不回來。
前陣子有跟大家分享,我去參加了中山區某個與日商百年營造廠合作的建案記者會,每坪一度喊價130萬元,在當年市場不景氣創下熱銷,但建商卻在完工前夕申請破產,坑殺住戶與地主,不幸淪為爛尾樓。
內政部的預售屋履約保證機制,總共分為「價金返還之保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會連帶保證」,以及「不動產開發信託」這五種,其中以「不動產開發信託」最常見。
以「不動產開發信託」來說,建商將興建資金信託給建經公司或是銀行,建商再依工程進度提用資金。
但大家知道嗎?
信託只是在確保興建資金「不會被挪做他用」,也就是「專款專用」,並無保證錢一定拿的回來。
舉凡建案廣告、建築師設計、工程施作等費用,都可以向第3方保管機構支用這個信託資金。
一旦信託資金被支用,建商營運岀問題、建案無法蓋下去,信託及債權銀行居中協調,卻沒有其他建商願意繼續承接此建案,因此債權銀行才決定拍賣土地、拿回已抵押的債權,所以民眾因此拿不回購屋款。
最近疫情的衝擊,工人避免群聚、施工期拉長,看房人來少,建案的銷售期拉長,槓桿大、風險高的公司可能就承擔不了,可能會淘汰許多不良小型建商,大家買房要特別留意。
可以點開下方連結聽聽我們的podcast,邀請游嵥彥律師 聊關於建商倒閉錢拿不回來?搞懂預售屋「履約保證」,「專款專用」有用嗎?
我們的新書裡,也會有關於預售屋履約保證的內容。#努力寫書中
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圖說:疫情期間翻翻之前去荷蘭一個人旅遊的照片,好想念曾經的美好。
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荷蘭銀行倒閉 在 Facebook 的精選貼文
1.1 股市是個笑話
各位看這本書應該是有意投資股票市場。討論股市投資之前,先來個腦震盪,看看股市的本資是甚麼。共產主義計劃經濟和資本主義市場經濟的最大分別是資本主義經濟以股票市場為運用資金渠道。自由市場經濟的成功主要是股票市場對整體經濟的貢獻。
股票市場顧名思義是公開買賣公司股份的市場。最早的股票市場是東印度公司於1602年在荷蘭成立。有了股市之後,投資者有投資機會,企業有集資機會,投機者有賭錢機會。
當我還是年青人的時候,好奇地問老前輩,企業集資為何不直接向銀行借錢?
1971年之前,全球經濟採用黃金本位,政府不能濫發鈔票,銀行要有足夠存款才能將錢借出去。企業向銀行借錢的難度很高。因此,有集資需要的企業只能找投資者注資。
那麼,1971年之後,怎樣?
政府無限量發債和發鈔的負利率時代,股票市場是自由市場經濟的恐龍化石,是個廿一世紀笑話。
為何廿一世紀的股市是笑話? 請想一想股市集資功能應否存在。財雄勢大企業可以用負利率借錢,銀行很想貼錢借錢給他們。大企業何必發行票據向投資者借錢,何必供股集資。發行票據和供股集資有很多手續費和條件。向銀行借錢只是打個電話就可以立即搞定。
市場上資金太多,投資機會有限。有盈利前景又沒有業績的新企業可以不必上市,很多投資者將錢送上門買他們的股份。那些向銀行借不到錢又沒有投資者願意買股份的公司,在股票市場搞上市是多餘。即使搞上了只是害了股市和投資者。
商品市場更加可笑。過去的商品市場期貨是供應商和用家的對沖風險工具。供應商可以賣出商品期貨,確定售價和利潤才安排生產。用家可以預先知道未來的商品價格,及早作出準備。可是,現在的期貨對沖風險比商品價格升跌的風險還要高。很多企業嚴重虧蝕甚至破產的原因是做錯了商品期貨對沖,不是商品價格升跌。
航空公司的開支之中,四成是燃料費用。因此,航空公司以石油期貨對沖油價上升風險。這樣做是中了華爾街毒計,油價通常是爆升再暴跌令到航空公司原油合約慘輸。例如2008年6月,國際油價每桶升至147美元,預測油價將升破200美元。航空公司於是做足原油對沖。7月,油價跌至每桶47美元。全世界航空公司都要交學費。
商品期貨的升跌幅度像過山車,等閒是現貨價格波幅的十倍八倍。德州西部WTI原油期貨於4月20日大跌300%至每桶負37美元。跌幅創了歷史記錄之後不久又破了單月上升記錄,5月期油大升90%。
2020年4月24日,加坡油王林恩強全資擁有的興隆集團投機石油期貨慘蝕8億美元,陷入40億美元債務危機。4月27日,興隆石油帝國申請破產。他全資擁有的另一公司Ocean Tankers航運公司擁有超過100艘油輪,亦申請破產。
要是沒有石油期貨交易,油價不會如此波動,不會有那麼多交易商和企業因為對沖期油而嚴重虧蝕和倒閉。
股市和商品市場是華爾街大戶的「斂財金融工具」,與實體經濟完全脫節。如果你想在2021年投資股市,很抱歉地跟你說,全球股市都炒過了頭。市場上只有「當炒」股票,沒有「值得買」的股票。疫情癱瘓經濟超過一年,股市反而升破歷史記錄。這不是金融騙局是甚麼? 難怪美國有句話,股市是騙子找傻子的地方。
荷蘭銀行倒閉 在 小龍江恩研究社 Facebook 的最佳解答
[隨筆]荷蘭第四次英荷戰爭,英磅取代荷蘭元
戰爭從1780打到1784年。起因於英國以荷蘭支援美國獨立戰爭為理由,在1780年片面廢除當初威廉三世所主導英荷同盟的各種條約,並發動了第四次英荷戰爭。
英國打垮荷蘭可以說是作為失去北美十三州的巨大補償,這增強了英國的國力與競爭力(荷蘭從此失去與英國競爭商貿的力量),原本在一百年內向荷蘭人借貸的巨額國債(參見威廉三世),也可用戰爭為藉口而免付利息,並在戰後以低價向荷蘭商人收購國債。戰敗的骨牌效應越滾越大,此前一直是全世界金融中心的阿姆斯特丹,戰後被倫敦取代其金融地位。荷蘭東印度公司亦被戰敗影響而出現經濟危機,曝露其腐敗無能的巨大赤字,最後在1799年宣布破產解散。
到了1669年時,荷蘭東印度公司已是世界上最富有的私人公司,擁有超過150艘商船、40艘戰艦、20,000名員工、與10,000名傭兵的軍隊,獲利同樣驚人,股息高達40%,股東也不斷的要求提高股息,
當阿姆斯特丹銀行的儲戶意識到銀行正在“出借”新印的荷蘭盾以拯救荷蘭東印度公司時,擠兌發生了。隨着投資者撤資和借貸需求的增加,黃金比紙幣更受青睞,很明顯,黃金將不夠用。銀行的擠兌在整個戰爭期間都在加速,而且越來越明顯的是,荷蘭人會輸,存款人預期銀行會印更多的錢,而不得不讓荷蘭盾貶值。荷蘭盾價值與貴金屬掛鉤,但隨着荷蘭盾的供給上升,投資者把荷蘭盾兌換成相應比例的金銀,直到阿姆斯特丹銀行持有的貴金屬消耗殆盡。荷蘭盾的供應繼續猛增,而需求卻下降。
由於荷蘭東印度公司對經濟的重要性,阿姆斯特丹銀行別無選擇,不能讓它倒閉。在戰爭期間,政策制定者也利用該銀行向政府放貸。第四次英荷戰爭期間銀行資產負債表上的貸款激增 (注 : 戰爭開始時,銀行的未償還貸款約爲 2000 萬荷蘭盾)
那今天全球再放水之下,之後會如何?
Link: https://ericresearch.org/2020/07/28/%e8%8d%b7%e8%98%ad%e7%ac%ac%e5%9b%9b%e6%ac%a1%e8%8b%b1%e8%8d%b7%e6%88%b0%e7%88%ad%ef%bc%8c%e8%8b%b1%e7%a3%85%e5%8f%96%e4%bb%a3%e8%8d%b7%e8%98%ad%e5%85%83/
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