【「蛋殼難民」🥚🍳中國白領青年的寒冬掙扎】
今年11月開始,提供長租服務的 #蛋殼公寓 爆出財務危機。這場政府鼓勵下的創新金融遊戲,在疏於監管及中國經濟放緩的背景下快速崩解。卡在資金鍊下方的,是數十萬房東及離鄉背井的年輕租客。
這個冬天,這些被困在蛋殼里的中國年輕人,正在面對怎樣的現實?
—
📝: 文長,慎入。
📝: 這些蛋殼青年是我越來越陌生的一個群體,跟我所熟悉的中國80、70、60後,或更資深一輩很不一樣。對於這群在中國防火牆建成、經濟騰飛後長大的一代,他們怎麼看待這個現實考驗?
📝這兩天聊了好幾個人,發現這些大學以上學歷的年輕人,很愛用「打工仔」來形容自己。最有趣大概還有他們做自嘲梗圖跟段子的能力。一個妹妹在採訪完隔天傳來幾段:
「北上广深,数百万白领,上着九九六的班,卡着一年租金贷,然后被赶到马路上。」(配上哭臉的狗狗)
「我也爱国,也会给老人让座,也会给乞丐钱,也有善良的心,为什么国家要我当蛋壳人(配上碎裂的笑臉)」
然後她問著遠方的我,「姊姊您这边有途径能了解这件事情的解决方案吗?」
—
祝福他們,也祝福在這個寒冬渴望正義的人們。
▫️報導全文:https://www.rfa.org/mandarin/yataibaodao/shehui/jt-12022020132421.html
▫️影片:https://fb.watch/29402_RB0t/
—
打著高端白領公寓品牌的「蛋殼公寓」,自11月初爆出運營危機,在全中國13個城市管理的超過41萬套房源、上萬年輕租客,正面臨著寒冬無家可歸的窘境。
▪️👩🏻🎨上海商小姐,22歲:邊被驅趕邊還貸
「這是我第一次租房,選擇蛋殼(公寓)的原因是因為朋友都住這個。」 在上海從事設計類工作的商小姐介紹著自己大學畢業後的「第一個家」,月付1980人民幣,一個裝修完整的主臥。
她看中房租便宜、性價比高,應屆畢業生、朋友互相推薦還有數百元的返現優惠,「蛋殼的業務員推薦很多種(付款)方式,本來每月租金是2150,一次性年繳可以降到2050。拿不出一整年的錢,他們推薦使用租金貸,降到1980,說這個付費形式便宜又安全。」
但今年11月,商小姐的房子被斷網,接著房東找上門,說因為沒有收到中介(蛋殼公寓)的房租,要求商小姐在12月10日前搬離。
「還沒想到要搬去哪裡的解決辦法……,目前最擔心的是微眾租金貸的問題,還有會不會影響我個人的徵信。」
簡單來說,蛋殼公寓是「二房東」,從各地的「大房東」處接收房源,統一裝修後轉手租給租客。而「微眾銀行」則是這場金融遊戲的第四個角色,提供「租金貸」服務。
「租金貸」是租客與金融機構微眾銀行簽訂的住房消費貸款合約,由微眾銀行替租客向蛋殼公寓支付全年房租,租客再向微眾銀行按月償還租房貸款。
▪️🚅🇨🇳「租金貸」陷阱——當火車不再往前跑
今年1月17日,成立不到五年的蛋殼公寓(NYSE:DNK)在紐約證券交易所掛牌上市。上市前,蛋殼公寓一方面以「高進低出」的方式,高價向房東取得房源、優惠低價租給房客,擴大規模。
另一方面,高度依賴「租金貸」為最大的現金流來源。以2019年前九個月為例,通過「租金貸」模式獲取的租金預付款,佔蛋殼公寓租金收入的80%。
在經濟大環境看好、市場規模做大的情況下,蛋殼公寓看起來是一個房東、租客、平台、網銀四方皆贏的金融創新模式。
「這個租金貸款就是一種新的金融產品,但風險高,一旦房價下跌,經濟不景氣,就會出問題。」中國獨立智庫天則經濟研究所所長盛洪告訴本台。
今年初,高速滾動的蛋殼迎頭撞上新冠疫情,中國經濟放緩、租賃市場也委靡不振。北京諸葛房地產數據公司12月2日發佈的調查發現,中國40個主要城市的平均房屋租金價格,正跌至近兩年來的最低水平。
在美國的資深財經媒體人王劍這麼形容著「租金貸」的陷阱,「有點像開火車,我只有這一截路軌,車往前跑,我就把後面的路軌拆了往前放,前提是,我車得不斷往前跑才行。只要車往前跑,我手上就有現金,我規模大了,我做點別的業務,把這件事給補回來。」
▪️🧑🏻💻詹先生,24歲: 「谁来救救打工仔?」
躺在鐵軌上的,是數十萬無路可走的房東與房客。11月上旬以來,房東驅趕租客、斷水、斷電、換鎖的案例在各大城市發生。
「中介不給你錢,你來找我的麻煩。」互聯網上的一段短片,租戶女孩向闖進房子的房東揮著刀子。
「這房子是我的啊,你的中介去了哪?你去中介那裡找房子。」房東聲嘶力竭地喊著。
「現在房東要趕我們12月6日前搬走。沒有任何救濟啊,都聯繫不上人,蛋殼客服都打爆了,微眾銀行也打爆,蛋殼管家也聯繫不上,街道辦也沒辦法,就是不知道能怎麼辦!」在深圳做零售業的詹先生也被房東下了逐客令。
24歲的他把自己的社媒頭像換成了一個黃色笑臉,P字寫上「誰來救救打工仔」,這已經是他住在蛋殼公寓的第二年。他每月租金貸2100,照合約要繳到明年五月。
微眾銀行在12月2日晚間公佈了一個應急方案,公告稱,將為16萬蛋殼租戶提供不扣錢、不記息的救助計劃,還款期延至2023年底。
「三年也是一筆賬啊,就是拖,還有我的2100押金呢?」詹先生問。
▪️🧑🏻⚕️北京貝小姐,24歲: 「求拉,有北京的救济群吗?」
中國經濟學者張林在英國《金融時報》撰文寫道,蛋殼公寓所代表的金融模式失敗,首先傷害的就是初入職場、儲蓄較低的年輕就業人口,他們正位於陷阱的中心。
網友扒出了2019年為蛋殼背書的共青團中央、黨媒黨報,《環球時報》及環球網還將2019年的「年度責任踐行獎」頒給蛋殼公寓,央視也做了大篇幅的報導。
「這麼大的事情,政府疏於監管是一個重要的因素。」 在紐約新學院(The New School)任教的中國人權律師滕彪說,過去幾年中國也發生過多場金融P2P騙局,但隨著政治局勢及監控更加緊張,受害者維權也只能自我調整,「很難再把政府作為主要的抗議對象,尤其是那些牽頭組織抗爭的人,會被維穩部門打壓,中國政府擅長的維穩邏輯就是抓人。」
一家專門監控跟分析中國網絡平台的公司研究發現,在11月蛋殼事件爆發後,中國官方首先透過社媒平台的審查,刪除那些質疑中國政府為何沒有監管法規的帖子,還特別對一則關於租戶在壓力下計劃自殺的帖子限流。
不過,11月底以來,中國官媒開始出現文章,宣傳政府正在採取行動,為人們排憂解難,還一起批鬥起資本市場。
「我的房東終於上門了,求拉,有北京的救濟群嗎?」北京的貝小姐在網路論壇上發出微弱的呼喊,與近十位跟本台分享經歷的受害租戶一樣,他們都因安全原因不願意全名受訪,或只願意接受文字採訪。
貝小姐在體檢業工作,今年九月才從另一家爆雷的長租公寓自如,搬到蛋殼公寓,一個月租金3000,已先付半年。
她說,幾個禮拜來,維權群里已漸漸冷卻,大家心照不宣的是,「只能等等官方說法吧,我們是弱勢群體啊。」她給記者的文字回復中寫道,房東給她到明年一月底的搬家期限。
▪️🧚♀️天津,小果子🌰
另一位也稱自己是「弱勢群體」、網名「仙女味的小果子」的女孩就沒那麼幸運了。她在微博分享兩張疑似在寒風中搬家的照片,寫到「哎,蛋殼就可以逍遙法外了嗎,弱勢群體沒有人保護。」
不過,「小果子」在今年五月批評武漢日記作者方方、甚至揚言要割掉方方舌頭的貼文被翻出,引來網絡一陣嘲諷。
「共青團聯手蛋殼,親手把自己用過的小紅粉活埋了」,一則留言寫到。
盛洪則表示同情,「她很可憐,她的精神也住在蛋殼里,現在蛋殼破了。」
—
Latest: In cities across China, thousands of young tenants are being evicted by their landlords, who failed to receive rents from the e-services firm/co-living platform #Danke (#蛋壳公寓 )since November.
Danke, once a rising star in China's flat rental market, operated more than 415k flats in 13 cities.
Under Danke's business model, tenants are also encouraged to take one-year loans (租金貸)from Danke's partner bank WeBank to pay their rents. Tenants then repay loans monthly.
I talked to several “Danke refugees “ (蛋殼難民) from Beijing, Shanghai and Shenzhen.
“We’re literally homeless with a mortgage.” One said.
Here’re their stories:
▫️報導全文:https://www.rfa.org/mandarin/yataibaodao/shehui/jt-12022020132421.html
▫️影片:https://fb.watch/29402_RB0t/
蛋壳公寓 在 北美智權報 Facebook 的最佳貼文
「雙面」蛋殼公寓:示好租戶雪中送炭,損害房東趁火打劫?
一方有難,八方支援。
2020年1月,湖北武漢出現引人注目的肺炎疫情。
據不完全統計,包括阿里巴巴、京東、百度、騰訊、網易、搜狗、360、快手等在內的大陸數十家互聯網企業,第一時間紛紛伸出援手。
有的捐款,有的捐物,還有的依託自身物流優勢,投身一線疫情提供免費服務。
2020年2月3日,大陸互聯網長租公寓運營商蛋殼公寓也不失時機的對外發佈了《致蛋殼公寓租客的一封信》(以下簡稱《公開信》),對各地受肺炎疫情影響的租戶利益予以回應。......
應該說,在全國上下眾志成城抗擊疫情之下, 蛋殼公寓的舉措還是給不少租客帶來了一絲溫暖。
對於無法返回武漢的租客來說,堪稱「雪中送炭」。
但針對房東,在相關媒體上則傳出「蛋殼公寓以疫情為由單方要求增加一個月免租期,不予支付房東3個月房租」的說法。
如果上述傳聞屬實,那麼,蛋殼公寓針對房東端則有「趁火打劫」的嫌疑。
而這其實也已經反映出了大陸以蛋殼公寓等為代表的長租公寓模式,存在的弊端痛點。
或簡單說,長租公寓運營本身並不創造價值,賺的其實是房東與房客之間的租金差、時間差以及誘導租戶辦理「房租貸」後的利息差等多重收益。
模式爭議:長租公寓吃完房東再吃租戶,一本萬利?
在傳統租房模式下,即使有中介服務機構的介入,消費者或租戶租房子最多僅需要簽署兩份協議,一份是與房東簽署的房屋租賃協議,一份是與中介簽署的居間服務協議。
在更多的時候,這兩份協議可能就是一個協議,在房屋租賃協議中,把涉及到的中介居間服務費用,一併予以約定清楚。
因此,在傳統租房模式下,中介賺取的居間服務費用通常僅有「一個月的租金」,屬「一錘子買賣」。
房東與租戶之間的租金收付由雙方約定並直接操作,中介服務費市場規模與房屋的租賃周轉次數和其服務次數密切相關。
但是,在類似蛋殼公寓等長租公寓模式下,這些長租公寓平台可以輕鬆實現「吃完房東吃租戶」、「租戶租金預收一年,但轉付房東按月支付」。
值得一提的是,長租公寓平台與房東端簽署的資產管理或租賃代理協議中,每個年度都有類似「空置期」等約定。
而所謂「空置期」也就是長租公寓平台不向房東支付房租的期間,根據房屋類型不同,大概有1-3個月不等。
由於房屋租賃管理權掌握在長租公寓平台手中,其引導租客辦理租房貸之後,不僅實現了租金的快速回籠(通常為年付),而且還把未來一年甚至更長的租金提前收回。
長租公寓平台一手面向租戶通過租金貸等方式收齊一年租金,轉身給房東轉付租金時,付款週期為按月、按季或半年付等方式。
借助「房租貸」等模式,長租公寓平台相當於拿著應付房東的租金,不僅可以在房源端開展「競價搶房」競爭,實現「搶地盤」,還可以傳導至租客端,進一步推高某一小區、地區或城市的房屋租金。
租金減免:解房東之囊慷平台之慨,越俎代庖?
“双面”蛋壳公寓:示好租户雪中送炭,损害房东趁火打劫?
2020年1月17日,蛋殼公寓(DNK)正式登陸紐交所,發行價13.5美元,當日最高13.7美元、最低13美元,最終以13.5美元收盤,總市值約20億美元。
而在隨後的八個交易日中,蛋殼公寓股價持續探底,並在1月30日創上市新低,最低至12.01美元,較首日開盤價下跌超過了10%。
事實上,蛋殼公寓選擇在美上市,是因為可以對標美國EQR(Equity Residential Corporate Information)。
相關數據顯示,作為最大的上市公寓運營商,截至2017年底,EQR已投資305個物業,包括78611個公寓單元,主要分佈在波士頓、紐約、華盛頓特區、西雅圖、舊金山和加利福尼亞南部。
截至2020年2月5日,EQR的總市值約322億美元,股價長期在80美元附近波動。
可以看到,EQR總市值16倍於蛋殼公寓。
如果簡單以EQR作為對標對象,蛋殼公寓的股價還有較大的上漲空間。
但是,回歸大陸市場來看,蛋殼公寓的市場份額遠未達到「全面領先」的地位,比如,鏈家旗下的自如在北京等很多一線城市更具競爭優勢。
而蛋殼公寓要想複製EQR成功,必須在一線二線等人口淨流入的城市中佔據瓜分足夠大的市場份額,也就是形成壟斷地位,才能掌握租賃市場的租金定價權。
但是,由於大陸《關於整頓規範住房租賃市場秩序的意見》的頒佈,包括蛋殼公寓等在內的各類長租公寓要想形成壟斷地位,甚至掌握定價權,變得越來越難。
簡單說, 如果各地嚴格執行該《意見》,蛋殼公寓等長租公寓平台基本都會被「打回原形」。
長租公寓需要回歸「中介」本位,其盈利模式或商業模式中利用「租金貸」模式變相歸集資金的模式,相當於被打了七折。
適逢大陸上下抗擊肺炎疫情期間,很多城市採取了封路、限行等多重措施,蛋殼公寓不失時機發佈《致蛋殼公寓租客的一封信》,以「租金減免」或「免費延長租期」的方式向租戶「示好」,自然博得不少人的掌聲。
但是,問題是作為房屋中介平台,其所謂「租金減免」之舉,是未經房東同意的「越俎代庖」之舉?還是無需房東同意的,其自擔成本的公益之舉?
“双面”蛋壳公寓:示好租户雪中送炭,损害房东趁火打劫?
如果蛋殼公寓減免租戶租金後,支付房東的租金也因此等額減免,相當於其行為屬「解房東之囊,慷平台之慨」,也就是通過損害房東利益,來「示好」租戶。
當然,如果該減免行為是房東意願,蛋殼公寓等長租平台代為實施,那麼,此處需褒揚的善舉主體應是房東而非長租公寓平台。
蛋殼公寓在《公開信》中表示,公司於春節期間就已開始聯繫房東尋求一定的免租期,並得到了部分房東的愛心支持。
那也就意味著蛋殼公寓現在面向租戶開展的「租金減免」措施,可能並未獲得全部房東的認可或同意。
那麼,蛋殼公寓現在的「借花獻佛式」租金減免措施,到底是「雪中送炭」,還是「趁火打劫」?
這可能需要有關部門調查清楚之後,才能做出準確結論。
【本文僅反映專家作者意見,不代表本報立場。】
李俊慧
作者: 李俊慧
現任: 中國政法大學知識產權研究中心特約研究員
簡介: 作者李俊慧先生為中國政法大學知識產權研究中心特約研究員,長期關注網際網路、智慧財產權,以及其相關監管政策和法律問題(大陸地區)。
Facebook 在北美智權報粉絲團上追踪我們
Issue 255 Index
http://www.naipo.com/Portals/1/web_tw/Knowledge_Center/mainland/IPNC_200226_0804.htm
蛋壳公寓 在 【民視全球新聞】中國"蛋殼公寓"爆破產房東租客陷金融陷阱 ... 的推薦與評價
二房東形式出租公寓◎推租金貸吸引年輕人◎房東趕房客爆激烈衝突《民視讚夯》https://www.youtube.com/FTVNP 《民視新聞 ... ... <看更多>