【瑞士生活】買房大不易 Part VI – 不還本金，只還利息
上篇介紹了在瑞士的購屋資格還有銀行的貸款門檻，我們很幸運地通過了所有的審查，銀行也願意貸款給我們，在瑞士的房貸制度可以說是和其他國家不太一樣 (至少和台灣比) 。
以一間一百萬瑞郎的房子來說，繳了20% 的頭期款後剩下的八十萬瑞郎必須跟銀行貸款 (稱為 Mortgage amount)，而要怎麼償還這八十萬呢? 還有本金和利息如何算?
#貸款額分塊償還利息
由於不同銀行有不同的固定與浮動利率，我們貸款方可自由選擇把貸款額分成1-4等份，例如：前兩份選擇7年、5年的固定利率，而第三份選擇浮動利率 Libor mortgage。
5年和7年的固定利率當然都不同，但顧名思義選擇了固定利率就表示該貸款額在選定的幾年內，利率是固定不變的，等時間到了再重新與銀行討論新的方案。以現在的情況，浮動利率是負的，所以如果我們把所有的mortgage 全部選擇浮動利率的方式，可能每個月不用繳什麼利息，可是風險是浮動利率可能會越來越高，甚至高過固定利率，所以通常大家還是會把mortgage 分成三等份，就是分擔風險的概念。以上述三等份的方案計算下來，每個月所要繳的利息大概是700多瑞郎。
#不還本金
這時候可能會覺得這還沒有算繳本金呀? 是的，在瑞士的房屋貸款是可以不用還本金的，不過瑞士的法律有規定，80%的貸款額要繳到變成67%，繳出去的這部分不是給銀行，而是提撥到自己的退休金帳戶裡 (稱Amortization)，有點像是政府強迫我們自己存錢的意思。等我們的 mortgage 到達本金的67%之後，則不需要再額外提撥任何金額，但利息是無止盡的繳下去的。以我們的例子來說，每月繳的Amortization金額，上限大概是1100瑞郎左右，也可以選擇繳的較少，可是就要繳比較多年。
當然也可以選擇還本金，優點當然是本金還完就不用再無止盡的繳利息，但由於使用貸款的方式，在現在低利息的時候，還會有稅務優化的好處，所以幾乎沒有人會償還本金的。相反地在以前由於貸款的利率非常高，所以比較多人傾向繳完本金或是貸款越少越好。
#買房相當於省下至少三分之一的租金
以這個一百萬瑞郎的房子為例，每個月所繳的錢 (利息加上存到自己退休金帳戶的金額) 總共大概是瑞郎2000左右，如果這房子是用租的，每月租金最少最少也要3000瑞郎，所以如果是買房，那每個月就現省了瑞郎1000以上，而且所繳出去的2000瑞郎還有一半以上是當作自己稅務優化的退休金，是不是聽起來蠻划算的呢?
#蘇黎世房價
最後，也許有些人很好奇瑞士的房價，我們也被問過相同的問題，當然因地區不同而異，以蘇黎世市中心為例，120平方公尺 (大約37 坪) 的房子大約是瑞郎200萬 (台幣 6000萬)，以我們上一篇討論的買房資格，真的是有錢人才買得起! 也難怪蘇黎世的租房率那麼高! 不過，要租到這間房，房租應該也是4000瑞郎起跳吧!
#瑞士購屋
#圖文不符這是在倫敦拍的
