【瑞士生活】買房大不易 Part VII – 不懂德文 不能簽約?
我們的買房合約都是由公證人 (德文: Notar;英文: Notary) 替建商準備的,當我們收到合約時還一併收到產權和一些土地契約的資料等等厚厚的一疊,全部是德文!當下看到真的都傻了,儘管能夠自己翻譯,買房合約有不少大大小小的細節和相關法令,相信儘管瞭解德文的人都不一定能夠完全理解。那這幾百頁的東西,要請誰來翻譯給我們聽?
在瑞士買房,所有具有法律效力的文件都要用官方語言書寫,而由於在瑞士,儘管簽了約,最後還是能以一句「我又不懂這句的意思而毀約」,所以為了彌補這一點,Notar要求需要尋找簽約代理人來翻譯及簽名(很怪吧!自己的房子,別人來簽⋯)。從Notar寄來的文件,也附上了說明,教我們要如何順利地簽完合約,當然,這也是用德文說明的。
基本上法律規定,要簽合約一定要懂合約的內容,這是蠻合理的,所以有三種方案可選擇:第一,把全部的文件翻譯成英文,據說這要花上好幾週,而且非常昂貴 (大概4000瑞郎左右 = 台幣10-15萬) ;第二,請Notar用英文解釋給我們聽,並自尋代理人簽名;第三,請懂德文的朋友解釋,並代理簽名。
我們最後是自己翻譯了之後,再請銀行朋友協助瞭解其中細節。再請Notar的人用英文解釋一次給我們聽,並委託該辦公室職員代理簽名。
#嫁給瑞士人也要代理人簽名?
這也發生在我瑞士同事的身上,他和他太太也買了一間房,由於他太太是英國人不是很懂德文,所以就算我同事瑞士人解釋合約給他太太懂之後,他太太還是必須授權給其他人簽名!
總之,就在歷經波折之後,合約終於完成簽約,銀行也付款了,現在就等新房完工囉!非常期待!
#瑞士購屋
同時也有1部Youtube影片,追蹤數超過14萬的網紅#冰蹦拉icebonla,也在其Youtube影片中提到,⭐ 5秒快速熨燙,強勁的細緻乾式蒸汽: 有效滲透衣物纖維,同時達到熨燙、殺菌及保養 ⭐ 全鋁合金熨斗底板:均勻釋放蒸汽 ⭐兩段手動調溫 ⭐ 十分鐘未使用自動斷電 📌LAURASTAR經銷門市體驗點 建議可以現場看看順便試試效果!真的令人驚艷!很強很有效! https://www.hengsty...
「瑞士購屋」的推薦目錄:
- 關於瑞士購屋 在 BusyBees 瑞士小屋日記 Facebook 的最讚貼文
- 關於瑞士購屋 在 BusyBees 瑞士小屋日記 Facebook 的最讚貼文
- 關於瑞士購屋 在 BusyBees 瑞士小屋日記 Facebook 的最佳貼文
- 關於瑞士購屋 在 #冰蹦拉icebonla Youtube 的最佳貼文
- 關於瑞士購屋 在 瑞士有幾個主要的租購屋app可以使用(例如:Homegate, ... 的評價
- 關於瑞士購屋 在 【Global】一定要買房嗎? 瑞士人不買房:別被建商騙了 ... 的評價
- 關於瑞士購屋 在 銀行也願意貸款給我們,在瑞士的房貸制度可以說是和其他 ... 的評價
- 關於瑞士購屋 在 林口建案+買房購屋基本知識 的評價
- 關於瑞士購屋 在 Re: [情報] 台積電效應掰了?楠梓房價連跌10個月士 的評價
- 關於瑞士購屋 在 Re: [心情] 單身的人該有的準備PTT推薦- Boy-Girl 的評價
- 關於瑞士購屋 在 Re: [心情] 單身的人該有的準備 的評價
瑞士購屋 在 BusyBees 瑞士小屋日記 Facebook 的最讚貼文
【瑞士生活】買房大不易 Part VI – 不還本金,只還利息
上篇介紹了在瑞士的購屋資格還有銀行的貸款門檻,我們很幸運地通過了所有的審查,銀行也願意貸款給我們,在瑞士的房貸制度可以說是和其他國家不太一樣 (至少和台灣比) 。
以一間一百萬瑞郎的房子來說,繳了20% 的頭期款後剩下的八十萬瑞郎必須跟銀行貸款 (稱為 Mortgage amount),而要怎麼償還這八十萬呢? 還有本金和利息如何算?
#貸款額分塊償還利息
由於不同銀行有不同的固定與浮動利率,我們貸款方可自由選擇把貸款額分成1-4等份,例如:前兩份選擇7年、5年的固定利率,而第三份選擇浮動利率 Libor mortgage。
5年和7年的固定利率當然都不同,但顧名思義選擇了固定利率就表示該貸款額在選定的幾年內,利率是固定不變的,等時間到了再重新與銀行討論新的方案。以現在的情況,浮動利率是負的,所以如果我們把所有的mortgage 全部選擇浮動利率的方式,可能每個月不用繳什麼利息,可是風險是浮動利率可能會越來越高,甚至高過固定利率,所以通常大家還是會把mortgage 分成三等份,就是分擔風險的概念。以上述三等份的方案計算下來,每個月所要繳的利息大概是700多瑞郎。
#不還本金
這時候可能會覺得這還沒有算繳本金呀? 是的,在瑞士的房屋貸款是可以不用還本金的,不過瑞士的法律有規定,80%的貸款額要繳到變成67%,繳出去的這部分不是給銀行,而是提撥到自己的退休金帳戶裡 (稱Amortization),有點像是政府強迫我們自己存錢的意思。等我們的 mortgage 到達本金的67%之後,則不需要再額外提撥任何金額,但利息是無止盡的繳下去的。以我們的例子來說,每月繳的Amortization金額,上限大概是1100瑞郎左右,也可以選擇繳的較少,可是就要繳比較多年。
當然也可以選擇還本金,優點當然是本金還完就不用再無止盡的繳利息,但由於使用貸款的方式,在現在低利息的時候,還會有稅務優化的好處,所以幾乎沒有人會償還本金的。相反地在以前由於貸款的利率非常高,所以比較多人傾向繳完本金或是貸款越少越好。
#買房相當於省下至少三分之一的租金
以這個一百萬瑞郎的房子為例,每個月所繳的錢 (利息加上存到自己退休金帳戶的金額) 總共大概是瑞郎2000左右,如果這房子是用租的,每月租金最少最少也要3000瑞郎,所以如果是買房,那每個月就現省了瑞郎1000以上,而且所繳出去的2000瑞郎還有一半以上是當作自己稅務優化的退休金,是不是聽起來蠻划算的呢?
#蘇黎世房價
最後,也許有些人很好奇瑞士的房價,我們也被問過相同的問題,當然因地區不同而異,以蘇黎世市中心為例,120平方公尺 (大約37 坪) 的房子大約是瑞郎200萬 (台幣 6000萬),以我們上一篇討論的買房資格,真的是有錢人才買得起! 也難怪蘇黎世的租房率那麼高! 不過,要租到這間房,房租應該也是4000瑞郎起跳吧!
#瑞士購屋
#圖文不符這是在倫敦拍的
瑞士購屋 在 BusyBees 瑞士小屋日記 Facebook 的最佳貼文
【瑞士生活】買房大不易 Part V – 買房資格/銀行貸款
這一篇分享的內容應該是最多人想要知道的吧!關於在瑞士購屋資格以及怎麼跟建商與銀行交涉的過程。
#聯絡建商或仲介
一旦下了決定以買房取代租屋的生活之後,首先需要從各大網站上查資料,瑞士有幾個主要的租購屋app可以使用(例如:Homegate, Immo Scout24…),看到有興趣的房子之後,依照網站的聯繫方式聯絡建商或仲介看房,然後跟建商了解一下價錢(有時候售價會標示在網路上)以及購屋資格。如果可以的話,順便在聊天時看看建商的為人,之後才去與銀行討論貸款事宜。如果資金雄厚不用跟銀行貸款的買主,那當然可以直接跟建商預訂,然後購買!
#購屋資格
講到購屋資格之前先大概介紹一下瑞士的居留證,簡單的說,可以分成三種:分別為永久居留的C證(不需要逐年更新)、長期居留的B證(針對買房來說又分為歐盟B或非歐盟B,需逐年由公司協助更新),還有短期居留的L證(不能買房),當然還有其他幾種較為複雜的就不在這邊做討論了,上述這三種是最常見的,也是外國人居住在瑞士最常拿到的三種居留證。
而基本上要在瑞士置產,一定要有瑞士居留證才能買房,一般來說除了政府鼓勵投資的特定區域之外,是不開放外國有錢人來瑞士購屋置產的!而有瑞士居留證的購屋資格,每個州也有不同的規定。以我們來說,我們住在Aargau州,想在這邊買房,必須擁有B證或C證才可以。而持有B證的人也僅限購買一間房自住,不能夠轉租或投資用,否則有被政府控告詐欺的風險,但擁有C證的人,就完全不受以上限制,可以自住,也可以買來當作投資用。
由於每個州的法規不盡相同,如果有購屋的意圖,最好還是直接聯繫該州負責機構,以瞭解最新資訊。
Aargau州關於買房資格的統整: https://www.ag.ch/media/kanton_aargau/dvi/dokumente_5/arp_1/grundbuch_1/1001_erwerb_von_wohngrundstuecken.pdf
#銀行貸款
這個應該是最繁瑣,但也是可以學到最多東西的部分。在確定要購買後,通常會連繫當地銀行諮詢貸款的可能(連繫當地的銀行較為簡單,因為當地銀行或分行對於該建案會比較熟悉,銀行也會有和建商交涉的經驗,在審核建案的過程中會快速許多),在來銀行會針對你想要購買的房子做 Statistical market value 的分析(包含房屋新舊與大小、交通方便性、居住環境、夏季冬季日照程度等等),以估計的房屋市值和實際售價做比較,當然估計的市值比實際售價高越多越好囉!可是如果銀行估出來的市值比賣方的價格低,那這代表說銀行認為這間房子不值得賣那麼貴,所以銀行最高可提供的貸款也不會超過他們估出來的市價,這時候買主就得跟賣方議價要求對方降價 (因為有銀行證明賣的價格太高),或是由買主自行吸收差額!假設如果差額是十萬瑞郎 (台幣三百多萬),這對一般人來說應該都是個很大的負擔!然後接下來就是一連串的 Financial advice,也就是銀行要看你是否具備購屋的能力,以及能不能在金融條件惡劣的情況下還繳得起貸款等等,以下分為三大步驟:
1/是否能現金支付20%的頭期款;
2/是否負擔的起貸款,根據自己選擇的貸款方式 (這很難用三言兩語解釋的,所以保留到下篇介紹),計算出每年須繳的金額,這個不能超過總收入的1/3;
3/在金融條件惡劣的情況下還能否繳得起貸款,銀行會設定一個非常高的利率,然後計算出以這個利率為基準,每年所需繳的金額是多少,這也不能超過總收入的1/3,很多想買房的人,都是在第三步無法通過審查。
舉例來說,如果要購買大約100萬瑞郎左右 (台幣3000萬左右),銀行會用5%的利息去計算,再加上其他支出,算出來的年度總成本(Total cost per year)可能會到瑞郎6至7萬,那乘以3之後,如果年收入不到瑞郎20萬的家庭,是無法買這間100萬瑞郎的房子的!
這也是我們為什麼在上一篇提到,不是瑞士人不喜歡買房,而是如果只有一份收入的家庭,根本無法通過銀行買房貸款的門檻。以僅有一份收入的家庭來說,能購買的房子可能就不會是適合一個家庭的大小,或不是自己喜歡的區域,而在這個情形之下就只能選擇一直租房了! 但是如果有收入的一方收入非常高,當然另當別論,不過以一般中產階級來說,一年的年薪要到20萬瑞郎,也是很難達到的!而瑞士的產假福利系統和其他歐洲國家相比,並不是這麼的完善,雖說在產假期間是無法惡性辭退員工(但產假後可以),但僅有的不到四個月的產假和高昂的托兒費用,使的許多家庭最後選擇了僅由一人工作來負擔全家經濟的方式。而非瑞士人或歐盟人的我們,如果想擁有更多的家庭生活時光,但為了持續的和外界的連結,也不可能輕易的放棄現在具備的工作機會和能力,更何況非歐盟居民的工作簽是一年一簽呢!如果拿不到工作簽,或是選擇把一家風險放在一個人身上,一旦失去簽證,一切就真的免談了吧!
所以一個家庭在瑞士買房,通常是介於30到40歲之間,在雙方有工作有收入的情況下,通過了所有的門檻,然後買了房,而有了孩子之後,可能一人辭掉工作或是轉成一週上班兩三天,對於已經買了房後,離職就對貸款沒有什麼影響了。要通過以上銀行的貸款門檻,另一個選擇是一間房子掛了很多人的名字,例如像是父母等等,銀行都是用總收入在評估,以上面的那個例子,所有人的收入加起來如果有到20萬,那就可以買得起那一百萬的房子,不過應該很少人選用這種方式,被請來掛名的人實際上卻沒有在使用房子也是非常怪的。
以目前的條件來看,買房比較好呢? 還是租房比較好?還有瑞士的貸款系統如何運作? 這個非常的有趣,像是在瑞士跟銀行貸款買房其實是不用還本金的!這跟世界其他的國家非常不一樣吧!這些留到下一篇詳細的介紹!
#下一篇我們會簡單分享一些利息計算和租金比較的例子
#還會分享一些市面上的新屋售價給大家參考
#歡迎分享
瑞士購屋 在 #冰蹦拉icebonla Youtube 的最佳貼文
⭐ 5秒快速熨燙,強勁的細緻乾式蒸汽: 有效滲透衣物纖維,同時達到熨燙、殺菌及保養
⭐ 全鋁合金熨斗底板:均勻釋放蒸汽
⭐兩段手動調溫
⭐ 十分鐘未使用自動斷電
📌LAURASTAR經銷門市體驗點 建議可以現場看看順便試試效果!真的令人驚艷!很強很有效!
https://www.hengstyle.com/event/1139
💡冰蹦拉獨家團購 LAURASTAR LIFT 高壓蒸汽熨斗💡
團購時間:2021/9/16-2021/9/27 (售完提早關閉)
團購賣場:https://www.hengstyle.com/market/628
公司貨兩年保固
⭐⭐市場最甜價格NT $ 27,800買再送大全配⭐⭐
1.瑞士原廠專用掛燙架 市價$5,900
2.瑞士原廠落地型燙板 市價$4,900
3.LIFT專用蒸汽管支架 市價$1,200
4.美國Stasher白金矽膠密封袋-方型*3個 市價$1,440
5. 恆隆行專員到府教學 市價$2,500
[收到商品後可撥打0800-251-209客服專線,預約專人 到府/視訊 教學服務]
6. 教學後送防水垢濾芯*1(到府員贈送) 市價$1,000
LAURASTAR 台灣
台灣獨家總代理 恆隆行
客服信箱: service@hlh.com.tw
客服專線: 0800-251-209
服務時間:
週一至週五 8:00 ~ 20:00
例假日及週六致週日 9:00 ~ 18:00
#冰蹦拉 #LAURASTAR #蒸汽熨斗
※這支影片僅與恆隆行合作LAURASTAR LIFT開團,非合作影片※
=======
🔔喜歡我的影片歡迎訂閱我的頻道:https://pse.is/JMKB2
🔔記得開啟訂閱旁邊小鈴鐺,才可以及時收到影片通知唷~
=======
///這裡可以找到更多的冰蹦拉///
💙blog: https://miha.tw
💙fb fanspage: https://www.facebook.com/icebonla
💙instagram:https://instagram.com/bonbonelephant
⭐SHOPBACK好友推薦$100獎勵金(點擊連結註冊就能拿到我的好友獎勵$100元現金)PChome買東西/搭Uber/訂機票住宿行程都有回饋:https://app.shopback.com/twn?raf=uwfPtN&slug=referred-signup-bonus
《Airbnb訂房,冰蹦拉粉絲折扣房價直接抵$1,300》https://abnb.me/e/XlXyzVEVj0
🔥出國前一定要看這一篇省更多KLOOK折扣整理:https://miha.tw/klookcoupon/
🔥冰蹦拉推薦超強領隊 想跟團必看:https://miha.tw/lavitrip2020/
🔥我的精品購物、好康分享社團(女生限定):https://www.facebook.com/groups/bonla/
🔥看房秘密客(我跟威廉檯面下購屋裝潢討論):https://www.facebook.com/groups/yikodesign
=======
【小資購屋筆記系列影片】
✨史上最貴購物!蹦拉宅開箱:https://youtu.be/HBdaMqvlTh0
✨我看屋四年的小資新手買屋心路歷程:http://bon.piee.pw/E8MMW
✨新手驗屋注意事項:http://bon.piee.pw/JUSFD
✨35歲前快速有效率存到買房頭期款的方法!:http://bon.piee.pw/JRJB5
【比電視節目還精彩的旅遊Vlog】
✨埃及看金字塔:https://youtu.be/ZwJP13S-tEg
✨土耳其搭熱氣球:https://youtu.be/uT5gmj3kebs
✨北海道滑雪:https://youtu.be/AWoibgaGsew
✨紐西蘭自駕:https://youtu.be/hpU8VUKEZ7k
✨首爾姊妹購物:https://youtu.be/6O2ElmkDDGY
✨美到爆炸潛水系列:https://youtu.be/9yhNCY4QjZE
【懶人理財教學】
✨3個不動腦存旅行基金的方法http://bon.piee.pw/HC236
✨長途旅行出國玩帶多少錢?:http://bon.piee.pw/GE7FT
✨6個簡單好上手的理財APP:http://bon.piee.pw/JUVJJ
=======
![post-title](https://i.ytimg.com/vi/RIOjdWbwmqo/hqdefault.jpg)
瑞士購屋 在 【Global】一定要買房嗎? 瑞士人不買房:別被建商騙了 ... 的推薦與評價
![影片讀取中](/images/youtube.png)
瑞士 人不買房:別被建商騙了@Global_Vision. 3.6K views · 1 year ago #房價 ... 購屋 成本一定會比別人多!尤其是最後一個,為什麼90%的人都買貴的原因 ... ... <看更多>
瑞士購屋 在 銀行也願意貸款給我們,在瑞士的房貸制度可以說是和其他 ... 的推薦與評價
【瑞士生活】買房大不易Part VI – 不還本金,只還利息上篇介紹了在瑞士的購屋資格還有銀行的貸款門檻,我們很幸運地通過了所有的審查,銀行也願意貸款給我們,在瑞士的 ... ... <看更多>
瑞士購屋 在 瑞士有幾個主要的租購屋app可以使用(例如:Homegate, ... 的推薦與評價
【瑞士生活】買房大不易Part V – 買房資格/銀行貸款這一篇分享的內容應該是最多人想要知道的吧!關於在瑞士購屋資格以及怎麼跟建商與銀行交涉的過程。 ... <看更多>