210622工商 如何讓銀行看得起你?買房新手必看6大重點
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買房除了自身的喜好及挑房哲學,買房之前如何培養財力證明以爭取優惠房貸更是重要!尤其我買的是限制更嚴格、權狀未達15坪的套房,讓我來分享與銀行交手的過程中,究竟有哪些眉角是要特別注意呢?
堅守預算上限
雖說買房是一個妥協的過程,但有些底線不能退讓。以條件設定來說,過去我(房仲)都以「符合客戶需求」找房,預算其次,畢竟出錢的不是我,何況買家通常對房仲也會有所保留,所以剛開始我總會介紹價格超出一點或接近上限的房子。
如今換成我是買家,反而以「預算」為最優先前提。一朝被蛇咬,十年怕草繩,投資是該有壓力,但不該壓得讓人喘不過氣,我曾經高估自己的賺錢能力,買了高額儲蓄險,帶來長達6年的自虐式生活,但我不願再為了置產而影響生活品質。因此我堅持預算不調升,改放寬其他條件後繼續找房,畢竟銀行最後給我「搞什麼花招」我不會預先知道,唯有保守評估才能守住安穩的心。
談到房貸,主要分4大項目:還款年限/年期、貸款成數、房貸利率、只繳利息不繳本金的寬限期/寬緩期。以我從業10年的心得,影響這4個項目的因素,屋況其次,購買人本身才是重中之重!
如何讓銀行看得起你?
還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款99%」的新聞嗎?那時因為還沒有「豪宅限貸令」(台北市總價超過7000萬元以上房貸上限6成),所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣最高貸款至85成,而頂新魏家的財力已經大到銀行不怕它倒,又渴望賺取客戶的利息,兩情相悅最終取得超優惠貸款成數。
我想表達的是,房子條件再爛或是總價超高,導致銀行不願意放款太多時,如果購買人的財力證明夠雄厚,通常貸款仍不是問題。然而,每個人的工作性質不同,培養財力證明的方法自然也不一樣。
以我為例:我待的公司規模並不大,又是零底薪的業務型態,像我們這種人在買房時,銀行給的條件通常不太好,所以我努力在其他財力上培養證明。除了買房自備款的活存加定存共上百萬元,長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢;還有2張在2018年已繳清的6年期高額美元儲蓄險保單,且不解約亦不申請保單質借;以及每月的信用卡帳單都繳清不拖欠,也沒使用過最低應繳金額,維持零負債及良好的信用評比。
我發現,現代銀行普遍已與時俱進,知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」,所以在申請貸款時,有的專員甚至不要求看存摺,而是請我簽名授權,讓銀行直接向國稅局調閱我近2年的年度綜合所得稅申報紀錄。
像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講,縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明,他們也會因為我的職業是業務員而不採信。講更直白點,對於收入不穩定的職業,如果希望爭取好的貸款優惠,財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「2年前」就開始培養!
還款年限
目前市面上主要有20年期及30年期兩種,有的銀行為了搶客甚至推出40年期專案,而還款年期的長短,攸關屋齡與購買人的年紀。
以人來說(通則非一定):銀行會以法定退休年齡為依據(也就是65歲),假設購買人年紀低於25歲,那麼65−25=40,也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲,那麼買房還款年限最長就是20年了。
以房來說(通則非一定):銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據判斷房子的壽命。加強磚造為約35~40年,RC(鋼筋混凝土)、SRC(鋼骨鋼筋混凝土)、SC(鋼骨)的耐用年限為約50~65年。算法跟人的退休年齡一樣,簡言之,屋齡越新,貸款年限越長。
以我為例:我買的是SC結構,屋齡約10年的房子(代表建物壽命還有至少40年),雖然我已37歲(距離法定退休年紀尚餘28年),但由於我具備「首購」身分,所以銀行經綜合考量之下仍願意給我30年期。
要注意的是,雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕,但銀行賺的利息也就越多。所以我的策略是,30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力,但不代表真的要繳滿30年,只要有賺到較多的獎金或意外之財就早點繳清。因為時間可以換取金錢,但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。
貸款成數
一開始,我找的是中國信託,才知道原來它們不承作套房,縱然我是VIP客戶,最高也只能貸6成,後來換國泰世華,沒想到它們最高能貸85成,這樣一來一回就差了25%,也就是將近250萬元的自備款!
不過每家銀行的政策都不同,且每年都在變動,今年國泰世華銀行承辦小套房最優惠,並不代表明年也是喔!
房貸利率
每家銀行略不同,甚至同一家銀行會出現2種方案。像我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一,核貸下來後竟端出2種方案讓我選擇。
方案1:貸款7成,利率1.48%,無寬限期。
方案2:貸款8成,利率1.31%,3年寬限期,但要加收1筆48600元的房貸型壽險。
起初,兆豐為了引誘我找它們申貸,只講方案2卻絕口不提「房貸型壽險」,直到核貸下來後才說因為我買的是套房,加上我本身是零底薪的業務等因素,因此必須加保才可以啟動方案2。原本我被唬住了,後來問朋友才知道,這筆費用其實在一開始申貸時就該讓客戶知道,當然也有可能是我誤會兆豐了,所以我要苦口婆心勸讀者,不管如何,買房一定至少要找2家銀行,貨比三家不吃虧。
寬限期
還沒有買房經驗的人,或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金,但這樣代表你並沒有完全搞懂。
以20年期搭配2年寬限期來說,我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息,等2年過後再啟動20年的本利攤還,也就是2+20=總共22年。正解是,頭2年只繳利息,剩餘的18年本利攤還;換句話說,原本可用20年攤還的本金,卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點錢,先樂後苦的概念。
我要強調,這並無所謂對或錯,只是偏好使用寬限期的人與我觀念不同罷了。以我朋友為例:他的房子價值1000萬元,月租金行情約2萬元,如果啟動寬限期,每月只需負擔約1萬元利息,只要寬限期一到,就轉貸(換銀行)並持續使用寬限期,就這樣無限循環,他可以永遠不繳本金,每月只付1萬元的利息,就能住在月租行情2萬元的房子裡,如果有閒錢,還可以去享樂或投資。從這個角度看,買房似乎比租房划算,差別只在能否湊出自備款而已。
最後我選哪種方案?
兆豐的方案2:貸款8成,利率1.31%,3年寬限期,房貸型壽險48600元。
國泰世華:貸款85成,利率1.31%,無寬限期。
以上是銀行核貸下來的2個方案,最後我選擇了國泰世華,而我的想法是這樣的。
如果選兆豐,代表未來3年期間我可以光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息,每月還有1萬元零用錢可花用,同事也附和說:「3年很長,3年內會發生什麼事不知道,只繳利息,及時享樂,等3年後說不定房價漲了,到時再賣掉,獲利了結,豈不爽快!」聽起來似乎很有道理。
只是,寬限期並不符合我的價值觀。一來我的個性偏好「先苦後樂」;二來這是我人生的第1間房子,算是「起家厝」,我本來就打算長期持有;三是我把買房當存錢,所以沒有不繳本金的打算;四是小套房可以貸款85成,且不需購買房貸型壽險,某個角度也算證明自己的財力被銀行認可的里程碑。
還有1個觀念也很重要:只做自己擅長的投資。我的強項就是不動產,如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或其他,反而可能虧錢。寬限期會讓人留下更多的現金在身上,而閒錢越多則越想作怪,這是人性。既然這樣,不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧!
省出一棟房:24招易上手的存錢絕技(本文摘自陳泰源著《省出一棟房:24招易上手的存錢絕技》,台灣遊讀會股份有限公司提供)
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貸款放款差別 在 民意論壇:聯合報。世界日報。udn tv Facebook 的最讚貼文
實價登錄修法 應納入銷量
王健安/暨大財金系副教授、住宅學會理事(投縣埔里)
作為長期房市與銀行的研究者,除了關心高房價的問題外,亦與一般大眾感同身受而想問「為何房價總會幾年來個大波段飆漲(學術稱此大漲小回的現象為「僵固性」)」,身處薪水停滯的新型態經濟時代,房價這樣漲真的是「有基之彈」嗎?健全房地產市場方案到底要出現幾次才夠?截至目前的措施是否真能有效解決房市亂象,作者有兩點看法:
一是央行目前以貸款成數為管控的有效性。央行稍早自陳「目前僅有十四%不動產放款流向投資客,比重並不高(但外界無從檢視得到這些數據的處理過程)」。據此,此次支撐房價的資金動能之一「台商資金回流」,其在不動產的投資模式,攸關是否有如建商稱的「原子彈級」管制效果。
二是目前內政部實價登錄修法的廣度。外界多將焦點擺在預售「價格」的透明度,卻忽略「數量」的重要性。此話如何說?在金管會官網的裁罰案件(二○一九年六月十二日)揭露一個有趣的案件:國內某知名壽險公司投資新莊副都心的建案,因未依該公司所報銷售計畫辦理,致未符合保險法有關不動產投資應以即時利用並有收益為限之規定,而被核處罰鍰一百萬元。
上述公司持有該建案二百戶,完工銷售一年多卻僅賣出十多戶,而追查該建案的相關廣告宣傳等,比對此波預售營造「熱銷」不也類似嗎?更妙的是這個銷售量不實,並非由內政部主導揭露的實價登錄來處置。
嚴謹來說,內政部「實價登錄」,容易讓人產生只有提供不動產「交易價格」的資訊,實際的內容還包括:面積等交易標的資訊。但業者仍極力延遲登錄的時間,並慣用行銷話術的操作,或營造「排隊訂屋」假象,使購屋者難以從中判斷預售屋的實際銷量。
整體來說,本次健全房地產市場方案,其中的「四、為防範過多資金流入房市,政府已督促銀行就非自用投資者及建商新建住宅申辦貸款,採取差別或審慎授信」,係屬央行即刻性與針對性的手段,預期心理的影響可能甚於實體。至於方案中的「一、強力稽查紅單交易;二、加速推動實價登錄2.0修法,將預售屋不論自售或委託代售全面納管,並加重價格申報不實的罰則…」,係屬內政部對市場結構性的基礎改革,不過也只是回歸二○一八年行政院「實價登錄地政三法」修法初衷。
又究此波房市上漲起源為「預售屋的紅單炒作」,而目前版本卻忽略解析任何市場的結構,價量皆屬基礎的同等重要資訊,據此,實價登錄修法應納入建案有關銷售狀況的數量揭露。
更進一步來說,從購屋者關心的數量資訊來看,近期有關「高公設比」的問題亦引發熱議,其實早在二○○九年內政部即被監察院糾正「…造成許多附屬建物、公共設施灌入坪數計算,增加消費者負擔;且對健全建物登記法制,未善盡職責…」。過了十多年,購屋的負擔不僅更沉重,花更多的錢買房而買到的數量到底是什麼,亦應趁此次民氣可用一併解決過去房市的結構性陳痾。
貸款放款差別 在 蘇貞昌 Facebook 的最讚貼文
房屋不該當成商品炒作,所以政府要拿出辦法來。
行政院今天公布 #抑制炒房五大面向 ,透過打擊弊端、增加供給、健全制度多管齊下,落實居住正義。
🔍 看得到:實價登錄2.0,預售屋全面納管
我已公開承諾推動實價登錄修法,將預售屋全面納管,也確實做到銷售前備查、交易後申報。重點是, #房價揭露落實到門牌 ,也加重申報不實的罰則。
🔴 查得到:嚴查紅單炒作,最高可罰百萬
政府己成立「預售屋管理小組」,與地方政府合作強力稽查炒作紅單的行為。最近已展開2波大規模無預警稽查,也曾依法開出120萬元的罰單。稽查只會更嚴,切莫心存僥倖。
💰 課得到:專案查、速修法,雙管齊下阻避稅
政府透過修法、專案查核,嚴查藉由設立公司或股權交易、或將分割為小坪數申請門牌逃漏稅的行為。
🏢 住得到:社會住宅提前達標、租金補貼戶數加倍
政府推動8年興辦20萬戶社會住宅,第1階段達成率103%,內政部明年也推出最大的興建計畫。今年8月起,政府也把租金補貼戶數加倍,讓更多有需要的國人都能受惠。
💵 防投機:防治房市資金浮濫,並強化貸款審查機制
防治房市資金浮濫、增加投機客炒房成本,金管會將督促銀行針對不合理貸款個案採差別或審慎放款,央行必要時會依法採行選擇性信用管制措施,金管會將強化對不動產貸款業務的金融檢查及風險控管。
政府繼續努力健全房市、措施隨時加碼抑制炒房,讓努力的人,住得起一間遮風避雨的房。
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#會做事
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