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❤️談到不動產REITs一般投資人會以為是投資一籃子不動產, 但其實不動產REITs分兩類:
1.權益型REITs:資金投資一籃子不動產,收入來自於租金,目前台灣掛牌不動產投資信託都屬於權益型REITs
2.抵押型房貸REITs(Mortgage Reits ): 簡稱為mREITs,其獲利模式-槓桿投資房貸債券以賺取高倍數長短天期利差
抵押型房貸REITs主要是投資房貸債券而非不動產建築物本身,以政府機構發行的不動產抵押貸款證券做為主要投資標的,由於政府機構發行的不動產抵押貸款證券違約風險較低,收益率也僅略高於政府公債,這類不動產抵押型REITs會透過藉由將房債債券抵押給金融機構取得額外資金,並利用借入資金再投資的再融資操作,槓桿5-8倍以上賺取倍數利差,簡單來說:mREITs獲利來自於槓桿投資房貸債券扣除短期利率後的利差,並乘上倍數,目前台股唯一檔掛牌抵押型REITs: FH富時不動產ETF(台股代碼00712)
❤️甚麼是美國不動產抵押債券?
美國不動產抵押債券以投資標的區分為商用不動產抵押證券和住房不動產抵押證券
商用不動產抵押證券顧名思義抵押品為商業大樓/商場/辦公室等非住宅用的商業不動產,其債券配息來源為商場租金/辦公室租金
住房不動產抵押證券,其債券配息來源為房貸借款人的償還的利息與本金,住房不動產抵押證券以發行機構來分,可分為政府機構發行房貸證券Agency MBS 跟民間機構發行房貸證券Non-Agency MBS(說明 房貸債券Mortgage-Backed Security 簡稱MBS) ,其中 Agency MBS有美國政府隱性擔保所以違約風險低,目前大部分的抵押型房貸REITs,旗下資產組合標的都是以Agency-MBS為主,也就是美國政府機構發行的房貸債券
政府機構發行房貸證券Agency MBS,美國政府發行機構有三家: 吉利美(Ginnie Mae)、房地美 (Freddie Mac)、房利美(Fannie Mae),在2008年之前僅有吉利美(Ginnie Mae)為美國政府所有,但2008年後另外兩家也被美國政府接管,目前Agency MBS信用評等都接近於美國政府信評,機構房貸抵押證券可視為經美國政府擔保的債券,另外美國政府接管後放貸標準及相關審查機制均參照美國政府,因此只有優質的借款人才能取得貸款,另一方面大幅降低了違約風險
❤️抵押型房貸REITs價格漲跌因素
投資人要怎麼觀察抵押型房貸REITs未來的價格走勢? 有兩個觀察指標
1.長短天期利差:
由於抵押型房貸REITs獲利模式是槓桿投資房貸債券以賺取高倍數長短天期利差,所以若投資的長期房貸債券利率越高/借款成本越低,獲利就越高
2.不動產房貸證券違約率:
因為抵押資產為房貸證券,若房貸證券違約率提升或是價格暴跌,將會被迫追繳保證金,降低槓桿或被迫斷頭清算
❤️2021年抵押型房貸REITs三大有利市場因素:
抵押型房貸REITs目前市場存在三大有利因素為
1.聯準會持續每月持續購買400 億美元MBS
根據2021年4月聯準會會議內容: 聯準會承諾每個月將持續購買至少 800 億美元美國公債、和至少 400 億美元房貸擔保證券 (Agency MBS) ,這對房貸擔保證券市場價格提供支撐,也對抵押型房貸REITs資產價格提供支撐
2.美金長短天期利差擴大
目前由於聯準會維持零利率,故目前短期借款利率很低,但長期殖利率隨近期經濟重啟通膨走升,長短天期利差擴大,所以抵押型房貸REITs受惠長期利率走升,利差擴大、獲利越大
觀察短天期利率指標美金3個月拆款利率USD 3 Month Libor與長天期利率指標美國10年期美債殖利率
• 2020年4月美金3個月拆款利率USD 3 Month Libor利率1.41%/美國10年期美債殖利率0.65%,長短利率差距為負利差0.76%
• 2021年5月18日美金3個月拆款利率USD 3 Month Libor利率0.16%/美債殖利率1.64%,長利率差距為正利差1.48%
• 2020年5月前長短利差為負利差/2020年5月後為正利差且正利差持續擴大
3.不動產景氣熱絡
標準普爾 Case-Shiller 房價指數顯示,2021年 1 月全美主要大城市平均住房房價年增長為 11.2%,創 2006 年 2 月以來的最高漲幅,至於商業不動產隨著各州在夏季逐漸重啟經濟活動,預期商業不動產價格也會跟著回升
❤️抵押型房貸REITs: 高配息+ 參與美國房貸證券低違約風險收息上漲潛力
FH富時不動產(台股代碼00712)為台灣唯一一檔抵押型房貸REITs,從2020年5月美國大力購買公債及房貸擔保證券 (Agency MBS) ,股價由:2020年5月29日股價10.17元,至2021年5月18日股價14.24元上漲40%
FH富時不動產為季配息,發放的配息在扣除繳給美國政府的股息預扣稅額30%後,過去1年的配息率為4.86%-11.76% 之間,而各期間報酬率可參考下表。配息率降低有一部分因素為股價持續上漲,但其最新的配息率4.86%仍高於一般債券ETF及股票型ETF,在目前低利環境下,抵押型房貸REITs以低違約風險,不動產抵押債券+槓桿投資賺利差的投資模式,適合追求高配息與潛在價格上漲空間的投資人可以考慮FH富時不動產
*配息率計算方式:以各季度每單位配息金額除以各季度最後除息前交易日。
各期間報酬率(含息)
三個月 六個月 一年 二年 三年
18.25% 42.13% 63.85% -10.78% 1.25%
資料日期:2017/08/09–2021/04/30
資料來源:投信月報 MissQ整理
以上內為純粹個人投資組合經驗&研究之分享,內容範例僅供教學使用,閱讀本文時每位讀者應行量自身投資知識/經驗程度/資金應用,金融市場過去績效不代表未來績效
❤️【Podcast】【EP29】【索羅斯也投資~配息7.5%的 類債券ETF配息王】
富時不動產ETF (00712) 為台股掛牌的配息王, 索羅斯基金2020年也投入這ETF 旗下資產不動產抵押債券 除了收息今年以來更上漲超過14% 配息+收息 有機會達2位數的報酬!
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💡1:04 MissQ觀察這檔ETF/投資時機
💡3:21富時不動產ETF (00712) 基本介紹
💡3:55配息率高的原因
💡5:06 影響富時不動產ETF 漲跌的因素
💡7:06如何配息? 哪一季配的比較多? 相關稅賦
💡8:29 2020 疫情下重挫的原因
💡9:56 索羅斯基金2020年也投入不動產抵押債券大賺
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資產報酬率計算範例 在 綠角財經筆記 Facebook 的最佳貼文
近期元大人壽推出存股概念保單,名稱新穎,在市場上引起了廣大注意。
這系列保單都是投資型保單,主要連結的是一個稱為”元大人壽ESG永續成長帳戶”的投資帳戶。這是這次宣傳活動的核心。
這個帳戶是元大人壽成立的,委託給元大投信運用與操作。
也就說,保戶繳交保費給元大人壽,在扣除各種費用之後,資金是交給元大投信操作。(當然,業者幫投資人投資,還會有其它的費用)。
連結”元大人壽ESG永續成長帳戶”有四張保單,分別是元大人壽元滿利足變額萬能壽險、元大人壽元滿利足變額年金保險、元大人壽元元得益變額萬能壽險、元大人壽元元得益變額年金保險。
本文以"元滿利足變額年金保險"為例,分析它的收費結構。
一開始買進這個保單,會有2.4%的保費費用,還有每月100元的保單管理費。
另外還有解約費用
可以看到保單說明書中,年齡50歲,一次繳交100萬的保費,報酬率為0的範例
第一年相關費用25,200。這個數字由兩部分組成。
第一個是2.4%的保費費用。一百萬的2.4%就是24,000。第二個是每月100元的保單管理費,一年是1,200。兩者相加,就是25,200。
所以投入100萬,保單帳戶價值只有1,000,000-25,200=974,800。
但重點在於,不要以為保單裡面的保單帳戶價值等於你可以拿到的錢。
銀行戶頭中的974,800,跟這張保單裡面,第一年的保單帳戶價值974,800是完全不同的東西。
前者是高流動性資產。你要的話,974,800可以馬上全額領出。沒有任何一位櫃員或銀行經理,會少給你一塊。
但保單裡的帳戶價值,是受到複雜條款管制的資產。你,保戶,假如現在就要把錢拿出來,你無法拿出974,800。你拿到的是解約金911,438。保險公司依約完全正當的可以少給你六萬。
完全合法。因為你簽約了,讓別人可以對你的資產東扣西扣。
911,438這個數字哪來的?因為第一年解約費6.5%。所以你第一年解約只能拿到93.5%。974,800*93.5%正是等於911,438。
你說這個解約費過六年就沒了,所以撐過六年就沒有這個費用。
解約費的設計,就是讓你的資金要一直留在裡面,讓業者收取持續性的費用。
等到持續費性費用已經高過解約費了,你才可以”脫身”。
你以為已經不再需要負擔解約費,其實你付出的費用早已超過解約費。
簡單的說,投入一百萬,第一年瞬間剩下91萬1千。幾乎9%完全消失不見。
換句話說,要靠10%的上漲,才能把這個費用的損失補起來。(9/91=10%)
也就是說,假如一百萬資金完整投入市場,賺到10%報酬,那就是賺到10%。
透過這種保單買進的人,這10%報酬才剛把第一年的費用補起來而已。
要怎樣的心態,才會大方到一開始投資就願意先放棄10%的報酬呢?
而在上漲的市場,這張保單還有其它費用,讓你很難拿到完整的報酬。
表格是關於投資帳戶的收費計算。
可見上方紅色框標示區域。投資帳戶A比較符合這張保單所連結的”元大人壽ESG永續成長帳戶”的實際狀況。
這個投資帳戶本身有每年1.7%的管理費,還有0.1%的保管費。
這個投資帳戶會再幫投資人去投資各種子基金(從基金到ETF都有),管理費費率從0.2%到2.0%不等,還有基金本身0.1%-0.2%之間的管理費。
從下方藍框可以看到,計算出的費用率是每投入50,000,費用1,980。這是3.96%的收費。幾近4%。
每年收取,年年收取。一個上漲10%的市場,獲利會剩下6%。一個漲6%的市場,報酬會剩2%。扣掉通膨之後,報酬剩?
元大”存股概念”保單的廣告有這樣一個圖示,解釋為何要使用這張保單。
說目前的微利時代,過去的投資工具已經無法滿足退休所需。
所以,使用這種第一年資本減損9%,每年內扣費用近4%的保單,會是怎樣的狀況?
廣告說值得使用這類保單的理由,恐怕正是最不應該使用高成本保單進行投資的理由。
請記得,保險適合用作保險工具,不適合做為資產累積工具。
完整討論,可見今天文章:
https://greenhornfinancefootnote.blogspot.com/2021/03/discretionary-investment-policies-with.html
資產報酬率計算範例 在 綠角財經筆記 Facebook 的最佳解答
之前發表的"以美國ETF進行資產配置的實際成績"一文是用股債比60:40的投資組合做為範例。本文展現不同的股債比,會帶來怎樣的成果。
計算期間是從2008年初到2020年底,總計十三年。
這個表格。從左往右,代表股票比重逐漸降低,債券比重逐漸拉高,投資組合變的愈來愈”保守”。
首先可以看到最左邊一欄,100%股票的投資組合,年化報酬是4.98%。
近年來有些批評資產配置的人,拿資產配置投資組合股債比60:40從2008年初以來只有四點多趴的年化報酬來說嘴。說這證明資產配置是一種低報酬,效果不彰的投資方法。
實際狀況是,同期間就算是100%股票的投資組合,也是4.98%的年化報酬。只比股債比60:40高0.1%的年化報酬率。
2008年初開始投資,會完整的參與到金融海嘯的下跌,成果就是不好看。這就是這個時期的背景環境。不論你是100%投資股票,或是股債搭配,都一樣受到影響。
上表另一個值得注意的現象是,股債比90:10、80:20、70:30的年化報酬,都勝過100%股票的投資組合。
100%股票的成果,其實跟股債比60:40相近。
近來有些人大聲疾呼,100%股票一定會勝過加入債券的股債搭配投資組合。
說高風險資產一定會有比較好的成果,除了反映他不太知道甚麼叫”風險”之外。
這種說詞恐怕也反映他不太了解資產配置原理。他不知道,在某些時期,譬如本文舉例的期間,他引以為豪,以為一定勝出的100%股票投資組合,其年化報酬其實跟股債比60:40這個相對保守的投資組合相近。100%股票的波動風險還高很多呢(可見標準差欄位)。
今年(2021)回顧,重現了2020與2019回顧的成果,就是加入一些債券的投資組合,績效在某些時期會勝過100%股票的投資組合。
100%股票不是必勝的保證。
完整表格與討論,可見今天文章:
https://greenhornfinancefootnote.blogspot.com/2021/03/etfdifferent-asset-allocation-with.html
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