2021年9月11日,台北市萬華區漢口街和中華路口西南隅,正在建構中的西門町最高建築(地上28層)已經成型,將於2023年夏天完工。(張哲生 攝)
這棟新大樓的前身是1977年落成的台北中華大樓,最初是國泰集團設立的國泰百貨公司,國泰百貨於1985年轉讓給豐群集團後,沒多久便結束營業,之後這裡開過「龍太外銷成衣商場」、「弗頓星球」、「HANDS 台隆手創館」(2000年開幕,2004年遷移至微風廣場)、美華泰流行生活館(2004年開幕、2018年7月15日歇業),其餘樓層則是國泰集團的辦公室。最後,進駐其中的國泰集團辦公室在2018年6月底全數撤出,而在一、二樓營業多年的美華泰流行生活館也在2018年6月21日至7月15日舉行出清特賣後歇業,然後台北中華大樓於2018年11月12日開始進行拆除工程。
日本九州的私營鐵路巨擘「西日本鐵道株式會社」(西鐵集團)在2017年12月與業主達成協議,並於2018年3月簽署為期20年的租賃協議,由西鐵集團以旗下的飯店品牌「Solaria」經營,公開宣布將在台北市西門町以6億日圓(約新台幣1.6億),打造一座地下5層樓、地上28層樓,擁有300間客房的「Solaria西鐵飯店 - 台北西門」旅館,預計在2023年的夏天開幕,其地點就在已拆除的台北中華大樓所在地。
先讓我們來回顧44年前,台北中華大樓的開始~國泰百貨公司。
1977年10月6日上午10時,由國泰集團設立的國泰百貨公司正式開幕,開幕典禮由國泰集團創辦人之一的蔡萬霖(1924-2004)揭幕、基隆顏家的顏欽賢(1902-1988)剪綵,現場還請來百人大樂隊演奏,聲勢浩大。
國泰百貨公司在行銷上強調「不以打折為噱頭,不打折比打折便宜」,並以「新的風格、新的氣派、新的服務、新的滿足」為經營宗旨,力求不斷推出各式新穎服飾百貨,來滿足消費者的需求。
當年國泰百貨公司所在的台北中華大樓,位於台北市中華路一段88號(中華路與漢口街口),由國泰建設股份有限公司起造、蔡柏鋒與陳昭武設計、三井工程負責營造;於1976年3月15日開工、1977年8月20日竣工,工程造價約為新台幣5,394萬元,是一棟11層樓高的鋼筋混凝土造建築。
國泰百貨公司在台北中華大樓內的營業樓層為地下一樓以及地上一至四樓,共有五個樓層。
地下一樓包含三個營業部分:備有各式流行服裝飾品的「繽繽服飾」、供應各種物美價廉的日常用品的「半價廣場」與供應各式冷熱飲的「甜蜜走廊」。
一樓為「集錦大街」,設置各式華洋百貨;二樓為「芙蓉女裝街」,備有各式新穎女裝;三樓為「新潮摩登街」,供應高級男裝、玩具、唱片,與手工藝品等;四樓為「福泰酒樓」,供應正宗粵菜與港式飲茶。
1977年10月6日開幕的國泰百貨公司,是國泰集團史上跨足百貨業的第一間據點;同年,國泰集團與大來關係企業合作,在同樣位於西門町的武昌街與昆明街口,籌設「來來名店百貨公司」(後改名來來百貨),國泰集團創辦人之一的蔡萬春(1916-1991),還出席了來來百貨所在的台北西門大樓之動土典禮。
位於台北市武昌街二段77號的台北西門大樓,由國泰人壽保險股份有限公司起造、羅維東設計、樹德工程負責營造;於1977年3月8日開工、1978年6月10日竣工,工程造價約為新台幣6,369萬元,是一棟10層樓高的鋼筋混凝土造建築。
1978年11月25日,國泰關係企業「來來名店百貨公司」正式開幕,以「讚美的焦點、流行的焦點、歡樂的焦點」為營業主軸。
當年,國泰集團在台北百貨一級戰區的西門町,一口氣設立了兩間百貨公司,象徵百貨事業開始起飛。但是好景不常,1985年2月,爆發十信弊案,嚴重影響國泰集團的經營,亦令其將旗下的百貨公司,轉讓給豐群企業集團。自此之後,國泰集團不曾再涉足百貨事業。
台北中華大樓的國泰百貨公司在1985年轉讓給豐群集團後,沒多久便結束營業,後來有「龍太外銷成衣商場」、「弗頓星球」、「HANDS 台隆手創館」(2000年開幕,2004年遷移至微風廣場)、美華泰流行生活館(2004年開幕、2018年7月15日歇業),其餘樓層則是國泰集團的辦公室。
至於武昌街的台北西門大樓,在來來百貨於2003年2月10日歇業後,則由誠品進駐,以「誠品武昌」之名在2004年12月1日開幕;2010年,誠品將武昌店閒置的高樓層(5至10樓)出租給國賓飯店,委由國賓開設平價旅館「台北西門町意舍酒店」,於2012年2月開幕。
看完它的歷史之後,我們緊接著來瞧瞧這裡的未來。
這個都市更新案名為「國泰一號中華大樓都更案」,其更新單元位於台北市萬華區中華路一段以西、漢口街二段以南、漢口街二段20巷以東及漢口街二段20巷以北所圍之街廓;範圍包含臺北市萬華區福星段二小段149地號等1筆土地,面積共1,720平方公尺,為台北市「修訂臺北市萬華區都市計畫細部計畫通盤檢討案」所載「實施都市設計地區-中華路林蔭景觀區」範圍內,更新單元內建物屋齡已達30年以上,結構設計不符現今耐震救災等公共安全需求,原始空間規劃及結構設計亦已不敷現今商業使用需求,希冀藉由都更推動健全商業機能並改善都市景觀。
辦理進度如下:
2015/5/25 核准自劃更新單元
2015/10/20 自辦公聽會
2015/10/30 申請事業計畫掛件
2016/5/11~25 公開展覽
2016/5/24 公辦公聽會
2016/8/11 都更幹事會
2017/5/9 都更幹事會複審
2017/7/5 環評審查會議
2017/9/6 都更聽證會
執行此案之團隊:
更新規劃:財團法人都市更新研究發展基金會
建築設計:潘冀聯合建築師事務所
鑑價機構:麗業不動產估價師聯合事務所
個案概要:
所在地 | 萬華區福星段二小段149地號
面積 | 520.30坪
使用分區 | 第四種商業區
實施方式 | 協議合建
以下為負責建築設計的潘冀聯合建築師對「國泰一號中華大樓都更案」之說明:
基地座落於萬華區,西門商圈人行徒步區的北端,周邊歷史文化舊街區以及活躍商業活動形成豐富的都市紋理。為提升都市環境良好品質,如何在高密度的商四用地中充分發揮土地強度、創造都市更新最佳效益成為本案最關鍵之設計課題。
基地四面臨路,為順應原有都市街廓紋理,於主要臨街面留設騎樓;南面留設開放空間步道系統與既有西門商圈人行步道串連。建築量體發展受限基地形狀,呈現瘦高之細長量體,分為底部裙樓、中部塔樓、上部塔樓三部分;裙樓的高度與周圍老舊街區高度相互呼應,中部塔樓的高度可與周圍新建築物相比擬。這樣的量體分配也呼應了內部使用機能,裙樓為零售商場、塔樓為旅館,其房型以面積6-7坪的雙人房為主。燈光設計依照商場及旅館各自機能設計,揮灑豐富的夜間表情;商場燈光採參數式色彩漸變設計饒富變化,旅館則強調垂直帶狀燈光簡約之美。
本案成功解決了細長比例的挑戰及高層建築空地留設之限制,將土地利用最大化,期能滿足複合式商業空間最高使用之坪效,並創造尊重環境和諧與都市紋理的西區建築焦點。
座落地點: 台北市萬華區
基地面積: 1,720m²
建築面積: 899 m²
總樓地板面積: 38,640㎡
層數: 地下5層,地上28層
設計時間: 2014.11 迄今
房間數: 314
類別: 旅館
同時也有1部Youtube影片,追蹤數超過1,590的網紅陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師,也在其Youtube影片中提到,130503TVBS美河市翻版 市府出地都更虧18億 影片網址→http://youtu.be/1Ftp8LX_uj4 感謝記者 陳乃瑜 的採訪,說到都更市府虧錢,其實是要看從何角度看,從市議員王鴻薇的角度,原本釋出那麼多土地,後來換回這麼少的土地,當然虧大嚕! 可是從價值來看,假使一棟4層樓公...
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【龔成問答信箱】(Q21081-Q21100)
Q21081:
老師1:我現在有一半錢約100萬已投放在股票市場
現蝕10%
你覺得我應否將剩餘100萬等待股票市場見底時入貨?會否好大風險?我現在組合新經濟股
2:我市值約4百幾萬的樓夠3年,我想先放售,再等待股票市場獲利才買樓,你認為這樣安排好嗎?
麻煩你了
老師,謝謝
龔成老師:
1)最重要不是睇「賺蝕」,不是睇「買入價」,而是睇質素。質素不好,增長力弱,就有可能賣出,蝕都要賣。
你要分析「之後的組合情況」,不是過去,是將來。應該持有那些優質股,比例如何,能為你帶來怎樣的長期財富。
你要分析你的投資目標,你想潛力股的比例多少?平穩股的比例多少?組合風險程度如果?
即是你想設計一個怎樣的投資組合?長期、優質、平衡、適合你。
至於你餘下$100萬,唔好太心急入貨,最多用$20萬,同時要買翻D舊經濟股,建立一個平衡的組合。
你可分注投資,無人能估到幾時見底。
2)唔建議。
第一,樓市可能會上升,你賣樓可能要貴買翻。
第二,投資股市要長期先能賺錢,同時不要假設一定能賺。
第三,你一買一賣成本高。
因此,持有原物業較好。
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Q21082:
如果第一次買你啲書,應該由邊本開始先
好多謝你解答到我嘅問題
同埋我想問如果一隻股停牌,咁我係咪完全攞唔翻啲錢?
龔成老師:
你可首先睇:
《80後百萬富翁》
《股票勝經》
《財務自由行》
之後再睇其他。
書本在三聯、商務、誠品都有得賣。由於部分書在一些書店已斷,所以若你見唔到,問下職員就得(又或向職員訂都可以)。
以下是我的12本書:
《80後百萬富翁》(第9版)
《80後2百萬富翁》(第4版)
《80後3百萬富翁》(第2版)
《財務自由行》(第7版)
《大富翁致富藍圖》(第5版)
《50優質潛力股》(第4版)
《50穩健收息股》(第3版)
《50值博倍升股》(第3版)
《股票勝經》(第3版)
《選股勝經》(第2版)
《年報勝經》(第2版)
《5年買樓4部曲》(第2版)
如果一間公司停牌,即是暫時停止在交易所進行交易,你無法賣出,但不代表無左間公司。
首先,要睇下咩原因停牌,有時只是一些消息要公佈而短暫停牌,當然有時都會由於財務問題而長期停牌。
間公司可以照運作,但就無法交易,投資者基本上無野可以做,只有等。
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Q21083:
龔sir您好,我是新手,141入咗京東健康,日日跌,您可否畀啲建議應該繼續長揸還是止蝕先?
另外,您覺得太平洋航運ok嗎?
謝謝解答
龔成老師:
京東健康(6618)有質素,這股可長線。但你在貴的價位買入,相信你未有企業估值能力。
這股有得守的,佢業務主要提供線上線下的醫藥出售和健康管理服務,業務布局包括醫藥電商、互聯網醫療、智慧醫療解決方案、健康服務等4個大板塊。
京東健康旗下京東大藥房,更是內地線上線下收入規模最大的零售藥房。其互聯網醫院,日接診量超過10萬次。
質素上,京東健康是有的。但由於估值難,不確定性大,就算現時回了不少,暫時只是合理區頂至略貴。
這股如本身有貨,貨不過多,可長線。但如果太多貨,可能要減部分去平衡風險。
太平洋航運(2343)係全球具領導地位的現代化小靈便型及大靈便型乾散貨船船東及營運商之一及全球的多元化航運服務供應商,總部設於香港。
佢經營三大海事業務:乾散貨船、拖船及駁船及滾裝貨船業務。集團的核心船隊由逾百多艘貨船組成,直接為大型工業客戶服務。
過往業務算是不過不失,但盈利波動,有出現虧損,反映行業變化較大,整體的投資價值為中等。
現價合理區中上部,不是不可投資,但又唔值得佔組合比例太多。
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Q21084:
老師,175吉利 、2158 醫渡 近期都drop ... 想聽下你分析
龔成老師:
我地唔需要太理會中短期股價,最重要睇翻企業長期發展就得。
業績弱將會對股價短期不利,企業價值都有少少影響,不過最重要睇翻長遠價值,吉利(0175)本身的質素不差,擁有一定的銷售網絡及品牌,不錯的市場策略及定位,而又能把握中國汽車市場增長的機遇。
長遠來講,佢的品牌與發展在中國仍理想,2018年,吉利透過旗下海外企業,動用超過$500億人民幣收購戴姆勒股份公司9.69%股份。由于戴姆勒股權結構分散,所以吉利已經成為了戴姆勒集團最大單一股東。這不單有利佢有中國發展,同時長遠,可能加快了海外發展速度。
另外,佢未必發展自己的電動車品牌,但會發展當中的技術,相信在合作及自身價值上,長遠仍是正面的。
現時價位在合理區中上部至頂位,股價波動,有貨可長線。如果現價入貨,小注都得。
醫渡科技(2158)估值一向都貴,就算現時都唔平,不過這股長遠有發展,我地最重要是睇翻長期的企業價值。佢有潛力的。可長線。
提供基於大數據和人工智能(AI)技術的醫療解決方案。集團主要向醫療行業的主要參與者(如醫院、製藥、生物技術及醫療設備公司、研究機構、保險公司、醫生和患者以及監管機構及政策制定者)提供服務和合作。
根據大行報告,於2019年,集團收入在中國所有醫療大數據解決方案提供商中排名第一,在中國醫療大數據解決方案市場中的市場份額為5.0%。
睇翻大行對佢2020-23年預測,收入和毛利增長分別為73%和83%,增長力唔錯。
佢平台有一定擴張性,長遠受惠更多醫療保健客戶使用平台。不過公司客戶過度集中,以及依賴公共部門。
但佢依然係在燒銀紙狀態,係一個扣分架地方。整體算係有質素,但要注意風險,投資時唔建議大注。
之前貴,現價算是略貴,最好回翻多D先考慮。
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Q21085:
你好,龔成老師一向有留意你分享,感謝令我增進左好多都投資知識!
本人持有以下股票
比亞迪 $240 (500)
美團 $370 (100)
小米 1810 $29(4000)
耐世特 1316 $12.66(3000)
鐵塔 788$1.85 (20000)
最近見著個市上日日甘跌,個心好驚!請問可指點一下,以上持股可沽定留?
龔成老師:
最重要不是睇「賺蝕」,不是睇「買入價」,而是睇質素。質素不好,增長力弱,就有可能賣出,蝕都要賣。
你要分析「之後的組合情況」,不是過去,是將來。應該持有那些優質股,比例如何,能為你帶來怎樣的長期財富。
你要分析你的投資目標,你想潛力股的比例多少?平穩股的比例多少?組合風險程度如果?
即是你想設計一個怎樣的投資組合?長期、優質、平衡、適合你。
比亞迪、美團、小米、耐世特、鐵塔。
質素無問題,只是你買入價全部都在貴的價位買入!
相信你在投資時機,以及企業估值能力上不足,建議你在下次投資前,加強這方面的能力。又或者你以月供模式進行,風險能大大減低。
這些股票暫時只有守住先,但要耐心先上得翻。
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Q21086:
龔sir你好!想請教
(1)恆指已經開始加入新經濟股,咁2800增長力會唔會增強?股息率會減少?
(2)小弟持倉沒有新經濟股,3067會唔會最好既選擇?個股來講,1833同9618得唔得?
(3) 小弟基本上持倉都係舊經濟股,咁係咪應該將資金買入新經濟股,減少入舊經濟?
(4)788出左業績,鐵塔業務只係有2%增長,而其他業務有較大既增長,應如何解讀往後既增長力?
(5)788可以繼續月供嗎?
(6)1257,1212可以繼續增持?
龔sir你已答左超過20000條問題,真係幫到好多人!
龔成老師:
1)理論上會,但同時當中的波動性會增加左。但長遠來說增長力會提高。
2)如果你年齡不算大,應該加入新經濟股,建立更平衡的組合,3067是最適當選擇,但要慢慢分注入,不要太急。
至於個股,1833、9618,可以,但你不能太集中同一行業。
3)對,你應該設計翻長期的新舊經濟股比例,然後慢慢向這方向行。
4)中國鐵塔(0788)不是無質素的。始終中國的3大電訊巨頭,都是佢的主要客戶,以及大股東,當5G發展,佢一定會受惠,因此前景仍然正面。
佢現時的收入都增長,盈利都保持向上,但增長比之前略減,加上股本回報率不高,是這股較弱的地方。若分析佢市盈率,會見到現時仍然處較高水平,反映佢雖然股價回落左唔少,但仍然未到平。
這股算是合理價。
這股長遠仍算有發展力,可長線。不過,潛力度比過往略減。
但如這刻買入,分注入可以的。
5)如果你追求增長,不如考慮其他,而原有貨可持有。
6)持有可以,但未必值得增持得太多。
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Q21087:
你好,龔sir
我現在持有
9911 買入價6.15,8000股
1810買入價24.5,1400股
1378買入價11.96,1000股
8083買入價2.95,12000股
9633買入價60,1400股
1833買入價115,200股
我本身打算今年置業,但資金都在股票市場到。現在不知應該怎樣做。希望龔sir指導我一下
龔成老師:
如果你今年要買樓,其實唔應該投資股票,因為買票一定要長線,慢慢等企業成長,而中短期只是因市況波動而上落,而無人知買樓一刻大市短期情況。
因此,你要開始賣出股票,可以分注賣出,不要完全買樓的一刻先賣。
上述的股票,不是無質素,但都要慢慢分注賣。
你應該先賣出較為波動的,中國宏橋(1378)、中國有贊(8083)、赤子城科技(9911)、農夫山泉(9633)
之後再到,平安好醫生(1833)、小米1810)。
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Q21088:
阿Sir,上年年尾問過你買樓,但至金仲未買到心水樓,如果唔買樓,現在百幾萬只放在高息按揭戶口,其實如果唔買,可以買d什麼,每個月可以有正現金流?
但唔選擇買樓好似無左杆桿效應,又用唔到我份工可以借按揭的quota(又想快d用到個quota,因為好想辭左現在份工,做得十分不開心),所以好煩惱
龔成老師:
其實你要想清楚,自己會買樓定唔買樓,如果買樓時短期會進行還是長期。
如果資金打算中短期會買樓,就唔好動用了。
因為我地投資,一般都是長期性的,始終中短期上落可以大,同時要長期先有確定的回報。因此,要確定該資金不買樓先會投資。
如果買樓,就暫時持有現金,同時繼續睇樓。
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Q21089:
龔sir 請問一下美團443,吉利34,小米31.4 會不會升返呢d 價呢
我高位入左,而家跌死,唔知點算
龔成老師:
小米(1810),不用擔心,長線就得。
業績弱將會對股價短期不利,企業價值都有少少影響,不過最重要睇翻長遠價值,吉利(0175)本身的質素不差,擁有一定的銷售網絡及品牌,不錯的市場策略及定位,而又能把握中國汽車市場增長的機遇。
長遠來講,佢的品牌與發展在中國仍理想,2018年,吉利透過旗下海外企業,動用超過$500億人民幣收購戴姆勒股份公司9.69%股份。由于戴姆勒股權結構分散,所以吉利已經成為了戴姆勒集團最大單一股東。這不單有利佢有中國發展,同時長遠,可能加快了海外發展速度。
另外,佢未必發展自己的電動車品牌,但會發展當中的技術,相信在合作及自身價值上,長遠仍是正面的。
有貨可長線,只要你貨不過多,無問題。
美團點評(3690)有潛力的,過往一直虧損,到近一年,開始有正現金流,這是一個實質的利好因素,因為之前一直在燒銀紙,現時初步見到成效,不過,估值的方法好虛無,因為現時的市盈率仍過百倍。
如果有利好消息,佢可以上好多,但如果估值修正,股價可太跌。
只可以話,潛力是有的,現價唔算平,大約合理區頂至略貴,但不是完全無投資價值,不過,一定不能大注。小小注,是較好的做法。
你預佢股價波動,如果持貨太多,可能減少少,但如果不多,可守的。
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Q21090:
請問老師1093石藥,1177生物,兩隻股誰較有投資價值?
龔成老師︰
中生(1177)和石藥(1093)都係有質素,潛力度會係中生佔優少少。
現價計,石藥值博率較高,算係合理區中間。
而中生只在合理區頂部,2者現價都可以分注入貨,並長線持有。
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Q21091:
你好龔sir!想請問一下我前排$190入左二手2382舜宇光學,睇業績好過市場預期,但股價升左一下就不停跌,該股請問值唔值得長揸?如否,幾多價位止蝕比較好?
老師點睇石油股?$3.02入左857中石油,但近排不停跌...
同埋都想等968信義光能跌到$12,1211比亞迪跌到$120比較合理價格才入,我不怕買不到
只怕買左虧損(冇賺到的錢不算蝕),以上價格會較為合理嗎?感謝老師
龔成老師︰
你唔好太著重短期情況,多睇翻企業長期發展。
信義光能(0968)就算$12都未算話最吸引的價,但無貨,可先小注。而比亞迪(1211)$120才算開始合理。
舜宇光學科技(2382)有一定的質素,過往由於手機市場高增長,令佢鏡頭業務受惠不少,但近年手機增速開始減慢,你預佢增長力會變得較平穏。
問題係你買入價偏貴,現時佢回落左,都仲有少少貴。但由於佢有質素,你現貨可長線持有。
至於,中石油(0857)都算有質素,但這始終是商品企業,產品沒有差異性,只能賺取合理的利潤,不算是最高質的類別,投資價值中等,這類股不宜持有太多。
石油是商品,當中沒有差異性,佢地要將石油賣出,只能跟國際油價,這令佢處於被動狀態,沒有價格自主的能力,這令佢地的獨特性有限。這類商品企業,都可投資,但就要明白不是最高質的企業。
由價佢會比較受油價影響,自主能力不強,加上油價中短期可以好波動。長遠增長力只屬中等,現價合理,小注持有可以。
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Q21092:
阿sir 你好啊 第一次問你問題 想問下9911 1772適唔適合持有
之前見佢地升個陣唔小心入左 但依家日日見住佢地跌 應該要止蝕定佢地都係有d價值 ,可以擺住先?唔該晒
龔成老師︰
赤子城科技(9911)主要從事開發一系列移動應用程式、健身應用程式、遊戲應用程式等。
業務上,係有吸引力的,不過,我一向都新股半新股都無興趣,因為真實面要慢慢先見到。
由於上市時間唔長,故較難準確估值。若你只係持有小注,可以守住先,但同時你要明白當中的風險。
贛鋒鋰業(1772)同樣上市時間唔長,這類企業數據較少,好難分析。
只見佢的盈利略有波動,業務上算有點潛力。但現時市盈率近270倍,點都係貴高。
如果你係小注,可長線持有,但你預佢會較波動。
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Q21093:
龔成老師,你好。我對自己持倉的股票無乜信心,每天都望到個市咁動蕩,好有無助感。
希望老師可以幫一幫忙
我暫時持有6865兩手,價位為$35,1801一手價位$100
3800一手,價位$3
老師,請問可以怎部署?
暫時虧蝕了約40k
好想老師教一教導我
龔成老師:
最重要不是睇「賺蝕」,不是睇「買入價」,而是睇質素。質素不好,增長力弱,就有可能賣出,蝕都要賣。
你要分析「之後的組合情況」,不是過去,是將來。應該持有那些優質股,比例如何,能為你帶來怎樣的長期財富。
你要分析你的投資目標,你想潛力股的比例多少?平穩股的比例多少?組合風險程度如果?
即是你想設計一個怎樣的投資組合?長期、優質、平衡、適合你。
福萊特玻璃(6865)有質素。
佢主要在中國生產及銷售光伏玻璃,此外,亦生產及銷售浮法玻璃、家居玻璃及工程玻璃,並向中國大陸、日本、新加坡、韓國、台灣、德國及美國等地客戶,銷售產品。
睇翻佢的資料,佢的光伏玻璃產品主要用於生產晶體硅光伏電池,以及用作薄膜光伏電池的蓋板,而佢的生產設施位於浙江省嘉興市。
無論生意與盈利都增長理想,財務數據正面,這股值得長線投資。唯一擔心的就是估值問題,始終現價唔算平,近期股價有時在合理區頂。
如果你持貨不過多,無問題。
信達生物(1801)有質素的。
保利協鑫能源(3800)風險就較高,這股唔建議持有太多。
其實你有兩個問題。
第一,太集中在近期熱炒類別,其實你應該建立平衡的組合,部分資金投資盈富(2800)、港鐵(0066)這類股無問題的。
第二,都在貴的價位去買入,你之後要學好企業估值,下次就能避開風險。
現時只有持有,守住先,但就唔好加注。之後應投資其他類別建立平衡組合。
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Q21094:
龔sir!我是你的海外粉絲,我有買香港的股票,能不能幫忙分析一下海底撈。從$80塊跌下來。我在$65入第一注,當下太重手了,下了1萬股。
然後天天跌,現在已溝貨至2萬5千股。均價在$62左右。
現股價已虧損20萬港幣左右。心理開始有壓力,去或留,還是一直加倉?
現今已不多,如在一直加倉,需要賣掉其他股票(港股持有阿里巴巴/快手)但目前海底撈已佔港股8成倉。所以想問一下你意見,謝謝
龔成老師:
海底撈(6862)有質素。但你買入價貴,以及太集中,這就是問題所在。
先講本質,佢以「海底撈」品牌經營火鍋店及外賣業務,火鍋菜單由鍋底、醬汁蘸料以及在鍋底烹飪的食材三個主要部分組成,可點單鍋、鴛鴦或四宮格鍋底組合,餐廳提供多種調料及食材,以及供應小吃、酒和飲品。
在中國有好多分店,以及外國都有。
生意增長力強,有規模,有品牌,整體正面。相信長遠仍有發展的。
不過,這股市場比佢好高估值,之前貴,就算近期下跌,仍是略貴,你在這段時間加注,當然高風險。
你現時已過量持貨,不要再買入了。
等上翻少少,要分段賣出,減風險。餘下適當的貨,就可長線持有。
這股有質素,不是無得守,但你投資策略有問題,因此要平衡翻風險。
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Q21095:
老師你好!非常appreciate 你不求回報式去給我們意見
這種有俠義精神的人已在這世界越來越少
不好意思,想請求你的意見,希望你可指點一下
我本人is a business owner of a broker firm (insurance) , family biz. 穩定收入$100k plus per month. With year end bonus ard $300k each year.
Fiona To
1. 有住宅物業收租$27k, 供$10k still owe bank ard $2m, 物業市值大概 $12M
2. 有工廠大廈收租 $6k, 市值大概 $2.4M (no mortgage, cash purchase)
3. Still hv ard $1.5Mcash sitting in bank
4. 每月可save $20K
5. 現有$300K 3988 bought at $2.75
1. 我想問可以怎樣好點安排這狀況?現在45years old, 怎樣再增加財富?
2. 如買股票,供股?每月應該共多少?及買什麼股票?請指教
龔成老師:
1)你現時的財富比例,偏重於物業類別,而股票就較少,建議你加強股票部分。
至於你現時的物業,一直持有就得,無問題。
如果你現時的投資目標是財富增值,就更適合投資股票。只要是平穩增長類股就得。
當我地進行人生財富累積,會運用「先增值,後現金流」作方法,年輕人應投資較多增值類資產,而較年長的,則應投資較多保守類項目,因為年輕人的財富系統未成形,同時負擔較少,可承受的風險度較高,所以會著重增值為先。
例如初期投資較有潛力的股票,令財富較快增值,當增值到一定金額後,可開始將財富分配至平穩增值型股票,然後到年紀漸長或已累積了相當財富後,才漸漸轉成收息型股票。
2)你45歲,最大路是平穩增長股:考慮盈富(2800)。
另外再加:銀娛(0027)、恆基(0012)、港鐵(0066)、平安(2318)、粵海(0270)、領展(0823)、希慎(0014)、太古地產(1972)等,你可以了解下這些股票,然後從中選股。
如果你想增長,可以加部分潛力股。例如平穩增長股7、8成,潛力股2、3成。
潛力股可考慮:安碩恆生科技ETF(3067)、阿里(9988)、騰訊(0700)、港交所(0388)、舜宇光學(2382)、小米(1810)、GX中國電車基金(2845)、中生製藥(1177),但就要明白波動性比上述會高左,同時風險大左,你要自己平衡。部分要等回少少先入。
現時持有的中行(3988)可持有,這是收息股,可長線,不過增長力就有限。另外,你應該建立一個「組合」,不能只持有一隻股。
你可以將現金分注投資。當然,現金不能用盡,只能用部分,慢慢分注投資。
同時,你可以做月供股票,每月月供$2萬,可以的,上述的股票都可以。
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Q21096:
如果買小米月供建議?因為佢業績出嚟又唔係差喎,加上又傳佢話做車
所以我就想月供15000蚊小米
15000就儲蓄,等位入其他股
龔成老師:
小米(1810)有潛力的,而我地分析時,最重要睇長期,而一些較初步的因素,如造車,唔好放得太大。
佢現時的產品性價比高,相信在全球好多個國家都會有市場,佢長遠只會進一步增長。
同時,佢建立的平台是佢長遠的增長動力,先賣手機,再利用手機的平台延伸銷售小米家電。長遠正面的。
這股可長線,現價合理區頂位至略貴,小注分注可以,但唔好入得太急,預佢股價仍波動。回多10%更有投資值博率。
你可以月供小米,但唔建議過度集中在一隻股。
同埋建議集中長線投資。
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Q21097:
阿sir,1.我留意左隻籃月亮已經但過招股價呢隻幾錢便宜價定已經係?同埋潛力嗎?
2.如果想買京東健康幾錢可以開始收集?
3.2158醫渡科技幾錢先合理價?因為已經跌左唔少
4.同埋新經濟股當中邊一最隻最值得,因為我倉大部份係舊經濟股想加新經濟股但唔個邊隻最有潛力
龔成老師:
1)上市價不能作準的,佢可以用一個貴的價錢上市。藍月亮(6993)有質素的。
佢有「中國P&G」之稱,成立於1992年,擁有衣物清潔護理、個人清潔護理和家居清潔護理三大系列共73個品種的產品。
佢係中國洗衣液有龍頭地位,加上毛利率高,賺錢能力強。睇翻佢之前的資料,以零售額計算,藍月亮在洗衣液市場、濃縮洗衣液市場及洗手液市場的市佔率均為第一,分別為24%、28%、17%。
整體有質素與發展力,不過現價唔平,之前貴,現價算是合理區頂,勉強小注投資都可以。
2)京東健康(6618)有質素,這股可長線。
其業務主要提供線上線下的醫藥出售和健康管理服務,業務布局包括醫藥電商、互聯網醫療、智慧醫療解決方案、健康服務等4個大板塊。
京東健康旗下京東大藥房,更是內地線上線下收入規模最大的零售藥房。其互聯網醫院,日接診量超過10萬次。
質素上,京東健康是有的。但由於估值難,不確定性大,暫時合理區頂至略貴,所以如投資,小注都可以。當然回翻1成更有值博率。
3)醫渡科技(2158)有潛力的。可長線。
提供基於大數據和人工智能(AI)技術的醫療解決方案。集團主要向醫療行業的主要參與者(如醫院、製藥、生物技術及醫療設備公司、研究機構、保險公司、醫生和患者以及監管機構及政策制定者)提供服務和合作。
根據大行報告,於2019年,集團收入在中國所有醫療大數據解決方案提供商中排名第一,在中國醫療大數據解決方案市場中的市場份額為5.0%。
睇翻大行對佢2020-23年預測,收入和毛利增長分別為73%和83%,增長力唔錯。
佢平台有一定擴張性,長遠受惠更多醫療保健客戶使用平台。不過公司客戶過度集中,以及依賴公共部門。
但佢依然係在燒銀紙狀態,係一個扣分架地方。整體算係有質素,但要注意風險,投資時唔建議大注。
之前貴,現價算是略貴,最好回翻多D先考慮。
4)潛力股:安碩恆生科技ETF(3067)
另外再加:阿里(9988)、騰訊(0700)、舜宇光學(2382)、小米(1810)、GX中國電車基金(2845)、中生製藥(1177),但就要明白波動性比上述會高左,同時風險大左,你要自己平衡。部分要等回少少先入。
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Q21098:
老師,我買左以下股票, 而家跌緊, 要唔要止蝕好?定長渣?
302、419、5、670、9608、489、305、136
龔成老師:
最重要不是睇「賺蝕」,不是睇「買入價」,而是睇質素。質素不好,增長力弱,就有可能賣出,蝕都要賣。
你要分析「之後的組合情況」,不是過去,是將來。應該持有那些優質股,比例如何,能為你帶來怎樣的長期財富。
你要分析你的投資目標,你想潛力股的比例多少?平穩股的比例多少?組合風險程度如果?
即是你想設計一個怎樣的投資組合?長期、優質、平衡、適合你。
華誼騰訊娛樂(0419)、宋都服務(9608)質素較一般,宜賣出。
至於其他,都可以持有,但所持有的股票,不少都不是最高質素類別。你日後在選股,宜增持一些更高質的,以及可考慮一些ETF,如2800、3067。
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Q21099:
Hi 老師,睇番對上一次俾你既message 係上年8月,依家過左7個月,我終於鼓起勇氣辭左工(份工雖然能勝任,但已經無挑戰)
之後去左一間初創(另外有公司會自己接projects黎做),呢間初創係我非常陌生既行業
同時自己亦希望可以接項目試下創業,但突然發覺自己好似咩都唔識,好驚會唔得,開始好大壓力
另外,聽你話繼續月供股票,雖然數目不多但年回報有8%,今年會加碼繼續供。
多謝你,我諗我會定時係度同你update, 希望keep住個進度。
最後,祝你安康,開心!繼續教更多人。
龔成老師:
每個人最初都是由零開始,無人一開始就識,但世上有好多人,因為怕新事物,而永遠無進步。你現時已行出重要一步,保持向前就得,你要加油!唔好因為小問題而放棄,你已行對了大方向。
我自己在中學都好怕演講的,最後都是迫自己去做,否則,我就無機會做到現時每次上堂過百人。錯過左好多機會。你要加油!
月供是長期的,保持進行就得。
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Q21100:
龔成你好,我上年大學畢業,係大學個陣已經經常挽牛熊,好似上左癮咁濟。贏粒糖,但就輸間廠。
經常覺得可以翻到身。
而家出黎做野,都繼續玩,明明成個星期都贏緊,但可以好快輸哂。
呢個心態好想戒甩,但一有錢就身痕,想問你個時有咩方法戒甩衍生工具?
龔成老師:
我20年前,都同你一樣,玩左幾年短炒、衍生工具、孖展,輸足幾年。
我當時大量睇書,睇全球最成功的投資者、基金經理,睇佢地的方法,原來佢地的投資方法好簡單「買入優質股長線」。
我當時明白,我要有錢,就要跟佢地的方法。
我當時比左個方法自己,防守自己再短炒,就是每次買入股票前,都要逼自己寫一份詳細的企業分析及買入單,我每可以做買入這動作。
由於要經過詳細的分析,每次都好花時間,我投資變得好小心,之後就贏錢較多。
所以到而家,我在課堂,都會派一份6頁紙的「企業評估表」比學員,就是令佢地在日後買股票前,可以小心分析。
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若你有問題想向本人發問,可在龔成的fb專頁中(www.facebook.com/80shing)inbox龔成,但要注意如無特別聲明,有可能將問答放上網,當然,會將發問者的身份,以及有關個人資料的部分刪去。
另外,我所給予的各種意見,只是供大家參考,當中無任何銷售及推介,不涉及任何利益,其實大家應該要有獨立分析的能力,我只是給予一些方向及純參考模式。
由於提問人數眾多,見諒無法即日回覆,如果是普通的提問,預起碼要7天以上才能回覆,若然是較複雜的提問,起碼要10天才能回覆,希望各位能諒解。
都更一樓分配比例 在 郭昭巖粉絲團 Facebook 的精選貼文
西寧市場改建期遷址新洛陽停車場
國宅改建住戶妥善安置暨租金補貼
昭巖要求市長裁示入西區門戶計畫
4 月 20 日下午郭昭巖繼市長便當會向柯市長代西寧市場攤商陳情後,再次為西寧市場改建在工務部門質詢時發聲爭取。希望西寧市場能搭配洛陽停車場改建時程,直接永久安置(遷址)到改建後洛陽停車場的一樓等低樓層。柯市長認同郭議員的提議,並裁示由彭副市長做 PM ,就洛陽停車場改建、西寧市場與其上國宅改建等周邊整體通盤檢討並納入西區門戶計畫中。郭昭巖再提醒都發局就西寧國宅改建,包括未來如何就經濟弱勢的住戶安置、租金補貼,及西寧國宅候補承租如何妥善配租,市府要事先設想有所配套,整體周邊做通盤檢討完善規劃。
郭昭巖早在郝市長時代就曾經數度質詢西寧國宅老舊不堪等問題,因此爭取到修繕經費,但只能治標未能治本。之後她亦數度質詢市府能
當就周邊洛陽停車場及西寧市場改建等做通盤檢討整體規劃。終於去年西寧大樓經鑑定,部分樓層氯離子濃度超標,鋼筋腐蝕影響結構強度,市府決定 114 年拆除改建。
郭昭巖提醒市府就西寧國宅改建,應考量現有社宅配租比例辦法絕對無法以福星公宅安置所有住戶,另市府似乎擬比照她爭取的福民平宅改建成公宅模式,以逐年逐步騰空安置到未來福星公宅,來安置住戶。但那次花了 8 年才騰空。而以社宅配租比例辦法來看,福星社宅共 255 戶,能用來安置西寧國宅的可能只有分配給社會經濟弱勢百分之 30,約 76.5 戶。就算全部作為西寧國宅租戶安置用,也還有近一半的人無法安置,必須在外自行承租房舍。
即使中央租金補貼 4000 至 5000 元,以目前租屋價格來看,自行租屋的租金恐非西寧國宅的弱勢居民可承擔。另外還有西寧國宅候補承租的 2094 人,不管是安置到新的公宅,還是去其他國宅插隊等候,都不可行。這問題她已質詢多次至今仍未解決,故 請局長與彭副市長要全盤思考,保障現住戶與候補民眾權益。局長表示,出租國宅住戶皆屬弱勢,他會與社會局討論租金補貼的方式,引進民間資源,也會考慮利用諸如校舍或機關眷舍進行改建等方式增加容量。
而郭昭巖早在 4 月 1 日與市長座談會中,即向市長表示西寧市場改建直接搭配洛陽停車場改建,規劃在一二樓等低樓層。如此可以省去興建中繼市場的龐大經費與拆遷過程中諸如冷凍倉儲設備的新購浪費與耗損與與運費。市長除認同郭昭巖的提議並裁示由彭副市長擔任 PM 。在工務質詢中,郭昭巖再指出洛陽停車場在土地使用分區相關規定上,可做市場等多用途使用。換言之,一樓等低樓層可以規劃成市場而不需再費時去做地目變更。她希望黃局長向彭副市長說明,並邀集市場處及停管處討論未來空間配置問題。局長表示認同,也會找停管處、市場處了解共同研議。
#洛陽停車場 #西寧國宅 #都市更新 #都發局 #中正 #萬華 #郭昭巖
都更一樓分配比例 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的精選貼文
130503TVBS美河市翻版 市府出地都更虧18億
影片網址→http://youtu.be/1Ftp8LX_uj4
感謝記者 陳乃瑜 的採訪,說到都更市府虧錢,其實是要看從何角度看,從市議員王鴻薇的角度,原本釋出那麼多土地,後來換回這麼少的土地,當然虧大嚕!
可是從價值來看,假使一棟4層樓公寓,共4戶,每戶土地持分都10坪,最後換回的土地、建物坪數也會不同唷!因為一樓可能有店面效應,價值當然高過二樓以上的住戶,因此一樓分得比較多,也是理所當然的事情。
總之,看用什麼角度看嚕!
以下為新聞報導......↓
記者:陳乃瑜 攝影:林亞男 台北報導
去年底台北市政府和建商聯合開發的「美河市」建案,才被監察院糾正,權益分配不符比例,讓市府損失超過100億,這可能不是個案,有議員發現市府出了76%的土地,參與都更,結果只分回一半不到,價差超過18億,議員質疑,這麼虧的都更條件,市府怎麼會同意。
TVBS記者陳乃瑜:「市府出地和建商合作的這個建案,就位在捷運站的正旁邊,不過有議員質疑,市府分回的樓地板面積,不符比例,還倒虧18億。」
屋齡才4、5年的物件,近捷運站還有運動中心,房市上相當搶手,房仲開價每坪140萬,不過當初台北市府出了76%的土地,參與都更,最後只分回37.7%,一半都還不到。
北市議員王鴻薇:「公務員的心態就是,反正這不是我家的地,如果你今天去參與都更,是你們家的地,你是地主的話,你會同意這種條件嗎?你會讓建商吃成這個樣子嗎?」
議員質疑,市府放任建商低估市府財產,如果依比例計算,短少的樓地板面積,價值18億,難道是慷市民之慨當冤大頭?
財政局長邱大展:「確實有時候可能是比較吃虧的,鑑價師是由建商去選的。」
市府解釋,都更必須經過審議委員會評估鑑價合理性,再加上分回的比例是以更新後的價值計算,而不是面積比例,市府認為分回的部分店面,價值比較高。
房仲業者陳泰源:「二樓以上你是住家,跟一樓你是店面,理所當然價值應該不同,落差可能是以好幾倍來計算。」
建商廣告:「最美的水岸住宅。」
之前市府和建商聯合開發的建案,被監委糾正,讓北府損失超過百億,官員也被彈劾,當時市府承諾未來會更慎重處理,如今市府參與都更,再度將估價權,全權交給建商,這樣的「慎重」處理,恐怕讓市民難以認同。
新聞網址→http://www.tvbs.com.tw/NEWS/NEWS_LIST.asp?no=miffy011820130503183634
部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/62541513
![post-title](https://i.ytimg.com/vi/1Ftp8LX_uj4/hqdefault.jpg)
都更一樓分配比例 在 【都更請教】1樓的跟3樓的公寓都更後,條件都一樣給的嗎? 的推薦與評價
更新,50坪不是一樓啦,那那麼好,是2樓以上啦. 另外,我們臨大馬路,雖然是住家,其實是可以當店面滴. ======== ... ... <看更多>
都更一樓分配比例 在 [請益] 都更權變原店面的價值 - PTT評價 的推薦與評價
變成一樓店面戶跟樓上的住戶拿一樣的面積(因為土地持分是均分). 2.權變是否為分配都更範圍內4塊地的價值比例然後再除當地主的持分數. ... <看更多>
都更一樓分配比例 在 [請益] 都更權變原店面的價值- 看板home-sale - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
目前幫親戚了解一個都更案
他是一樓店面的地主 建設公司委託都更顧問公司的公聽會都沒參加到
但是有人直接拿權變同意書回來說要給他簽......
都更範圍內大約有4塊土地 4棟4樓公寓 一樓皆是營業中的店面
看權變同意書的內容 貌似是用土地持分去拿配回的坪數
所以照同意書的附件 地主分配表 看起來就是依照容積率跟獎勵容積換出一個比例
然後直接用持份的土地大小*效坪 就是分配的面積
我想問的是
1.照建商的附件這樣算是不是看不出原地主是一樓店面的價值?
變成一樓店面戶跟樓上的住戶拿一樣的面積 (因為土地持分是均分)
2.權變是否為 分配都更範圍內4塊地的價值比例 然後再除當地主的持分數
因為我GOOGLE看一些權變的說明 都是看土地間的價值 好像沒提到原地主的樓層數
但是我又從一個樂居的影片提到
https://youtube.com/watch?v=ARuNxMqL07w&si=EnSIkaIECMiOmarE
南機場夜市沒辦法走權變 是因為店面價值>>>樓上價值
還是說權變也是會考慮店面價值 不會單純的去均分給各地主
有勞各位幫小弟解答 謝謝
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.73.155.88 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1675093313.A.081.html
權變我查還能簽私約擇優 不知道是不是有理解錯誤?
※ 編輯: awen0711 (42.73.155.88 臺灣), 01/30/2023 23:54:30
※ 編輯: awen0711 (42.73.155.88 臺灣), 01/31/2023 00:11:12
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