【渾水一片:還原香港海界爭議發展史】 (上篇) #都市化洋謀 #9月專研
過往在香港討論有關海洋邊界爭議,往往是香港以南的南海主權問題。事實上近年的焚船污染、明日大嶼、12人越洋、走私不斷等當下議題,都與海洋空間規劃、定界及海權問題有關,而香港早年殖民期的海界及海權作為各種海洋亂象之源,卻少有人深入探討。
翻查一系列關於香港水域爭議的英國解密檔案,整理過往殖民地時期有關香港「含糊」水域爭議的發展史,揭示牽涉複雜的海洋邊界政治,除了作為當時中英政治角力的前緣,亦有助我們了解現時香港水域範圍的歷史脈絡及源起。
一條海界 兩個表述
殖民地時期早年,香港的水域範圍一直未有公開確實的版本,亦引伸出有兩種不同的界線表述。
於20世紀初,根據《展拓香港界址專條》的香港地圖顯示,香港水域呈「方型」界線(square boundary )。根據一份關於新界邊界及現況的英國解密檔案(1962 CO 1030/1334 Status and boundaries of Hong Kong New Territories),當時中方海關經常巡邏於以大嶼山以西大澳水域一帶(方型界線以外),似乎更視其為中方水域。然而,早在1901年英方已有向港督提及,按照國際上的海洋慣例,一般領海 (normal territorial waters)寬度應為3海里 (three nautical miles),因而,香港領海界線應呈現為「彎曲型」(sinuous),比起「方形」範圍雖然多了大嶼山以西水域,同時卻損失了東南方一大片水域,作為最早期的香港水域範圍的兩個表述。
後續1911年修訂《釋義條例》(Interpretation Ordinance) 時,由於港督的錯誤公告字眼(wording of an incorrect Proclamation),令到香港水域繼續被闡釋為方型。
而這個錯誤的公告去到1950年被修訂。英方於1950年重新檢視與領海相關的條例,表示若沿用1937年英方對於《釋義條例》的闡釋,地圖所顯示的「方形」界線,只是英方租用中方領土的一條分界線(merely a line of delimitation of the area within which all territory was leased) ,並不是租用香港3海里以外的水域範圍(this did not mean that there was a purported lease of any waters outside normal territorial waters),可見,內部確立「彎曲型」的領海範圍。
參考一份1950年關於香港水域的英國解密檔案 (1950 CO 537 6036 Territorial water) 中的英方外交部內閣大臣Jim Griffiths跟港督的電報來往中顯示,因當時中日關係惡劣,為了保持當時英方中立 (neutral) 的立場。英方亦想盡量避免中日雙方於香港水域範圍發生衝突 (Jørgensen N. H. B., 2019),早於1937年至1939年,英方曾經指示香港水域要跟隨國際慣例,將領海寬度收窄至3海里。無獨有偶,1950年修訂《釋義條例》,已有英方法律意見表示當時擔心如果國、共兩軍在新海界(彎曲型)及舊海界(方型)之間的位置發生衝突,將會造成英方外交上尷尬,要盡快修例避免尷尬事件。可見,英方變動水域邊界時明顯有其政治考量。
即使已修例,1952年當時國際法庭 (International Court of Justice) 有關英挪漁業案(Anglo Norwegian Fisheries case)的判決 (Jørgensen N. H. B., 2019),提及使用哪種基線方式來劃定領海的爭議,促使香港律政司重提「方型」領海是否合法地代表香港水域,但建議被英方否決。其後在1958年,即使英國外交部再次表示「方型」範圍只是表示港英領土的一條分界線 (all land within the line thus shown is Hong Kong territory),但同時亦保留方型界線,聲稱為免影響航空航線。
早年香港水域邊界一直未被確實,即使在法律層面上,英方內部確立「彎曲型」領海範圍的合法性。然而,其後英方一直未有公開與中國共產黨政權講述其水域範圍,或擔心會侵犯中國領海主權。可見,香港水域一直受到變動中的海緣政治影響,經常遊走在當時國際上認可海洋慣例(彎曲型)與中英簽訂的《展拓香港界址專條》(方型)之間。
中方圍堵香港水域的預言?
水域範圍、基線劃定的方法及國際航海權一直是國際外交上一個十分敏感的議題。香港作為英國殖民地,卻緊貼住中國的領海範圍,除了香港水域定界,船隻來往香港的航道亦一直是英方十分頭痛的問題,稍有不慎,就會有被冠上侵犯中國海權的「辱華」罪名。
中方於1958年第一次聯合國海洋法公約(United Nations Convention on the Law of the Sea),已經單方面將其領海範圍擴展至12海哩,英國宗主國當時內部表明會反對中方單方面的領海宣稱,擔心會發生圍堵香港水域的情況。
根據新界邊界及現況的英國解密檔案(1962 CO 1030/1334 Status and boundaries of Hong Kong New Territories)中的電報來往,當時港英內部評估,認為中方擴展領海將對香港造成「海陸空」影響,除了會收窄飛機的航道、需要重新佈線電纜和無線電纜、亦會限制海軍的演練空間,大大影響香港的船隻來往,來往公海的航道走廊更會收窄到1海里(corridor of international waters could be reduced to about one mile),形容「接近完全圍封香港」 (almost completely envelope Hong Kong)。
隨著國際共識的改變,在1972年第三次聯合國海洋法會議前夕,英方亦打算將國土領海範圍的3海里擴展至12海里。翻查另一份1972年關於香港水域爭議的英國解密檔案 (1972 FCO 21 1024 Territorial waters dispute between China and Hong Kong),當時英方內部考慮這次擴展海界,應否包括香港殖民地,並計劃在香港附近水域進行海道測量 (Hydrographic survey),明顯想放風測試中方反應。
然而,根據英國外交部及港英的內部電報來往,英方雖然一度打算在翌年與中方在第三次聯合國海洋法會議上提及香港殖民地水域擴展,但英方內部亦指出中方定會反對香港的水域擴展至12海里,除了因為香港擴展會跟中國水域重疊,中國亦一直視香港為固有領土,不可視香港為獨立的行政個體 (separate entity),應該維持現狀,限制今次香港擴海界。
呼應早期50年代有關中方圍堵香港水域的擔憂,英方擔心如果掀起討論,更有可能令香港航道問題惡化 (a risk that any such discussion would vitiate the present adequate though limited freedom of passage)。按英國外交部理解,中方只不過默許船隻在不進入擔桿列島5海哩範圍的前提下進入香港;如果中國「執正嚟做」嚴格實踐其12海里的主權宣稱,則連博寮海峽都不能通行 (a 12 mile limit strictly adhered to in this area would make normal surface access to Hong Kong through the Lemma Channel impossible)。最後,英方外交部為免觸動到中方神經,加上「信唔過」中方 (their good will… cannot be relied on a year ahead),建議的對策卻是避免「打草驚蛇」(let sleeping dogs lie),絕口不提香港擴海界。
直到1987年,英國正式將水域擴展到12海哩,但香港並沒有納入被擴展的範圍。在香港前途談判過程中,亦未有正式提及香港水域擴展12海里一事(Jørgensen N. H. B., 2019)。可見,面對中方進取的領海主權宣稱,英方在香港水域邊界問題上,尤其顯得無力。
香港「渾水」邊界的潛規則
面對中國擴海界後將會圍堵香港的擔憂,根據一份有關香港水域及其爭議的英國解密檔案(1968 FCO 21 547 Dispute with China about territorial waters),當中牽涉中英雙方就香港海界爭議鮮為人知的權宜之計(modus vivendi)。
事緣1968年一艘美國貨船於萬山群島近珠江口一帶(Lema Channel in the estuary of the Pearl River)被中方海軍的警告已入侵中方水域,檔案中有一份美國國務院情報與研究局官員Thoms L. Hughes事後對中國共產黨於香港鄰近水域的主權宣稱(Communist assertions of sovereignty over waters in the vicinity of Hong Kong)進行一份內部評估報告,提到中方不時會「放生」來往香港的商船。
於50年代初,船隻可以經萬山群島近珠江口一帶接近香港水域,可謂當時的潛規則(local ground rule)。然而,在中方宣稱12海里領海後,於1959年曾發出達20次警告,外國商船透過萬山群島近珠江口一帶接近香港期間入侵中方水域,並禁止一切外國船隻通往萬山群島近珠江口一帶,評估報告中亦提及多次美國商船及軍艦通往香港遇上中國海軍的事件。
然而,中方不但少有採取實際軍事行動,多是「口頭」表示抗議及警告外國船隻侵犯中國水域,更沒有對外公開批評數次入侵事件。就以上例子,美方評估中國當時並不是新的「強硬路線」宣示領海主權(new harder line from Peking),只是由於過多船隻進入萬山群島內沿而作出的回應(is a reaction to an increasing number of passages through the interior Lema Channel)[萬山群島內沿被中國視為內海]。
而當時美方估計中方「放生」的動機,很可能取決於政經考量,其一為不想失去香港作為(kill the goose)來往外國商船主要來往中國的航道,以及香港為中國帶來的外匯,而另一原因則是避免發生中國海軍與美國軍艦於海上起衝突。
此外,除了英方一直未有公佈香港水域邊界,中方一直並未有公開宣稱香港以西南的珠江通道12海里的精準劃界(public silence regarding the exact limits of its claim)。中英雙方基於政治考量,對於香港水域劃界及航道,更被美方稱靈活的實用主義(flexible pragmatism)。
而美方認為英方亦知悉船隻來往香港的「後路」,根據一份英方未被公開的非正式文件( informal note)顯示,除了船隻背後的註冊國家將成為影響進入香港的政治因素,英方更提及最合適的接近香港水域的航道,是經萬山群島以南以及擔桿頭島五海里以外(keep to the south of the Lima Group and five miles or more off Tam kan Head),港英政府早於五十年代,已廣傳這份文件到商船公司及中方,有共識地默許外國船隻經香港東南方水域,作為當時來往香港的「後路」。
可見,比起香港陸上的邊界,早期香港水域由定界、擴界到圍堵,可謂「渾水一片」。而當中牽涉複雜的海緣政治,亦顯示香港水域並非一條確確實實的邊界範圍,反而是中英雙方的妥協空間。而後來香港水域邊界將如何落實為現時版本?當中牽涉多少談判?而所引伸的一系列有關領海執法權以至政府管轄權的問題,將揭示香港水域日後跨境執法以至逃犯移交的爭議。(下集待續)
參考資料
Jørgensen, N. H. B. (2019). The (Unequal) Relationship between Hong Kong’s Waters and China’s Baselines. Asia-Pacific Journal of Ocean Law and Policy, 4(1), 1–27.
1950 CO 537/6036 Territorial water
1962 CO 1030/1334 Status and boundaries of Hong Kong New Territories
1968 FCO 21/547 Dispute with China about territorial waters
1972 FCO 21/1024 Territorial waters dispute between China and Hong Kong
1974 FCO 18/154 Hong Kong territorial waters
💪 研究自主 月捐撐起最新專研系列:
https://liber-research.com/support-us/
🔸FPS ID:5390547
🔸HSBC PayMe 捐款支持:https://bit.ly/32aoOMn
🔸戶口號碼:匯豐銀行 640-198305-001 (LIBER RESEARCH COMMUNITY (HK) COMPANY LIMITED)
👨👩👧👦義工招募:https://bit.ly/2SbbyT3 ▫️
同時也有3部Youtube影片,追蹤數超過1,590的網紅陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師,也在其Youtube影片中提到,150914中天 罕見判例 自願求死不算凶宅 屋主求償敗訴 影片網址→https://youtu.be/BmKnOOf8zFk 如果自願「跳樓」不算凶宅,那自願上吊、自願割腕、自願嗑藥,就都不算凶宅囉?以後我們仲介都不用告知買方囉?萬一沒告知,被買方告詐欺,法官來負責囉?以下是記者 溫偲含、陳嘉...
「鄰損判決」的推薦目錄:
- 關於鄰損判決 在 本土研究社 Liber Research Community Facebook 的精選貼文
- 關於鄰損判決 在 自由高雄-即時火新聞 Facebook 的最讚貼文
- 關於鄰損判決 在 讀享周易刑事法 Facebook 的最佳貼文
- 關於鄰損判決 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的精選貼文
- 關於鄰損判決 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最讚貼文
- 關於鄰損判決 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的精選貼文
- 關於鄰損判決 在 Re: [請益] 求救!關於鄰損我還能怎麼處理... - 看板home-sale 的評價
- 關於鄰損判決 在 標題:困擾建商之鄰損事件。 作者:碩恩法律事務所楊志凱律師... 的評價
- 關於鄰損判決 在 Re: [請益] 增建侵犯鄰地如何處理? - PTT推薦 的評價
- 關於鄰損判決 在 建商開挖地基損鄰因應經驗分享 - Mobile01 的評價
- 關於鄰損判決 在 [新聞] 「我們家的要倒了!」彰化建案損鄰受災 的評價
鄰損判決 在 自由高雄-即時火新聞 Facebook 的最讚貼文
鄰損判決 在 讀享周易刑事法 Facebook 的最佳貼文
#刑法司律一試考題分析:EP8
#讀享周易刑事法
【103司律一試第14題】
甲引燃汽油,燒燬A、B、C三棟房屋。甲之行為,應如何論罪?
(A)一行為觸犯三個放火罪,想像競合
(B)一行為觸犯三個放火罪,法條競合
(C)一行為觸犯一個放火罪,包括一罪
(D)一行為觸犯一個放火罪,單純一罪
【103司律一試第11題】
甲與A發生口角,乘A離開後,放火燒燬A用來放置耕作器具的木造農舍。問甲該當何罪?
(A)刑法第173條第1項放火燒燬現供人使用住宅或現有人所在之處所或交通工具罪
(B)刑法第174條第1項放火燒燬現非供人使用住宅或現未有人所在之處所或交通工具罪
(C)一行為觸犯刑法第173條第1項放火燒燬現供人使用住宅或現有人所在之處所或交通工具罪與第353條毀損他人建築物罪,想像競合
(D)一行為觸犯刑法第174條第1項放火燒燬現非供人使用住宅或現未有人所在之處所或交通工具罪與第353條毀損他人建築物罪,想像競合
【104司律一試第64題(複選)】
甲為藝術收藏家,某日,邀請乙前來家中參觀,乙鑑賞後要求甲割愛一作品,甲拒絕,兩人發生口角。乙將甲打昏,為掩蓋罪行,且怕監視錄影機留下自己打人的畫面,遂放火燒屋。結果火勢太大,不僅房子燒燬,且屋內大批收藏品亦付之一炬,甲逃生不及葬身火海,且屍體焦黑難以辨認。試問:乙之行為觸犯何罪?
(A)放火燒屋行為觸犯刑法第173條第1項之放火罪
(B)燒燬收藏品觸犯刑法第175條第1項之放火燒燬住宅以外之他人所有物罪
(C)燒燬監視錄影機觸犯刑法第165條湮滅證據罪
(D)燒死甲觸犯刑法第271條第1項殺人罪
(E)使甲之屍體焦黑觸犯刑法第247條第1項毀壞屍體罪
【106司律一試第16題】
建商甲擬投資某社區進行都市更新,甲和社區居民進行協商,大部分居民皆接受甲之條件,但居民A認為甲之條件太差而不願接受,由於A堅拒拆屋,因此甲遲遲無法動工進行改建工程。甲乃請求黑道分子乙趁A不在家時放火將A之房屋燒燬。乙於天黑時至A之住處,不問A之死活,即在其門口點火。火苗被風吹起而延燒,將A以及鄰居B、C之房屋燒燬,A亦被燒死在屋內。下列敘述,何者正確?
(A)甲應成立三個放火燒燬現供人使用住宅罪之教唆犯,依想像競合論處
(B)甲應成立一個放火燒燬現供人使用住宅罪與過失致死罪之教唆犯,依想像競合論處
(C)乙應成立三個放火燒燬現供人使用住宅罪與一個殺人罪,依想像競合論處
(D)乙應成立一個放火燒燬現供人使用住宅罪與一個殺人罪,依想像競合論處
-----------------------------------------------------
【103司律一試第14題答案】(D)
【103司律一試第11題答案】(B)
【104司律一試第64題(複選)答案】(A)、(D)
【106司律一試第16題答案】(D)
-----------------------------------------------------
【綜合分析】
這幾題都有關放火罪的罪數及與相關犯罪的競合,應認識的實務見解如下:
最高法院88年度台上字第1672號刑事判決
刑法上之放火罪,其直接被害法益為一般社會之公共安全,雖私人之財產法益亦同時受其侵害,但本罪所保護之客體係 #社會公安之法益,故 #其以一個放火行為燒燬上述建築物及財物,仍 #祇論以刑法第一百七十三條第一項一罪,而不以其所焚之建物數或財物所有人數,分別定其罪名及罪數。
最高法院106年度台上字第3119號刑事判決
刑法第173條第1項放火(第176條以爆裂物炸燬之準放火罪準用該規定)燒燬現供人使用之建築物及交通工具罪,其直接被害法益,為一般社會之公共安全,雖同時侵害私人之財產法益,但 #仍以保護社會公安法益為重,況 #放火行為原含有毀損性質,而放火燒燬現供人使用之建築物及交通工具罪,自係指供人居住房屋及現供人使用之交通工具之整體而言,應包括該住宅及交通工具內所有設備、傢俱、日常生活上之一切用品,故 #一個放火行為,#若同時燒燬住宅與該住宅內、#或交通工具內所有其他物品,#無論該其他物品為他人或自己所有,#均不另成立同法第175條第1項或第2項之罪或同法第354條毀損罪(本院79年台上字第1471號判例意旨參照)。
由此可知,104司律一試第64題的(B)選項不能選;103司律一試第11題的(C)、(D)選項均不能選。
此外,若行為人以放火作為殺人的手段,學說認為,由於殺人罪與放火罪之保護法益不同,如以一行為犯之,應論以想像競合犯(註)。基此,106司律一試第16題答案選(D)。
註:參盧映潔,刑法分則新論,2020年2月十五版,頁206。
鄰損判決 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的精選貼文
150914中天 罕見判例 自願求死不算凶宅 屋主求償敗訴
影片網址→https://youtu.be/BmKnOOf8zFk
如果自願「跳樓」不算凶宅,那自願上吊、自願割腕、自願嗑藥,就都不算凶宅囉?以後我們仲介都不用告知買方囉?萬一沒告知,被買方告詐欺,法官來負責囉?以下是記者 溫偲含、陳嘉民 採訪報導……↓
光復南路小巷弄內環境清幽,但去年發生輕生墜樓事件,導致屋主房價下跌,怒告房客求償,卻沒想到法官罕見認定輕生的房子不算凶宅,求償敗訴。
女房客因為罹患乳癌,久病厭世,墜樓陳屍在大樓中庭,發生意外的這棟大樓,鄰近台北101和通化夜市,生活機能相當好,像是藝人天心、Hebe、Ella都曾是這裡的住戶。
徐姓屋主在十一樓的房子23坪實價登錄2990萬,但買方以凶宅為由要求降價,導致徐先生損失700多萬元。
律師 葉恕宏:在房子裡面有求死的意願,雖然最後死亡的結果並不是在房子裡面,而是在中庭或大樓其他地方,仍然可能會導致這個房子的交易價格減損。
法官罕見打破凶宅的主流見解,認為房客是自願求死,沒有冤屈,再加上陳屍地點是在公共設施的中庭,並不是在房子裡面,不算凶宅,判房客免陪。
房仲業者 陳泰源 表示:我們都會在租賃合約裡附上一條凶宅、也就是非自然死亡條款,那房客的直系親屬,他就是要負責賠償房價的2成。
為了避免紛爭,大部分租約都會另外加上特約條款,保障雙方權益,法官罕見判決,認定輕生地點非凶宅,跌破法界眼境,也顛覆了房仲業的傳統認知。
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/103319535
鄰損判決 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最讚貼文
150313東森 中天 TVBS 法官自由心證 凶宅認定不同 買主求償敗訴
影片網址→https://youtu.be/TPTmRCVSGy8
感謝記者 曾鈴媛、吳俊葵、邵子揚、吳嘉文、林耿賢、蔡明勳的採訪。
請注意唷!「賣方於產權持有期間,其專有部分有無發生過非自然死亡事件」
關鍵字1:產權持有期間
甲持有期間發生凶宅,然後賣給乙;
乙持有期間沒有發生凶宅,然後賣給丙;
於是丙告乙,但是乙持有期間確實沒有發生過凶宅,同時丙也無法舉證乙明知故賣,且蓄意隱瞞。於是乙當然敗訴。
另外,雖然甲持有期間發生過墜樓事件,但卻是送到醫院急救過2小時後才斷氣;換言之,有可能斷氣不是因為墜樓,而是因為急救過程可能有瑕疵而造成的。
這個部分屬於法官的自由心證,有的判凶宅,有的認定不是,而此案例,買方最主要也是因為無法舉證自己的房子價值受損(除非他賣掉才能比較/舉證),所以判敗訴。
以下是新聞報導……↓
東森新聞
未在林口開發新建案,每戶近千萬,不過卻有住戶質疑買到凶宅,怒告前屋主和房仲。
記者 曾鈴媛:一名林姓男子買下高樓層住宅,入住之後才發現陽台曾有人跳樓身亡,認為前屋主跟房仲沒有善盡告知義務,因此告上法院。
林姓男子在102年花990萬買下六樓住宅,結果事後聽鄰居口述才知道前前屋主兒子曾經從自家陽台跳樓,怒告要求減價200萬,但法院認為跳樓男子是在送醫後2小時才身亡,住家非陳屍處,不能算是凶宅。
同棟社區其他住家貼出出售公告,鄰居說這裡的房價每坪24~25萬,一戶大約近千萬,法院認定住宅沒有因為跳樓事件而跌價,加上當初是前前屋主的兒子發生跳樓,前屋主在持有房屋期間沒有發生跳樓事件,並不算隱瞞。
房仲業者 陳泰源 表示:屋況說明書裡面,有一個就是說產權持有期間有沒有發生過非自然死亡事件,第二個屋主確實她持有的期間沒有發生過。
凶宅認定,必須要是發生兇殺或自殺死亡房屋,關鍵就在死亡陳屍地點是不是住宅本身,因此法院判決買主敗訴,全案還可上訴。
中天新聞
位在林口副都心不到10年的房子房價正好,但這個社區林姓屋主買房之後才知道,99年前前屋主的小孩墜樓輕生,他因此認定自己買到了凶宅。
老鄰居都曉得這裡曾發生意外,但林先生認為買房前,房仲、屋主都沒有告知。
記者 邵子揚:林姓男子買屋之後才發現他的住家曾經發生墜樓死亡事故,因此他向前屋主、房仲以及房仲業者提出控訴,但法官認定這戶並不是凶宅。
當時發生事故後,原屋主急著脫手,第二任屋主透過仲介以1000萬元賣給了林先生,買屋當時,原告林先生並不曉得曾發生意外,氣得提告,但法官認為,六樓非陳屍處,而且男子送醫後才傷重不治,因此認定不是凶宅,原告也沒有舉正房價受到影響,加上第二任屋主持有時並不曉得,判決原告敗訴。
一般凶宅認定分為三大類,房屋內發生了凶殺命案,輕生,或是一氧化碳、藥物等中毒非自然死亡。
房仲業者 陳泰源 表示:屋主持有期間,產權持有期間,有沒有發生過非自然死亡,換言之,乙在持有期間確實沒有發生過非自然死亡,於是他賣給丙當然就沒有任何問題。「專有」處跳到「專有」處,那可能這兩個地點都認定是凶宅。
房仲強調凶宅認定法官自由心證,但住戶如此計較,除了心理因素外,就怕買到凶宅,房價受到影響。
新聞網址→http://news.tvbs.com.tw/entry/570876
部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/87384161
鄰損判決 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的精選貼文
130626東森 墜樓非凶宅 討不回150萬簽約金
影片網址→http://youtu.be/JreqmddgtQc
感謝記者 楊佩琪 的採訪,說到凶宅,法律的定義非常簡單,為了避免類似政治上的「實質影響力」可以各自解讀,法官自由心證擴大or限縮解釋,必須嚴格規定,那就是以斷氣地點來判斷嚕!
換句話說,10樓的屋主墜樓,斷氣在2樓住戶的露臺,那2樓就是凶宅,就是這麼簡單!(ps:所以我有錢,也覺不買低樓層有露臺的房子)
但是普羅大眾的心裡層面就非常廣泛了,就以這一則新聞為例,就算陳屍地點不在屋內,但是只要事前讓我知道的話,我根本就不會考慮買這間房子,感覺會被帶衰。連我都會有這樣的感受,所以當然嚕~~~~
不過為了避免買到凶宅,有幾個事情可以做,例如,找可靠信用的房仲(像是我,XD),問管理員、問鄰居、問主委、上「凶宅網」網站查詢,還有就是別買法拍屋,因為法院不擔保瑕疵責任。
以下是新聞報導......↓
就是看中這棟大樓正對美麗淡水河,賴姓婦人去年底花了1400萬買了15樓其中一戶,沒想到今年初才知道原屋主的女兒從頂樓19樓墜樓。不滿遇到凶宅被蒙在鼓裡,賴姓婦人對屋主提告,求償150萬。
到底算不算凶宅,法院判決結果不算,因為法官認為死者陳屍的地點不在建築屋內,既然不在賴姓婦人買的房子內,就不能算是凶宅,還特別調出事發地和屋子的相對關係圖。
墜樓地點在大樓後方巷子空地上,賴姓婦人的房子在大樓前方面對大馬路,陳屍地既不在屋子裡,也不在婦人每天必要活動範圍,加上時間過了三、四年這麼久,無法證明影響居住品質或是嚴重損害房價,因此判決賴姓婦人敗訴。
房仲業者 陳泰源 表示:其實很簡單,我們就是以斷氣的地點,如果她是墜樓落在二樓的露臺死亡的話,那當然就是二樓,她斷氣的地點是凶宅。
也就是說,法律上對於凶宅的認定,是以亡者斷氣的地點為準,看是不是發生在住家內的「非自然死亡」。
房仲業者 陳泰源 表示:人家在買房子的時候,畢竟也會覺得毛毛的,會不會買在那邊好像也會諸事不順。
專家建議,最終還是自己在買房子的時候,自己多做功課查訪,房仲業者也應該盡到詳盡調查的義務,兩方多確認、多考慮就能避免不必要的爭議。
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/65220991
鄰損判決 在 標題:困擾建商之鄰損事件。 作者:碩恩法律事務所楊志凱律師... 的推薦與評價
豈知近熊公司報請主管機關欲繼續施工時,阿炮再度陳情其房屋有鄰損事件而向主管 ... 年訴字565號民事判決、臺灣高等法院臺南分院104年上易字32號民事判決意旨參照。 ... <看更多>
鄰損判決 在 Re: [請益] 增建侵犯鄰地如何處理? - PTT推薦 的推薦與評價
先不要急著拆屋因為即使上法院法官都會考量拆屋造成的經濟損失或危害(這案是鄰損) 未必判決拆屋還地這案建議大大找有經驗的律師諮詢. ... <看更多>
鄰損判決 在 Re: [請益] 求救!關於鄰損我還能怎麼處理... - 看板home-sale 的推薦與評價
阿,這個鄰損,我們投資客日常拉...XD
我不知道有沒有在板上講過.
我們"內行"投資客對於鄰損一般是這樣處理.
開工前先軟,開工後硬,完工後最後談判再軟.
開工前軟順利動工..
開工後硬,免得被鄰居亂凹.
完工後最後在軟,因為先硬再軟是基本談判收官技巧,那個美國總統川普最愛用的手法.
很硬突然轉軟可以突然把事情完結掉,讓訴求方突然熄火,因為要求都被得到滿足..XD
基本上翻修透天的日常就是.
颱風一來,隔壁就是水災..XD
然後牆壁裂的裂,磁磚掉的掉..很正常.
這些鄰損基本上最後都會談判怎樣恢復(當然不可能全部幫隔壁做新的)
不過原PO講的水管事件我是沒發生過,雖然我也很好奇是怎樣發生.
不過因為老屋以前的建築師和建商,很多大腦都裝屎.
所以無法理解的詭異狀況發生看多也都習慣了.
另外還扯到例如一樓墊高隔壁不爽,頂樓鐵皮價高隔壁不爽,拉皮共柱做一半很醜隔壁不爽
不過基本上最後通常就是,幫對方恢復壁面的損壞or直接給一筆錢(就不用幫她恢復了)
管線那個詭異狀況先不納入討論.
其他方面,通常隔壁很難要求成功...
而對於隔壁,我能建議的就是.
一開始鄰損,你就找里長出來見證狀況..
里長一個月拿國家六萬塊薪水,叫他出來就對了..
里長是我們的僕人,僕人懂吧.他是拿你稅金過日子的.
反正就是叫里長出來見證鄰損狀況,然後再里長見證下談好該怎樣處理善後.
如果里長搞不定比較麻煩的狀況.
基本上就是要上調解委員會.
調解不成就只能上法院.
透天這種法院鑑定基本上15~30萬跑不掉,要有心理準備.
(告訴方先墊錢)
至於要不要找律師...照理講有念大學應該不用拉.
因為法官基本上是看鑑定報告做判決的,所以找律師幹嘛??
(我有一個漏水官司就很蠢,我告樓上,樓上一開始不找律師,結果弄到最後一庭前的和解庭
他找律師了...@@
然後,和解不成,之後還要再開一庭.
不過那個律師和解庭紀錄上說.
漏水可能是四樓漏到三樓再露到我二樓,所以建議法官建議我
追加四樓為新的被告...PS.對,他是建議法官來建議我,因為這樣可以再多開一個庭XD
恩...那個律師似乎像要把最後一個庭再打成延長賽多兩三個庭..XD
果然...社會是邪惡的,你找了律師不但實質上幫不了你甚麼,還要坑你多開庭費..XD
到時候我這邊的要求賠償費用一毛都少不了外,律師那邊還要付一大筆律師費
這社會有沒有黑暗阿...XD)
so...像這種不動產鄰損阿漏水阿之類的糾紛.
基本上重點會再鑑定報告
因此沒有找律師的必要...
只要你肯定你的損害是隔壁造成的就可以了..
(不然你就要自己吞天價鑑定費...15~30萬,你把管線修復甚至遷明管,也用不了三五萬塊)
另外有一點觀念要幫各位釐清.
你今天鄰損糾紛.
你要告的人不是屋主,是施工單位.
不要告錯了,告錯要賠六千(告訴費用6000..XD)
屋主一丁點責任都不需要承擔....
當然啦我們投資客會幫工班去檔事情.
但如果對方屋主是一般自然人,你去為難屋主是沒用的.
甚至可能會被對方反告騷擾還是幹嘛.
記得,要告包商...!!
投資客的專業.
除了判定行情,建立買賣和翻修SOP流程之外.
另一個潛在很吃天分的東西就是.
跟很多人吵架...!!!!!!!或是你都是談判也可以..
當然啦,我是沒有這種天分的缺陷,所以這種事情對我而言是很自然的.
不過後來我才想到,阿,其實很多人在這方面是很弱勢的.
那炒房的困難度看起來還是比我想像中還要再高一些...
(不然我一直認為,炒房是非常簡單的事情...)
當然,炒房就不像炒股,躺在床上鬧鐘響了兩眼迷濛滑開平板,就可以開始操盤.
炒房就是要穿拖鞋帶手電筒騎機車在馬路上跑.
然後面紅耳赤的跟人家罵大街.XD
這才是炒房本色!!!!!
幹嘛,你以為你買預售屋買新屋就不用罵大街了??
自己多去剛交屋的新建案的大廳看看吧..XD
新建案大廳聽到罵大街的機率比老屋高太多了..呵呵~~~
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 115.43.19.29 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1589709119.A.06A.html
例如...
2000個缺失列舉.
或是覺得新的物業公司員工怎麼可以坐大廳沙發..
或是...
因為預售屋被套,交不了屋,所以找一大堆砸來逼建商無條件退屋.XD
反正新屋的大廳有時候就是很有趣的.多去聽就知道了.
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 05/17/2020 18:04:45
... <看更多>