最近因車位及車道公設分攤引發爭議，台灣高公設比及實坪制議題再度引起社會關注。今天4/6（二）聯合報民意論壇刊登我昨天的投書《讓房價公設資訊透明化》（內文詳如下）。
原本投書的標題為《房屋房價公設比知多少？》，因投書文稿過長，受限篇幅，刊登時將原文部分刪除，其中包括公設內容及停車位的複雜與爭議等第二、三、五段刪去，我將投書完整內容重新貼文如下，供進一步參考。
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房屋房價公設比知多少？
張金鶚（清華大學科技管理學院榮譽講座教授）
最近公設比過高議題再度受到朝野關注，內政部在立法院備詢表示，的確有些瑕疵需要檢討，像是車道、車位的公設，「不可以計入樓上的公設一起來算」，可能在立法院下會期提出相關修法。另外，近年新建案欠缺公設相關規定下，導致公設比動輒超過三成以上，在房價持續高漲當下，是否公設不應列入計價，建議採用「實坪制」，也成為能否透過公設不計價而促使房價下跌的爭議。
在台灣官方採建物和土地的面積產權分別登記，其中建物面積登記又分成「專有部分」：包括「主建物」（室內專用）及「附屬建築」（陽台等室外專用），和「共有部分」：包括大、小公（設）、車位及車道等二部分。而「大公」包括大廳、電梯、樓梯、設備、設施等由社區全體住戶持分共有共用；「小公」指社區小部分住戶，如各層梯廳僅由該層住戶持分共有共用。
至於「車位」又分成「法定」、「增設」及「獎勵」車位三類，雖然共有但均可以「約定專用」。其中法定停車位有產權，但無獨立權狀，不得與建物分開買賣。惟其產權登記並未明確規定是「大公」或是「小公」，若是登記為大公，即沒買車位住戶也有持分車位面積，顯然不合理。至於增設停車位產權得登記為公共設施或獨立權狀，可單獨買賣。而獎勵停車位與增設的登記產權情況類似，惟所有權人可提供給包括非住戶的「公眾」使用。從上述各種停車位的產權登記與使用權利不同，其停車位的價格也應有所不同。
另外關於「車道」的產權登記，因為涉及停車場均列為「防空避難室」，同時還多設置社區大樓的機電相關設備，有的還設有垃圾儲藏空間等，因此過去多列為大公，由社區全體住戶所持分共有共用。然而由於停車位佔了絕大空間與使用頻率，因此車道列為大公並不合理，然而若列為小公，似乎也會造成「產權」與「使用權」的爭議。
猶記得早期華美建設張克東銷售仁愛路圓環旁「財神酒店」時，即是將房間出售，但走道公設並未出售，登記在建商名下，後來引發產權糾紛，不論使用或改建都造成許多爭議。
較合理的車道產權登記方式，個人建議是依據停車場公設空間使用的面積按比例持分登記產權，如此車道雖列為大公，但未買車位的住戶其車道產權持分的比例很小，卻仍可保有使用權，以減少未來爭議，亦符合使用者付費的原則。
關於產權面積登記與計價的作法，民間業者最早是將停車位併入一般公設登記，合併計價，如此降低單價，以吸引消費者購屋。後來購屋者消費意識提升，發現業者計價方式不合理，在市場機制調整下，業者目前已多採用房屋與停車位分離登記與分開計價方式。
2011年政府在「預售屋買賣定型化契約」中規定，主建物、附屬建物及公設採取分離登記與計價，惟業者並未真正落實。即便是2012年政府在實價登錄的資訊，也未真正落實上述規定，甚至就連停車位的分離登錄與計價仍混亂不一。
後來消費者認為雨遮、屋簷等附屬建物面積登記並計價非常不合理，因此政府規定在2018年以後新建案，雨遮等不得登計也不得計價。到2019年政府為減少實坪制的爭議，在實價登錄網站加入「淨坪價」及「淨坪比」等試算機制。
從上述公設面積產權登記到使用與計價爭議過程，可以了解台灣高房價所產生高公設比不合理的困境。如今再試圖透過車位與車道的公設計算修法，以保障購屋消費者權益，應予肯定政府的努力。惟政府介入房屋市場的交易行為，仍應注意買賣雙方公平合理原則，尊重市場機制，以避免產生更大的爭議，甚至造成房價或社區品質與使用的扭曲。
我過去曾帶領研究生長期實證研究専有及共有產權的計價、社區公設必要與非必要設施的面積分擔、以及公設項目與計價比例的相關市場分析。我們得到的結論是房屋的主建物、附屬建物、公共設施及停車位其面積效用所產生的價值都大不相同，因此房屋銷售應比照停車位方式，採取分離計價較為公平合理，也能尊重市場機制。
然而當前房屋銷售資訊並不完全透明，消費者購屋並不淸楚大、小公設項目、位置、範圍、面積分攤及其價格。建議政府應規範賣方未來銷售房屋必須提供大小公設平面圖、面積分攤計算方式及其價格，讓購屋者淸楚掌握公設資訊，以為是否購屋之決策依據。
房屋公設面積比例引發爭議的最主要根源是台灣高房價所引起，再加上複雜的產權面積登記，以及國人習慣以每坪單價乘上產權登記面積來計算房屋總價所產生。而產權又涉及與使用權的一致習慣，特別是社區大樓都必須要有的公共設施，如何淸楚規範，以避免不合理加重購屋者的負擔，並減少居住使用的社區爭議，政府有責任介入修訂相關法規。
https://www.google.com.tw/amp/s/udn.com/news/amp/story/7339/5367793
防空避難室使用權 在 [其他] 地下室列為防空避難室的使用問題- 看板PttLifeLaw 的推薦與評價
事實經過：
我家住一樓，是將近三十年的房子，
當初是一樓連帶地下室一起買的，
所以這棟公寓的地下室是我家單獨所有，非整棟住戶共同持有。
我家內部有樓梯可以通往地下室，這是建築設計圖上就有的，
另外從公寓的公共樓梯也有往地下室的通道，
這個通道有一扇鐵門，平常我家都會將這扇鐵門上鎖，
因為過了這扇鐵門，裡面就是我家了。
一直以來地下室都是我家在使用，
最近有新搬來的鄰居檢舉我們家把公共樓梯往地下室的通道上鎖，
認為這是防空避難室，要求我家不得上鎖也不得使用地下室。
問題：
我家的地下室在起造的時候的確是設計為防空避難室，
但是因為我們有所有權，所以一直都認為由我們使用是很合理的。
如今遭到檢舉，建管處要求我們要開放這塊防空避難室，
即鐵門不能上鎖，並且也不能使用這塊地方，
但我家內部還有通往地下室的樓梯，完全開放的話我們住家安全如何獲得保障？
另，我家在民國七十三年建造完畢的時候，
建築法中規定建築物應附建防空避難室的 102-1 條尚未增訂，
我在網路上查到 「士林地方法院民事判決 89 年度重訴字第 59 號」 裡面提到
四、經查：
（一）建築法第一百零二條之一雖規定：「建築物依規定應附建防空避難設備或停車
空間：：：」，惟此規定係民國七十三年修法時所新增，故在此之前之建築物
，縱起造人於規劃興建時開挖地下室作為防空避難室，亦不能遽認防空避難室
必然為區分所有建物之共同使用部分。系爭房屋於六十五年間即興建登記完成
，此為兩造不爭的事實，且有使用執照上所載發照日期為六十五年十一月十日
可資佐證，故並不適用七十三年修正之建築法第一百零二條之一之規定，準此
，縱依本件房屋使用執照所載，地下室之用途為防空避難室，亦不當然為區分
所有建物之共同使用部分而為原告及其它區分所有人所共有。
請問是否可以依此為據，
聲明我家有地下室的使用權，
因此可以上鎖並且合理使用呢？
謝謝大家
先感謝各位幫 小弟/小妹 解惑或提出建議，如內容尚有不足，盼請提出需補充之處。
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 140.112.29.127
※ 編輯: twinschild 來自: 140.112.29.127 (07/16 10:33)
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