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以下節錄自該文章~
產業趨勢》
從去年新冠肺炎疫情開始,美國聯準會(Fed)為了救市,啟動無限QE(量化寬鬆貨幣政策),過去1年半以來,大量資金已湧入股市及房市。就台灣而言,台股由去年股災最低點8,523點到今年最高點突破1萬8,000點;房市的熱度也引來政府關注,政府打炒房措施陸續推出,央行實施限貸令後,房地合一稅2.0亦於今年7月1日上路。
#宏璟(2527)基本面分析》
1986年由日月光集團張姚宏影女士所創立,為日月光投控(3711)的轉投資公司。
日月光集團董事長長期持有宏璟股票約4萬多張,對於其重視程度,應無疑慮。宏璟也持有日月光投控同樣約4萬多張股票,光是這些持股就貢獻宏璟約每年0.5元~0.6元暪股盈餘(EPS)。除了興建國民住宅、廠辦大樓及商業大樓出租外,有很大一部分業務也是來自於日月光投控的廠房需求,例如近年來K13、K24、K25廠房等。
成長動能》
就今年而言,宏璟的帝璟苑、新莊副都心(榮華)、土城日月光、K25等4項建案,都會分別入帳。
廠辦部分,宏璟於6月初公告,將旗下高雄K25廠辦以23億6,200萬元處分予日月光投控,每坪成交價為12萬3,900元,全案總建物面積為1萬9,056.13坪,處分收益為6億700萬元,預計下半年認列收益,以股本27億元估算,貢獻EPS約2.24元。
財務解讀》
宏璟8月6日公告最新財報,今年上半年獲利4億1,400萬元,EPS為1.58元,上半年就賺營去年一整年的1.49元。以每股淨值35.59元,股價28.1元計算,本淨比約0.78倍。宏璟今年將配發1.4元股息,配息率94%。
投資建議》
「現在的你,由過去的你所成就。」營建類股有一個產業特性,就是房子是2年~3年前蓋好,然後開始銷售,若銷售數字亮眼、完銷,未來的獲利掌握度基本上就非常高,深入研究、耐心等待,就可以有良好報酬。例如華固(2548)2019年EPS創新高,當年股價就創新高;去年冠德(2520)因青璞匯等建案入帳,挹注獲利,EPS達6.8元,股價也同樣挑戰歷史新高。
宏璟有富爸爸加持,儘管是小而美的建商,但也是30幾年的老牌公司,絕非一般「一案建商」,長期經營建案,更有廠辦挹注,整體來看,公司前景佳!
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「限貸令」的推薦目錄:
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- 關於限貸令 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最讚貼文
- 關於限貸令 在 [新聞] 央行打炒房「二戶限貸令」 立委邱志偉: - 看板home-sale 的評價
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- 關於限貸令 在 央行第五波打炒房祭三招? "縮短房貸期限.第二戶限貸令.限縮熱 ... 的評價
限貸令 在 Lin's竹北房產筆記_品揚的竹北房產交流網 Facebook 的精選貼文
"今天傍晚,央行臨時祭出第三波打炒房,品揚你怎麼看?"讀者問。
2020年12月7日,央行宣布:
"自然人第3戶以上限貸6成,無寬限期。高價住宅貸款維持目前6成、無寬限期。並於同年12月8日生效"。
2021年3月18日,央行宣布:
"自然人第3戶貸款最高成數,由6成降至5.5成,並新增第4戶以上購屋貸款最高成數由6成降至5成。而購置高價住宅貸款最高成數,由 6成降至5.5成,並新增第4戶以上的高價住宅貸款最高成數由6成降至4成。並於同年3月19日生效"。
2021年9月23日,央行宣布:
"自然人特定地區第2戶購屋貸款不得有寬限期,特定地區包括臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市、新竹縣及新竹市。並於同年9月24日生效"。
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直接講我的看法:
1.央行在短短不到一年的時間,屢次修訂貸款方案,確實可以看到央行有在試圖抑制如今病態、過度炒作的房市。
但以經驗論,政府過度干預市場的結果,很大概率只會讓房價繼續飆漲(因為賣方或房東直接成本轉嫁),致使沒房的人更難買到房子,貧富差距會更加擴大。
2.對於真自住者也是會有影響,但若財力有撐,這些其實不會構成問題。
去年央行祭出限貸令的時候,本來想說(銀行鑑價鑑不到,買方自備款要提高)應該有機會降溫房市。但時至今日,新竹買房自備款準備成交價的30~40%都很常見。買方對這部分也逐漸認清事實與接受。
換言之,買房子已儼然成為高門檻的資本遊戲。若能力不夠,就會被洗到外圍。而蛋黃、蛋白、蛋殼區的房價區分,將會越來越明顯。
3.新竹雖非六都,但卻直接被央行點名.....看來事情並不單純。
你各位要小心了!!要是創新高價再不收斂,哪天政府開大絕招,臨時宣佈第二間限貸六成,這樣就影響甚鉅了。
(欸不對,現在大家已經漸漸習慣自備款要準備成交價的30~40%了,所以影響應該不會那麼嚴重。只是若沒有資產或沒有富爸媽可金援的人,單靠收入買房,只有一個字"難")。
限貸令 在 理財周刊 Facebook 的最佳解答
─在央行限縮貸款情事下,應特別注意「貸款差額」之處理方式
─對於「商業本票」之效力不容輕忽
跟上漲停不是夢,懂看的都在這裡>> https://pse.is/3m5yqv
限貸令 在 豐富 Youtube 的最佳解答
主持人:阮慕驊
來賓:《住展雜誌》研發長 何世昌
主題:三級警戒後的928檔期
節目時間:週一至週五 5:00pm-7:00pm
本集播出日期:2021.09.21
#928檔期 #住展雜誌
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限貸令 在 豐富 Youtube 的最佳解答
主持人:阮慕驊
來賓:《住展雜誌》研發長 何世昌
主題:打房一波接一波 自住客把握拋售潮
節目時間:週一至週五 5:00pm-7:00pm
本集播出日期:2021.04.20
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限貸令 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最讚貼文
210214民視+三立「陶朱隱園」傳封盤不賣 中工駁斥:年後開放看房
【民視】「陶朱隱園」傳封盤不賣 中工駁斥:年後開放看房
民視原影1→https://youtu.be/MUm-yjL6hcY
民視原影2→https://youtu.be/rgDMQz9QAEQ
民視原址→https://www.ftvnews.com.tw/news/detail/2021214F01M1
號稱全台最貴豪宅「陶朱隱園」,一戶就要約18億,兩年半前取得使用執照後完工,至今卻只賣出一戶,還是自家人購買,去年底傳出封盤不賣,引發關注!不過,中工駁斥傳言,強調沒有不賣,目前公設和庭院等都還在施工,預計第三季後完成,年後也會視疫情狀況,開放接待看房。
民視新聞/劉珮芬、黃啟豪 台北報導......↓
記者/劉珮芬:「位在信義計畫區的陶朱隱園,自稱是豪宅藝術品,因為它的外觀造型特殊,又被稱作是旋轉豪宅,不過因為它一坪要價,就要800萬的天價,讓網友稱它是超級豪宅,現在這個封號超多的豪宅,卻傳出封盤不賣了。」
「陶朱隱園」基地面積約2468坪,地上21層、地下4層,是由威京集團旗下亞太工商聯,和中華工程合建,一層一戶,每戶約300坪,共20戶,在2019年9月由自家人買下7樓1戶,外界推估總價約18億~22億元成交,當時刷新台灣豪宅天價紀錄,但專家卻不看好銷售。
房仲業者陳泰源指出:「它這樣的價格坦白說,我個人是覺得已經有點騎虎難下,因為全台灣所有最頂級的豪宅,甚至包含信義計畫區裡面,包含這個建案周圍所有的頂級豪宅,一坪最多實價登錄也不可能超過300萬元的彭淮南防線。」
專家分析,陶朱隱園以目前開價一坪800萬來講,只能是雲端級的富豪才會買來「收藏」。陶朱隱園外觀大致上都已經完成,可以看到每層樓都植栽裝飾,門口也有保全待命,但卻傳出不賣了,讓業者出面駁斥謠言。
中華工程發言人程安慈表示,「一直以來都沒有所謂的封盤,我們持續有在針對,就是符合資格的客戶進行一些帶看,以及銷售我們不可能封盤,我們一定會賣。」
發言人進一步說明,去年受到疫情衝擊,確實沒有開放接待,不過內部還有公設及庭院還在施工,預計第三季完成,年後會視情況開放看房。
【三立】每坪800萬天價豪宅「陶朱隱園」不賣了?賣家駁斥傳聞
三立原影→https://youtu.be/jaAz8PpFrQE
三立原址→https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=897374
位在信義計畫區,自稱豪宅藝術品的「陶朱隱園」開出每坪800萬天價,從2年半前取得使用執照至今,僅出現一戶「自家人」交易後,始終等不到其他買家,去年底傳出乾脆直接「封盤」不賣了。不過對此建商表示,過去一年確實因為疫情的關係沒開放客戶看屋,駁斥不賣傳聞。
記者光申鈺、胡克強/台北報導(黃資真整理)......↓
超大露天陽台,霸氣旋轉造型,獨棟座落在信義計畫區,號稱全台第一豪宅的陶朱隱園出自威京集團之手,一坪喊出800萬天價。
民眾:「我覺得太高了,800萬的話其實真的要賣的話很難。」
民眾:「不該賣這麼高啦,因為其實買得起的人也沒有真的那麼多。」
普通人根本買不起,就連金字塔頂端的好野人也聞之卻步,陶朱隱園從2年半前取得執照至今,僅出現一戶交易,而且買方承耀股份有限公司還是自家人買賣,始終等不到其他買家,去年底傳出乾脆直接封盤不賣了。
房仲陳泰源:「它這個價格其實有時候會把這些消費者當作,就是你把我(消費者)當成盤子,因為畢竟以整個信義計畫區各個周邊的豪宅來講,一坪也是一樣頂多200多萬。」
自稱豪宅藝術品的陶朱隱園地上21層,一層一戶,每戶300坪,是全球首創旋轉住宅,原本預計農曆年後,實品屋就會完工,但遲遲沒人買,建商決定不接待也不賣的作法,恐怕只是為了找台階下。
房仲陳泰源:「未來可能是用潛銷的方式,或許過一陣子之後,換一個說法來調整價格,看有沒有買方願意進場。」
一坪800萬天價,買家難下手,專家推估等股票持續飆漲跟台幣持續升值,或豪宅限貸令解除,時機好就有可能再開賣。
陳泰源youtube→https://youtu.be/U3cXSgPRSBo
部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/02/210214.html
![post-title](https://i.ytimg.com/vi/U3cXSgPRSBo/hqdefault.jpg)
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國內房價居高不下,央行總裁楊金龍坦言,房市管制還有精進空間,第五波選擇性信用管制措施,兩大方向,包括第二戶購屋 貸款 納入成數 限制 、採取地方性的 ... ... <看更多>
限貸令 在 [新聞] 央行打炒房「二戶限貸令」 立委邱志偉: - 看板home-sale 的推薦與評價
連結:https://house.ettoday.net/news/2209718
內文:
央行總裁楊金龍日前透露,不排除將「限制特定地區第二戶貸款成數」列入打炒房政策選項;對此,民進黨立委邱志偉16日表示,央行已實施4波不動產貸款選擇性信用管制,一次比一次「範圍更廣、力道更強」,若真的再祭出「二戶限貸令」殺手鐧,將打擊到有自住需求的換屋族群,這項政策明顯與央行一開始宣示的「只打炒作、不打自住」的政策目標相違背。
針對央行第5波房市管制,可能對「特定區域第二戶房貸」採取貸款成數限制,邱志偉表示,央行所謂「特定區域」是指房價漲幅較大的熱區,而近期漲勢凸出的台南、高雄便很有可能入列,但僅以「漲幅」作為實施限制的單一考量,對台南、高雄並不公平。他指出,這兩地房價基期原本就比雙北市還低,全台營造成本持續飆漲,南、高房價上揚幅度勢必比雙北劇烈
邱志偉也認為,第二戶需求者多為換屋族或變更工作城市的購屋族,若央行限貸令造成換屋者必須準備更多自備款,恐會無辜波及有迫切需求,但手頭無充沛資金的「非炒房民眾」。他進一步指出,央行去年已針對房貸第二戶取消寬限期,部份銀行更因配合政策更有第二戶房貸利率「最低下限」,如今若又限縮貸款成數,「三重緊箍咒」對真正有需求卻苦於資金不夠的人將過於嚴苛。
「打炒房必須正確到位,不能打歪區域均衡發展。」邱志偉呼籲,南部城市因科技大廠,傳產轉型即將起飛之際,有許多中北部年輕人起了「南漂」意願,央行打炒房時,務必考量許多因職涯規劃或家庭因素想購置第二房的換屋自住民眾,勿切傷及無辜、違背民意。
心得:
看起來第二戶限貸大概八九不離十會實行
個人認為有可能會限貸六成
至於答案待會就知道了 LOL
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