─在央行限縮貸款情事下，應特別注意「貸款差額」之處理方式
─對於「商業本票」之效力不容輕忽
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預 售 屋 交 屋 款 本票 在 Allan的每日大盤分析 Facebook 的最佳解答
因為疫情的關係，大家都乖乖待在家未國家盡一份心力。
在家時間很長，就花點時間寫一些東西，希望能幫助到一些朋友
今天想來跟大家分享一下買房的經驗
會有買房的想法大概是在2017年就開始了
當初會想買房的原因其實有幾點
1. 家裡不夠住，未來結婚一定要搬出去住
2. 2016因為實施房地合一稅，所以房價有下跌的趨勢，所以認為或許是一個不錯的進場時機
3. 還沒結婚前可以拿來出租當成一種投資
基於這幾個想法，就開始從家裡附近開始找標的物。
一開始的想法是以我個人當時的經濟能力找物件，也不想背很重的房貸讓自己壓力很大，所以當時只鎖定了公寓型的房子。
18年那時候在家裡附近看到了一間公寓還不錯，也是年輕夫妻成家買的，房子整理過，裝潢的也滿喜歡的，本來打算下斡旋的，但當時的女朋友（現在的老婆）想住電梯大樓，所以就打消念頭。
到了18年底，因為有結婚的共識了，所以又開始認真看房子，跟老婆也有共識，所以就把物件換成電梯大樓，房價預算抓800萬左右，主要開房的區域在大業大有跟藝文特區這兩個區域。
大業大有這區是早期老台北人外移來桃園第一個落腳的區域，這邊的房子屋齡10-25年之間，生活機能算是非常完整
陸續也看了非常多間，20幾年的房子-10年以內的房子都有看。
看到最後的結論是我們都比較偏愛屋齡比較新，社區環境好的房子。
19年上半年，當時有看到一間社區真的非常不錯，當時屋齡大概11年左右，社區管理非常好，沒看過社區中庭的水池乾淨到沒青苔，10年初的房子中庭蓋水池，聽說地下室沒發生過漏水，建商算是桃園在地頗知名的建商，這社區的價格確實高出附近房子一截，但真的很喜歡就一樣下斡旋了，中間交手好幾次，最後差點成交，但房仲不讓步，不爽加價就放棄了。
藝文特區附近可以負擔的屋齡都太高（幾乎都超過20年），我跟老婆都不喜歡，所以後來就放棄了。
後來思考了一下未來桃園房市的發展，當時桃園捷運綠線已經開始動工，綠線是八德-桃園市中心（火車站）-藝文特區-南崁。
所以考量到捷運沿線對未來房價帶動會有很大的幫助，所以決定從捷運沿線找房子。
那其實從前面看房的經驗來看，藝文特區因為我們能負擔的房價屋齡都太高，所以不太適合我們。
南崁房價也算高，又離我們生活圈有點距離。
桃園市中心市容較舊，房價也是很高
所以比較適合我們的區域就剩八德區
因為我很愛看電影，所以滿常去廣豐新天地的國賓影城看電影，每次去廣豐都覺得那邊的環境很不錯，房子都很新，一直以為房價會是我們無法負擔的金額，認真研究後發現居然是我們可以負擔的，也很慶幸那個時間點房價已經回落到一個相對低點。
廣豐特區10年以內的房價跟藝文特區20年的房價居然差不多，完全嚇到我
所以開始認真研究這區的環境
1. 離交流道又很近車程10分鐘以內。
2. 因為交流道的優勢往台北交通滿方便，坐公車30分鐘左右就能到土城永寧站
3. 離機場青埔高鐵站也不遠，開車30分鐘也能到
4. 未來捷運廣豐就有一站
5. 介壽路旁就是大湳商圈，大湳市場5分鐘車程，生活機能完善
6. 桃園火車站車程10分鐘以內
7. 廣豐特區中心就是一個大型商圈廣豐新天地，有家樂福
基本上這區真的很符合我們的需求，所以就開始找房子，也超級幸運在PTT房版看到一間屋主自售的房子。
屋主是一對年輕夫妻，房子剛裝潢好，裝潢風格也是我們非常喜歡的日式簡約風，經過兩次看房我們就把價格談好，因為沒有經過仲介抽服務費，所以價錢我們雙方當時都很滿意。
談妥之後，由我們買方找自己信任的代書做房子過戶的處理，其實大家做中古屋買賣都會很擔心沒有經過仲介會不會不妥甚至受騙，這邊也是想分享給大家，我自己成功的經驗
其實房仲也是由他們自己的代書來處理房子過戶的流程，基本上跟我自己找代書是一樣的，代書一樣會請銀行來開履約保證帳戶（這是最重要的）
然後我們就按照代書開立的房屋買賣契約，在約定好的時間內把款項匯進履約帳戶，我們就去申請房貸。
在過戶前我們會壓一張本票在代書那邊，主要是保障屋主在過戶後收不到尾款。
等到過戶完成，我們把尾款匯到履約帳戶後，就可以進行最後交屋程序，並把本票取回，交屋完成後，最後銀行就會把履約帳戶的錢轉給賣方，就完成了房屋移轉流程。
最後給大家一些建議，如果有想要自己進行買方動作，建議已新成屋為主，屋齡較新的房子屋況比較容易掌握，比較不容易踩到地雷。
有買房計畫，還在存錢階段，也非常建議先開始看房累積經驗，房子多看才會知道自己到底喜歡什麼房子。
大概就分享到這，希望可以給一些有買房打算的年輕朋友一些幫助，如果希望我多分享一些股票以外的文章，歡迎留言告訴我，並幫我按讚一下～～
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【假買房真詐財】
轉傳一個很可惡的詐騙案例，請大家小心留意！
買房詐騙集團交手實錄+破解之道
話說學員A意欲銷售房屋，在591刊登了自售訊息。某日來了位甲先生，說也不喜歡透過仲介買屋，非常臭屁地賣弄自己買過多間房屋，很有財力、經驗。
(提醒：這是非常合理的話術，大家都想省仲介費)
看屋後聲稱滿意，再隔幾日，偕同原本稱太太，後又稱女友，後又稱未婚妻之乙小姐看屋。
(提醒：是否是真的親密愛人，現場觀察應該可以感受出來，可惜帶看是學員A，我並未接觸甲、乙兩位，無從判斷。)
兩次看屋，甲先生即表達很有意願購買該屋，並多次在電話中探詢A的底價，像足真的買方。甲先生先以2400萬開始出價，最後加至2500萬底定，期間已經歷時一個多月，完全像足真的買方出價方式。
讓A納悶的是，這中間A打過去的電話、發過去LINE的訊息，甲先生永遠不會接聽或回LINE，只在出奇不意的時候，甲先生回電給A，以電話交談方式議定價格、洽談事項。
(提醒：這很可能是甲先生不想留下書面紀錄。)
價格談定，甲先生便邀雙方簽訂買賣契約，至於付款方式、房貸辦理、交屋條件等細節，一概聲稱簽約時在議定，並不斷強調自身財力雄厚，付現金買都可以，一貫強勢地要A不用擔心。
接著兩度約雙方及代書至民間公證人處簽訂買賣合約，卻都在成行前一天，因故(甲要出國或代書要開刀)取消延期，直至昨天晚上才又敲定今日上午確定簽約，時間又過月餘。
(提醒：我覺得這是高明的心理戰，”差點就要簽約成交了”的婉惜心態，讓賣方處於焦慮，最後真的簽約時，就容易被買方開的條件牽著鼻子走!)
今日上午至民間公證人處，由甲先生的代書準備簽約。
(提醒：民間公證人在此無奈的成為甲先生取信賣方的幫手，請記得，公證只是公證雙方確實有這樣的合意簽下買賣契約，但不能保證買賣雙方會確實履行合約，若有糾紛，一樣要打官司。)
甲先生聲稱房屋要登記乙小姐的名字，但乙小姐人沒到。
(提醒：這又是很合理的說詞，買女方的名字很正常，甚至會說要買朋友的名字，朋友財力、首購條件較優，貸款較容易；或是說自己名下房子太多間，貸款不易，且有稅費加重問題等等。都是非常符合邏輯的說法，反正就不會登記自己的名字。我認為這些就是人頭，準備打靶用的。)
接著甲先生提出訂金付10%價款，其餘90%價款10/25付清，理由是他板橋的房子剛賣掉，要到10/25拿到尾款才能付給A。A的所有權狀、證件、印鑑證明等今天就要交付給代書保管，確保我方不會把房子賣給其他人，但合約還是約定10月才會辦理過戶。
(提醒：這麼巧，也是先付10%，3個月後付90%，跟媒體報導完全一樣。東西都交給你了，你甚麼時候去過戶誰控制得住，騙肖嗎?)
我方認為這樣風險太高，不然等10/25再來簽約交易，甲先生堅持先付10%，合約照他說的走，若我方覺得有風險，他可以在買賣契約書中切結”逕付強制執行”來保障我方。X!○○XX!，以上是我內心戲，宜消音。
(提醒：所謂”逕付(或逕受)強制執行”，只是直接取得”執行名義”方便，省去打官司確認債權存在的麻煩而已，但仍然要走法院去做強制執行。強制執行效力很強沒錯，很多預告登記、限制登記等效力都在它之下，但當人頭沒有任何財產時，強制執行效力再強，也是枉然。)
我方提出買方用貸款方式繳付尾款及簽押本票做擔保，均遭甲先生拒絕，甲先生一再強調，”逕付強制執行”已對我方多有保障，而且他財力很好，習慣付現金。(那為何還要等10/25?)又迂迴地說自己房子太多，負債比太高，房貸不好辦。(登記乙小姐，與你財力何干?剛才不是才說習慣付現金?現在又有房貸?)
我的內心戲不斷上演標髒話的戲碼，但總不好當面吐槽甲先生。眼看買賣快將破局，甲先生做出某種程度讓步，聲明若我們堅持，他也是可以簽押本票給我們。其實簽本票也沒太大意義，登記人若脫產一樣枉然，考量諸多疑點及不正常的交易要求，最後，我方還是決定不簽約了。
(提醒：三十六計，走為上策。直接不賣，比任何後續的防堵措施都有效。此時若不堅持走人，在對方強勢的壓力，似乎很有效力的公證，合約上”逕付強制執行”的切結，押本票的讓步等等軟硬兼施之後，很多沒有經驗的賣方應該就簽約上當了。)
總結本案重點：
一、目標
1.詐騙集團都是從網路上挑選自售的屋主，利用屋主對買賣交易流程的不熟悉，容易操作得手。
2.屋主準備要賣的房子都是沒有設定抵押房貸的，這樣方便後續快速過戶、取得貸款、甚至轉賣等。
二、話術
1.出價都在行情甚至行情之上，抓住賣方賣高的心態。
2.態度上都非常囂張，虛張聲勢壓迫賣方。
3.用延期讓賣方煩躁，賣方失去耐心就容易得手。
4.用公證取得賣方信任，賣方就容易鬆懈失去戒心。
5.都找他人當登記人，永遠不會登記自己名下。
6.頭款永遠付很少，尾款永遠要過很久才付。
三、手法!手法!手法!←很重要!
以本案為例，假設2500萬簽約成交，甲先生付250萬頭款，然後馬上去辦過戶登記給乙小姐，完全不理會合約的承諾。因為A沒有設定抵押，完稅到權狀辦好，最快可能不用10天。
疑問：稅單下來不用通知A去繳土增稅嗎?
解答：詐騙集團直接幫A繳了!你覺得他們會省這點錢嗎?
接著乙小姐拿著權狀去找銀行貸款，銀行可能也是詐諞集團熟識的，甚至有內應。既便銀行不熟，剛買一間完全沒有設定抵押的房子，銀行也會對乙小姐能用現金買下2500萬的財力樂觀評估。於是乙小姐就貸到8成房貸，2000萬撥下來，領走，轉掉，脫產。然後乙小姐再把房子過戶登記還給A。
疑問：房貸沒有還完，設定沒有塗銷，怎能過戶?
解答：當然可以，你愛過給誰就過給誰，而且不用通知銀行。一般買賣，若是設定沒有塗銷，後一手絕對不會接受，但這過程中，A完全不知情，當然不會有意見。
前後不到二個月，這間房子從A→乙小姐→A，轉了一圈，房子又回到A的名下，只是多了一筆乙小姐名義的設定抵押。接著甲先生出面用任何理由表示不買了，250萬訂金給A沒收，此時甲先生若再演一齣裝可憐的戲碼，也許A心一軟，
就只沒收個200萬、150萬、100萬就好，甚至不沒收都有可能。
詐騙集團還是會花這筆成本給A沒收，讓A覺得簽個賣賣合約，二個月不到，買方反悔，白白就賺了250萬，佔到便宜了。就在A滿心歡喜的時候，甲先生交還權狀及所有證件資料給A，請注意，此時權狀上的屋主雖然還是A的名字，
但權狀字號，發狀日期都已經變成新的了，A會發現嗎?不會，因為A正沉浸在賺到違約金的喜悅當中。
接下來，乙小姐是絕對不會去繳房貸的，過不了幾個月，A的房子就會被銀行查封拍賣，當法院來查封拍賣時，或者A再將房屋轉售他人時，A才會發現，原來他的房子竟然已經被設定抵押了。
疑問：房貸是乙小姐借的，銀行怎麼可以查封拍賣A的房子?
解答：當然可以!銀行設定抵押權是針對這間房子，不是針對屋主，上過課的同學應該都有聽過。抵押權設定後，無論房子過戶幾次，過戶到誰的名下，只要房貸沒繳，銀行就可以行使抵押權查封拍賣這間房子，即便這筆錢根本不是現在這位屋主借的。
就這樣，A的房子平白無故2000萬的價值不見了。A要保住房子，就要繼續幫詐騙集團繳房貸(你會嘔死)，然後透過冗長的訴訟，還不一定要得回這筆錢。否則，房子若被法拍，拍定價就算有2500萬，銀行會先拿走2000萬，A只能拿回500萬，加上先前違約金250萬，A要賠掉1750萬。萬一拍定價只有2200萬，A就要虧超過2000萬了!
在這樣的過程中，有沒有做履約保證都已經不重要了，甚至詐騙集團會主動提起履約保證，讓你更加鬆懈。
四、自保
1.房子沒有房貸的屋主，要銷售時，乾脆去辦一個理財型房貸，讓房子謄本上有抵押權，平常不要動用就沒有利息，只有設定的費用而已。
2.當房子成交售出，趕快把所有額度全借出來，這時詐騙集團就算去銀行辦房貸，銀行也要先清償前順位，等於要先付你大部分款項，不會被詐騙集團拿了錢走人。
3.當你的房子有設定抵押，而且金額頗高，相信就不會成為詐騙集團覬覦的目標，沒有肉的案件，詐騙集團應該沒有興趣。
4.房屋買賣由買方付代書費，買方找代書無可厚非，賣方若沒有把握，還是請自己熟識的代書去關照一下，畢竟老練的代書經驗豐富，馬上能察覺有異。此次就多虧徐代書大力幫忙，才沒有發生憾事。
以上，請大家多多留意，提高警覺。
(圖文不符，圖為本人非常喜歡的建案之一)
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