美聯工商舖公布人事變動,集團CEO黃漢成辭任~
#黃漢成 #盧展豪 #黃宗光 #美聯工商舖
同時也有9部Youtube影片,追蹤數超過4萬的網紅李根興 Edwin商舖創業及投資分享,也在其Youtube影片中提到,剛成交: 第2516成交(100%堅),成交3480萬,唔俾分啦。西營盤德輔道西352-358號中亞大樓地下8號舖,建築面積857呎,成交約3480萬。 原業主2013年7月以2900萬買入。 美聯對上兩單買入是: 北角書局街餐廳,3650萬 荃灣大河道醫務所,3950萬 三間合共1.108億...
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根據差餉物業估價署資料住宅樓市一直與寫字樓,零售業樓宇及分層工廠大廈不論租金及售價有正向的同步及相關性。但是近一年開始大家出現背馳的走勢。明顯地寫字樓,零售業樓宇及分層工廠大廈跌幅急於住宅樓市。同時住宅的租金同售價同樣出現背馳,同引用政府的數據,住宅本年的售價是上升0.31%(截至九月),但同租金同期是跌9.17%。
而我們如果根據美聯工商舖資料研究部的美聯旺舖核心四區一線街售價指數,即是主要統計是根據旺角、尖沙咀、銅鑼灣及中環區內的一線街的平均呎價計算,你會發現一個比較特別的結果。此指數由2015年333.9見頂,之後反覆回落至2019年初的248點,而今天已經是166.6。而今年的跌勢加快,由213跌至166點,跌約28%。
由以上的數據反映工商,及零售的環境需要差,而且由於工資或者經濟下跌,令到住宅租金亦下跌。
2021年4月網聚
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#樓市 #房地產 #樓價
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#請以心心支持 #樓市周期
歷史循環不息,樓市有高低起伏,太陽之下無新事,鑑古知今。我們樓市周期得出香港樓市必須要留意2021年及2023年。
歷史循環不息,樓市有高低起伏,鑑古知今。而西方的經濟學家發現樓市18-20年一個周期,而香港樓市在經濟周期的方法預測又如何看?
香港樓市一直是投資者至愛。第四波疫情來襲,二手樓又再冷封;樓價指數雖然無明顯跌幅,但樓市不同板塊全面下跌。今天我們再跟大家分析香港的樓市周期!
對於樓市周期的研究,在世界的經濟學家都有不同的見解,但是異常相似。筆者在下面列出:
-《房地產周期百年史》(One Hundred Years of Land Values in Chicago)作者霍伊特(Michael Hoyt),透過研究美國芝加哥從只有幾十間木屋開始之後103年房地產的價格,發現房地產價格大約以18年為一周期。
-愛德華R·杜威(Edward R.Deway),號稱周期循環分析之父,發現每個樓市週期約18年
-英國經濟學家 Fred Harrison 弗雷德·哈里森。哈里森研究過去200多年英國和美國房地產市場,發現房價周期漲跌有一個18年左右的週期
-西蒙·史密斯·庫茲涅茨發現15-25年的建築業週期的樓市周期
大家都不約而同認為樓市周期約18-20年一個周期,若從1965年說起,普遍認為本港樓市至今經歷三大周期,第一周期(1965年至1981年);第二周期(1981年至1997年);第三周期(1997年至今),樓市升跌往往伴隨着林林總總的內外因素上升及下跌。
小龍在不同的地方提出香港樓市周期: 香港樓市週期不難發現,以六年為一個週期,以1997年開始計算,之後每約六年都發生大轉變,包括2003,2009,2015,2021年;我們同樣可以利用江恩的50%分割,得出三年為次一級周期,分別得出2000,2006,2012,2018年
同時如果利用18年香港樓市周期我們同樣可以分析到樓市的變化,我們發現樓市周期在1985年開始,循著18年的樓市周期變化。香港樓市無疑是2003年開始見底上升,那2021年很可能是這樓市18年的週期完成。如果再向前計算,而2003年同時利用前文提及的6年週期,即是1985年剛簽署中英聯合聲名後樓市上升。
1967年暴動令到樓市下跌,大量人離開香港。而平息之後樓價開始升浪,直至反覆至1981年
如1984年之後中英政府簽署聯合聲明,香港前景變得清晰,吸引外資來港。此外,當時正值減息周期,最優惠利率由 84年中的 17厘,大降至 87年的 5厘,加上香港政府限制每年最多供應 50公頃土地,刺激樓市造好。
令香港樓市跌至谷底的致命一擊,是 03年。沙士嚴重打擊香港經濟,樓市亦不能倖免,由 97年第四季至 03年第二季,樓價暴跌 66%。之後推出自由行及2008年的量寬令樓市一直上升。
同時樓市主要亦在2020年出現背馳的現象。
根據差餉物業估價署資料住宅樓市一直與寫字樓,零售業樓宇及分層工廠大廈不論租金及售價有正向的同步及相關性。但是近一年開始大家出現背馳的走勢。明顯地寫字樓,零售業樓宇及分層工廠大廈跌幅急於住宅樓市。同時住宅的租金同售價同樣出現背馳,同引用政府的數據,住宅本年的售價是上升0.31%(截至九月),但同租金同期是跌9.17%。
而我們如果根據美聯工商舖資料研究部的美聯旺舖核心四區一線街售價指數,即是主要統計是根據旺角、尖沙咀、銅鑼灣及中環區內的一線街的平均呎價計算,你會發現一個比較特別的結果。此指數由2015年333.9見頂,之後反覆回落至2019年初的248點,而今天已經是166.6。而今年的跌勢加快,由213跌至166點,跌約28%。
由以上的數據反映工商,及零售的環境需要差,而且由於工資或者經濟下跌,令到住宅租金亦下跌。在此提出一個問題,為什麼在量寬環境之下,市場會出現背馳? 其實大家只要用經濟學簡單的原理就會明白,家庭,銀行消費及生產是一個循環。當家庭的儲蓄及收入,及生產者的儲蓄及收入都下跌的時間,那最終會消費減少,最後整個循環會慢下來。現在是靠政府大力放水希望令到資產保持不跌去買時間。但問題是一般家庭在收入或儲蓄下跌的情況下,或者失業下如何生活下去及繼續還自己的房貸。
過去香港樓市下跌不是因為供應量、加息,而是失業潮。如失業潮惡化,樓市會受影響嗎?短期內可能不會有明顯回調,但中長期會。因為歐美兩個世界都已經重啟量化寬鬆,明年雖然實體經濟不會好,但是在量化寬鬆環境下,可能仍有一定的支持。正如歐洲長期經濟低迷,但仍能頂上幾年光景。
正如筆者在2019年對2020年預測一樣中提到幾個預言︰一、資產價格跌到某個水平止跌,但市民的收入開始減少,然而物價仍然保持貴的水平;二、 2020年全球放水,媒體及市場分析會給予壓力,希望以槓桿放大回報,迫投資者加最後一口槓桿;三、失業潮會慢慢出現︰四、明年經濟會出現假陽春。
「明斯基時刻」在長期的經濟繁榮中,資產價格上漲會導致投機性的貸款增加,而過多投機所產生的債務會造成投資者的現金流緊缺,當債權人要求償還債務時,投資者必須賣掉資產價格,相對穩定的投資物來維持現金流,然而已經沒有交易對手方會支付如此高的資產價格。
一系列的拋售將導致資產價格進一步下跌,以及流動性緊張,並最終造成資產價格的崩潰。在2017年10月前中國人民銀行行長周小川在談到防範系統性金融風險的重點提醒「明斯基時刻」。 雖然在量化寬鬆及政策下可能會把浪延長,但世局如筆者曾在本欄提出2018年至2020年是為世界的新經濟模式衰退,破壞而重建的一個世局。至於這最後一口槓桿,你是否要加,交由讀者決定。
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美聯工商舖(00459.HK)公布,向獨立第三方收購位於香港德輔道西中亞大樓地下8號舖物業連租約,涉及建築面積857平方呎,現金代價3,480萬元,將以內部資源支付。(de/d)
簽約日期大約是2021年5月頭。
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最新成交: 第2497成交(上市公司公告),成交3650萬, 唔俾十分唔俾面?。北角英皇道460至470號及書局街12至18號樂嘉中心地下2b舖,舖面向書局街,建築面積約900呎,租金九萬元至2022年7月31日,全不包,生約兩年 至2024年7月31日,租金為九萬九千元,現回報2.96%。原叫價4000萬,成交3650萬。 門闊約14呎, 深約50呎。 原業主是富邦銀行,1997年4月用1720萬買入。
美聯工商舖公布:
收購
董事會欣然宣佈,於二零二一年五月十日,買方(本公司全資附屬公司)、賣方及代理已訂立協議,據此,買方同意收購及賣方同意出售銷售股份及銷售貸款,代價為港幣36,500,000元。於完成收購後,目標公司將成為本公司之全資附屬公司。
上市規則的涵義
由於有關收購的最高適用百分比率(定義見上市規則第14.07條)超過5%但低於25%,故收購構成本公司須予披露的交易,並須遵守上市規則第14章項下的申報及公告規定。將予收購的資產根據協議,買方同意收購及賣方同意出售銷售股份及銷售貸款。目標公司的主要資產為位於香港英皇道460-470號及書局街12-18號樂嘉中心地下2B店舖的物業的全部權益,其建築面積約900平方呎。該物業現時根據一份租賃協議出租予獨立第三方,自二零一九年八月一日起至二零二二年七月三十一日止為期三年,月租為港幣90,000元(不包括管理費、空調費、政府地租及差餉),該租客可選擇進一步續期兩年,自二零二二年八月一日起至二零二四年七月三十一日止,月租為港幣99,000元(不包括管理費、空調費、政府地租及差餉)。預期物業將於完成收購後繼續出租以賺取租金收入。
收購代價
收購代價為港幣36,500,000元,將動用本集團內部資源以現金分期結算如下:(i)於簽署協議時支付港幣1,825,000元;(ii)於二零二一年六月十五日或之前支付港幣1,825,000元;及(iii)於完成收購時(將於二零二一年九月六日或之前)支付餘額港幣32,850,000元。
代價乃由買方與賣方公平磋商後協定,並計及(其中包括)(i)現時市況;(ii)目標公司資產淨值;(iii)物業的估計市值;及(iv)目標公司業務活動的前景。
簽約日期大約是2021年5月10日。
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今日新聞: 第2495成交(堅),成交3950萬 by 中原(just kidding!),唔俾分了?。荃灣大河道49號地下及天井及閣樓,建築面積約1,553平方呎,以3,950萬元成交價計,呎價約2.5萬元。據了解,該舖現由醫務所租用,租約自2019年5月至2022年5月屆滿,為期三年,月租為11.2萬元,回報率約3.4厘。
(註冊3950萬)
附近有兩間舖成交,藥房成交了1980萬,ok便利店成交了2350萬。李耀華沽出。
新聞報導:
美聯工商舖斥3950萬 購荃灣舖
中細價舖位交投仍旺,美聯工商舖(00459)以3,950萬元購入荃灣大河道舖位。
美聯工商舖公布,以3,950萬元購入物業。涉及荃灣大河道49號地下及天井及閣樓,建築面積約1,553平方呎,以3,950萬元成交價計,呎價約2.5萬元。據了解,該舖現由醫務所租用,租約自2019年5月至2022年5月屆滿,為期三年,月租為11.2萬元,回報率約3.4厘。
集團指,預期物業將予繼續出租,為集團提供額外及穩定的租金收入,及可享有物業之潛在資本增值。
翻查資料,原業主於1997年以1,750萬元購入舖位,持貨24年轉手,獲利約2,200萬元離場。
簽約日期大約是2021年5月7日。
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