關於 出租投 報 率 持 有 成本 資金成本 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

Joe：「我認為原作者對於資本運作的解釋，如果是運用在房地產和金融商品套利，那概念是ok的，跟我自己的觀察也差不多概念，全世界都差不多運作邏輯，不過原作者應該沒經營過實體產業，中小企業的實業擴張，那個無法快速繁殖，我看淨價值規模小於3000萬美元的實業，利潤不夠高的話，跟銀行借貸的轉換效率會很差，但是資產規模數十億以上，那開槓桿去運作，控制好擴張速度，理論上是相對低風險沒錯，人類史上極低資金使用成本的年代，真的要學會善用資本的運作，資本小往股市，資本大一點就可以分散一些往房地產，尤其是美國房地產，真的接觸過，就能發現那是一個很stable的金融工具。」

在資本主義世界裡面，實業的收入，是拿去支撐資金成本用的，但是你看到的一切繁榮偉大規模，砸進去的錢主要都是借貸產生的，而不是靠實業收入存出來的(以下用廣義使用錢這個字,延伸包含資源)

所以，越借越多錢，永遠不還錢，是所有資本主義成功者必然的現象，實質生產的錢(或是資源)，遠遠不及他擴張時所花費的規模，也就是一間公司的工廠，一座要100塊，可以生產5塊淨利潤，擴張一座工廠如果所有錢都是借貸的話，資金+其他成本2%，

請問他擴張第二間工廠，是等乖乖5塊五塊的存，存20年，存到100塊後才去開第二間嗎？如果今天不是在資本主義世界？例如在「真」馬克思主義，或是金本位世界，可能是這樣，但是你今天在資本主義世界就不是這樣，因為他的成本是2%，生產額是5%，因此他會立刻去擴張第二間工廠，100塊用借的，然後用第一間工廠生產的5塊去支付成本，然後第二間工廠可能要蓋三年，等同可能會先產生6塊的虧損，才會上軌道，所以心臟小顆一點的老闆，可能會先緩一年，讓第一間工廠繼續盈餘5塊扣掉成本還有3塊，存下3塊做預備金

然後第二年，就在擴張第三間工廠，這時候第二間工廠還沒開始營運，而等到第三年，第一第二間工廠都營運了，當然同時他第二第三間工廠都是借貸來的，因此他營利10塊，借貸成本支出4塊，他會在第四年的時候直接蓋兩座工廠

因此你還在20年存款大計劃的時候，他大概20年後已經拓展了上百間工廠，然後你就可以回家吃自己，他成了國際大企業

因此發現甚麼沒有？

我今天擴張工廠，只要我確定他會有收益，我根本不是拿「實業」的生產去擴張，而是不斷用借貸去擴張，而我實際實業的收益，是拿去支付「投資成本」用的，這是資本主義一個最基礎最簡單的觀念，也是所謂用錢滾錢，用資產滾資產的概念，因此每次看到有人在講什麼薪資所得比，我就立刻知道，這是一個古代人...XD..他大腦還活在古代

那為啥很多公司營利那麼高，幹嘛不直接擴張到極致，那就是因為訂單的問題，他在這個世界就只能收到那麼多訂單，因此他在繼續擴廠，但是並沒辦法生出更多訂單，自然就不適用這種擴張操作，當然這時候，通常就會去轉投資，去另一個產業找「實際收益大於成本」的投資標的

因此，回到不動產，為啥我永遠都在強調那個基本面公式，出租投報率 vs 資金成本+持有成本，因為這就是資本主義最基礎的公式而已，一點深度都沒有的東西，在這個架構上面，租金收益只要大於成本，只要你現金流不要斷，你就是房子有多少買多少....

當然下一件事情是卡在銀行願意借多少錢給你，因此你可以看到一大堆投資客在問貸款問題借貸問題，因為這些都是明白人，銀行借多少，他們都要借光光，只有那些古代人才整天想什麼40年房貸要背貸款，40年好可怕...XD

唉，古代人...XD

當你租金投報高於成本，就會產生套利，有套利就可以瘋狂的擴張規模，瘋狂的擴張規模代表你套利也瘋狂的放大，在幾百萬的時候，套利都是幾萬塊，你擴張到幾百億，你的套利就是幾億，這個遊戲，甚麼光明會、13家族德國羅斯柴爾德家族、阿里巴巴，還是世界最大咖Trump，全都是這樣搞起來的，不然你還以為他們在那邊慢慢存錢存到今天這種財富地位

如果資產翻漲，幾百萬，你資產翻漲個10%就是幾十萬，幾百億，你只要遇到資產翻漲10%，就是幾十億，至於成本，全都是借來的啊，難道自己存的，因此，為啥要炒房來正興經濟

你以為對岸中共政府是白癡，放任不動產瘋狂炒作，他威權政體最好對房價炒做沒有皮條，他可以下令房價不准漲都不是問題，記不記得1x年前中國在錢荒，滿地要投資缺錢，就是那時候房價是不是在大炒作，是不是一邊炒房，一邊誕生了華為、阿里巴巴、全國高鐵、滿地的摩天樓，啥,不是炒房會害實業萎縮？不是會吃走資金？不是要實業收益才有辦法維持房價？

今天資本主義世界的遊戲不是這樣玩的，中共那邊經濟最大的弱點，其實是他的不動產，他只要不動產一垮,銀行就算了,他的滿地企業也會跟著垮，因為企業的借貸很多是根源於不動產抵押，也因此,你應該看不到我們投資客跑去對岸炒房，因為那個市場在資本主義世界裡面，完全都是應該要泡沫的狀態，所以沒事不要靠近，以保身體健康

覺青不知道為啥不動產是經濟的火車頭，不怪他，他上班一輩子，怎麼會知道資本主義在玩甚麼，學校教的東西,或是他們老師自己大腦的觀念，都是古人的觀念，所以他們都是活在古代思維裡

怎樣會產生泡沫，那就是生產低於成本，也就是你的工廠生產只有3元，但建一間工廠成本要4元，那你就有潛在泡沫風險，但因為通膨有2%也許你可以硬撐，但如果生產4元以上，那你應該活不了多久就要泡沫了，最接近今天的網路泡沫就是這樣來的，因為市場飽和，所以訂單有限，而過度擴張造成大家壓價搶單，造成利潤下降，下降到低於成本，因此引發的網路泡沫

所以我也一再強調，不動產基本公式不可以破，破了我就把房子賣一賣出國炒房，因為那就是是否會泡沫的依據，至於生產大於成本的情況，這是要怎樣泡沫？覺青買房子才會錢被鎖在房子裡面，手上房子多的投資客，都是從房子領錢出來做其他的事情，這就是古代人和現代人的不同所在，古代人一直把錢丟入房子裡，投資客一直從房子把錢提領出來，不動產有兩個生產，居住價值和錢，不動產是經濟的火車頭，是因為他可以生產鈔票

為啥很多人要開公司做實業，大家都要錢，他幹嘛不一直炒房，因為你要跟銀行借錢，銀行能借給你的錢有限，然後你拿自己的錢慢慢滾，1000萬給你，你要滾到哪一年？

自然最好就是到處去跟人家募資，拿人家的錢來套利，例如銀行的成本2，淨利5，但你只能借1000萬，募資的錢成本3，淨利5，但你可以弄到1億，那當然找一堆金主支持自己會比跟銀行借錢擴張得更快，但是為啥不是去跟人家募資來炒房，那是因為你去跟人家集資來炒房，你會被金管會抓去喝茶，運氣不好會變經濟犯被關起來，因此你要拿人家的錢來套利，投審會和金管會會逼你做實業，所以一大堆大老闆，他私人的錢都丟在不動產當中，(炒股的另當別論)，包含一堆電子業老闆，用其他的人的錢做實業，自己的錢拿去炒房，這個我相信銀行業的應該都很清楚我在說甚麼，他們看最多，公司用別人的錢來擴張還有一個好處是，因為產業有循環，所以你可能可以旺五年十年誰知道，當年紡織多旺，塑膠業多旺，但當循環下去後，就會泡沫，因此，一堆老闆，自己的錢去屯不動產，然後募資，發股，用其他人的錢去搞實業，實業掛了，他拍拍屁股回去當包租公就好，當然實業繼續興盛，他就繼續擴張實業，投審會和金管會是逼資金去實業投資的把關者，像什麼金八條也限制金融業者炒房炒地皮，因此，其實有比你們想像中更龐大的人和資金想要炒房，但政府干涉他們只能往實業走，所以，單純論賺錢，為啥不全台的人一起炒房，因為有政府干涉

因此你房貸出來的錢，不可以直接買房子，小筆資金還好，如果是幾千萬，你就可能要先去股市債市裡面轉一圈放個一年，才可以在進不動產，這也是政府干涉的手段之一，政府當然知道你們全都只想炒作錢滾錢，所以在實業上面有非常多的威脅利誘，讓你把不動產上漲而增加出來的錢，多挪一些到其他實業甚至股市債市去

你看工業園區是不是很怕你圈地，都要求先設廠營運，滿兩年或是三年土地才會賣你，就是怕妳們這些假蓋工廠實炒地皮的老闆又跑去炒地皮，你要炒地皮可以，但你上面必須蓋工廠營運，提供生產和工作機會，這就成了政府的交換條件，其實，麥當勞都說他是炒房的，他就是經典，實業為幌子，炒房維本質的範例，因此相關的甚麼肯德基、誠品、燦坤、迪士尼樂園(遊樂園是超有名的炒地皮產業)，全都是本質在炒地皮炒房，實業是拿來募資吸收資金以及取得政府的加持，讓他可以更擴張的去炒房炒地皮，這就是資本主義世界.

我知道很多人第一天看到，都會覺得很痛苦很生氣，但恭喜你清醒過來了，而不是繼續一輩子活在夢中

另外補一下台商發財方程式，那個叫做造鎮，台商當年去中國，後來去東南亞，他們怎麼玩，就是集合起來跟政府批地要開工廠，批一大塊土地，中間蓋工廠，旁邊打造住宅區商業區(土地全都是台商批下來)，然後工廠造就就業人口，這些人在旁邊買房子住，商店就做便當賣給他們，之後這邊就成了一個據點，之後變成城鎮，因此十年後，台商就把工廠全都拆除撤離去更落後的地方，然後工廠拆掉的土地，全都變成住宅區，商業區，打造金融區之類的，直到可能20年後變成一個很有規模的都市，這時候，台商就把所有的不動產全都出脫，然後最後你總結的結果是，台商一路走來實業收益如果是100的話，他不動產收益通常有5000~10000，沒跟你豪姣，還有人工廠算下來還虧損，也就是搞了20年他工廠不但沒賺錢，還虧錢，可是老闆還是發大財

有自己習慣的投資就做自己習慣的投資，股票發大財的人比較多，只是股票玩法絕對跟不動產不一樣，所以你是股票腦，你跑來硬玩不動產其實會很痛苦，同樣的你也不可以複製不動產的操作去股票，應該沒幾天就畢業了，只是，當你的資本額更多後，不動產幾乎是你很難避開一定會接觸的投資產品，因此你可以先慢慢看慢慢研究，等到哪天你錢多到你不得不碰不動產的時候，才不會傻菜鳥跑到叢林裏面亂闖,到時候摸到大白鯊

文章內容來源
https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1602001750.A.C3C.html

Joe：「我認為原作者對於資本運作的解釋，如果是運用在房地產和金融商品套利，那概念是ok的，跟我自己的觀察也差不多概念，全世界都差不多運作邏輯，不過原作者應該沒經營過實體產業，中小企業的實業擴張，那個無法快速繁殖，我看淨價值規模小於3000萬美元的實業，利潤不夠高的話，跟銀行借貸的轉換效率會很差，但是資產規模數十億以上，那開槓桿去運作，控制好擴張速度，理論上是相對低風險沒錯，人類史上極低資金使用成本的年代，真的要學會善用資本的運作，資本小往股市，資本大一點就可以分散一些往房地產，尤其是美國房地產，真的接觸過，就能發現那是一個很stable的金融工具。」

在資本主義世界裡面，實業的收入，是拿去支撐資金成本用的，但是你看到的一切繁榮偉大規模，砸進去的錢主要都是借貸產生的，而不是靠實業收入存出來的(以下用廣義使用錢這個字,延伸包含資源)

所以，越借越多錢，永遠不還錢，是所有資本主義成功者必然的現象，實質生產的錢(或是資源)，遠遠不及他擴張時所花費的規模，也就是一間公司的工廠，一座要100塊，可以生產5塊淨利潤，擴張一座工廠如果所有錢都是借貸的話，資金+其他成本2%，

請問他擴張第二間工廠，是等乖乖5塊五塊的存，存20年，存到100塊後才去開第二間嗎？如果今天不是在資本主義世界？例如在「真」馬克思主義，或是金本位世界，可能是這樣，但是你今天在資本主義世界就不是這樣，因為他的成本是2%，生產額是5%，因此他會立刻去擴張第二間工廠，100塊用借的，然後用第一間工廠生產的5塊去支付成本，然後第二間工廠可能要蓋三年，等同可能會先產生6塊的虧損，才會上軌道，所以心臟小顆一點的老闆，可能會先緩一年，讓第一間工廠繼續盈餘5塊扣掉成本還有3塊，存下3塊做預備金

然後第二年，就在擴張第三間工廠，這時候第二間工廠還沒開始營運，而等到第三年，第一第二間工廠都營運了，當然同時他第二第三間工廠都是借貸來的，因此他營利10塊，借貸成本支出4塊，他會在第四年的時候直接蓋兩座工廠

因此你還在20年存款大計劃的時候，他大概20年後已經拓展了上百間工廠，然後你就可以回家吃自己，他成了國際大企業

因此發現甚麼沒有？

我今天擴張工廠，只要我確定他會有收益，我根本不是拿「實業」的生產去擴張，而是不斷用借貸去擴張，而我實際實業的收益，是拿去支付「投資成本」用的，這是資本主義一個最基礎最簡單的觀念，也是所謂用錢滾錢，用資產滾資產的概念，因此每次看到有人在講什麼薪資所得比，我就立刻知道，這是一個古代人...XD..他大腦還活在古代

那為啥很多公司營利那麼高，幹嘛不直接擴張到極致，那就是因為訂單的問題，他在這個世界就只能收到那麼多訂單，因此他在繼續擴廠，但是並沒辦法生出更多訂單，自然就不適用這種擴張操作，當然這時候，通常就會去轉投資，去另一個產業找「實際收益大於成本」的投資標的

因此，回到不動產，為啥我永遠都在強調那個基本面公式，出租投報率 vs 資金成本+持有成本，因為這就是資本主義最基礎的公式而已，一點深度都沒有的東西，在這個架構上面，租金收益只要大於成本，只要你現金流不要斷，你就是房子有多少買多少....

當然下一件事情是卡在銀行願意借多少錢給你，因此你可以看到一大堆投資客在問貸款問題借貸問題，因為這些都是明白人，銀行借多少，他們都要借光光，只有那些古代人才整天想什麼40年房貸要背貸款，40年好可怕...XD

唉，古代人...XD

當你租金投報高於成本，就會產生套利，有套利就可以瘋狂的擴張規模，瘋狂的擴張規模代表你套利也瘋狂的放大，在幾百萬的時候，套利都是幾萬塊，你擴張到幾百億，你的套利就是幾億，這個遊戲，甚麼光明會、13家族德國羅斯柴爾德家族、阿里巴巴，還是世界最大咖Trump，全都是這樣搞起來的，不然你還以為他們在那邊慢慢存錢存到今天這種財富地位

如果資產翻漲，幾百萬，你資產翻漲個10%就是幾十萬，幾百億，你只要遇到資產翻漲10%，就是幾十億，至於成本，全都是借來的啊，難道自己存的，因此，為啥要炒房來正興經濟

你以為對岸中共政府是白癡，放任不動產瘋狂炒作，他威權政體最好對房價炒做沒有皮條，他可以下令房價不准漲都不是問題，記不記得1x年前中國在錢荒，滿地要投資缺錢，就是那時候房價是不是在大炒作，是不是一邊炒房，一邊誕生了華為、阿里巴巴、全國高鐵、滿地的摩天樓，啥,不是炒房會害實業萎縮？不是會吃走資金？不是要實業收益才有辦法維持房價？

今天資本主義世界的遊戲不是這樣玩的，中共那邊經濟最大的弱點，其實是他的不動產，他只要不動產一垮,銀行就算了,他的滿地企業也會跟著垮，因為企業的借貸很多是根源於不動產抵押，也因此,你應該看不到我們投資客跑去對岸炒房，因為那個市場在資本主義世界裡面，完全都是應該要泡沫的狀態，所以沒事不要靠近，以保身體健康

覺青不知道為啥不動產是經濟的火車頭，不怪他，他上班一輩子，怎麼會知道資本主義在玩甚麼，學校教的東西,或是他們老師自己大腦的觀念，都是古人的觀念，所以他們都是活在古代思維裡

怎樣會產生泡沫，那就是生產低於成本，也就是你的工廠生產只有3元，但建一間工廠成本要4元，那你就有潛在泡沫風險，但因為通膨有2%也許你可以硬撐，但如果生產4元以上，那你應該活不了多久就要泡沫了，最接近今天的網路泡沫就是這樣來的，因為市場飽和，所以訂單有限，而過度擴張造成大家壓價搶單，造成利潤下降，下降到低於成本，因此引發的網路泡沫

所以我也一再強調，不動產基本公式不可以破，破了我就把房子賣一賣出國炒房，因為那就是是否會泡沫的依據，至於生產大於成本的情況，這是要怎樣泡沫？覺青買房子才會錢被鎖在房子裡面，手上房子多的投資客，都是從房子領錢出來做其他的事情，這就是古代人和現代人的不同所在，古代人一直把錢丟入房子裡，投資客一直從房子把錢提領出來，不動產有兩個生產，居住價值和錢，不動產是經濟的火車頭，是因為他可以生產鈔票

為啥很多人要開公司做實業，大家都要錢，他幹嘛不一直炒房，因為你要跟銀行借錢，銀行能借給你的錢有限，然後你拿自己的錢慢慢滾，1000萬給你，你要滾到哪一年？

自然最好就是到處去跟人家募資，拿人家的錢來套利，例如銀行的成本2，淨利5，但你只能借1000萬，募資的錢成本3，淨利5，但你可以弄到1億，那當然找一堆金主支持自己會比跟銀行借錢擴張得更快，但是為啥不是去跟人家募資來炒房，那是因為你去跟人家集資來炒房，你會被金管會抓去喝茶，運氣不好會變經濟犯被關起來，因此你要拿人家的錢來套利，投審會和金管會會逼你做實業，所以一大堆大老闆，他私人的錢都丟在不動產當中，(炒股的另當別論)，包含一堆電子業老闆，用其他的人的錢做實業，自己的錢拿去炒房，這個我相信銀行業的應該都很清楚我在說甚麼，他們看最多，公司用別人的錢來擴張還有一個好處是，因為產業有循環，所以你可能可以旺五年十年誰知道，當年紡織多旺，塑膠業多旺，但當循環下去後，就會泡沫，因此，一堆老闆，自己的錢去屯不動產，然後募資，發股，用其他人的錢去搞實業，實業掛了，他拍拍屁股回去當包租公就好，當然實業繼續興盛，他就繼續擴張實業，投審會和金管會是逼資金去實業投資的把關者，像什麼金八條也限制金融業者炒房炒地皮，因此，其實有比你們想像中更龐大的人和資金想要炒房，但政府干涉他們只能往實業走，所以，單純論賺錢，為啥不全台的人一起炒房，因為有政府干涉

因此你房貸出來的錢，不可以直接買房子，小筆資金還好，如果是幾千萬，你就可能要先去股市債市裡面轉一圈放個一年，才可以在進不動產，這也是政府干涉的手段之一，政府當然知道你們全都只想炒作錢滾錢，所以在實業上面有非常多的威脅利誘，讓你把不動產上漲而增加出來的錢，多挪一些到其他實業甚至股市債市去

你看工業園區是不是很怕你圈地，都要求先設廠營運，滿兩年或是三年土地才會賣你，就是怕妳們這些假蓋工廠實炒地皮的老闆又跑去炒地皮，你要炒地皮可以，但你上面必須蓋工廠營運，提供生產和工作機會，這就成了政府的交換條件，其實，麥當勞都說他是炒房的，他就是經典，實業為幌子，炒房維本質的範例，因此相關的甚麼肯德基、誠品、燦坤、迪士尼樂園(遊樂園是超有名的炒地皮產業)，全都是本質在炒地皮炒房，實業是拿來募資吸收資金以及取得政府的加持，讓他可以更擴張的去炒房炒地皮，這就是資本主義世界.

我知道很多人第一天看到，都會覺得很痛苦很生氣，但恭喜你清醒過來了，而不是繼續一輩子活在夢中

另外補一下台商發財方程式，那個叫做造鎮，台商當年去中國，後來去東南亞，他們怎麼玩，就是集合起來跟政府批地要開工廠，批一大塊土地，中間蓋工廠，旁邊打造住宅區商業區(土地全都是台商批下來)，然後工廠造就就業人口，這些人在旁邊買房子住，商店就做便當賣給他們，之後這邊就成了一個據點，之後變成城鎮，因此十年後，台商就把工廠全都拆除撤離去更落後的地方，然後工廠拆掉的土地，全都變成住宅區，商業區，打造金融區之類的，直到可能20年後變成一個很有規模的都市，這時候，台商就把所有的不動產全都出脫，然後最後你總結的結果是，台商一路走來實業收益如果是100的話，他不動產收益通常有5000~10000，沒跟你豪姣，還有人工廠算下來還虧損，也就是搞了20年他工廠不但沒賺錢，還虧錢，可是老闆還是發大財

有自己習慣的投資就做自己習慣的投資，股票發大財的人比較多，只是股票玩法絕對跟不動產不一樣，所以你是股票腦，你跑來硬玩不動產其實會很痛苦，同樣的你也不可以複製不動產的操作去股票，應該沒幾天就畢業了，只是，當你的資本額更多後，不動產幾乎是你很難避開一定會接觸的投資產品，因此你可以先慢慢看慢慢研究，等到哪天你錢多到你不得不碰不動產的時候，才不會傻菜鳥跑到叢林裏面亂闖,到時候摸到大白鯊

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「房地合一稅2.0」新法剖析懶人包看這邊！房仲不能說的秘密。投資客要拋售嗎？！ Ft. 台中商仲達人小紀
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#房地合一稅 #短期交易 #投資客
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本篇影片是我們聚餐時的訪談，背景雜音多，敬請包含！以房仲和投資者的角色來做意見交流~~~我覺得含金量很高！而且非常實用，所以將影片分享給大家！
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訪談主角：
專營商用不動產
大管家房屋
商仲達人小紀0985008928
店面出租【歡迎屋主委託】
展店規劃【歡迎業者委託】
苓業國際 執行動力288期、Eagle領袖行動學院104期、精英會學院2004期
實踐家 Money&You631期
粉絲專業請搜尋：台中商仲達人小紀
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一、房地合一是什麼？
房地合一為2016年上路的房地交易新稅制，與作為「持有稅」的房屋稅不同，性質屬交易稅，出售房地才須申報，有獲利得進一步繳稅，凡2016年後取得房地，出售時均得適用。
與房地交易舊制差異在於，需就房屋、土地出售所產生的實際收益一併課稅，為更健全的稅制設計，並自有一套適用稅率規定，並對「短期交易」課以35%或45%重稅。
二、房地合一2.0版與1.0版差異為何？
房地合一1.0版上路5年多，因應資金寬鬆氛圍下快速升溫的房市，2.0版預計今年7月1日上路，前後差異有4大重點。
1.拉長「短期交易」重稅期：由持有1年內出售課45%，延長至2年內，並將持有逾1年、未滿2年課35%規定，拉長為持有逾2年、未滿5年。
2.提高境內企業稅率：由原本出售房地一律課20%，改為需適用「短期交易」重稅，持有逾5年以上出售，稅率才能回到20%。
3.課徵對象納入預售屋：持有5年內出售都得適用重稅，在預售屋一般持有期間僅2至3年情況下，效果等於一網打盡，只要轉賣預售屋獲利，就得負擔35%或45% 稅負。
4.補足1.0版避稅漏洞：新增規定交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時，交易額度若超過總股份或總出資額的一半，且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成，也得納入2.0版課稅，防堵假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為。
並訂定計算稅額時可減除的「土地漲價總數額」上限，及明訂未能提供費用證明文件情形，只能以成交價3%作為費用，上限新台幣30萬，避免有心人士藉墊高成本、費用避稅。
三、房地合一2.0版的適用範圍、上路時程？
2.0版適用範圍與1.0版一致，為2016年後取得房地，不過在上路日、也就是今年7月1日後出售案件，才須以2.0版課稅，若在7月前賣屋，仍可適用1.0版規定。2016年後取得、先前已出售並以1.0版課稅的交易案件，完全不受2.0版上路影響，不會回溯補稅。
四、房地合一2.0主要影響對象為何？對自住族是否有影響？
2.0版修法重點在打擊短期炒作獲利者，一般買房後長期持有的自住族，不受影響；若為自住房地持有並設籍超過6年出售，稅率僅10%，並有免稅額度400萬元。假設是因故需於同年買賣預售屋，只要沒獲利，也不會被課以重稅。
五、是否有特定出售房地情形，可排除適用「短期交易」重稅？
為避免傷及無辜，設有多項排除條款，例如個人、企業若因財政部公告的「非自願因素」出售持有期間5年以內房地，或以自有土地與營利事業合作興建房屋，5年內出售，均可適用20%稅率。
至於何謂「非自願因素」，現行僅就個人訂有6種排除情形，如因調職或非自願離職賣屋、無力償債遭強制執行房地、需出售房地負擔醫藥費等，後續財政部將針對企業、預售屋特性，訂定排除情形並對外公告。
此外，為避免影響房屋供給、都更進程，放寬建商興建房屋完成後首次出售房地，以及個人、營利事業參與都更或危老分回房地，在5年內第一次移轉登記，也可適用較低的20%稅率課徵。
六、房地合一2.0上路後，是否會產生稅損？
財政部評估，上路初期，交易量將下滑，造成所得稅淨稅損4.74億元，其中企業部分因稅率提高，營所稅將微增0.71億元，個人綜所稅則有稅損5.45億元；但以中長期觀察，稅收將緩步回升。
資料來源：
https://www.cna.com.tw/news/firstnews/202104090133.aspx



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最喜歡的youtuber，為什麼我要成為youtuber的8個原因和world youtuber school tag

那今天有個好消息想和大家說的，就是我的頻道已經超過2000人訂閱了！實在是太感謝大家的支持，讓HenHenTV可以在五個月裡面突破2000人，那今天我就與大家分享最喜歡的youtuber，為什麼我要做Youtuber！
在一年前，我去了韓國旅遊大概兩個星期，在當中我拍了很多影片，也寫了個關於韓國旅遊的部落格，在寫部落格的時候，你會想起那是的點點滴滴，是把這個旅程記錄下來的最好方法，那是我在想，如果能用影片來表達我想說的話，應該會是更生動，更有趣。
在網上看到World youtuber school的宣傳影片，我並沒有直接的報名，當然我像每個人一樣，都會存在疑惑和會害怕給人騙，沒有人是喜歡給人騙的吧～～我寫了email給world Youtuber school詢問詳情，是一名日本人山田宏一先生用中文回我，那我加入world youtuber school的主要原因是
1. 喜歡做影片，同時可以在製作影片之餘可以得到額外的收入，如果你並不喜歡製作影片，世界上還有很多可以賺錢的方法，未必一定要做youtuber。
2. 影片不需要養它，但是它會是24/7，全日無休的為你添加收入。如果一個影片可以帶給你大概是USD20收入每個月，如果你有一百個影片，每個月會是持續性的收入。
3. 自由！自由是無價，但是它並不是免費的，如果你現在做影片已經有一段日子，但是有時人也想好好的休息，去旅遊一下，你可以放下去旅遊，這些影片還是會幫你持續增加收入，你不需要和你的上司和下屬交代（因為你根本沒有老闆和員工），如果你是老闆或打工的，應該不能說走就走吧～
4. WYS 學的並不只是在youtube賺google adsense的廣告費，你可以問問很多full time youtuber，要多少個觀看次數才可以維持生活費？要如何用youtube channel結合 internet business創造持續性的收入，那才是我們要學的東西。
5. 宣揚自己的想法和分享喜悅，世界上的媒體已經宣揚太多負面的新聞和資訊，沒辦法，負面的新聞大眾比較喜歡看，我希望我的影片能讓這個世界有點不一樣。我從來都沒有把負面的情緒放在影片裡，並不代表我沒有情緒，只是我選擇宣揚正能量給我身邊的人。
6. 最重要的事，我很喜歡做影片。如果可以自由自在的做自己喜歡做的事，同時又可以獲得自由和持續性的收入，那真的是最棒的事。
7. 不需要大量的資金，我剛剛開始的時候只是用我的Samsung Note 5拍攝，之後想買相機純粹是自己想買而已，如果只是單單靠手機，也一樣可以製造出人氣的影片。那比起開始創業，做直銷或保險等等，我覺得拍攝影片會可以算是需要最低的資金。你需要付出的是時間和創意，以及你的熱誠。
8. 時間和機會，問你們一個問題，如果要在一間公司裡從最低的員工做到CEO為止，需要多久，還有機會率會是多少？十年？就算十年也未必可以達成吧？還有CEO有多少位？就一個而已。然而youtube平台在中文圈還算是剛開始不久，根本就是藍海，每個人都有機會，而且並不需要十年，如果你真的用心的經營你的頻道，我想大概三年可以看到成績了～比起你買一間屋子來投資或開始自己做生意會更低成本和高回籌吧～買一間屋子需要多少錢？10%大概就要五萬了，加上裝修四萬就大概10萬了～就是買已經裝修好的屋子，也需要整整五萬開始，然而已經50萬的屋子可以出租多少錢？一千八百？每個月供多少？當然房屋會升值，只是房屋也需要經營費用的，每個月也要管理費和一些修理費用，例如是洗衣機壞了，或冷氣service等等。如果是創業，五萬可以做什麼生意？要多久回本？要多少時間生意可以上軌道？對我來說，我還是覺得Youtuber的機會更高同時風險更低。

那接下來，要謝謝Ayu TV在WYStag的這個遊戲裡面提名了我，那我像大家分享我最喜歡的三名Youtuber。排名不分先後，第一位是NigaHiga，他說非常有名的youtuber，應該做了將近十年以上，他的影片從素人的影片開始到有自己的團隊和拍攝的影片越來越專業，喜歡他的原因是覺得他的影片都很好笑，尤其是Dear Ryan系列和搞笑影片。
Dear Ryan & Dog steps 影片：https://www.youtube.com/watch?v=mAHNKyopl1s&t=3s
第二位我最喜歡的youtuber是Ming仔，他說香港的一位Youtuber，影片有Freestyle，短片和旅遊影片，最喜歡的還是他的Freestyle系列，用的是像棟篤笑的方法去講一些時下的熱門話題或是男女之間的話題，喜歡他的原因是除了搞笑之餘，他的頻道提倡life style,講追求夢想和宣揚正能量（他的夢想就是做導演，他做到了），在做youtuber之餘，他也去旅遊和去看世界，這也是我很想做到的事情。
今日FREESTYLE:每天自戀多一些：https://www.youtube.com/watch?v=wY_DANJQY0E&t=4s
第三位我最喜歡的youtuber是MaoMaoTV，她是一位在日本工作的台灣女生，喜歡看她的原因是漂亮咯～她的影片大部分講述她在日本的生活，除此之外，她還有很多旅遊影片，喜歡聽她的聲音。
MaomaoTV講廣東話: https://www.youtube.com/watch?v=ZrYwFmXAzRE
好了，以下就是我最喜歡的三名Youtuber，那我要Tag人了～
第一位是：UTaTV，我非常喜歡她的美食製造影片，非常的用心，還有她的黑暗料理也是非常的吸引，大家記得去看她的影片。記得先吃飽了再看，不然你會很餓，不要怪我沒提醒你們。
【便當料理】Rilakkuma輕鬆熊便當菜:https://www.youtube.com/watch?v=PB9V8ofLwRQ
第二位是：變色龍TV，他的影片有猜歌，都市傳說驗證，武打系列和如何剪接的影片。大家記得去看他的影片，我到現在還猜不到他周杰倫的歌，雖然已經公開答案了～
【周杰伦】猜歌游戏#2 / 3首歌倒退听:https://www.youtube.com/watch?v=dgZJH7xcdMk
第三位是YooyoTV，她就是一名非常可愛的馬來西亞女孩，主要頻道是實驗，talk show和都市傳說驗證的影片
挑戰廣東話 # 1馬來西亞女生:https://www.youtube.com/watch?v=zI8QbHBImC4&t=87s
大家記得做WYS Tag的影片哦！
在最後，我衷心的感謝我全部的訂閱者，謝謝你們的支持讓HenHenTV可以達到2000人訂閱，你們的留言我都要在看和回覆，我答應大家接下來會有更多有趣的影片陸續有來，我會繼續的進步，在此向大家鞠躬感謝。在明年一月我會去日本，到時我會買禮物回來進行抽獎，敬請期待！
謝謝大家的收看，我們下個影片見！bye bye


年前，我去了韩国旅游大概两个星期，在当中我拍了很多影片，也写了个关于韩国旅游的部落格，在写部落格的时候，你会想起那是的点点滴滴，是把这个旅程记录下来的最好方法，那是我在想，如果能用影片来表达我想说的话，应该会是更生动，更有趣。
在网上看到World youtuber school的宣传影片，我并没有直接的报名，当然我像每个人一样，都会存在疑惑和会害怕给人骗，没有人是喜欢给人骗的吧～～我写了email给world Youtuber school询问详情，是一名日本人山田宏一先生用中文回我，那我加入world youtuber school的主要原因是
1. 喜欢做影片，同时可以在製作影片之馀可以得到额外的收入，如果你并不喜欢製作影片，世界上还有很多可以赚钱的方法，未必一定要做youtuber。
2. 影片不需要养它，但是它会是24/7，全日无休的为你添加收入。如果一个影片可以带给你大概是USD20收入每个月，如果你有一百个影片，每个月会是持续性的收入。
3. 自由！自由是无价，但是它并不是免费的，如果你现在做影片已经有一段日子，但是有时人也想好好的休息，去旅游一下，你可以放下去旅游，这些影片还是会帮你持续增加收入，你不需要和你的上司和下属交代（因为你根本没有老闆和员工），如果你是老闆或打工的，应该不能说走就走吧～
4. WYS 学的并不只是在youtube赚google adsense的广告费，你可以问问很多full time youtuber，要多少个观看次数才可以维持生活费？要如何用youtube channel结合 internet business创造持续性的收入，那才是我们要学的东西。
5. 宣扬自己的想法和分享喜悦，世界上的媒体已经宣扬太多负面的新闻和资讯，没办法，负面的新闻大众比较喜欢看，我希望我的影片能让这个世界有点不一样。我从来都没有把负面的情绪放在影片裡，并不代表我没有情绪，只是我选择宣扬正能量给我身边的人。
6. 最重要的事，我很喜欢做影片。如果可以自由自在的做自己喜欢做的事，同时又可以获得自由和持续性的收入，那真的是最棒的事。
7. 不需要大量的资金，我刚刚开始的时候只是用我的Samsung Note 5拍摄，之后想买相机纯粹是自己想买而已，如果只是单单靠手机，也一样可以製造出人气的影片。那比起开始创业，做直销或保险等等，我觉得拍摄影片会可以算是需要最低的资金。你需要付出的是时间和创意，以及你的热诚。
8. 时间和机会，问你们一个问题，如果要在一间公司裡从最低的员工做到CEO为止，需要多久，还有机会率会是多少？十年？就算十年也未必可以达成吧？还有CEO有多少位？就一个而已。然而youtube平台在中文圈还算是刚开始不久，根本就是蓝海，每个人都有机会，而且并不需要十年，如果你真的用心的经营你的频道，我想大概三年可以看到成绩了～比起你买一间屋子来投资或开始自己做生意会更低成本和高回筹吧～买一间屋子需要多少钱？10%大概就要五万了，加上装修四万就大概10万了～就是买已经装修好的屋子，也需要整整五万开始，然而已经50万的屋子可以出租多少钱？一千八百？每个月供多少？当然房屋会升值，只是房屋也需要经营费用的，每个月也要管理费和一些修理费用，例如是洗衣机坏了，或冷气service等等。如果是创业，五万可以做什麽生意？要多久回本？要多少时间生意可以上轨道？对我来说，我还是觉得Youtuber的机会更高同时风险更低。