200112蘋果 看懂合約書 避開買屋、裝修合約陷阱
新聞網址→https://tw.appledaily.com/property/20200112/NYS7TLFBCFUWDBO6NYQMXE5D6A/
不論買賣房產、裝修房子,都需簽訂合約書,不過裏頭的白紙黑字,你真的都看懂了嗎? DQPA住宅消保會與新北市政府法制局,日前共同舉辦「預防裝修糾紛教育宣導」座談會,教你看懂合約書,並揭露許多不為人知的「買屋&裝修」合約陷阱。
唐家儀/台北報導......↓
住宅消保會創會理事長吳翃毅表示,買賣房產動輒上百萬,為保障交易安全,多會要求作履約保證,不過部分仲介公司會指定使用他們配合的建經公司,但吳翃毅說,其實民眾可以拒絕,主張選擇銀行系統的價金信託,便宜又安全,因為建經公司還是會經過銀行,有一點「多了一道手續,又被多扒了一層總價萬分之六的手續費」,以一間2000萬的房子為例,作履約保證要1萬2千元,買、賣雙方各自付6千元。
另外吳翃毅說,買房的屋況說明書,會註記該物件是否為凶宅,然而寫的卻是「產權持有期間」,代表若現任屋主持有期間沒發生過非自然死亡案件,不代表前任、前前任屋主沒有,因此建議民眾仍需多向左鄰右舍、鄰里長打聽,或上台灣凶宅網查詢。
除了凶宅,民眾最怕買到海砂屋,卻可能之前不曾檢測,故屋主勾選「非海砂屋」,然而氯離子的含量標準訂立為每立方公尺不得超過0.3公斤,只要超標就是海砂屋,吳翃毅建議,除了檢查牆壁有無粉狀、塊狀脫落、鋼筋外露情況,最明確的做法,還是請來國家認證的檢驗廠商進行檢測,尤其是無電梯的老公寓,卻又裝潢好的房子。
座談會講師之一,美商ERA不動產資深經理陳泰源補充,在總價不變的情況下,有些仲介會自己調配車位、房子之間的價格比例,調高車位價格,讓消費者誤以為買到房子單坪較划算的價格,假設房子15坪,總價1000萬元,屋主開價房子750萬、車位250萬,則房子單價50萬元; 但總價不變的情況下,仲介設定房子700萬、車位300萬,則房子單價變為46.6萬,少了3.3萬元。
陳泰源說明,車位有一區間行情,越底層價格越低,而夾在中間、沒那麼好停的車位價格也低,民眾可據實價登錄多加推敲、殺價,或要求仲介提供屋主委託書,上面有紀載屋主房屋、車位的個別開價。
至於裝修合約,則應註明清楚簽約、開工、完工日期,否則恐被工班延期延到天荒地老;若在合約中發現,對方要求簽訂「保密條款」,如不能揭露合約內容,吳翃毅說「這100%都是有問題的,因為裝修並無所謂競業條款,或需要保密的事物」,若看到此合約內容,建議直接換下一家公司; 而付款的匯款對象,直接匯給簽約的承攬人,而非該公司的其他人。
若想有效避免裝修糾紛,最好事先申請「住保信託」,透過公正第三方保障機制,確保業者專心施工履約,確保品質,指導消費者了解合約、工程進度並簡化信託過程的事項,設計師也可專心施工、不怕屋主拖欠款項; 簽訂契約時,可參照內政部營建署公布的契約書範本,或至住宅消保會下載具住保信託的合約書。
此公益座談會為3個月一期課程,每月1場次,循序漸進教你看懂合約書、設計圖、估價單、並搞清楚驗收、保固上的各種小眉角,下次演講時間為2/15、3/14有興趣的民眾,都可上住宅消保會 粉絲專頁報名 。
部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/01/200112.html
同時也有7部Youtube影片,追蹤數超過65的網紅徐瑄灃,也在其Youtube影片中提到,🔎財政經濟質詢 投資臺中興利除弊🔎 https://youtu.be/ddMgH6TdEqo 📌土地債券在學界研究,已被認為是相當有效且可防止官商勾結的政策,臺中市政府應參考相關學術研究,並提早研議相關法規。 桃園與台北都已有相關的自治規範,臺中市政府應趁經濟復甦之前,朝向法制化先邁出第一步,提...
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別讓業者濫用定型化契約、給父母們安心的保障
你能夠想像:省吃儉用存了二十萬,幫剛出生的寶寶買了廠商保證適用到12歲的美語教材,結果聽到廠商全面改版銷售新教材的消息,赫然發現原來自己買下的竟是已經過時的舊版教材!
這正是今年4月,全國上千位購買「迪士尼美語世界教材」的家長,發出怒吼的原因。這些家長向行政院消保會及各地方消保官尋求協助時,卻面臨僅能透過與業者調解,小蝦米對抗大鯨魚,讓父母們心力交瘁。
此類型買賣合約,屬於繼續性提供服務性質之契約。然而,目前主管機關並未依消費者保護法之規定,規範「定型化契約應記載及不得記載事項」,導致包括資訊揭露、終止契約及產品換購等重要事項,對消費者欠缺必要保障,只能任由廠商宰制。
6月12日,我親自出席了由台北市政府舉行之消費爭議協調會議,接受許多受害家長的陳情。為了保障消費者權益,我將於本週四(7/11)上午邀請學者、消費者保護團體及受害家長,召開公聽會,要求儘速針對目前消費者規範保護網所存在之巨大漏洞,立即採取補強行動。並請行政院消費者保護處、教育部、文化部、經濟部商業司及台北市政府法制局列席回應,積極推動相關改革。
歡迎關心此議題之家長與消費者,報名參加。
時間:2019年7月11日10:00-12:00
地點:立法院紅樓201會議室
出席學者&團體:
林瑞珠|國立台灣科技大學人文社會學院特聘教授
姚志明|中原大學財經法律學系教授
消費者文教基金會
台灣寰宇迪士尼自救社團
各政府機關代表
報名連結:
https://forms.gle/L4aotR3Ud4DCVV6t5
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📁經濟部已經公告施行「特定工廠申請變更編定為特定目的事業用地審查辦法」,業者對於綠帶、太陽能電板設置、繳納回饋金...等等的重要議題,尚未得到經發局的積極輔導。市府「未登記工廠納管輔導金及營運管理金運用作業要點」草案,編組及分工囊括了29局處很具企圖心,但產業發展基金收支保管及運用辦法、產業發展自治條例,還需要一併考量做出全盤規劃。
⁉台開公司開發豐洲二期爭議不斷,資金收支未備查,以及堤南路土地與花博停車場究竟是納入台開公司的開發成本,或是由臺中市政府自行買單,經發局應當積極協調爭取權益,解除雙方歧見,早日完工讓廠商進駐,帶動台中經濟,繁榮潭雅神。
🐖豐原肉品處理廠設備老舊,與王朝坤議員及農業局長視察後,局長允諾會負起責任改善,已保障人民食安。
#質詢實況
#為您發聲改變發生
#臺中市議員徐瑄灃
台北 市政府法制局 在 台南市議員林易瑩 Youtube 的最佳貼文
02:05
#品格教育可能是宗教入校破口?
今日市議員林易瑩針對國小校園晨光時間志工入校教導品格教育的課程內容提出疑慮,根據中央品格教育網內容指出,品格教育具體推動內容結合了三好校園、靜思語、彩虹品格教育、弟子規及讀經教育等,其中三好校園的前身為1998年星雲大師與時任國民黨副總統連戰共同推動的三好運動,其他項目亦帶有強烈宗教色彩,若循此教學內容所言,難保成為志工入校傳教的破口。
市議員林易瑩再三強調,此次質詢非針對特定宗教,而是教育基本法明確指出教育本應中立,不得為特定宗教宣傳,林易瑩更要求教育局應隨時掌握現況,以預防心態嚴謹審查所有志工團體入校使用的教材,保障學童的受教權。
06:25
#強制講習,勞權教育超前部署
對今年台南勞檢員正職員工比例在市政團隊和勞工局的努力下即將提升一事,我予以肯定,但台南勞權現狀仍有不少待改進的部分,從去年勞檢清冊,可知仍有許多雇主因不同原因被多次開罰。因此,我提議市長和勞工局在台南勞權教育部分超前部署,比照現行道路交通管理處罰條例的道安講習模式,訂定地方自治條例,強制台南雇主於違反勞基法等相關法規時除現有裁罰外必須另參與勞權講習,這樣的做法除使中小企業和新創產業雇主可獲得完整的勞基法基本認知,避免再犯外,更可讓知法犯法的大企業付出額外的時間成本,相較於目前動輒重罰兩萬的勞基法,更能對其達成警戒目的。
依照目前地方制度法,勞資關係及工商輔導本為地方自治事項,且台北和台中都對此有比中央更嚴格的自治條例,在已有前例的情形下,我要求市政府研議於地方自治法規中,在不變動現行勞基法罰則前提下,增加強制勞權教育的可能性。
11:05
#社會住宅,越蓋越多還越少?
興建社會住宅部分,台南市政府都發局於2019年11月22日「台南市社會住宅包租代管第二期計畫記者會」指出公辦都更部分將可提供210戶的社會住宅,但根據2020年5月20日報導,台南市公辦都更完成招商簽約可提供戶數為180戶。黃偉哲市長表示,會在今年內達成210戶的目標,並努力爭取更多的興建戶數。都發局長指出,180戶社會住宅僅是第一期的部分,將在暑假前後開始第二期招商,預期總戶數可以超過210戶,並在3年內完成興建。我再三強調社會住宅的滾動式檢討,總是越滾越少、越滾越慢,台南在社會住宅議題上本就發展較慢,請都發局加緊腳步,迎頭趕上其他城市,另外滾動式檢討應該是隨時現下狀況做策進,而不是當成果未達期許就將未來尚未發生的事物納入現下的政績。
社會住宅包租代管部分,由台南市政府提供資料中顯示,第二期包住代管計畫截至109年3月31日共媒合146件、達成率約12.1%,我能理解在武漢肺炎疫情影響下,業者在開發新房源及媒合房客勢必更加困難,但達成率不佳仍舊是現實狀況,都發局應審慎思考策進方法。都發局長表示,第二期包租代管媒合數量截至今日已有242件,會再繼續努力讓媒合數量提升。
過去我在業務部門報告及總質詢皆多次提起社會住宅相關議題,希望台南市政府可以將好的政策持續推廣、普及,落實居住正義,也感謝在基層共同努力的夥伴,期待未來可以看見更好的達成率。台南的社會住宅或許是剛開車、開慢車,但只要目標不變,終究可以抵達終點,大家一起努力。
17:35
#消防員勸募住警器也要算評核?
針對住警器預算,在108年消防局共編列100萬元以及中央補助暨地方自籌29萬6000元購置5115顆住警器;109年消防局無編列任何預算,中央補助暨地方自籌21萬6千元購置857顆住警器,消防局長指出,目前住警器裝設率已達百分之七十幾,裝設次序第一優先的部分也幾乎完成,由於在庫存還有民間捐贈的2萬6千顆住警器,因此尚不需要編列預算購置。
我非常感謝民間團體捐贈物資、協助市府推動市政所需,我也曾在疫情期間媒合民間力量捐贈C級防護衣予消防局,然而根據「台南市政府消防局109年度防火宣導執行計畫」,消防局將勸募住警器做為消防人員業務評核標準。民間團體的付出我深表感謝,但不該以要求或記功嘉獎的方式促使基層消防夥伴必須負擔勸募的業務。消防局長指出,該份評核表是在過去裝設率較低的時空背景下訂立,目前已經沒有需求,會在總質詢後迅速將該部分廢止。
此外針對住警器裝設部分,我認為消防局在裝設住警器過程中最常接觸的三大族群,過去多由其他局處如民政局、社會局等辦理相關業務及清冊製作,消防局相對不熟悉,民眾也較為陌生,消防員登門輔導裝設住警器被當成詐騙集團或因恐懼拒絕裝設者時有所聞。希望其他局處可以更主動協助消防局,訂立明確執行計畫、建立制度,避免因各區域消防同仁與當地里長或區公所熟識程度不一,造成裝設情況出現區域差異。
透過區公所社會課通報需求、里辦公處開放民眾申請回家自行裝設、里長里幹事陪同消防員到府安裝、社會局社工與消防員聯合到府併行訪視三大族群業務等方式,在不過度增加基層業務的前提下促進各局處的互助協力,形成良性循環,才讓台南市政府的市政推動更加順暢。
27:34
#公園違停怎麼辦?
目前台南公園綠地中常有駕駛或違停汽機車之情事發生,儘管公園管理上有負責巡查之人員,但無法24小時都在原地守候,因此常需要倚賴民眾通報或檢舉,來協助取締。
我接獲陳情,陳情人以清楚拍到機車及行為人的照片向工務局檢舉,但卻獲得工務局以「《臺南市公園綠地管理自治條例》內規定違停的罰則對象是行為人,而照片只拍到機車,難以認定機車持有者是否等同行為人。」為由拒絕開罰;但就去年的開罰記錄來看,只要檢舉人提供拍攝到機車的照片就可開罰,並未要求將行為人入鏡,這樣的結果,很明顯有標準不一的狀況,因此我要求工務局對此情形徹查檢討,讓檢舉成案的標準一致,同時也應檢討台南各公園周遭的停車空間,並加強對公園內違停和駕駛的取締,把公園還給使用公園運動、休憩的市民。
34:43
#T-bike站點怎麼架?
上述公園違停外,其實台南的人行道也面臨著同樣的問題,汽車、機車、攤商違停嚴重,民眾無法安心行走在人行道上,常必須冒著危險走至車道外,造成諸多不便及意外險象環生。另外,人行道數量不足也是一項困擾台南很久的大問題,這兩個問題也間接導致T-bike站點的架設無法普及,因為公共自行車站點依規定須設站於公有土地,其中最為常見的公有土地便是人行道,自行車站體的設置要求最少要長度22米、寬度3.5米以上,若人行道長寬不足,便會影響到設站,同時,越少的人行道也就代表越沒有空間可供公共自行車設站,那我們的站數當然也就長不起來了。
我要求市府,末端運輸網路的規劃要盡快完成,行人的路權當然也不能忽視,透過人行道跟公共自行車站的建設以及違規取締,才是快速建置完善大眾運輸系統的捷徑。
38:41
#永康親子館咧?
永康的新生兒數量,近幾年都是台南市行政區裡數一數二多的,卻一直無法設立在地的親子館,在上次我的總質詢當中,市長也提到目前的方向之一,是針對現有閒置空間進行盤點,從中尋找適合的場地,而我在這次大會期間也督請財稅局盤點永康地區的低度利用空間,我們若有閒置的空間,就應該要有效率的運用。
在總質詢當中,我也質詢社會局長,目前永康設立親子館的規劃進度到哪裡了,局長提到在未來可能會朝向搭配社會住宅新建的空間,規劃設立親子館。我理解目前永康寸土寸金,在找尋適合設立親子館場地的方向上,不管是搭配新建社會住宅,還是閒置空間再利用,都希望市府可以加緊腳步找到適合的空間進行規劃,讓永康的小朋友能夠早日擁有自己的親子館。
40:11
#無障礙廁所空間有障礙!
永康探索公園內的無障礙廁所長久沒有維護,廁所內堆積雜物、欄杆鏽蝕嚴重,根本幾乎無法供身障者使用,且緊急按鈕離馬桶過遠,若如廁發生意外,身障者也難以觸碰求援,我認為這些缺失如果是台南各地區公園的常態,那是對身障者的需求極不尊重,因此要求工務局針對全台南所有無障礙廁所進行盤點,務必將失修的設備改善,讓身障者的生理需求也能受到保障。
41:30
#祥合公園景觀做半套!?
公七公園在今年二月風光地啟用,但近期有民眾和我反映,公園周遭的排水渠道環境仍然處於未完工狀態,今天在總質詢確認該區的負責單位為水利局,我希望市府盡快解決,應將公園裡進入排水渠道的入口圍籬設置齊全,以免有民眾或孩子誤入發生事故;接下來是登革熱好發的季節,未完成的疏濬工程導致水流阻塞易孳生蚊蟲,應盡速處理,莫讓渠道環境成為病媒蚊繁衍的溫床。水利局長則承諾,會責請相關廠商進行改善。
42:57
#公車站整修,公車停不停要說啦!
我接獲民眾陳情,近日永康區內因為有道路工程施作導致公車暫停靠站的狀況,民眾早起出門工作才發現公車不會經過,必須步行到下一站才可以搭乘,並且該路公車行經奇美及成大醫院是許多需要看診的長輩時常搭乘的路線,公車管理處卻沒有在站牌有任何標示告訴大家暫停停靠的預計時間,也沒有任何臨時停靠站的設置,造成許多民眾的生活受影響。
我一直希望台南能夠逐步培養民眾搭乘大眾運輸工具的觀念,但倘若政府不將大眾運輸的品質提升,我們如何讓市民產生對大眾運輸的信賴感,我相信許多人都有因為公車誤點或班次過少造成時間安排延誤的經驗,這也是我一直提出要檢討的問題,希望交通局好好努力。
45:08
#工策會,若亂來不違法?
工策會長年爭議不斷,我已經在之前的會期中指出工策會的諸多疑問,但至今仍沒有改善的跡象。於是,我於今日質詢時提出幾個疑問,針對工策會成員是否為公務員及兼職是否違法一事,詢問南市府人事處、法制處及政風處,並得到三個局處回應,表明工策會並非市府法定機關,因此也不具有公務員身分,在該情況下若兼職經營其他生意,無違法問題。
這樣的狀況非常荒謬,工策會請領市府數千萬經費補助,其成員卻不像公務員受法規規範,若利用職務之便經營自己的事業也無法可罰、完全無法監督,這些結果的出現都係因於:目前台南沒有針對工策會的法源依據,對此我也一再要求市府,盡快完善工策會的相關法源,同時也要納入日落條款,讓工策會業務逐步回歸經發局。若經發局因為業務回歸而導致工作量增加無法負擔,也應該盡快研擬增加員額編制,以補齊空缺。請黃市長拿出道德勇氣,解決工策會長年爭議!
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《一日議會》都市計畫專案小組第3次會議
今天非常感謝莊豐安議長,王美惠議員,鄭光宏議員,戴寧議員,黃思婷議員,孫貫志議員,都發處副處長,建管科科長,地政處處長,財稅處處長,法制局局長相關市府團隊,還有市議會議事組同仁共同出席和協助,讓本次專案小組第三次會議,可以圓滿召開。
本次會議重點是根據上次會議決議,討論都市更新自治條例法條內容。
主要是要求都市發展處,參考台北市都市更新成功的立法和實施經驗,制定嘉義市都市更新自治條例草案,公開透明,用開放的態度,集思廣益,建立共識。
台北市都市更新自治條例實施辦法,早在72年9月12日公佈施行,這中間歷經了十次的修正,最近一次是在107年10月23號,內政部的版本,晚了台北市15年,在87年11月11號公佈,最近一次的修正是在108年1月30日。
台北市的都更條例,陸續受到中央採納,是成功典範,值得我們借鏡學習。
台北市政府用公辦都更,推動都市更新,增加公部門投資,加速審議流程,推動168專案,用6到8個月的時間,完成都市更新計畫的審議,比一般3年6個月的審議時間,大幅縮短。
經統計從95年到107年 共核定360案,完工139案(佔38.6%),施工中83案(佔 23% ),安置現住戶 13633戶(其中合法建物11756戶,佔86%,違章建築戶1877戶,佔14%(可保障弱勢),更新後的戶數是37988戶,增加了24355戶,比原屋數增加1.8倍。
台北市還有一項創舉,在101年以都市更新基金100%捐助,成立財團法人都市更新推動中心,104年轉型成為公辦都更平台,作為公辦都更的實施者。
目前為止,已擔任公辦都更的實施者8案,引進民間資金414億,創造957億投資產值。
都更中心做為都市更新政策研擬、溝通整合、駐點訪調,促進公私部門利益均等化的角色,內政部在107年8月也跟進設置國家住宅及都市更新中心。
未來各地方政府成立公辦都更專責機構,將會成為趨勢,也值得作為我們的借鏡。
本次會議有上一屆都市計畫研究甚深的鄭光宏議員加入,如虎添翼,建議在立法過程,吸納更多來自於民間社會,建築師公會,結構技師公會, 營造公會,不動產仲介公會,地政士公會等,民間力量共同參與,增加公共參與,專業意見,提高立法可行性。
孫貫志議員建議,增加區段徵收所手段,舊市區市中心老舊社區,作為都市更新單元,地價高,只要做好財政規劃,就能創造市民,都更參與者,和市府公辦都更實施者,三贏的結果。
王美惠議員建議,注意保障和補貼所有權人權益,讓可能受到的損失,降到最低,是獎勵性質的都市更新條例,可以成功最大的關鍵。
戴寧議員強調,市議會本來就是立法機關,透過專案小組,用公開透明的方式,多元參與討論,立法完成過程,讓議會参與,建立共識,加快立法流程,開誠佈公,有助推動都市更新自治條例的立法進度。
最後還是要代表市民朋友,感謝市長和市府團隊,天下為公,無私無我的參與討論,提供專業的法律草案,提供我們專案小組,作為立法研究,重要的参考基礎,謝謝市長,和相關的市府團隊。
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