成都買房記 (長文)
兩年前的今天搬家,當下就應該記錄下來的,這一篇算遲到的紀錄吧。
成都發展(也是最貴的)就是往東往南,往東就是攀成鋼片區,往南就是天府新區,然後這兩邊都買不起...2019年要換房的時候,成都房價已經漲了一波,當時的需求就是小換大、和想要好一點的社區環境,這兩個片區的新房確實預算不夠。
後來跟著房仲就看到了紅牌樓這邊的麗都路,成都很少看的棕櫚樹,這邊沿路種滿,光走過就有濃濃的東南亞風,最主要是進了社區後看到物管還滿負責任的,把社區的環境都維護得很好。
當時在這社區看了2,3套房子,都沒談成,但有點堅持要買這個社區,而且有點急了,那時候剛把小房子賣掉,需要趕緊買到新的,要不然房價一漲起來真的就沒地方住了...
後來聽到這位房主太太願意給看,雖然聽說裝潢非常KTV豪包,但實際看到的時候還是有點大開眼界,裝潢都是屋主太太自己設計的,水晶吊燈、歐式家具、仿皮式地板...但仔細看看細節和用的家具確實都是貴的,也不是假豪華。
屋主太太大概也才40多歲空服退下來的,當下很熱心的說家具全送,我們可以拎包入住,因為在備孕中,不希望吸到裝潢時候的甲醛,聽起來真的很心動,又..屋主提到兩個孩子都在這邊生的,家裡做生意算成功,是成都小有名氣的地產開發商,當天就決定買了,小弟還是有點迷信,買的房子如果是從上升運勢的屋主手上接過來的,總覺這邊的風水也不會太差。
最後買的是3房一廳總共約38坪,一坪約新台幣34萬,搬進來之後小弟的生意確實還不錯,雖然碰到疫情,但公司體質還算是健康的,可以持續經營,最厲害的是隔年九九也出生了,聽說屋主太太還很開心的到處分享。
這算是小弟人生第一套房,住了兩年也驚喜發現如果天氣好,客廳和房間是真的可以看到雪山(西嶺雪山),就像當年杜甫說的窗含西嶺千秋雪,也可以看到遠處起降的飛機,總結這個房子大概就是除了貴,其它都好。
#成都生活
#買房
同時也有2部Youtube影片,追蹤數超過1,920的網紅艾蛙媽 VS. 達樂哥Aiwa Hu,也在其Youtube影片中提到,「房地合一稅2.0」新法剖析懶人包看這邊!房仲不能說的秘密。投資客要拋售嗎?! Ft. 台中商仲達人小紀 - #房地合一稅 #短期交易 #投資客 - 本篇影片是我們聚餐時的訪談,背景雜音多,敬請包含!以房仲和投資者的角色來做意見交流~~~我覺得含金量很高!而且非常實用,所以將影片分享給大家! - 訪...
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房仲開發信設計 在 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生 Facebook 的最讚貼文
200714ETtoday 房仲作家槓建商隔空再交火 地主:「一屋二賣」風險恐波及無辜
影片網址→https://house.ettoday.net/news/1760022
知名房仲老家都更,因質疑建商私自申請危老重建,並涉獨吞容積獎勵,兩造爆發糾紛,今(14日)負責該案的大家地產發出聲明,稱「建案土地及房屋早已信託給銀行,陳姓地主主張應分配房屋部份,信託銀行已全數保留並未銷售,絕無『一屋二賣』之情事。」而該戶地主代表陳泰源則回應:「信託銀行僅承諾,地主主張的房源,不會提供匯款帳戶,但無法『保證』建商不會私下賣屋,一屋二賣風險,永遠存在。」
房產中心/台北報導
針對地主戶提出該案的3大疑點,包括:一、建商拿地主印章私自申請《危老重建條例》,連附給信託銀行的補充協議,都不是地主簽名的原件。二、一樓店面一切為4,面寬改為3.3米,與原先協議3間店面、面寬4.8米迥異。三、地主尚未選戶,就搶先預售,恐導致「一屋二賣」。
大家地產的聲明則如下:一、大家地產與陳姓地主及銀行,共同簽立不動產開發信託契約,並將相關補充協議作為附件。此信託契約文件,主約由陳姓地主親自簽名,並由陳姓地主、本公司及信託銀行三方共同留存一份為證,並沒有簽名變蓋章,而增加分配權益之補充協議,因載明保密條款,故未置入信託契約附件中,並非「被消失」。
二、此案實際進入結構安全設計階段,發現一樓店面區,會有一個大型柱子,若照原先分割為3個店面,中間陳姓地主家分配店面,必然有此大樑柱,破壞店面視野與格局,大家地產便設計將一樓分為4個店面,使樑柱被隔間包藏。
大家地產補充,「但陳姓地主既堅持店面原寬度,又不能有結構樑柱,我們只好依據契約條件,將店面恢復為原先4.8米寬度,深度則配合結構安全,再做合理設計」
三、已特別成立專案聯繫專線讓客戶諮詢,委任律師陳守文強調:「建案土地及房屋早已信託給銀行,陳姓地主主張應分配房屋部份,信託銀行已全數保留並未銷售,絕無『一屋二賣』的情形。」
大家地產董事長卓家雄更質疑,「本案已經進入司法調查程序,但房仲作家陳泰源不但沒有靜待判決結果,反而憑藉媒體圈人脈,放出不實議題,每天在自身部落格及臉書不停發文攻擊建商,試圖干擾『松蔦青語』銷售,其背後動機到底是什麼?」
而陳泰源在獲悉大家地產的聲明之後,也立即發出回應,指出:「訴訟曠日廢時,待司法判決下來後,已是2~3年後的事情,屆時房屋已經交屋了,我們無法等到那時候,讓建商『價金補償』,我們只希望,透過投訴,讓糾紛限縮於『地主與建商』就好,不要波及無辜的消費者。」
而針對建商的反駁,陳泰源則再度強調:「本案是2014年簽的『合建』契約,代刻印章的『授權範圍』絕對不包含2017年的危老。地主根本沒授權建商去申請危老容獎。」
針對店面「格式」,陳泰源則說:「建商稱,如果要恢復3間店面,中間店面勢必要有柱子,隨便問個第三方客觀的建築師、其他建商,聽來都是鬼扯。我家是50年的老舊房子,都沒有柱子,為什麼2020年的建築工法就一定要有柱子?如果有柱子,就是連同建築師一併提告求償。」
就「一屋二賣」疑慮,陳泰源表示:「信託銀行(瑞興)僅承諾,地主主張的房源,不會提供匯款帳戶,但無法保證建商不會私下賣屋,大家地產至今只憑『一紙聲明』保證,卻不敢公布已售房源自清,一屋二賣風險,永遠存在。」
部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/07/200714ettoday.html
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想要從頭來,講一下租房子的心路歷程。
2019年的夏天,
我們賣了房子,
我甚至把家具一起賣給了對方,
只帶走一張沙發,一台電視機,
彼得說他一定要留除濕機,
還有很多羅比的東西,新的屋主沒興趣。
可能是因為之前發生的事情,
也可能是中年危機,
我想要一個新的開始。
想了半天,
決定這個開始是我不再為了沉重房貸而感到痛苦,
我覺得自己在某一個程度上,自由了。
後面的事情先前說過了,
我們很慌張地搬家,
先去住了公寓式酒店,
花了一筆錢,
後來又搬進一個空空的房子,
有三個房間,
可是沒有衣櫥沒有床沒有冰箱跟垃圾桶。
距離搬進來,又匆匆過了一個月,
也跟大家分享,我們中間發生的一些奇妙的事蹟。
1/
先說說我們怎麼找到這個房子的。
這個故事我可以炫耀一輩子。
我們一開始有兩個房仲,在幫忙找租屋的房子。
那一陣子我們每個周末都去看房子,
從熱情洋溢看到心灰意冷,
終於有一週,我們同時看到兩個房子,
符合我們的理想。
我們的理想就是基本是空的屋子可以自己配置,
屋況不錯,而且想要比以前多一個房間,
因為想說既然要租房,
就住得比以前更大一點,
而且如果可以的話,
要住我們買不起的房子,
感覺才超值(笑)。
我們看到喜歡的這兩間,
都是三十坪左右的三房,
可是兩間都有相同的問題,
就是房租很硬,超出我們的預算太多。
日子一天天過去,
協商依舊沒有進展,
也沒有看到新的合適的房子,
心裡急得要命。
我每天都在問房仲,
同一個房型,樓上或是樓下,
有沒有其他的房子要租?
大家都一籌莫展的樣子。
2/
有一天晚上,
我跟彼得說,我們自己來開發吧。
我們鬼鬼祟祟地在大樓外面徘迴好幾次,
想要試試看能不能遇到地主還是屋主,
每隔幾分鐘,
彼得就指著某個從大門走出來的人說,
我覺得他是地主,他就是地主!
我們兩人徘迴來徘迴去,
直到管理員都跑出來問不好意思請問你們要幹什麼。
這個方法顯然沒效,
我又在某一天說:
不然,我們來寫信給住在裡面的人!
彼得點點頭,他說他來寫,我沒有很相信。
當彼得把信寫好的時候,
我本來想說我可能要重新寫一次,
沒想到他意外地寫得很誠懇,
看完我都有一點感動。
我們把信印出來,
去買了一堆信封,
寄給同棟大樓的每一戶,
信封上收件者不知道怎麼稱呼,
只好先寫貴住戶,
地址通通都一樣,只有樓層不同。
總共寄了60幾封,
那個晚上羅比睡了,
我們就抄寫地址寫到手都印到墨水,黑黑的洗不掉。
隔天一早,
我們第一次去郵局寄大宗信件。
寄的時候,我跟彼得很鄭重地說:
要是因為這樣租到房子,
我要拿出來講,逢人就炫耀一輩子。
3/
事情無聲無息地過了一個禮拜。
當聽到彼得告訴我,
剛剛有一個屋主打電話來,
我激動地聲音都在發抖。
那個屋主說他人不住在台灣,
是樓上的住戶收到信,
跟他說好像有年輕的一對夫妻在找房子,
他就循線打電話來。
我們成功了。
從一封信(其實是六十幾封信)開始,
我們選了一個全空的,空白的房子,
當作起點。
4/
把天花板,隔間,廚房都弄好以後,
如我所願,
我們一家人坐在一個空空的房子裡面。
房子因為什麼都沒有,顯得很大。
因為是租屋,
或許未來還會搬家,
我不能多花很多錢在固定的設施上,
我想了一下,
決定還是選擇一些品質好的,可移動的家具,
作出一個可以未來帶著走的裝修計畫。
雛形先從骨架開始畫,
地板鋪好了,
下一步便是家具的選擇。
5/
關於家具,我去了幾個店家,也在網路上逛。
被一個廣告打到,是居家先生的沙發。
那時候他們正在宣傳法式家具,
比較不是我的偏好,
於是我約了時間去展示間參觀。
展示間很大,
感覺是沙發的奧運會還是什麼的,
各式各樣的沙發都有,
也有主要的一些家具配置。
我跟一個年輕又斯文的店員聊著天,
發現他懂得很多,
而且跟我的想法很一致,
後來我才驚訝的知道他就是那個居家先生裡的居哥,
床墊跟沙發影片裡面都有他。
我先開口說出我的想法:
"過去我跟大部分人都一樣,
都在買房子跟裝修上花太多錢,
導致在買家具的時候都沒有錢了。"
他很能體會地點點頭。
我:
"不過這次不一樣,
我沒有買房子,用租的,
所以只要是可以帶著走的家具,
我就會想成是可以買來投資的,
這次家裡沒有裝潢,
所以家具我想要好好選一下。"
我們就這樣聊了起來。
我一邊試坐沙發,
一邊聽居哥講自己的故事:
"我們家以前長輩是是做貿易的,
當初跟哥哥一起,想說試試看賣家具,
創業的剛開始就是很天真,
沒想到真的做起來了,
其實也不知道會怎麼樣,
那時候也沒有人看好,
家人、朋友都是等著看我們失敗收場.....”
”一開始是把淡水的5樓住家當作展間,
我們就從一張沙發開始賣,
每個客戶來預約都只看這一張沙發,
第一年就是沒什麼本錢,
只好用預購模式,硬著頭皮走下去。"
"我每天緊盯著Line,
每個客戶幾乎都秒回,
那時候,客人來看產品,
我們都還不好意思說這就是我們家,
都說是我們的工作室(笑)......"
“但我們很樂在其中啦,
買了第一台印表機,
還很感動的拍一張照留念,
每個客人來,
我都很想讓他們理解我們為什麼要做這件事情,
希望他們能夠理解用這種實在的價格,
還是可以買到很好看的設計家具......"
然後,
就在我跟居哥聊天的時候,
彼得居然在十分鐘內,坐在一個沙發上睡了。
勵志的時刻外星人都在作自己。
(他好不容易來到地球他也不容易)
後來沒想太多,
或許是被台灣人的那種從無開始的創業故事激勵了心情,
我就決定買了那個沙發。
6/
選沙發的時候,
一開始我很在乎沙發會不會塌。
後來我才知道幾件事:
1) 沙發一定會塌,材質好一點的就晚一點塌,
不過無論如何總有一天,一定會塌。
2) 因為坐墊會第一個塌,
所以可以盡量挑坐墊可以分開,獨立換枕芯的。
剩下的想開就好。
3) 這次想要皮椅,覺得滑滑的很凉。
4) 就算是全牛皮,也有很多不同的等級,想要皮革好看,選入門款就可以,想要滑順質感,我建議挑有經過刷毛跟上油處理的皮革,觸感差很多(難得很專業XD)。
其實我跟彼得喜歡的沙發不一樣,
但最終選了他心中的第一名,我心中的第二名。
這個沙發款式,
我其實之前在幾個居家雜誌上有看過,
在Pinterest上也有按過讚,
我也是第一次知道沙發可以取名字,
像是這張叫作Bryant。
坐起來很鬆軟,
長得有一種慵懶風格,
也很容易搭配。
我也蠻喜歡一個叫做胖胖沙發的,
是布的質感,
不過我想到羅比的各種破壞力,
就放棄了。
如果要說皮質沙發,
我心中的第一名是一款叫做Alison的款式,
彼得說看起來很呆,
我覺得它明明有一種穩重耐看的感覺,
可能比較靠近劉青雲,是我的菜。
#但居哥說Alison要等三個月我只能kissgoodbye
7/
不像上一次裝潢,
這次我們沒有一次把所有家具買足。
第一次只買好沙發,電視櫃,床架,床墊,書桌這些很必要使用的東西。
因為我想要留一點可能性,
也想要先把家的雛型先架起來,
再考慮怎麼層層疊疊上去。
我還有一些(不專業)省錢秘訣:
像是不需要買兩個床頭櫃,
一邊可以是接著書桌,
順便當作一張很大的床頭櫃。
還有餐桌的椅子我少買了一張,
有客人來的時候我就從書桌搬椅子出來給大家坐。
這陣子公司正在作年度計畫,
我記得曾經有個顧問說:
"我們天天都在講組織要保持彈性,
可是如果要你現在只作一半的年度計劃,
剩下的一半到時候再來看看趕不趕得上變化,
你敢不敢?"
我把這句話記在心裡,實驗在我家裡。
其實家並不是一個新的概念,
而是我們怎麼理解它。
我發現其實不作滿,
留一點餘裕,
素顏好像也有一種美。
最近一個月,
我們都在享受這個素顏的家,
雖然我爸一直問我垃圾桶在哪。
未來肯定還會有一些改變,
而我知道有一天,
我會非常懷念這個樣子的家。
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「房地合一稅2.0」新法剖析懶人包看這邊!房仲不能說的秘密。投資客要拋售嗎?! Ft. 台中商仲達人小紀
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訪談主角:
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苓業國際 執行動力288期、Eagle領袖行動學院104期、精英會學院2004期
實踐家 Money&You631期
粉絲專業請搜尋:台中商仲達人小紀
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一、房地合一是什麼?
房地合一為2016年上路的房地交易新稅制,與作為「持有稅」的房屋稅不同,性質屬交易稅,出售房地才須申報,有獲利得進一步繳稅,凡2016年後取得房地,出售時均得適用。
與房地交易舊制差異在於,需就房屋、土地出售所產生的實際收益一併課稅,為更健全的稅制設計,並自有一套適用稅率規定,並對「短期交易」課以35%或45%重稅。
二、房地合一2.0版與1.0版差異為何?
房地合一1.0版上路5年多,因應資金寬鬆氛圍下快速升溫的房市,2.0版預計今年7月1日上路,前後差異有4大重點。
1.拉長「短期交易」重稅期:由持有1年內出售課45%,延長至2年內,並將持有逾1年、未滿2年課35%規定,拉長為持有逾2年、未滿5年。
2.提高境內企業稅率:由原本出售房地一律課20%,改為需適用「短期交易」重稅,持有逾5年以上出售,稅率才能回到20%。
3.課徵對象納入預售屋:持有5年內出售都得適用重稅,在預售屋一般持有期間僅2至3年情況下,效果等於一網打盡,只要轉賣預售屋獲利,就得負擔35%或45% 稅負。
4.補足1.0版避稅漏洞:新增規定交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時,交易額度若超過總股份或總出資額的一半,且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成,也得納入2.0版課稅,防堵假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為。
並訂定計算稅額時可減除的「土地漲價總數額」上限,及明訂未能提供費用證明文件情形,只能以成交價3%作為費用,上限新台幣30萬,避免有心人士藉墊高成本、費用避稅。
三、房地合一2.0版的適用範圍、上路時程?
2.0版適用範圍與1.0版一致,為2016年後取得房地,不過在上路日、也就是今年7月1日後出售案件,才須以2.0版課稅,若在7月前賣屋,仍可適用1.0版規定。2016年後取得、先前已出售並以1.0版課稅的交易案件,完全不受2.0版上路影響,不會回溯補稅。
四、房地合一2.0主要影響對象為何?對自住族是否有影響?
2.0版修法重點在打擊短期炒作獲利者,一般買房後長期持有的自住族,不受影響;若為自住房地持有並設籍超過6年出售,稅率僅10%,並有免稅額度400萬元。假設是因故需於同年買賣預售屋,只要沒獲利,也不會被課以重稅。
五、是否有特定出售房地情形,可排除適用「短期交易」重稅?
為避免傷及無辜,設有多項排除條款,例如個人、企業若因財政部公告的「非自願因素」出售持有期間5年以內房地,或以自有土地與營利事業合作興建房屋,5年內出售,均可適用20%稅率。
至於何謂「非自願因素」,現行僅就個人訂有6種排除情形,如因調職或非自願離職賣屋、無力償債遭強制執行房地、需出售房地負擔醫藥費等,後續財政部將針對企業、預售屋特性,訂定排除情形並對外公告。
此外,為避免影響房屋供給、都更進程,放寬建商興建房屋完成後首次出售房地,以及個人、營利事業參與都更或危老分回房地,在5年內第一次移轉登記,也可適用較低的20%稅率課徵。
六、房地合一2.0上路後,是否會產生稅損?
財政部評估,上路初期,交易量將下滑,造成所得稅淨稅損4.74億元,其中企業部分因稅率提高,營所稅將微增0.71億元,個人綜所稅則有稅損5.45億元;但以中長期觀察,稅收將緩步回升。
資料來源:
https://www.cna.com.tw/news/firstnews/202104090133.aspx
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