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問題 #要寄存證信函不知道對方地址怎麼辦
很常有網友私訊我問
「我的房客欠房租不繳，趁我沒注意直接搬走，想討債都不知道他現在住哪裡！」都到期了人還不搬走，LINE 傳半天不讀不回，打電話」
首先，存證信函沒有一定要寄到戶籍地
不管是他現在租屋的地方、工作的地方，或是戶籍地，只要對方收得到都可以寄，不用擔心沒有對方的戶籍地址。
但是如果是像上述狀況，根本完全不知道對方的住所資料怎麼辦？
依照民法第97條：表意人非因自己之過失，不知相對人之姓名、居所者，得依民事訴訟法公示送達之規定，以公示送達為意思表示之通知。
所以如果你真的不知道對方住址，可以向法院聲請公示送達，走完程序之後意思表示就視為到達囉
問題 #要寄存證信函不知道對方地址怎麼辦
很常有網友私訊我問
「我的房客欠房租不繳，趁我沒注意直接搬走，想討債都不知道他現在住哪裡！」都到期了人還不搬走，LINE 傳半天不讀不回，打電話」
首先，存證信函沒有一定要寄到戶籍地
不管是他現在租屋的地方、工作的地方，或是戶籍地，只要對方收得到都可以寄，不用擔心沒有對方的戶籍地址。
但是如果是像上述狀況，根本完全不知道對方的住所資料怎麼辦？
依照民法第97條：表意人非因自己之過失，不知相對人之姓名、居所者，得依民事訴訟法公示送達之規定，以公示送達為意思表示之通知。
所以如果你真的不知道對方住址，可以向法院聲請公示送達，走完程序之後意思表示就視為到達囉
#現場【「我已經無路可退了」，反南鐵東移抗爭戶黃春香自拆期限最後一夜 ，近百名聲援者感性發聲】
「反南鐵東移浮濫徵收，捍衛居住權原梯保留」一張控訴的白底黑字的布條，掛在被搬空凌亂的房子門前，這是反南鐵東移拒遷戶黃春香的家。今（20）日是她家自拆期限的最後一天，重啟抗爭的她希望能保住通往二樓的樓梯，並在家門口前舉辦晚會，晚間9點左右，近百人前來聲援，靠著麥克風傳遞各自的心聲。
台南市鐵路地下化爭議多年，鐵路沿線東側的300多戶被徵收戶已經陸續點交房屋，僅剩下黃春香和陳致曉兩戶不願點交，拒絕搬遷。今年7月21日本來是黃春香家遭強拆的日子，負責鐵路工程的鐵道局和大批員警當天以鐵圍籬和警察人牆包圍住黃家，阻擋聲援擋拆的民眾。
在各界壓力下，她最後在21日凌晨3點多簽下切結書同意自拆，並因此獲得2個月的緩拆期限，若超過期限而未自拆，鐵道局將有權利進行強拆，今（9月20日）就是期限最後一天。「希望大家幫忙我留下樓梯，我已經無路可退了，」面臨房子明天可能被強拆，黃春香沈重地說，反南鐵抗爭多年來，「這些日子不知道怎麼熬過來。」
黃春香7月雖簽下切結書，但如今認為鐵道局未依照承諾在2個月內具體協商後續拆除的細節，留下樓梯讓她及其他租戶保有繼續居住的權利。黃春香更指當時是在精神遭受極大壓力下簽的字，並非她本人深思熟慮的決定，因此在9月初寄出律師函，要求撤回切結書。
要求撤回切結書後，「同意戶」黃春香重返「不同意戶」的抗爭之路，並在今日晚間7點，於家門口前、開元陸橋下舉辦聲援晚會，雖然在感傷氣氛中，大家還是替高齡即將滿百歲的黃春香母親慶生，只是這個慶生晚會，不在家中、而是在露天的陸橋下度過。
晚會現場近百人到場，其中有許多其他南鐵迫遷戶，包括家已被強拆的林朎君（前鋒路張家）、另一戶被迫放棄抗爭、住到安置宅的陳秌沛夫妻，以及緩拆期限將在9月底到期的呂瑞成和陳文瑾（反南鐵自救會會長陳致曉的姊姊）等。
參加晚會的迫遷戶們分別上台，說這8年來的抗爭心情，並控訴政府施壓，讓他們最後只能無奈妥協，簽下同意書。相較於2個月前封路、擋拆衝突，今晚晚會氣氛相對輕鬆、平和，一口氣聚集這麼多反南鐵迫遷戶，更是一路以衝突場合登場的反南鐵運動少見的景象。
黃春香四層樓的家有10幾間的套房，長期租給年輕的學生、低收入的弱勢族群，在搬遷壓力下，現在僅存2戶租客仍住在裡面，分別為住在三樓的年輕房仲廖駿豪，和住在四樓的吳雅慧母子，吳雅惠平常靠著手工賺取微薄收入，撫養還在唸高職的兒子吳承熙。今晚，他們三人也首度對外表達自己家裡要被拆除的心情。
「阿姨（黃春香）就像是我的第二個媽媽，」吳承熙說，黃春香照顧他們母子的日常起居，甚至還寬限他們好幾年的房租，真的很感謝黃春香願意給他們一個家，讓他和媽媽不用露宿街頭。而因車禍受傷不良於行的吳雅慧，更感性地說「我們真的不能沒有這個樓梯！」，同時控訴鐵道局幾個月前常常派人在他們家門口盯哨，對住戶們施壓，「早上走出來就是20個人圍過來說，『你們家要被拆了喔，東西可能會被埋住，要趕快搬走』，」讓他們長期遭受很大的壓力。
房仲廖駿豪則說，3年前他為了創業搬來這裡住，創業失敗後，黃春香讓他慢慢償還房租，他才能繼續為生活打拼。他認為，黃春香平常都把房客當成是自己的小孩在照顧，也完全認同保留樓梯的訴求，「保留樓梯不只是拆不拆的問題，是她（黃春香）想要保護我們。」
幾乎參與反南鐵抗爭運動無役不與的政大地政系教授徐世榮也到場聲援，他說，民間長期想要以論理的方式去說服政府，土地徵收制度應該有所調整，但政府長期以來已經習慣徵收民地，造成人民流離失所，這是值得重新思考的事。他更呼籲現場民眾，一定要繼續聲援全台所有面臨強迫徵收的迫遷戶。（文／林雨佑；攝影／楊子磊）
#延伸閱讀
【反南鐵東移運動的矛與盾──安置、訴訟、自拆，從323戶剩2戶的最後頑抗】https://bit.ly/35ZaRnk
【完整專題｜家園變鐵道──南鐵東移的公權與私權戰役】https://bit.ly/2ZSSL2u
#黃春香 #南鐵東移 #拆遷 #居住正義 #報導者
照民事訴訟法第389條#宣告假執行。 一旦宣判了你勝訴，你就可以拿判決去執行處（要去房 屋所在地的法院）請 ... ... <看更多>
... 律師阿榮#房地產各位屋主有遇到，租客到期或 房客 欠繳租金又 不搬走 的問題嗎？ ... 應該要先寄存證信函進行催告，告知需 房客 搬離，後續再行提起 訴訟 。 ... <看更多>
房客不搬走訴訟 在 Re: [問題] 推薦處理房客不歸還房屋案件的律師- 看板Kaohsiung 的推薦與評價
最近這一年來處理的租賃跟鄰里糾紛特別多
不知道跟疫情不能出國有沒有關係XD
先介紹標準流程
催告>調解>起訴>判決確定
聲請強制執行>法院命自行搬遷>現場履勘>現場強制執行
保管遺留物>拍賣遺留物>聲請確定執行費用>聲請強制執行
整個流程的資訊網路上很多，就不多贅述
分享一些tips
1.存證信函催告用詞
租約到期後，依法必須先催告返還房屋
內容務必載明租約於幾月幾日到期，房客應於幾月幾日前搬遷
如果有違約金約定，最好也一併催告，以利違約金的計算
2.直接提告，不要浪費時間聲請調解
租賃糾紛一般屬於強制調解事件
也就是說就算你直接起訴
法院也當你是聲請調解
那為什麼還說不要浪費時間聲請調解呢？
因為如果你是選擇先聲請調解
調解不成，除了必須要再另外向法院起訴之外
法院依程序可能會再安排一次調解
來來回回可能三個月就過了....
但如果是直接起訴的話
強制調解不成會直接轉回訴訟程序
相對來說，會比較省時省力
3.小心變成不定期租約
如果租約到期後
房客繼續支付租金，房東未即為反對表示
定期租約就可能變成「不定期租約」
依土地法第100條，就必須符合特定條件才能終止租約
例如房屋收回自住、房客違約轉租、欠租扣除押金後超過2個月等
解約難度直接從三顆星變成六顆星
不可不慎阿!
4.千萬不要自行開鎖進屋、換鎖、斷水電或自行處理租客家具
上述行為可能涉及刑法強制罪、無故侵入住宅罪及毀損罪
下列行為也可能涉及違法，切勿以身試法
(1)房客不回訊息或電話
找警察跟里長一起進入屋內
以免房客發生意外
(2)因應防颱措施
找警察跟里長一起進入屋內
確認門窗及房屋情況
(3)因為漏繳水電費
導致台水台電依約終止服務
(4)門鎖因長年使用損壞
忘記通知房客即自行換鎖
老實說我覺得房東才是租賃市場的弱勢
這樣講可能很逆風向
但以我處理過的租賃爭議案件來看
只要房客死賴著不走
房東「依法」走完上面的流程（含強制執行）
快則一年，甚至拖到一年半、兩年也是有
手邊有一件房東跟房客協商了半年結果變不定期租約
108年5月間來找我幫忙
經過調解到打完一審大概10個月
再加上強制執行程序走完大概又過半年
而且這是對方沒有上訴二審的情形
好幾個客戶被這樣搞過一次之後
房子就寧可閒置不租，或是直接賣掉
供給的減少，對租屋市場來說絕對不是好事
當然有些人會說可以將租約拿去公證
但公證最多也只是省去前階段的訴訟程序
強制執行程序硬要拖的話，也能耗很久
而且很多房東或房客對於公證也都會有疑慮
最扯的聽過房東問說
公證之後會不會房子就變房客的？
而且公證要錢
雖然不多，但就是一筆額外的支出
而且公證沒辦法保證這個房客會租多久
更不能保證能「快速」解決問題
總之，我認為租賃市場雙方權利義務的「平衡」
比起公宅，才是真正的當務之急
※ 引述《firewind (羽翼狼)》之銘言：
: 各位前輩好
: 想請問可否幫忙推薦
: 有處理過房客不歸還房屋的律師
: 我的房客半年前已經告知不續租與提前提前結束租約
: (有在合約中註明 房東有隨時終止合約的權利 因其欠繳租金)
: 但這半年來每個月都在講理由不搬 到5/1為止 租約也到期了
: 還在跟我講要再延長一個月給他找房子
: 這種情況下 我們不想再信任此人 也不願再簽租約
: 想要強制他搬走
: 目前已先寄存證信函到他租屋處
: 不過我預計他還是不會搬 所以目前打算走訴訟處理或調解處理
: 但總之不管如何 我先往最壞的地方打算
: 想要先往法律訴訟方面做處理
: 這方面訴訟狀與相關流程諮詢 我們想找一個有經驗的律師來協助
: 不曉得各位前輩是否有推薦的律師 最好是有相關處理過經驗的
: 可以避免走一些彎路 當然 收費的也可 只是希望是經驗豐富的
: 感謝各位幫忙
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 122.121.38.250 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Kaohsiung/M.1620098808.A.AEB.html
本來想解釋點什麼，但還是算了
我就問一句
要求房東無理由出租或出示身分證明文件的「法律依據」是什麼？
講明要搬遷費的還好解決
遇過最麻煩的是
租客是個單親媽媽
房東第一次租房子(起家厝)
想說同情對方單親就租了
第一年都正常付租金
租約期滿便宜行事就沒有重打契約
誰知道第二年只付第一個月就開始短遲付
打電話給說得很可憐，但租金就是繳不出來
拖了半年才提告
法院認定因為到期未為反對表示且未定期限
租約變成不定期租約
解約必須證明收回自住或是扣除押金後欠租達兩個月以上
加上房客在法庭上說他低收最近剛失業單親又有兩個小孩要養
最後一審敗訴二審翻盤
期間房客就當住免錢
（收入領現加上名下無財產，積欠的房租根本執行不到）
從拖欠租金開始到趕出房客搞了兩年
總共賠了2年租金+屋況被住到亂七八糟+訴訟期間煩到死
你說有沒有快速解決的辦法
有，但有效的方法，事後都會被房客告
然後遇到同情心爆發的法官就....恩
房東或房客基於各種原因而不願意公證的很多
而且即使公證，其實也不完全能夠解決問題
只能說希望未來能夠從制度面更加完善租賃雙方的權益
好房東、好房客、壞房東、壞房客當然都有
只是壞房東最多最多就是從契約去凹你
甚至只要看契約是不是使用公版契約
只要在簽約多注意是能夠避免的
但遇到壞房客，恩.....
光腳不怕穿鞋的
我跟你說，他不還你押租金
你就繼續住，東西都不要搬
甚至拿來當倉庫也沒關係，堆好堆滿
他敢擅自進來動你東西，你就報警
到時候就換房東拿錢來拜託你搬
約定房東得自行進入處理屋內物品吼
基於契約自由，我相信法院會尊重
不至於會有違反公序良俗的問題
但就算約定了，你真的敢進去搬嗎？
如果房客還賴在裡面不走呢？
如果他賴你趁機偷走（侵占）他的5克拉鑽戒呢？
又或是說你磕傷了他價值連城的古木茶几呢？
不要笑
我之前在高雄市政府諮詢的時候
就遇過房客來問這樣的問題
這麼棘手的案件
我當然只能給他一個善意的微笑
但如果你是他口中那個的房東
我想你應該笑不出來ＸＤ
... <看更多>