何時該買房?該怎麼買?投資最難的事情?
何時該買房?
第一個問題應該要反過來問,何時不該買房?或者何時買房會比較吃虧?
貸款貸不下來的時候不該買房,買房很少有人不用貸款,成數多寡暫且不論,所以若是貸款很難成功,建議您還是先將工作穩定後,再來考慮買房的事情,所以工作不穩定,貸款不易,買房也困難。
再來買房會吃虧,也是因為貸款利率差的關係,這個也是跟工作有關係,譬如業務獎金性質的工作,薪資收入起伏大,所以銀行核貸的條件可能會比較差,再來譬如是創業老闆,貸款條件可能也會比較差,因為銀行認定創業風險高,所以反而受雇人員的貸款條件會比較好,所以受僱醫師的貸款條件超好,反而創業的診所醫師老闆,貸款條件反而打折。
所以若是短期內有工作變動,可以考慮在貸款條件好的時候買房,貸款條件比較好,比較不會吃虧。
同樣的,若是短期內工作有變動,自住房產也是比較麻煩,畢竟買房賣房都是件不容易的事情,要花費不少時間精力,若是有簽約的工作,合約快要結束的時候,避免做出買賣重大決定,應該等工作稍微確定後,再來配合住房的事宜。
該怎麼買?
買房我們只先考慮自住的情況,買房怎麼買?做足功課。
買手機要做多少功課?
自助旅遊訂飯店要做多少功課?
買房金額比買手機多十百千倍,買個手機都可以研究半天,買房認真研究實在不過分,市面上有不少書籍跟房屋有關,千萬不要懶惰讓爸媽、其他人決定,你買手機會讓你爸媽決定嗎?自己用的手機自己選,自己住的房子自己找。
買房之前多出去旅遊幾次、多租幾次房,就會知道自己的喜好,旅遊喜歡住熱鬧的商店街?還是人少風景好的地方?喜歡住民宿?還是喜歡住飯店?需要飯店設施的?還是便宜可過夜的?
買房也不要預備太遠,小倆口剛結婚,短期三五年內也沒有要生小孩,就不用準備小孩房間買太多房,將來等到小孩出生,也沒那麼快可以自己睡一間,周遭很多朋友小孩上了小學都還是跟父母一起睡,如果預算充足再來考慮其他房間配置,譬如書房、健身室、視聽室,只是現在房價都不便宜,小小一間房成本都要百萬,這些錢改放在0050,獲利拿去繳健身房會員都划算。
買房地點距離工作不要太遠,單程交通時間在一個小時還可以接受,超過太多就有點花時間,所以買房地點會影響後續男女雙方的工作地點,交通方式也要再確認,有時候認為開車騎車很方便,結果停車很麻煩,大眾運輸也要事先確認路線。
遠距工作算是疫情時代的少數美好收穫之一,不過我是覺得完全遠距還是滿困難的,人與人的互動是不可缺少的,所以地點的選擇還是滿重要的。再來若是有小孩之後,學區的考慮也是滿重要的,畢竟教育體系是需要足夠人數支撐的,小眾教育路線金錢與時間成本高,不是人人負擔得起。
如果你對該地區不熟悉,可以暫時先用租房的,騎驢找馬,等到熟悉該地區,也覺得不錯後,再從附近找房買,比較不會買錯,至於很多人擔心買貴?整體房價上上下下很難預料,譬如最近幾個月疫情嚴重,房價也沒下跌多少,所以要等到整體房價波動比較困難,自己做好功課也不會買的比別人貴就好,買錯比買貴容易。
買房預算也可以用租房租金回推,若是你目前租房條件很滿意,假設租金一個月2萬一年24萬,現在出租報酬率大約是3~5%左右,所以從3%反推回去約八百萬左右,假設貸款八成可以看總價約一千萬的房子,然後買房還要準備頭期款,償還貸款也盡量本金一起攤還,所以這樣每個月的負擔,還是會比單純租房高,但是也應該還可以負擔,房貸過了五年十年後,也可以考慮轉增貸,這樣之前還款的本金,又會重新回到手上。若是總價差距過大,譬如預算暴增到兩千萬,可能都是不小的負擔,需要再三考慮。
房貸申請銀行也是門功課,重點是找額度高、利息低、年限長、沒有綁其他金融商品,薪轉戶銀行比較知道公司狀況,可能會有員工優惠方案,另外也可能有銀行做促銷活動,可以留意親朋好友跟哪家銀行貸款優惠,多多比較,比較重點還有一個,就是數字直接對比,最後搜集三家不錯的,再來做最後的徵信確認仔細數字,因為短時間銀行無法過度徵信,會引起懷疑。
與銀行往來要視同正式往來,若是有申辦信用卡,盡量每期都是全額繳清,不要逾期,免年費的信用卡至少要辦一張使用,長期培養信用,申辦房貸銀行也可以辦張信用卡,給往來銀行理專做點業績,銀行是少數合法借貸管道,一定要跟銀行培養好關係,好好經營,至於推銷的其他金融商品,自己認真做點功課,至少跟指數投資做點比較。
若是財務狀況極度保守的朋友,擁有半年到二年的週轉金,仍然有儲蓄(現金、定存、儲蓄險)超過十年租金,工作穩定,沒有其他金融商品、投資組合,而且沒有購買自住房屋,處於租屋狀態,我會積極建議開始考慮買房,期間可以拉長半年至一年,在這個資金寬鬆、通膨明顯的年代,持有過多的現金,改配置在自住房產,也是一個很穩定可靠的方式。
最後買房跟結婚有點類似,沒有完美的,都是比較級的,可以設定一個目標,譬如看房三個月十二個週末,每週看五個案子,總共看六十個案子,初期先不做決定,等到過了一半,也就是六個週末三十個案子後,有比過去更好的案子出現,就可以下手準備斡旋了。
最後的最後,買房跟結婚差不多,入住後跟婚後,與之前期待還是會有點落差,只要不要相差太多,能夠忍耐的請多包容,左右鄰居、樓上樓下鄰居、管理員、停車位...,很容易有摩擦,不是只有這個建案有問題,搬家換房子後還是會出現其他問題,人生就是如此xd。
投資最難的事情?
投資最難的事情就是本金
大詩人常常笑說指數投資三大缺點:本金大、時間久、很無聊
其實主動投資也需要本金,大詩人以前做產業分析師的時候,其他同事文組畢業沒幾年,薪水不高也存沒多少錢,所以投資只能買低價股,或者一兩檔股票套牢,就沒有其他錢投資了,講白了任何投資方法,都需要本金繳學費,初期的冤枉路走越多,需要的本金越多。
再來是本金若是不夠,投資很容易想開槓桿,不論是貸款增加本金,或者使用期貨、選擇權,本質上都是開槓桿,開槓桿除了費用增加,利息、手續費都是費用,風險也增加很多,危機出現時很容易被迫清倉出場。
增加本金最常見的方式就是增加薪資收入,可是台灣彌漫太多理所當然的氛圍,以我之前的工作台積電工程師為例子,怎麼會有人以為這是個正常上下班的工作呢?怎麼有辦法套用勞基法的工時呢?每個人都想要錢多事少離家近,問題就是你找不到這種工作,台積電在台灣是排名領先群的工作,對比美國像是在蘋果公司上班,你會誤以為蘋果上班很輕鬆嗎?很多人下班回家也都是在工作,壓力也都是很大的。
很多事情是沒有辦法線性控制的,台積電三倍的薪水、三倍的累,我可以只要兩倍的薪水、兩倍的累就好嗎?
今天分享買房的事情,還是自住而已,就要做很多功課,若是要做包租公、投資客,那要做的功課更多,買房不只要跟銀行經營關係,房子買了也要好好經營,不然在貴的傢俱也是掛衣服、在貴的豪宅也是垃圾屋,萬事起頭難,買房也需要頭期款,投資更需要本金,天底下沒有白吃的午餐,謝謝大家。
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【央行推「#打房三部曲」,它會打到誰?從「這點」看政府是否玩真的】
央行總裁楊金龍表示,第一階段打炒房沒用,會後續再推出三部曲。若政府實施打房,影響到的族群會是特定地點、多屋族,例如針對青埔,祭出最高限貸,或是嚴管多屋族的房貸申請。雖然楊金龍尚未詳述該怎麼打房,不過,攤開歷史來看,央行的手法不外乎是「選擇性信用管制」及「限縮房貸金額」。
例如指定地區、購買第二房以上,限制貸款成數,基本就是考驗消費者的口袋深度,夠深才能買。二來則是,各銀行的貸款上限可能限縮,晚到的消費者可能就申請不到貸款,但要花光額度,需要時間,所以這個衝擊最快明年下半年才會湧現。至於政府針對打房是否只是口說無憑?民眾可留意這點…⬇️⬇️⬇️
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Joe:「美國的經濟,已經默默的在回溫了,只是5月份的統計數據,要等6月才會公布。」
儘管美國4、5月的數據顯示總體經濟活動仍在萎縮,失業人數仍在上升,但已比中國武漢肺炎危機初期減緩,即使目前的預測仍是今年經濟將萎縮6%至7%,失業率雙位數,比起3月初百業關閉,顯然美國經濟某些區塊已不再衰退下去,航空業售票、酒店訂房、房貸申請、卡車裝載量,甚至申請設立新事業的件數,都逐漸在增加,種種跡象顯示,美國經濟在緩慢復甦。
信評機構S&P Global Ratings美國首席經濟學者Beth Bovino說:「如果中國武漢肺炎疫情只有這麼一波,看來我們已過了谷底,開始恢復正常。」
遭保持社交距離措施打擊的航空業、餐飲業、旅館業等消費量仍處低潮,但似已有轉機,4月14日通過聯邦運輸安全局(TSA)安檢站的人數為8萬7534人次,比2019年同一天劇降96%,但到5月22日,已回升到34萬8673人次,和2019年同日相比,減幅仍達88%。根據網路訂餐網站OpenTable統計,有些州的訂位人數已逐漸回升。
牛津經濟研究院(Oxford Economics)首席美國經濟學者Gregory Daco說,「從經濟損傷的高峰點看,我們已過了低點,高消費群的數據更顯示,消費支出的反彈頗為強勁,可看出反彈點,但得慎重一點看,因為我們是從極度的退縮低點反彈。」
運輸業也顯示同一趨勢,數字跟歷來的紀錄不能比,不過總算有了轉機,Truckstop.com網站說,卡車運輸業的現貨市場已連續四周上升,5月10日截止當周的裝載輛,比前一周增加22%,5月18日截止當周,也比前一周增加27%,美國最大卡車業者之一Old Dominion Freight Line執行長Greg Gantt說,他的公司4月初運載量劇降,不過之後就一直相當穩定,希望這表示,最糟的情況已經過去。
白宮經濟顧問Kevin Hasset也認為,已有初步跡象顯示美國經濟開始復甦,不過5月失業率可能高於20%,從企業活動量來看,我們已非常接近轉折點,不過,就業率可能要再一個月才能上來。
另據ShowingTime的數據,4月初是房地產活動的谷底,隨著美國各城市紛紛關閉,全美各地的房地產展售活動(買家需求的指標)在4月中旬減少近50%,但本月已回升。此外,美國抵押貸款銀行家協會(MBA)的數據顯示,抵押貸款申請數量最近已回升。
聯準會(Fed)公佈上月會議記錄,顯示內部成員仍對當前經濟感到憂心,但聖路易聯邦準備銀行總裁James Bullard卻有不同看法,認為即使第2波中國武漢肺炎疫情爆發,也不會使經濟再陷衰退,在他看來,美國在管控疫情風險方面,已經汲取許多經驗,一旦疫情再次爆發,相信美國能及時控制住情況,若封鎖措施會持續更長一段時間,可能會對經濟造成持續性傷害。
他表示:「是的,疫情是一大衝擊,經濟數據就歷史水平來看也非常糟糕,但另一方面,我認為我們或多或少已如預期情況發展,下半年有絕佳復甦的機會。」
對於明年,Bullard說:「我不認為2021年無法成為絕佳的1年。」
https://www.worldjournal.com/6960483/article-%e5%8d%a1%e8%bb%8a%e8%a3%9d%e8%bc%89%e9%87%8f%e5%9b%9e%e5%8d%87%e3%80%81%e5%94%ae%e7%a5%a8%e8%a8%82%e6%88%bf%e7%8e%87%e5%8f%8d%e5%bd%88-%e7%be%8e%e7%b6%93%e6%bf%9f%e7%b7%a9%e6%85%a2%e5%be%a9%e7%94%a6/?ref=%E4%BB%8A%E6%97%A5%E8%B2%A1%E7%B6%93%E4%BA%8B
https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/3172707
https://www.worldjournal.com/6961357/article-%E7%BE%8E%E5%9C%8B%E7%B6%93%E6%BF%9F-%E6%93%BA%E8%84%AB%E6%9C%80%E9%BB%91%E6%9A%97%E6%99%82%E6%9C%9F/
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